【正文】 融資主體 第八章 財務分析 第九章 風險分析與對策 第十章 項目節(jié)能、環(huán)保與安全生產(chǎn) 第十一章 研究結論與建議 第一章 項目總論 項目暫定名稱：安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 開發(fā)商：南昌力博投資有限公司 公司法定代表人：余磊 公司性質：有限責任公司（民營企業(yè)） 公司注冊資本： 500萬 公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)洪城時代廣場相榭座 1802室 公司業(yè)務范圍：房地產(chǎn)開發(fā)投資、工業(yè)投資等相關產(chǎn)業(yè)。合計項目投資總額。 指標類型 指標數(shù)值 備 注 項目規(guī)劃用地 200畝（ ） 單位：平方米。 2020年，提出把南昌建設成現(xiàn)代制造業(yè)重要基地，并明確了具體目標，從政治的高度和南昌做好 “ 兩篇文章 ” 的實際出發(fā)，確立并強化了工業(yè)經(jīng)濟作為城市經(jīng)濟支柱的核心地位。現(xiàn) 已開通昌九和梨溫高速公路，贛粵高速縱貫南北。自來水供應量 ，工業(yè)用水價格為 /立方米 （含 元污水處理費）。 海納百川、誠實守信的南昌，打造了全國第一張 “ 成本最低、回報最快、效率最高、信譽最好 ” 的招商品牌，作出了全國第一個 “ 親商、扶商、安商、護商、富商 ” 的莊嚴承諾，頒布了全國第一部《南昌市優(yōu)化投資環(huán)境條例》地方性法規(guī)，這正是我們今天期待各位有志之士投資于南昌、創(chuàng)業(yè)于南昌、成功于南昌的呼喚！ 第三章 項目建設條件 江西安義工業(yè)園區(qū)是通過國家發(fā)改委審核、江西省人民政府批準的省級工業(yè)園區(qū)，是南昌國家經(jīng)濟技術開 發(fā)區(qū)和南昌國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的配套園區(qū)，是昌九工業(yè)走廊的的魅力板塊，是南昌半小時經(jīng)濟圈的耀眼新星，是鑲嵌在兩個國家級森林公園之間的璀璨明珠。 四區(qū)： 即在園區(qū)內規(guī)劃建設金融區(qū)、生 活區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政服務區(qū)，合理配置小學、幼兒園、醫(yī)院、便利中心等便民服務項目，各自服務于東、西兩側的工業(yè)組團及周邊居民。同時，一如既往地做到 “ 辛勤工作 365 天不休息，優(yōu)質服務24 小時無區(qū)別 ” ，取消雙休日，工作在現(xiàn)場、解決問題在一線。將園區(qū)的科技 交流、商務會談、電子資訊服務、人力資源服務、管理和營銷等于一體，為園區(qū)企業(yè)的科技研發(fā)、商務活動等提供必要的設施和便利服務。 項目的前營銷準備階段：通過進一步的市場調查分析，進行項目的功 能定位，價格定位，以及根據(jù)市場情況提出相應的初步規(guī)劃建議，以服務與項目的具體規(guī)劃設計；制定初步的市場推廣計劃，融資計劃和資金投入計劃。 第六 章 投資估算 按照 江西安義工業(yè)園區(qū) 的土地拍賣價格預算，其項目土地投資成本為 500萬元人民幣 。項目融資主體為南昌力博投資有限公司。 本項目融資方案中屬于項目法人自籌資金的份額較高， 元的資本金達到項目總投資額的 %，根據(jù)法人南昌力博投資有限公司的現(xiàn)有實力，自籌資本金的能力可以得到保證。 （宿舍、食堂等） 按照廣東、浙江、江蘇等地的工業(yè)園內宿舍規(guī)模，一般每間 60— 70㎡左右、住10— 12人，每間租金在 800— 1000元 /間項目投資回報率 %，項目建成后， 年左 右就會收回投資。 項目的風險因素識別和對風險的評估見下表。 風險轉移 風險轉移是將項目可能發(fā)生的風險的一部分轉移出去的風險防范方式，對于市場風險和其他自然風險可以采取這種防范措施。 按有關規(guī)定，建設有消防車道 、防火分隔設施，安全疏散出口與通道、消防電梯和電話，采用建筑防火材料，專設消防供水源，建立消防中心控制系統(tǒng)。項目規(guī)劃滿足國家和南昌市、 江西安義工業(yè)園區(qū) 的各有關政策要求，財務預測指標較好，項目可行性好。未 停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為 畝，另有 5 畝為農(nóng)村留用地。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點建設項目之一，將有較多的鐵路運輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會太大。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進，共同發(fā)展的關系。 （三）地塊征用情況 因金輝廣場建設用地需要，根據(jù)有關文件規(guī)定由市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河東南面的果基地 畝、河灘地 畝。 規(guī)劃結構和空間布局 （ 1）規(guī)劃結構 本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結構可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 本區(qū)的土地使用情況見表 4— 2— 3，其中高壓線控制用地內包括防護綠化地、 道路停車場。本期個別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護綠地和綠化帶的建設顯得尤為重要。這期是本區(qū)位置較好的組團，加上小區(qū)的成型，配套設施完善，“人氣”聚集，銷售價此時可提高一個檔次，獲得較好的利潤。 ④耕地占用稅： 畝 5333 元 /畝 =（萬元）。 ⑧土地登記費：約為 （萬元）。 （ 2）可行性研究費： ‰ =（萬元）。本項目開發(fā)總投資（不含貸 款利息）共計 126108 萬元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的 20%，由此計算可需自有資金 25222 萬元，需貸款額合計 35300 萬元，預售房收入用于投資合計 65586 萬元。 六、項目銷售收入及利潤的估算 （一）住宅銷售單價的確定 根據(jù)成本估算及市場研究結果，確定第一期多層住宅售價均價為 3300元 /㎡（分兩批推出，第一批推出 50%，售價為 3200 元 /㎡，第二批再推出余下 50%售價為3400 元 /㎡，以后各期同）；第二期多層住宅售價均價為 3700 元 /㎡；第三期多層住宅售價均價 4100 元 /㎡，高層住宅售價均價為 5300 元 /㎡；第四期多層住宅均價為4500 元 /㎡，高層住宅售價均價為 5700 元 /㎡。 土 地 增 值 稅 計 算 表 4— 2— 19 序號 項目 金額 /萬元 備注 1 扣除項目金額 177714 +++ 開發(fā)成本 116509 詳見“開發(fā)成本構成表” 開發(fā)費用 26559 銷售費用 +管理費用 +財務費用 銷售稅金及附加 11344 銷售收入 % 加扣 20% 23302 20% 2 銷售收入 176421 3 增值額 — 1293 2 — 1 4 增值率 0 5 增值稅率 0 6 增值稅 免交 項 目 可 運 用 資 金 估 算 表 4— 2— 20 序 號 項 目 合 計 建 設 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 銷售 收入 176421 — 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 2 銷售稅金及附加 11343 — 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 營業(yè)稅 8821 — 601 634 557 585 1341 1392 1824 1887 教育專項基金 352 — 24 25 22 23 54 56 73 75 教育 附加費 265 — 18 19 17 17 40 42 55 57 城市維護建設稅 617 — 42 44 39 40 94 98 128 132 防洪工程維護費 318 — 22 23 20 21 48 50 66 68 印花稅 及交易 管理費 970 — 66 70 61 64 147 153 201 208 3 土地 增值稅 — — — — — — — — — — 4 可運用資金（ 1— 2— 3） 165078 — 11245 11868 10427 10948 25097 26042 34126 35325 稅 后 利 潤 測 算 表 4— 2— 21 序 號 項 目 合 計 建 設 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 銷售 收入 176421 — 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 2 總成本 費用 143068 — 9746 10285 9036 9486 21750 22572 29578 30615 3 營業(yè)稅 8821 — 601 634 557 585 1341 1392 1824 1887 4 教育專項基金 352 — 24 25 22 23 54 56 73 75 5 教育附 加費 265 — 18 19 17 17 40 42 55 57 6 城市維護建設稅 617 — 42 44 39 40 94 98 128 132 7 防洪工程維護費 318 — 22 23 20 21 48 50 66 68 8 印花稅及交易管理費 970 — 66 70 61 64 147 153 201 208 9 土地增值稅 — — — — — — — — — — 10 利潤總額 22020 — 1499 1583 1391 1462 3347 3470 4548 4710 11 所得稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 12 稅后 利潤 14747 1004 1060 932 980 2242 2325 3048 3156 （注：總成本費用按銷售計劃及開發(fā)建設總投資進行測算）。由項目現(xiàn)金流量表（表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23）（全部投資及自有資金）計算可得： 全部投資的財務內部收益率為： % 自有資金的財務內部收益率為： % 基準收益率 I 的大小取決于銀行的利率高低、項目經(jīng)營的風險程度以及經(jīng)營的目標和要求等。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。 根據(jù)計算結果，銷售收入按比例測算如表 4— 2— 17 所示，各年銷售收入?yún)R總如表 4— 2— 18 所示。具體還本息計 劃詳見表 4— 2— 15“貸款還本目付息估算表”。 (三 )投資成本費用估算匯總表（表 4— 3— 13） 投 資 成 本 費 用 估 算 匯 總 表（表 4— 3— 13） 成本項目 總額 /萬元 得房成本（萬元 /㎡） 多層（ 181883 ㎡） 高層（ 169593 ㎡） （一）土地成本 650 650 征地補償費 450 450 土地使用權出讓金 200 200 （二）建安工程費 1350 2020 （三）前期工程費 94 94 （四）基礎設施配套費 251 251 （五）公建配套費 282 282 （六）不可預 見費 125 125 （七）開發(fā)期間稅費 250 250 （八）開發(fā)費 273 273 （九）投資總額合計 3275 3925 (四 )資金籌措與投入計劃及貸款利息 資金籌措與投入計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。 多 層 住 宅 建 安 費（ 4— 2— 7） 序號 項 目 單價 /元 /㎡ 工程量 /㎡ 金額 /萬元 1 土建及裝修工程費 1250 181883 2 水電安裝工程費 100 181883 3 小 計 1350 181883 （ 2）高層住宅建安費（表 4— 2— 8）。 ⑦征地管理費： 畝 19 萬 /畝 2%=（萬元）。 經(jīng)計算，實際填土高度為 ,故每畝面積的填土包干價為 ㎡ /畝 元 /㎡ 元 /㎡= 元 /畝）。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設施的落實建設，對銷售有利。同時開發(fā)南片多層住宅 66609 ㎡。 公共服務設施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務設施見表 4— 2— 1。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓 線規(guī)劃一條防護綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形。 （ 3）合理組織綠化、交通體系， 完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 （ 2）鐵路。 本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設用地向東南、東北兩個方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。本地區(qū)常年主導風向為北風及東南風，夏季主導風向為東南風、東風及南風，平均 相對濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。有關該項目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進行。項目分 。使環(huán)境噪聲級可達到一類混合區(qū)標準； （ 5）粉塵：在各有可能產(chǎn)生粉塵的