【正文】 1 元 /畝，交市蔬菜辦公室，可申請(qǐng)減免）。包干范圍包括： a、土地、青苗補(bǔ)償、水利設(shè)施維修分?jǐn)?，勞?dòng)力安置補(bǔ)助等四項(xiàng)費(fèi)用的基本補(bǔ)償基價(jià) 萬(wàn)元 /畝； b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費(fèi) 1 萬(wàn)元 /畝； c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補(bǔ)償金額 8%，即： 萬(wàn)元 /畝 8%= 萬(wàn)元 /畝） ②填土工程費(fèi)： 畝 元 /畝 =（萬(wàn)元） （注：填土工程單價(jià)按 元 /㎡ .m，由夏園村委會(huì)包干。 第三期將建北片左下組團(tuán)及中部 3 棟高層，住宅建筑面積 101296 ㎡（其中多層 26471 ㎡，高層 74825 ㎡）。 第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河 1 號(hào)橋（含引道）一座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。 ④“十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。 ③“兩軸”。 （ 2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。應(yīng)在變電站周?chē)O(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿過(guò)的地方更應(yīng)有寬闊的防護(hù)綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在 18M 以上。 （二）項(xiàng)目發(fā)展條件 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。整個(gè)用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。市國(guó)土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書(shū)?？梢M(jìn)廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約 。地下室也應(yīng)安裝通風(fēng)排氣裝置； （ 4）噪聲：建筑物周?chē)N植綠化帶，降低生產(chǎn)機(jī)器產(chǎn)生的噪聲強(qiáng)度，設(shè)備間與營(yíng)業(yè)廳之間采用隔音、減震材料；運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)器采用隔音罩。對(duì)于資源供給風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)可以采取這種方式防范。 較大風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較大，或者 發(fā)生后造成的損失較大，但造成的損失程度是項(xiàng)目可以承受的。 根據(jù)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)的總資產(chǎn)投資 ，而工業(yè)園制造行業(yè)年對(duì)外主體 營(yíng)業(yè)收入約 1億元人民幣。月；以此為依據(jù)及結(jié)合我省對(duì)工業(yè)招商引資的力度，我們金鳳凰創(chuàng)業(yè)園的廠房及商務(wù)中心等租金初步定 為 18元 /㎡ 債務(wù)資金為 1億元，主要通過(guò)向銀行申請(qǐng)中長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)貸款的形式解決。合計(jì)項(xiàng)目投資總額。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段：實(shí)施項(xiàng)目融資計(jì)劃；設(shè)立營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)，招聘人員，組織人員培訓(xùn)；適時(shí)編制相應(yīng)的推廣計(jì)劃，并付諸實(shí)施；全面開(kāi)展項(xiàng)目的招商活動(dòng)。項(xiàng)目建設(shè)期為一年半（ 18月）。 根據(jù) 江西安義工業(yè)園區(qū) 的發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代工廠建筑風(fēng)格，標(biāo)準(zhǔn)兩層生產(chǎn)廠房，簡(jiǎn)潔大方，色調(diào)采用明快的色調(diào)，顯得大氣，有大工業(yè)園之氣勢(shì)。 伴隨著江西高速路網(wǎng)日益發(fā)達(dá)，以南昌市為中心的天字型高速框架已完全形成，江西安義工業(yè)園已形成 8 小時(shí)之內(nèi)通達(dá) “ 浙、閩、粵、滬、蘇、皖、鄂、湘 ”等八個(gè)省會(huì)城市、涵蓋人口 億的 “8 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。同時(shí)，保留中心區(qū)域植被情況較好的一處山體，形成工業(yè)區(qū)內(nèi)的 “ 綠心 ” 。 在當(dāng)今如火如荼的產(chǎn) 業(yè)大轉(zhuǎn)移、資源大重組、發(fā)展大聯(lián)合的經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)下，南昌迎來(lái)了新一輪發(fā)展契機(jī)。 從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，南昌已成為國(guó)際和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)。今天，我們跨入充滿希望又充滿競(jìng)爭(zhēng)、充滿生機(jī)更充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)濟(jì)全 球化時(shí)代，南昌正凸現(xiàn)出特有的潛質(zhì)和誘人的優(yōu)勢(shì)： 首先，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通通訊便捷。 項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)包括生產(chǎn)區(qū)、商務(wù)區(qū)和其他配套設(shè)施三大部分。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)較好。主要基礎(chǔ)工程建設(shè)項(xiàng)目包括工業(yè)園內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房、配套附屬建筑；園內(nèi)市政設(shè)施；園內(nèi)道路、綠化等。 項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)包括生產(chǎn)區(qū)、商務(wù)區(qū)和其他配套設(shè)施三大部分。 項(xiàng)目建成后，工業(yè)園將每年實(shí)現(xiàn) ，年納稅額將超過(guò) （其中：所得稅按 15%測(cè)算）。 1期建成 建筑密度 60% 容積率 年?duì)I業(yè)收入 單位： 萬(wàn) 元人民幣 年創(chuàng)稅 單位：萬(wàn)元。 如今，走馬洪城，最吸引人的是一棟棟現(xiàn)代化的廠房，一個(gè)個(gè)氣勢(shì)磅礴的工業(yè)園區(qū)，一條條具有國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先技術(shù)水平的生產(chǎn)線，青山綠水間，一座嶄新的制造業(yè)新城正在拔地而起。水路可通贛江、撫河、錦江和鄱陽(yáng)湖沿岸城鎮(zhèn)及長(zhǎng)江各口岸。 南昌是江西省最大的工業(yè)城市，完善的工業(yè)設(shè)施、齊全的工業(yè)體系，奠定了制造業(yè)發(fā)展的厚實(shí)基礎(chǔ)。園區(qū)依新城而建，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、賓館和職工就業(yè)培訓(xùn)中心等配套設(shè)施齊全。 六產(chǎn)業(yè)： 做強(qiáng)做大建材、紡織、食品、電子、化工、磨料磨具六大產(chǎn)業(yè)。至創(chuàng)業(yè)園開(kāi)工以來(lái)，已吸引落戶企業(yè) 32 戶，合同資金 10 億元，意向項(xiàng)目 15 個(gè)，意向投資金額 億元。如員工的員工宿舍、食堂、娛樂(lè)活動(dòng)中心等。 項(xiàng)目建設(shè)前期階段：政府行政主管部門(mén)審批包括選址意見(jiàn)書(shū)和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)在內(nèi)的相關(guān)文件，并取得開(kāi)工報(bào)告和建設(shè)項(xiàng)目用的規(guī)劃許可證；進(jìn)行土地的征用、出讓和拆遷工作，并取得相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)證。及引進(jìn)生產(chǎn)商生產(chǎn)設(shè)備投資等。 項(xiàng)目自有資金籌措為 。 在項(xiàng)目投入總資金 中， 自有資金部分占： % 債務(wù)資金部分占： % 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負(fù)擔(dān) 不重。月。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)較優(yōu)，財(cái)務(wù)上是可行的。 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 序號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱(chēng) 風(fēng)險(xiǎn)程度 說(shuō)明 災(zāi)難性 嚴(yán)重 較 大 一般 1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)需求量 √ 競(jìng)爭(zhēng)能力 √ 周邊有同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) 價(jià)格 √ 項(xiàng)目的敏感性高 2 資源風(fēng)險(xiǎn) √ 工程資源供給 3 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 工程方案 先進(jìn)性 √ 適用性 √ 可靠性 √ 可得性 √ 4 工程風(fēng)險(xiǎn) 工程地質(zhì) √ 可以防范 水文地質(zhì) √ 可以防范 工程量 √ 可以防范 5 資金 風(fēng)險(xiǎn) 匯率 √ 利率 √ 發(fā)生的概率小 資金來(lái)源中斷 √ 需要密切關(guān)注 資金供應(yīng)不足 √ 需要密切關(guān)注 6 政策風(fēng)險(xiǎn) 政策條件變化 √ 短期內(nèi)概率不大 經(jīng)濟(jì)條件變化 √ 短期內(nèi)概率不大 政策調(diào)整 √ 7 外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn) 工程建設(shè) 交通運(yùn)輸 √ 供水 √ 供電 √ 8 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) √ 9 其它風(fēng)險(xiǎn) 由表中可以看出，項(xiàng)目沒(méi)有什么災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)；存在比較嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)，其中有些可以控制，或發(fā)生的概率低，有些需要密切關(guān)注，做好防范準(zhǔn)備；另外項(xiàng)目存在的某些較大的風(fēng)險(xiǎn)，基本屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，如果采取合理的措施，是完全可以規(guī)避的，況且其造成的損失本項(xiàng)目也可以承受的。項(xiàng)目遵循以下原則以達(dá)到節(jié)能目的： （ 1）按照國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)的規(guī)范要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中所采用的設(shè)備和器材采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的先進(jìn)、可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料； （ 2）凡能綜合利用和循環(huán)使用的資源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高資源利用率，降低能耗； （ 3）對(duì)各種能源均應(yīng)計(jì)量并按有關(guān)規(guī)定配置計(jì)量器具。項(xiàng)目的建設(shè)是在綜合考慮到區(qū)位形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)形勢(shì)、政策形勢(shì)而提出來(lái)的具有重大經(jīng)濟(jì)意義和社會(huì)意義的項(xiàng)目。 報(bào)告分析顯示，江西安義工業(yè)園區(qū) —— 安義 金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 項(xiàng)目具備良好國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益 和企業(yè)發(fā)展效益，項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)符合各級(jí)政府的有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，建議考慮實(shí)施。其中居住區(qū)用地為 公頃，地上總建筑面積 399260 ㎡，建筑密度為 %，容積率為 （詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）。其目前已基本建成，擔(dān)負(fù)著對(duì)該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是 110KVA碧開(kāi)線，南邊是 220KVA 黃開(kāi)線，另有一條 110KVA 高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過(guò)。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周?chē)杂胁簧俟麍@，植被條大，水質(zhì)較好，便于營(yíng)造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。 本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為 15821 萬(wàn)元。整個(gè)規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北 片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。 ①北面的高層住宅是整個(gè)小區(qū)的至高點(diǎn)，起到本小區(qū)和北面自然村視覺(jué)上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。 本區(qū)的密度指標(biāo)詳見(jiàn)表 4— 2— 4。本期推出的樓盤(pán)售價(jià)不宜太高，以略高于成本價(jià)甚至與成本價(jià)持平即可，志在吸引買(mǎi)家，樹(shù)立金輝廣場(chǎng)形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。 第一期（二年） 1998 年 10 月 — 2020 年 9 月 第二期（二年） 2020 年 10 月 — 2020 年 9 月 第三期（二年） 2020 年 10 月 — 2020 年 9 月 第四期（二年） 2020 年 10 月 — 2020 年 9 月 詳見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表（表 4— 2— 5）。 ⑤耕地墾復(fù)基金： 畝 8000 元 /畝 =（萬(wàn)元）。 ⑨已支付利息：到 1998 年 7 月止，東方公司已支付給夏園村委會(huì)土地補(bǔ)償及填土費(fèi)的利息共計(jì)： （萬(wàn)元） 合計(jì)： （萬(wàn)元）。 （ 4）三通一平費(fèi)：（即填土工程費(fèi)，已在第一項(xiàng)“土地成本”中列出，故此處不再計(jì)算）。 本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措情況詳見(jiàn)表 4— 2— 14“投資計(jì)劃與資金籌措表”。 本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租，若開(kāi)發(fā)商有出租打算，則建議的住宅出租 價(jià)格為多層均價(jià) 30 元 /㎡ .月 ,高層均價(jià) 40 元 /㎡ .月。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤(rùn)。本項(xiàng)目貸款利率為 %，故基準(zhǔn)收益率 I 取 10%，由表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)表 4— 2— 2表 4— 2— 23 所示。 銷(xiāo) 售 收 入 預(yù) 測(cè) 表 4— 2— 16 分 類(lèi) 可銷(xiāo)售面積 /㎡ 建議銷(xiāo)售面積 /㎡ 銷(xiāo)售收入 /萬(wàn)元 多 層 住 宅 第一期 第一批 33305 3200 10658 第二批 33304 3400 11323 第二期 第一批 27797 3600 10007 第二批 27797 3800 10562 第三期 第一批 13236 4000 5294 第二批 13235 4200 5559 第四期 第一批 16605 4400 7306 第二批 16605 4600 7638 高層住宅 第三期 第一批 37413 5200 19455 第二批 37412 5400 20202 第四期 第一批 47384 5600 26535 第二批 47383 5800 27482 車(chē) 位 1800（個(gè)） 8（萬(wàn)元 /個(gè)） 14400 合 計(jì) — — 176421 （三）銷(xiāo)售收入分期比例的測(cè)算 根據(jù)即將出臺(tái)的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開(kāi)始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺(tái)，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí)行）。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)，表 4— 2— 9） 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費(fèi)（ 4— 2— 9） 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額 /萬(wàn)元 道路工程 萬(wàn)元 /公頃 公頃= 萬(wàn)元 排水管道工程 萬(wàn)元 /公頃 公頃= 萬(wàn)元 河涌改造工程 萬(wàn) / 公 頃 公頃= 萬(wàn)元 跨橫窖河工程 一座約 萬(wàn)元 中小橋 5 座約 501。 根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，住宅基準(zhǔn)地價(jià)為 697 元 /㎡ — 820元 /㎡不等（依樓層而定），結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)定在 200 元 /㎡，則其土地使用權(quán)出讓金總價(jià)合計(jì)為： 351476 ㎡ 200 元 /㎡ =（ 萬(wàn)元） （ 3）合計(jì)土地成本為： （萬(wàn)元）。 ⑥新菜地、魚(yú)塘開(kāi)發(fā)基金： 畝 31581 元 /畝 =（萬(wàn)元）。 ①征地補(bǔ)償費(fèi)： 畝 19 萬(wàn) /畝 =（萬(wàn)元） （注：征地補(bǔ)償單價(jià)按 19 萬(wàn)元 /畝，由夏園村委會(huì)包干。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場(chǎng)推廣。 （二）開(kāi)發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分 為四期開(kāi)發(fā)。 ③三條相對(duì)獨(dú)立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù) 。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。 （四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃方案，其設(shè)計(jì)構(gòu)思要點(diǎn)說(shuō)明如下： 規(guī)劃目標(biāo) （ 1）以具有 21 世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境