【正文】 一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率” 作為基準(zhǔn)收益率。 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。在本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 8 年共計(jì)四期的開發(fā)過程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。 車位售價(jià)初步定為 8 萬元 /個(gè)，這是根 據(jù)目前市場上同類型住宅小區(qū)車位售價(jià)決定的。本項(xiàng)目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長期貸款利率 %。其中自有資金可通過招商引資籌集。 96 萬元 污水泵站 一座約 萬元 公共廣場 25000 ㎡（高壓線下的公園、車場） 320 元 /㎡ =800 萬元 800 公共車站、站場 費(fèi)用已列入“公共廣場”中 橫窖河堤岸 450m1200 元 /m=54（萬元） 54 綠化工程 萬元 / 公頃 公頃= 萬元 供水工程 15 萬元 / 公 頃 公頃= 萬元 供電工程 65 萬元 / 公 頃 公頃= 萬元 電信工程 7 萬元 / 公 頃 公頃= 萬元 煤氣工程 7 萬元 / 公 頃 公頃= 萬元 合 計(jì) 公建配套費(fèi)（見表 4— 2— 10） 公 建 配 套 費(fèi)（ 4— 2— 10） 序號(hào) 項(xiàng) 目 建筑面積 /㎡ 單價(jià) /元 /㎡ 金額 /萬元 幼兒園 1500+1800 850 小學(xué) 4500 900 405 中學(xué) 9000 900 810 衛(wèi)生站 450 600 27 文化活動(dòng)中心 400 1000 40 球類場地 2550（用地面積） 784 200 糧油店 300 600 18 肉菜市場 2020 600 120 副食品店 400 600 24 飲食店 500 600 30 飯店 500 600 30 小吃店 300 600 18 綜合百貨店 500 700 35 日用雜品店 260 600 五金交電建材店 120 600 理發(fā)店 100 600 6 廢品收購店 100 500 5 書報(bào)銷售店 60 600 公共電話亭 40 500 2 中西藥店 80 600 水果店 90 600 綜合修理店 260 600 儲(chǔ)蓄所 200 600 12 郵政所 200 600 12 電訊營業(yè)所 200 600 12 汽車停車場（庫） 54000 （ 1800 個(gè)車位） 1200 6480 自行車（摩托車）停車場（庫） 14790 （ 9860 個(gè)車位） 900 變電站 300 500 15 路燈配電室 30 500 凈化石油氣站 40 600 公共廁所 150 600 9 垃圾集散點(diǎn) 150 300 小區(qū)綜合管理處 400 600 24 居民委員會(huì) 420 600 合計(jì) 不可預(yù)見配套費(fèi) （ ++++） 5%=（萬元） 開發(fā)期間稅費(fèi)（表 4— 2— 11） 開 發(fā) 期 間 稅 費(fèi)（ 4— 2— 11） 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 金額 /萬元 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （萬元） 6% 2 投資方向調(diào)節(jié)稅 （萬元） 5% 3 工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi) （萬元） 4‰ 4 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅按 噸 /人， 600元 /噸計(jì)， 1278 人 噸 /人 600 元 /噸 5 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅按 4KVA/戶， 480元 /KVA 計(jì)， 3652 戶4KVA/戶 480 元 /KVA 6 其他稅費(fèi) （萬元） 2% 7 合計(jì) 開發(fā)成本 為以上 7 項(xiàng)之和，共計(jì)為： （萬元） （二）開發(fā)費(fèi)用（表 4— 2— 12） 開 發(fā) 費(fèi) 用 匯 總 表（ 4— 2— 12） 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額 /萬元 1 管理費(fèi)用 開發(fā) 成本 3%= 3% 2 銷售費(fèi)用 （ ） +（ ） +（ ） 廣告及市場推廣費(fèi) 銷售收入 %★ 銷售代理 銷售收入 2%★ 銷售手續(xù)費(fèi) 銷售收入 1%★ 3 貸款利息 詳見“貸款還本付息表” 另計(jì) 4 合計(jì) ★銷售收入來源詳見“銷售收入預(yù)測表”。 （ 3）規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)： 3%=（萬元）。 將以上各項(xiàng)匯總表 4— 2— 6 所示： 土 地 成 本 匯 總 表（ 4— 2— 6） 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 /萬元 1 征地補(bǔ)償費(fèi) 2 填土工程費(fèi) 3 工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi) 4 耕地占用稅 5 耕地墾復(fù)基金 6 新菜地、魚塘開發(fā)基金 7 征地管理費(fèi) 8 土地登記費(fèi) 9 已付利息 10 土地有嘗使用出讓金 11 合計(jì) 建安工程費(fèi) （ 1）多層住宅建安費(fèi)（ 4— 2— 7）。 （注：首 1000 ㎡收 200 元，每超過 500 ㎡加收 40 元）。 （注：按每畝前三年平均產(chǎn)值的 9 倍計(jì)征，即為： 3509 元 /畝 9=31581 元 /畝，交市蔬菜辦公室，可申請減免）。 （注：按 8 元 /㎡計(jì)征， ㎡ /畝 8 元 /㎡ =5333 元 /畝，交市財(cái)局）。包干范圍包括： a、土地、青苗補(bǔ)償、水利設(shè)施維修分?jǐn)偅瑒趧?dòng)力安置補(bǔ)助等四項(xiàng)費(fèi)用的基本補(bǔ)償基價(jià) 萬元 /畝； b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費(fèi) 1 萬元 /畝； c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補(bǔ)償金額 8%，即： 萬元 /畝 8%= 萬元 /畝） ②填土工程費(fèi)： 畝 元 /畝 =（萬元） （注：填土工程單價(jià)按 元 /㎡ .m，由夏園村委會(huì)包干。 （三）建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)擬共八年，分四期進(jìn)行。 第三期將建北片左下組團(tuán)及中部 3 棟高層，住宅建筑面積 101296 ㎡（其中多層 26471 ㎡，高層 74825 ㎡）。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對人們心理的威脅感。 第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河 1 號(hào)橋（含引道）一座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。 用 地 平 衡 表（ 4— 2— 3） 項(xiàng) 目 用地面積 /公頃 所占比重 /% 人均面積 /（㎡ /人） 居住區(qū)規(guī)劃總用地 — — 其 中 居住用地 100 其 中 住宅用地 公建用地 道路用地 公共綠地 河涌用地 — — 高壓線控制用地 — — 城市道路用地 — — （ 2）密度指標(biāo)。 ④“十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。 （ 2）空間布局形態(tài)。 ③“兩軸”。 ①“三片”。 （ 2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。在該征地紅線范圍的 畝地以內(nèi)，實(shí)際征地面積為 畝，其中已填土面積 畝，未填土面積 畝，劃給原土地所在村自留地面積為 5 畝。應(yīng)在變電站周圍設(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿過的地方更應(yīng)有寬闊的防護(hù)綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在 18M 以上。 （ 2）自然條件優(yōu)勢。 （二）項(xiàng)目發(fā)展條件 優(yōu)勢分析 （ 1）區(qū)位優(yōu)勢。 占地 公頃的變電站是對本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。整個(gè)用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。 金輝廣場項(xiàng)目位于該市東南部，距市中心區(qū) 30 多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的220KVA 開發(fā)區(qū)變電站；金輝廣場居住區(qū)規(guī)劃總用地為 公頃。市國土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的?？梢M(jìn)廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約 。 第十一章 研究結(jié)論與建議 目前，醫(yī)藥、日用工業(yè)已成為我省國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，南昌又是醫(yī)藥工業(yè)制造的大市。地下室也應(yīng)安裝通風(fēng)排氣裝置； （ 4）噪聲：建筑物周圍種植綠化帶，降低生產(chǎn)機(jī)器產(chǎn)生的噪聲強(qiáng)度，設(shè)備間與營業(yè)廳之間采用隔音、減震材料；運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)器采用隔音罩。 第十章 項(xiàng)目節(jié)能、環(huán)保與安全生產(chǎn) 本項(xiàng)目主要能源消耗是電。對于資源供給風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)可以采取這種方式防范。評估的方法采用簡單估計(jì)法。 較大風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較大，或者 發(fā)生后造成的損失較大，但造成的損失程度是項(xiàng)目可以承受的。 項(xiàng)目建成后 ，年?duì)I業(yè)額達(dá) 元，每年創(chuàng)稅額 ，年投資回報(bào)率 %，項(xiàng)目投資回收期約為 。 根據(jù)預(yù)測，項(xiàng)目預(yù)計(jì)的總資產(chǎn)投資 ，而工業(yè)園制造行業(yè)年對外主體 營業(yè)收入約 1億元人民幣。月，約每平米為 12元 //㎡月；以此為依據(jù)及結(jié)合我省對工業(yè)招商引資的力度，我們金鳳凰創(chuàng)業(yè)園的廠房及商務(wù)中心等租金初步定 為 18元 /㎡ 雖然，目前的宏觀政策環(huán)境導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，基于本項(xiàng)目很好的市場前景，豐厚的投資匯報(bào)，信用等級(jí)，再加上開發(fā)商自有資本金比例高達(dá) %，項(xiàng)目四證齊全，完全滿足銀行開發(fā)貸款的一切條件， 爭取到 1億元 左右的銀行開發(fā)貸款是完全有可能的。債務(wù)資金為 1億元，主要通過向銀行申請中長期開發(fā)貸款的形式解決。是家私營企業(yè)，法定代表人 為余磊 ，注冊資本 500萬元，公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)洪城時(shí)代廣場香榭座 1802室。合計(jì)項(xiàng)目投資總額。 項(xiàng)目基礎(chǔ)工程建設(shè)范圍包括工業(yè)園內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房、配套附屬建筑；園內(nèi)市政設(shè)施；園內(nèi)道路、綠化。 項(xiàng)目營銷階段：實(shí)施項(xiàng)目融資計(jì)劃；設(shè)立營銷機(jī)構(gòu)，招聘人員，組織人員培訓(xùn)；適時(shí)編制相應(yīng)的推廣計(jì)劃，并付諸實(shí)施；全面開展項(xiàng)目的招商活動(dòng)。 項(xiàng)目立項(xiàng)階段：編制項(xiàng)目建議書，到政府計(jì)劃發(fā)展行政主管部門辦理項(xiàng)目立項(xiàng)的相關(guān)手續(xù)，取得相應(yīng)的立項(xiàng)批文。項(xiàng)目建設(shè)期為一年半（ 18月）。 配套服務(wù)區(qū)主要為園內(nèi)企業(yè)提供良好的后勤生活保障。 根據(jù) 江西安義工業(yè)園區(qū) 的發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代工廠建筑風(fēng)格，標(biāo)準(zhǔn)兩層生產(chǎn)廠房，簡潔大方，色調(diào)采用明快的色調(diào)，顯得大氣，有大工業(yè)園之氣勢。千方百計(jì)為投資者提供用電、用水、用工、信貸等個(gè)性化優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 伴隨著江西高速路網(wǎng)日益發(fā)達(dá)，以南昌市為中心的天字型高速框架已完全形成，江西安義工業(yè)園已形成 8 小時(shí)之內(nèi)通達(dá) “ 浙、閩、粵、滬、蘇、皖、鄂、湘 ”等八個(gè)省會(huì)城市、涵蓋人口 億的 “8 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。并派金融、電力、水力、工商等職能部門進(jìn)駐，為園區(qū)提供功能齊全的配套服務(wù)。同時(shí)，保留中心區(qū)域植被情況較好的一處山體，形成工業(yè)區(qū)內(nèi)的 “ 綠心 ” 。 工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃 20 平方公里，現(xiàn)已拉開 10 平方公里發(fā)展框架，依據(jù)區(qū)位和產(chǎn)業(yè)布局已規(guī)劃建設(shè)為 “ 一心、二軸、三縱橫、四區(qū)、六產(chǎn)業(yè)、八組團(tuán) ” 結(jié)構(gòu)形態(tài)，初步形成建材、紡織、化工、食品加工、磨具磨料、電子等支柱產(chǎn)業(yè)。 在當(dāng)今如火如荼的產(chǎn) 業(yè)大轉(zhuǎn)移、資源大重組、發(fā)展大聯(lián)合的經(jīng)濟(jì)全球化趨勢下，南昌迎來了新一輪發(fā)展契機(jī)。 同時(shí) 南昌 也 是全省的科技教育文化中心，市內(nèi)擁有包括全國重點(diǎn)大學(xué) 南昌大學(xué)在內(nèi)的 20余所高等院校，其他各類學(xué)校 2228所，每年可以為企業(yè)提供 6萬多名高素質(zhì)的大學(xué)畢業(yè)生。 從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，南昌已成為國際和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)。從南昌驅(qū)車安徽、湖北、湖南、浙江等周邊省省會(huì)的距離全部在 5 小時(shí)左右，形成了一個(gè)以 南昌為中心的 “ 5 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。今天，我們跨入充滿希望又充滿競爭、充滿生機(jī)更充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)濟(jì)全 球化時(shí)代，南昌正凸現(xiàn)出特有的潛質(zhì)和誘人的優(yōu)勢： 首先，區(qū)位優(yōu)勢突出，交通通訊便捷。同年出臺(tái)了《關(guān)于加快建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)重要基地的決定》； 2020年出臺(tái)了《關(guān)于大力實(shí)施建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)重要基地核心戰(zhàn)略，加快工業(yè)發(fā)展的若干政策措施》（簡稱 “ 工業(yè)發(fā)展 30條 ” ）； 2020年兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)政策，激發(fā)了全市工業(yè)發(fā)展的熱情，營造了聚焦工業(yè)、工業(yè)優(yōu)先的社會(huì)氛圍 。 項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)包括生產(chǎn)區(qū)、商務(wù)區(qū)和其他配套設(shè)施三大部分。下同 項(xiàng)目建筑面積 140040 項(xiàng)目投資總額 20200