【正文】 由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒有實(shí)際意義，故沒有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。 貸款本金的償還及利息支付 銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。 （ 2）土地有嘗使用出讓金。 五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 （一）開發(fā)成本 土地成本（征地費(fèi)、土地有嘗使用費(fèi)） （ 1）征地費(fèi)。 主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 表 4— 2— 4 居住套數(shù) 3652 套 居住人口 12782 人 總建筑面積 399260 ㎡ 其 中 住宅建筑面積 351476 ㎡ 公共建筑面積 47784 ㎡ 住宅平均層數(shù) 層 人口毛密度 516 人 /公頃 住宅面積毛密度 14190 ㎡ /公頃 住宅面積凈密度 28529 ㎡ /公頃 容積率 總建筑密度 % 綠地率 % 四、項(xiàng) 目 開 發(fā) 建 設(shè) 及 經(jīng) 營(yíng) 的 組 織 與 實(shí) 施 計(jì) 劃 （一）建設(shè)方式 建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。 ②“兩中心”。 劣勢(shì)及對(duì)策分析 （ 1）變電站和高壓線 已建成的 220KVA 變電站對(duì)本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。 （二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)： 總 建筑面積： 399260 ㎡ 其中：住宅面積： 351476 ㎡ 公建面積： 47784 ㎡ 總投資： 126108 萬元（不含貸款利息） 自有資金投入： 25222 萬元 經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 多層住宅得房成本： 3275/㎡ 高層住宅得房成本： 3925 元 /㎡ 稅后利潤(rùn)： 14747 萬元 全部投資凈現(xiàn)值： 1430 萬元 自有資金凈現(xiàn)值： 3172 萬元 全部投資內(nèi)部收益率： % 自有資金內(nèi)部收益率： % 總投資利潤(rùn)率： % 自有資金投資利潤(rùn)率： % 二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（略） 三、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 （一）項(xiàng)目現(xiàn)狀概括 自然條件 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢(shì)平坦，東北角部分土地地勢(shì)較低洼。 項(xiàng)目擬規(guī)劃用地 200畝（ ），規(guī)劃建筑面積 ，項(xiàng)目建筑密度 60%，容積率 。 1 項(xiàng)目可以采取以下幾種風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。從而初步預(yù)算金鳳凰創(chuàng)業(yè)園的生活配套年租金收入約 936萬元。 項(xiàng)目自有資金籌措擬通過以下幾種方式解決： ⑴項(xiàng)目法人資本金，南昌力博投資有限公司為開發(fā)本項(xiàng)目； ⑵招商引資款轉(zhuǎn)作投資，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)后，根據(jù)項(xiàng) 目穩(wěn)定的客戶關(guān)系，租賃收入部分投入項(xiàng)目的后期運(yùn)作，轉(zhuǎn)作為投資，作為部分后續(xù)資金的來源。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)，并經(jīng)過政府規(guī)劃部 門審批，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；編制工程設(shè)計(jì)概算和工程施工圖預(yù)算文件。 未來 23 年，我縣規(guī)劃在創(chuàng)業(yè)園引進(jìn)落戶企業(yè) 100 戶，創(chuàng)業(yè)資金 20 億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 50 億元，利稅 5 億元，安排就業(yè)崗位 3000 個(gè) 。 一心： 即規(guī)劃在基地偏東南部南安一級(jí)公路側(cè)布置集行政、商業(yè)、文化娛樂、公共綠地為一體的中 心區(qū)。水路運(yùn)輸最大內(nèi)河裝載能力為 1000 噸，可由九江沿長(zhǎng)江水域經(jīng)上海港出海，遠(yuǎn)洋運(yùn)載能力為 5000 噸。所得稅按 15%測(cè)算 投資回報(bào)率 % 投資回收期 單位：年 第二章 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目擬定名為安義 金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 ，位于 江西安義工業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃用地 200畝（ 133400平方米），其中：生產(chǎn)區(qū)涵蓋上述兩大制造區(qū)域，全 部建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房；商務(wù)區(qū)規(guī)劃包括科技交流中心、產(chǎn)品展示中心、電子資訊中心、人力資源服務(wù)中心、行政管理中心、營(yíng)銷服務(wù)中心以及園區(qū)客戶管理中心等。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì) 。 南昌投資環(huán)境 南昌是江西省的省會(huì)，共轄四縣五區(qū)、一個(gè)新區(qū)和兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，總面積7402平方公里，總?cè)丝?449萬，其中市區(qū)人口 196萬，是全國(guó) 35個(gè)特大城市之一。 最后，經(jīng)濟(jì)快速提升，投資商機(jī)無限。 安義工業(yè)園區(qū)位于縣城東大 門 — 鳳凰山上 ,南安一級(jí)公路穿境而過 ,距縣城 公里、南昌市 50 公里、昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng) 35 公里、九江港和國(guó)際名山廬山 100 公里、昌九高速公路和京九鐵路新祺周車站 25 公里，完全融入了 “ 南昌半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。同時(shí)根據(jù)同類項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)周期結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況需要，本報(bào)告建議采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，一起進(jìn)行施工。可引進(jìn)廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約 。 第八章 財(cái)務(wù)分析 本報(bào) 告財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是通過充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于工業(yè)園內(nèi)廠房出租市場(chǎng)規(guī)律及收入項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，做個(gè)以下科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，以及結(jié)合工業(yè)園投資規(guī)模估算，工業(yè)園廠房出租的主要收入分為以下幾個(gè)板塊： 、倉(cāng)庫(kù)、商務(wù)辦公等租金收入預(yù)測(cè) 按照廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于工業(yè)園內(nèi)廠房及商務(wù)辦公等租金計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，通過對(duì)其工業(yè)園區(qū)出租市場(chǎng)的租金調(diào)查，結(jié)果告訴我們：其廠房及商務(wù)辦公等市場(chǎng)租金大約在 30— 50元 /㎡ 一般風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失小，一般不影響項(xiàng)目的可行性。在生產(chǎn)中產(chǎn)生的一些廢棄包裝材料，由專人負(fù)責(zé)收集，存放在指定地點(diǎn)，定期賣給回收公司； （ 2）廢水：工業(yè)廢水經(jīng)專門處理，餐廳廢水經(jīng)排水處理后與生活廢水一起排放到城市排水系統(tǒng)中； （ 3）廢氣：食品操作 間應(yīng)設(shè)置通風(fēng)排氣、排煙裝置，排氣的地點(diǎn)設(shè)置應(yīng)避開 環(huán)境敏感區(qū)。某市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項(xiàng)目的建設(shè)用地，同意征用土地 畝（ 公頃），并出了紅線圖。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。 （四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃方案，其設(shè)計(jì)構(gòu)思要點(diǎn)說明如下： 規(guī)劃目標(biāo) （ 1）以具有 21 世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 ③三條相對(duì)獨(dú)立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù) 。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場(chǎng)推廣。 ⑥新菜地、魚塘開發(fā)基金： 畝 31581 元 /畝 =（萬元）。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)，表 4— 2— 9） 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費(fèi)（ 4— 2— 9） 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額 /萬元 道路工程 萬元 /公頃 公頃= 萬元 排水管道工程 萬元 /公頃 公頃= 萬元 河涌改造工程 萬 / 公 頃 公頃= 萬元 跨橫窖河工程 一座約 萬元 中小橋 5 座約 501。 銷 售 收 入 預(yù) 測(cè) 表 4— 2— 16 分 類 可銷售面積 /㎡ 建議銷售面積 /㎡ 銷售收入 /萬元 多 層 住 宅 第一期 第一批 33305 3200 10658 第二批 33304 3400 11323 第二期 第一批 27797 3600 10007 第二批 27797 3800 10562 第三期 第一批 13236 4000 5294 第二批 13235 4200 5559 第四期 第一批 16605 4400 7306 第二批 16605 4600 7638 高層住宅 第三期 第一批 37413 5200 19455 第二批 37412 5400 20202 第四期 第一批 47384 5600 26535 第二批 47383 5800 27482 車 位 1800（個(gè)） 8（萬元 /個(gè)） 14400 合 計(jì) — — 176421 （三）銷售收入分期比例的測(cè)算 根據(jù)即將出臺(tái)的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺(tái)，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí)行）。本項(xiàng)目貸款利率為 %，故基準(zhǔn)收益率 I 取 10%，由表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。 本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出租打算，則建議的住宅出租 價(jià)格為多層均價(jià) 30 元 /㎡ .月 ,高層均價(jià) 40 元 /㎡ .月。 （ 4）三通一平費(fèi)：（即填土工程費(fèi)，已在第一項(xiàng)“土地成本”中列出，故此處不再計(jì)算）。 ⑤耕地墾復(fù)基金： 畝 8000 元 /畝 =（萬元）。本期推出的樓盤售價(jià)不宜太高，以略高于成本價(jià)甚至與成本價(jià)持平即可，志在吸引買家，樹立金輝廣場(chǎng)形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。 ①北面的高層住宅是整個(gè)小區(qū)的至高點(diǎn)，起到本小區(qū)和北面自然村視覺上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。 本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為 15821 萬元。其目前已基本建成，擔(dān)負(fù)著對(duì)該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是 110KVA碧開線，南邊是 220KVA 黃開線，另有一條 110KVA 高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過。 報(bào)告分析顯示，江西安義工業(yè)園區(qū) —— 安義 金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 項(xiàng)目具備良好國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益 和企業(yè)發(fā)展效益，項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)符合各級(jí)政府的有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，建議考慮實(shí)施。項(xiàng)目遵循以下原則以達(dá)到節(jié)能目的： （ 1）按照國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)的規(guī)范要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中所采用的設(shè)備和器材采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的先進(jìn)、可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料； （ 2）凡能綜合利用和循環(huán)使用的資源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高資源利用率，降低能耗； （ 3）對(duì)各種能源均應(yīng)計(jì)量并按有關(guān)規(guī)定配置計(jì)量器具。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)較優(yōu)，財(cái)務(wù)上是可行的。 在項(xiàng)目投入總資金 中， 自有資金部分占： % 債務(wù)資金部分占： % 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負(fù)擔(dān) 不重。及引進(jìn)生產(chǎn)商生產(chǎn)設(shè)備投資等。如員工的員工宿舍、食堂、娛樂活動(dòng)中心等。 六產(chǎn)業(yè)： 做強(qiáng)做大建材、紡織、食品、電子、化工、磨料磨具六大產(chǎn)業(yè)。 南昌是江西省最大的工業(yè)城市，完善的工業(yè)設(shè)施、齊全的工業(yè)體系，奠定了制造業(yè)發(fā)展的厚實(shí)基礎(chǔ)。 如今，走馬洪城，最吸引人的是一棟棟現(xiàn)代化的廠房，一個(gè)個(gè)氣勢(shì)磅礴的工業(yè)園區(qū)，一條條具有國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先技術(shù)水平的生產(chǎn)線，青山綠水間，一座嶄新的制造業(yè)新城正在拔地而起。 項(xiàng)目建成后，工業(yè)園將每年實(shí)現(xiàn) ，年納稅額將超過 （其中：所得稅按 15%測(cè)算）。主要基礎(chǔ)工程建設(shè)項(xiàng)目包括工業(yè)園內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房、配套附屬建筑；園內(nèi)市政設(shè)施；園內(nèi)道路、綠化等。 項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)包括生產(chǎn)區(qū)、商務(wù)區(qū)和其他配套設(shè)施三大部分。 從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，南昌已成為國(guó)際和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)。同時(shí)，保留中心區(qū)域植被情況較好的一處山體，形成工業(yè)區(qū)內(nèi)的 “ 綠心 ” 。 根據(jù) 江西安義工業(yè)園區(qū) 的發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代工廠建筑風(fēng)格，標(biāo)準(zhǔn)兩層生產(chǎn)廠房，簡(jiǎn)潔大方，色調(diào)采用明快的色調(diào)，顯得大氣，有大工業(yè)園之氣勢(shì)。 項(xiàng)目營(yíng)銷階段：實(shí)施項(xiàng)目融資計(jì)劃；設(shè)立營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，招聘人員，組織人員培訓(xùn)；適時(shí)編制相應(yīng)的推廣計(jì)劃，并付諸實(shí)施；全面開展項(xiàng)目的招商活動(dòng)。債務(wù)資金為 1億元，主要通過向銀行申請(qǐng)中長(zhǎng)期開發(fā)貸款的形式解決。 根據(jù)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)的總資產(chǎn)投資 ，而工業(yè)園制造行業(yè)年對(duì)外主體 營(yíng)業(yè)收入約 1億元人民幣。對(duì)于資源供給風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)可以采取這種方式防范?？梢M(jìn)廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約 。整個(gè)用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。應(yīng)在變電站周圍設(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿過的地方更應(yīng)有寬闊的防護(hù)綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在 18M 以上。 ③“兩軸”。 第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河 1 號(hào)橋（含引道）一座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。包干范圍包括： a、土地、青苗補(bǔ)償、水利設(shè)施維修分?jǐn)?，勞?dòng)力安置補(bǔ)助等四項(xiàng)費(fèi)用的基本補(bǔ)償基價(jià) 萬元 /畝； b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費(fèi) 1 萬元 /畝； c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補(bǔ)償金額 8%，即： 萬元 /畝 8%= 萬元 /畝） ②填土工程費(fèi)： 畝 元 /畝 =（萬元）