【正文】 融資主體 第八章 財(cái)務(wù)分析 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 第十章 項(xiàng)目節(jié)能、環(huán)保與安全生產(chǎn) 第十一章 研究結(jié)論與建議 第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目暫定名稱：安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 開發(fā)商：南昌力博投資有限公司 公司法定代表人：余磊 公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司（民營企業(yè)） 公司注冊(cè)資本： 500萬 公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)洪城時(shí)代廣場(chǎng)相榭座 1802室 公司業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)投資、工業(yè)投資等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。合計(jì)項(xiàng)目投資總額。 指標(biāo)類型 指標(biāo)數(shù)值 備 注 項(xiàng)目規(guī)劃用地 200畝（ ） 單位：平方米。 2020年，提出把南昌建設(shè)成現(xiàn)代制造業(yè)重要基地，并明確了具體目標(biāo)，從政治的高度和南昌做好 “ 兩篇文章 ” 的實(shí)際出發(fā)，確立并強(qiáng)化了工業(yè)經(jīng)濟(jì)作為城市經(jīng)濟(jì)支柱的核心地位?，F(xiàn) 已開通昌九和梨溫高速公路，贛粵高速縱貫?zāi)媳薄Ｗ詠硭?yīng)量 ，工業(yè)用水價(jià)格為 /立方米 （含 元污水處理費(fèi)）。 海納百川、誠實(shí)守信的南昌，打造了全國第一張 “ 成本最低、回報(bào)最快、效率最高、信譽(yù)最好 ” 的招商品牌，作出了全國第一個(gè) “ 親商、扶商、安商、護(hù)商、富商 ” 的莊嚴(yán)承諾，頒布了全國第一部《南昌市優(yōu)化投資環(huán)境條例》地方性法規(guī)，這正是我們今天期待各位有志之士投資于南昌、創(chuàng)業(yè)于南昌、成功于南昌的呼喚！ 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 江西安義工業(yè)園區(qū)是通過國家發(fā)改委審核、江西省人民政府批準(zhǔn)的省級(jí)工業(yè)園區(qū)，是南昌國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開 發(fā)區(qū)和南昌國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的配套園區(qū)，是昌九工業(yè)走廊的的魅力板塊，是南昌半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的耀眼新星，是鑲嵌在兩個(gè)國家級(jí)森林公園之間的璀璨明珠。 四區(qū)： 即在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)金融區(qū)、生 活區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政服務(wù)區(qū)，合理配置小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、便利中心等便民服務(wù)項(xiàng)目，各自服務(wù)于東、西兩側(cè)的工業(yè)組團(tuán)及周邊居民。同時(shí)，一如既往地做到 “ 辛勤工作 365 天不休息，優(yōu)質(zhì)服務(wù)24 小時(shí)無區(qū)別 ” ，取消雙休日，工作在現(xiàn)場(chǎng)、解決問題在一線。將園區(qū)的科技 交流、商務(wù)會(huì)談、電子資訊服務(wù)、人力資源服務(wù)、管理和營銷等于一體，為園區(qū)企業(yè)的科技研發(fā)、商務(wù)活動(dòng)等提供必要的設(shè)施和便利服務(wù)。 項(xiàng)目的前營銷準(zhǔn)備階段：通過進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)查分析，進(jìn)行項(xiàng)目的功 能定位，價(jià)格定位，以及根據(jù)市場(chǎng)情況提出相應(yīng)的初步規(guī)劃建議，以服務(wù)與項(xiàng)目的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)；制定初步的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，融資計(jì)劃和資金投入計(jì)劃。 第六 章 投資估算 按照 江西安義工業(yè)園區(qū) 的土地拍賣價(jià)格預(yù)算，其項(xiàng)目土地投資成本為 500萬元人民幣 。項(xiàng)目融資主體為南昌力博投資有限公司。 本項(xiàng)目融資方案中屬于項(xiàng)目法人自籌資金的份額較高， 元的資本金達(dá)到項(xiàng)目總投資額的 %，根據(jù)法人南昌力博投資有限公司的現(xiàn)有實(shí)力，自籌資本金的能力可以得到保證。 （宿舍、食堂等） 按照廣東、浙江、江蘇等地的工業(yè)園內(nèi)宿舍規(guī)模，一般每間 60— 70㎡左右、住10— 12人，每間租金在 800— 1000元 /間項(xiàng)目投資回報(bào)率 %，項(xiàng)目建成后， 年左 右就會(huì)收回投資。 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估見下表。 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將項(xiàng)目可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)的一部分轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)防范方式，對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和其他自然風(fēng)險(xiǎn)可以采取這種防范措施。 按有關(guān)規(guī)定，建設(shè)有消防車道 、防火分隔設(shè)施，安全疏散出口與通道、消防電梯和電話，采用建筑防火材料，專設(shè)消防供水源，建立消防中心控制系統(tǒng)。項(xiàng)目規(guī)劃滿足國家和南昌市、 江西安義工業(yè)園區(qū) 的各有關(guān)政策要求，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)指標(biāo)較好，項(xiàng)目可行性好。未 停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為 畝，另有 5 畝為農(nóng)村留用地。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，將有較多的鐵路運(yùn)輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會(huì)太大。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進(jìn)，共同發(fā)展的關(guān)系。 （三）地塊征用情況 因金輝廣場(chǎng)建設(shè)用地需要，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河?xùn)|南面的果基地 畝、河灘地 畝。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局 （ 1）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 本區(qū)的土地使用情況見表 4— 2— 3，其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護(hù)綠化地、 道路停車場(chǎng)。本期個(gè)別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。這期是本區(qū)位置較好的組團(tuán)，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，“人氣”聚集，銷售價(jià)此時(shí)可提高一個(gè)檔次，獲得較好的利潤。 ④耕地占用稅： 畝 5333 元 /畝 =（萬元）。 ⑧土地登記費(fèi)：約為 （萬元）。 （ 2）可行性研究費(fèi)： ‰ =（萬元）。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（不含貸 款利息）共計(jì) 126108 萬元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的 20%，由此計(jì)算可需自有資金 25222 萬元，需貸款額合計(jì) 35300 萬元，預(yù)售房收入用于投資合計(jì) 65586 萬元。 六、項(xiàng)目銷售收入及利潤的估算 （一）住宅銷售單價(jià)的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價(jià)均價(jià)為 3300元 /㎡（分兩批推出，第一批推出 50%，售價(jià)為 3200 元 /㎡，第二批再推出余下 50%售價(jià)為3400 元 /㎡，以后各期同）；第二期多層住宅售價(jià)均價(jià)為 3700 元 /㎡；第三期多層住宅售價(jià)均價(jià) 4100 元 /㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為 5300 元 /㎡；第四期多層住宅均價(jià)為4500 元 /㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為 5700 元 /㎡。 土 地 增 值 稅 計(jì) 算 表 4— 2— 19 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 /萬元 備注 1 扣除項(xiàng)目金額 177714 +++ 開發(fā)成本 116509 詳見“開發(fā)成本構(gòu)成表” 開發(fā)費(fèi)用 26559 銷售費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售稅金及附加 11344 銷售收入 % 加扣 20% 23302 20% 2 銷售收入 176421 3 增值額 — 1293 2 — 1 4 增值率 0 5 增值稅率 0 6 增值稅 免交 項(xiàng) 目 可 運(yùn) 用 資 金 估 算 表 4— 2— 20 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 銷售 收入 176421 — 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 2 銷售稅金及附加 11343 — 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 營業(yè)稅 8821 — 601 634 557 585 1341 1392 1824 1887 教育專項(xiàng)基金 352 — 24 25 22 23 54 56 73 75 教育 附加費(fèi) 265 — 18 19 17 17 40 42 55 57 城市維護(hù)建設(shè)稅 617 — 42 44 39 40 94 98 128 132 防洪工程維護(hù)費(fèi) 318 — 22 23 20 21 48 50 66 68 印花稅 及交易 管理費(fèi) 970 — 66 70 61 64 147 153 201 208 3 土地 增值稅 — — — — — — — — — — 4 可運(yùn)用資金（ 1— 2— 3） 165078 — 11245 11868 10427 10948 25097 26042 34126 35325 稅 后 利 潤 測(cè) 算 表 4— 2— 21 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 銷售 收入 176421 — 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 2 總成本 費(fèi)用 143068 — 9746 10285 9036 9486 21750 22572 29578 30615 3 營業(yè)稅 8821 — 601 634 557 585 1341 1392 1824 1887 4 教育專項(xiàng)基金 352 — 24 25 22 23 54 56 73 75 5 教育附 加費(fèi) 265 — 18 19 17 17 40 42 55 57 6 城市維護(hù)建設(shè)稅 617 — 42 44 39 40 94 98 128 132 7 防洪工程維護(hù)費(fèi) 318 — 22 23 20 21 48 50 66 68 8 印花稅及交易管理費(fèi) 970 — 66 70 61 64 147 153 201 208 9 土地增值稅 — — — — — — — — — — 10 利潤總額 22020 — 1499 1583 1391 1462 3347 3470 4548 4710 11 所得稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 12 稅后 利潤 14747 1004 1060 932 980 2242 2325 3048 3156 （注：總成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃及開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測(cè)算）。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23）（全部投資及自有資金）計(jì)算可得： 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： % 自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： % 基準(zhǔn)收益率 I 的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測(cè)算如表 4— 2— 17 所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?4— 2— 18 所示。具體還本息計(jì) 劃詳見表 4— 2— 15“貸款還本目付息估算表”。 (三 )投資成本費(fèi)用估算匯總表（表 4— 3— 13） 投 資 成 本 費(fèi) 用 估 算 匯 總 表（表 4— 3— 13） 成本項(xiàng)目 總額 /萬元 得房成本（萬元 /㎡） 多層（ 181883 ㎡） 高層（ 169593 ㎡） （一）土地成本 650 650 征地補(bǔ)償費(fèi) 450 450 土地使用權(quán)出讓金 200 200 （二）建安工程費(fèi) 1350 2020 （三）前期工程費(fèi) 94 94 （四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 251 251 （五）公建配套費(fèi) 282 282 （六）不可預(yù) 見費(fèi) 125 125 （七）開發(fā)期間稅費(fèi) 250 250 （八）開發(fā)費(fèi) 273 273 （九）投資總額合計(jì) 3275 3925 (四 )資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息 資金籌措與投入計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。 多 層 住 宅 建 安 費(fèi)（ 4— 2— 7） 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià) /元 /㎡ 工程量 /㎡ 金額 /萬元 1 土建及裝修工程費(fèi) 1250 181883 2 水電安裝工程費(fèi) 100 181883 3 小 計(jì) 1350 181883 （ 2）高層住宅建安費(fèi)（表 4— 2— 8）。 ⑦征地管理費(fèi)： 畝 19 萬 /畝 2%=（萬元）。 經(jīng)計(jì)算，實(shí)際填土高度為 ,故每畝面積的填土包干價(jià)為 ㎡ /畝 元 /㎡ 元 /㎡= 元 /畝）。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實(shí)建設(shè)，對(duì)銷售有利。同時(shí)開發(fā)南片多層住宅 66609 ㎡。 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見表 4— 2— 1。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓 線規(guī)劃一條防護(hù)綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形。 （ 3）合理組織綠化、交通體系， 完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 （ 2）鐵路。 本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個(gè)方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均 相對(duì)濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。有關(guān)該項(xiàng)目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。項(xiàng)目分 。使環(huán)境噪聲級(jí)可達(dá)到一類混合區(qū)標(biāo)準(zhǔn)； （ 5）粉塵：在各有可能產(chǎn)生粉塵的