【導讀】養(yǎng)以及外委檢修的職能部門。負責制訂工程部各項管理制度和技術規(guī)程。操作水平，出色完成本大廈工程管理任務。負責編制工程部年（月）度物資計劃，提出財務預算。負責發(fā)包檢修工程的招標、議標和定標工作，審查施工單位的預（結）算。各公共系統(tǒng)不斷完善，提高安全系數(shù)和設備管理水平。措施，加以改善，并提出明年的工作計劃。負責組織編制年度房屋建筑和設備的調查報告。/業(yè)主委員會備案。指導有關部門正確使用設備,并確保設備處于良好的運行/備用狀態(tài)。提交維修和所有物業(yè)設施完善的年度報告，并作出年度保養(yǎng)計劃。檢查樓梯和緊急出口，確保逃生線路符合消防條例。準備好所有安全設備和搶救措施，以防緊急情況。提交事故和主要設備故障的調查報告，并提出具體改進意見。對于危險作業(yè)，應對員工進行正確的指導，防止工傷事故，堅持安全作業(yè)。檢查外來施工人員的維修工程質量，并作出檢評結果。完成總經(jīng)理、副總經(jīng)理臨時安排的其它工作。

　　

【正文】 工程師負責電梯的綜合管理，包括技術資料、檔案的收集及管理。同時對電梯維修工，電梯公司維修保養(yǎng)工作進行指導及檢查監(jiān)督。 工程部經(jīng)理 A. 審核《電梯設備檢查保養(yǎng)計劃表》。 B. 組織進行周檢，月檢。 電梯維修工作程序 全自動操作 將首層基站鎖用鑰匙將關機狀態(tài)（ PAR）旋轉至運行狀態(tài)（ RUN）處。 按外召喚按鈕（ CHLL BUTION）門機開啟 。 用鑰匙打開轎箱內控制面板的操作盒，扳動照明開關（ LIGHTING SWITCH）至開啟位置（ LIGHT），使照明燈亮，將風扇開關（ FAN SWITCH）板至（ FAN）處，使風扇運轉。 關閉控制盒，經(jīng)幾秒鐘后，會自動關門，按所需樓層，電梯即可運行。 維修保養(yǎng) A. 維修保養(yǎng)過程中，應嚴格遵守電梯安全操作規(guī)定。 維修保養(yǎng)時，一般需切斷電源，以免觸電或卷入引繩輪而造成人身傷亡和設備事故； 因維修保養(yǎng)需要停機時，須確認轎廂內無人方可停機； 在維修保養(yǎng)中，有人協(xié)同工作時，行機、停機都必須揚聲，得到對 方應答后方可操作； 在機頂作檢修保養(yǎng)時，除判斷故障和調試需要外，禁行快車； 下井坑作業(yè)時，禁止關閉廳門，廳門口必須擺設告示牌，防止無關人員靠近； 在井坑作業(yè)時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣，必須戴安全帽； 機房、井道、井坑因工作需要進行動火作業(yè)時，必須遵守大廈動火作業(yè)規(guī)定，指定專人監(jiān)視，事后清理火種，嚴防火災發(fā)生； 維修保養(yǎng)時，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品。 電梯維修工按《電梯檢查保養(yǎng)表》進行周檢，每周打掃機房一次，每月清潔機組一次。 電梯公司按《電梯及電扶梯全面保養(yǎng)合同》對電梯作月、季 、年保養(yǎng)，按規(guī)定記錄。 電梯維修工應督促電梯公司進行維修保養(yǎng)，監(jiān)督維修保養(yǎng)質量和記錄情況，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《電梯設備維修記錄表》、《電梯設備保養(yǎng)記錄表》，零部件更換及大修同時記錄于《機電設備臺帳》。 當電梯年檢期臨近時，督促電梯公司作電梯年檢、年審。 維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應在一層掛牌告示。 當電梯發(fā)生困人，電梯維修工應迅速趕到現(xiàn)場，遵守執(zhí)行“電梯困人故障救援工作程序。” 中控室值班員工作程序 中控室值班員實行電梯 24 小時運行監(jiān)控。通過閉路電視觀察轎廂內狀況，如發(fā)現(xiàn)乘客吸煙、打斗或破壞電 梯部件，用內線電話制止并錄像。 如果發(fā)生故障困人，用內線電話安慰被困人員，并通知電梯維修工迅速前往處理，必要時聯(lián)絡電梯公司處理。 將每班運行情況記錄于《中控室交接班記錄》。 電梯使用管理工作程序 電梯不設司機操作，由乘客自行操作，實行 24 小時投入運行。 客梯以載人為主。 消防梯、貨梯以承載進出貨物為主。 任何人不得在電梯機房、轎廂內、井道內吸煙。 電梯機房管理工作程序 電梯機房任何設備非電梯維修工、電梯公司專業(yè)人員禁止操作。 非工作人員進入電梯機房須經(jīng)主管工程師或工程部經(jīng)理同意后，由電梯 維修工陪同，方可進入。 應保持消防器材齊備良好，機房內禁止吸煙。保持良好通風及照明，常備手電筒及照明設施，門窗開啟靈活無破損。 保持機房干凈整潔。 運行異常處理 發(fā)生火災時 中控室值班員打開迫降開關 ,將消防電梯降至基站 ,消防電梯自動進入消防運行狀態(tài) ,電梯維修工 (或機電運行值班電工 )迅速關閉不具備消防功能的電梯。 發(fā)生地震后由專業(yè)電梯公司對電梯進行安全檢測，確認無異常后方可運行。 電梯進水時 底坑進水 ,應將電梯停于兩層以上終止運行并切斷電源。 當樓層水淹而使井邊進水或底坑進水，應將電梯停于進 水樓層以上并及時關閉電梯及總電源。 電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應報告。 電梯困人故障救援程序 轎廂停于遠離廳門口位置時 (遠離樓面 米以上 ) 利用電話或其它方式通知里面乘客保持鎮(zhèn)靜 ,并說明轎廂可能移動 ,不可將身體任何部位探出轎廂外 ,以免危險；同時應先將轎門完全關閉或開啟（半開啟時）； 進入機房關閉故障電梯電源，打開引軸后蓋安上盤車搖柄，一人手持掣動釋桿，輕輕松開制動，轎廂將會由于自重而移動，為避免轎廂上升或下降太快發(fā)生危險，操作時應斷續(xù)動作，使轎廂慢慢移動，直至最接 近電梯廳門口為止。應注意如轎廂停于最高層電梯門口以上位置或最低層電梯門口以下位置，不可只撬開掣動使轎廂自動移動，而應在松開掣動的同時，握緊搖柄用力盤絞使電梯轎廂移動至就近的電梯門口外（距樓面不超過 為合適）。 用專用外門鑰匙開啟外門，用人力開啟轎廂門，協(xié)助乘客離開轎廂。 轎廂停于廳門口位置時（高于或低于樓面不超過 ）按 C 條執(zhí)行。 遇到其它復雜情況 ,應及時報告電梯公司及有關領導。 電梯清潔衛(wèi)生職責劃分 電梯機房由電梯維修工每周清掃一次。 轎廂內面及導門軌底由公司清 潔工每班清掃一次。 井道、井底由電梯公司每月清理一次。 相關記錄 《機電設備臺帳》 《直梯（扶梯）巡檢記錄表》 《設備檢查保養(yǎng)計劃表》 《電梯檢查保養(yǎng)表》 《設備保養(yǎng)記錄表》 《設備維修記錄表》 《設備對外委托維修申請單》 中控室設備操作運行及維修保養(yǎng)管理規(guī)程 工作程序 中控室值班員工作程序 消防設備操作 消防報警系統(tǒng) 系統(tǒng)自檢 (操作略 ) 警報復位 (操作略 ) 屏蔽 (操作略 ) 屏蔽清查清除 (操作略 ) 消防泵 自動啟 動： 消防泵控制柜處于“自動”位置，當“火災”時在樓層擊碎“消火栓報警盒”報警，同時消防泵自動啟動。 手動啟動； 在消防泵控制柜上把選擇“自動 /手動”置于“手動”位置上，按啟動鈕即可“手動”啟動消防水泵。 C 噴淋泵 自動啟動 : 噴淋泵控制柜處于“自動”位置，當樓層發(fā)生火災時噴淋頭爆裂，水流掣動聯(lián)動柜發(fā)出聲光報警，同時噴淋泵自動啟動。 手動啟動： 在噴淋泵控制柜上把選擇“自動 /手動”選擇開關置于“手動”位置上，按啟動按鈕即可手動“啟動”噴淋泵。 D 消防送風風機 自動啟動： 消防送風風機控制柜處于“自動”位置，當火險時，在樓層打開送風口（也可直接在聯(lián)動柜上按正壓送風口按鈕，開啟送風口）聯(lián)動器發(fā)出聲光報警，同時啟動送風機送風。 手動啟動： 在消防送風風機控制柜上把“自動啟動”選擇開關置于“手動”位置上，按啟動按鈕即可“手動”啟動送風機。 E 消防排煙機 自動啟動 當打開某組煙閥時，聯(lián)動柜發(fā)出聲光報警，同時排煙風機自動啟動。 手動啟動： 在打開聯(lián)動柜上直接按“啟動”按鈕，排煙風機投入運行。 F 消防廣播 在消防柜上，按某樓層（區(qū)）按鈕，指示燈亮。 接通廣播 開關，用話筒對該樓層廣播。 發(fā)生火警需要進行疏散時，放“疏散指揮”錄音帶進行廣播引導疏散。 G 消防電話 在樓層拿起消防電話 ,消防中心 (中控室 )主機收 到聲響 ,即可拿起電話與樓層對話。 主機消防電話，可按各分機號碼對話。 H 消防電梯 (客梯 ) 發(fā)生火警時 ,按消防迫降按鈕 ,消防梯 (客梯 )降到一樓，消防電梯自動進入消防運行狀態(tài)；關閉所有客梯，停止運行。 保安閉路電視系統(tǒng)操作工作程序 電梯、停車場出口錄像 (操作略 ) 電梯閉路電視攝像頭轉移時間為 4 秒，每隔 24 小時更換新錄相帶一次，保存時間 為 7 天。 停車場閉路電視攝像頭 24 小時監(jiān)控，每隔 12 小時更換錄相帶一次，保存時間為 7 天。 中控室值班員負責中控室消防設備 24 小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應立即派人前往觀察。確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備。 當故障發(fā)生時 ,及時通知弱電維修工進行維修 ,將每班運行情況記錄于《中控室交接班記錄》、《中控室監(jiān)控運行記錄》。 在維修工的監(jiān)控下 ,每月對火災報警系統(tǒng)進行一次功能檢查 ,并啟動消防風機水泵一次 ,將試驗結果記錄于《中控室交接班記錄》中。 每周打掃機房、每月清潔設備一次 ，保持地面、墻壁、設備無灰塵、水漬、油漬。 弱電維修工工作程序 按《消防設備檢查保養(yǎng)計劃表》、《有線電視檢查保修表》、《保安閉路電視檢查保養(yǎng)計劃表》、《防盜報警對講電話檢查保養(yǎng)計劃表》要求，按時進行中控室設備的維修保養(yǎng)，并做好記錄。 負責向機電工程師申報備品、備件的采購計劃。 每月按時對消防應急器材進行檢查并填寫《消防應急器材檢查表》。 中控室設備故障維修，在 8 小時內無法解決，應將故障原因、解決時間上報工程部以及公司領導。 凡是在夜間發(fā)生的不影響用戶工作的，不會產(chǎn)生嚴重后果的故障，可由早班維修工 維修。 機電工程師對維修保養(yǎng)提供工作指導及檢查監(jiān)督。 機電工程師負責編制中控室設備臺帳、設備卡片。 火災報警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng) 每日對消防火災報警控制器進行自檢功能檢查。 月保養(yǎng)檢查 完成日檢查保養(yǎng)全部內容； 控制器主要工作電壓測試； 公共場所煙感器、溫感器與底座接觸是否良好，外觀是否潔凈完好； 隨機抽取 5%的煙感器，噴煙后查視報警是否正確； 手動報警按鈕，檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失；、 任選取兩個手動報警按鈕，進行摸擬報警，測試報警功能是否正常； 對樓層內道中各支箱進行外觀檢查， 外接線是否固定良好； 對火災報警控制柜、聯(lián)動控制柜等進行清掃灰塵。線路松動應進行緊固。對自檢、消音、復位功能檢查，主電源與備用電源切換、報警檢查。 年保養(yǎng)檢查 按《消防設備年保養(yǎng)計劃表》執(zhí)行。 消防泵的維護保養(yǎng) A 泵體 檢查、補充、替換潤滑油，如油質變色，有鐵屑應全部替換； 檢查盤根是否良好，泵體是否滲水、溢水、砂眼、軸承是否滲水、溢流； 轉動靈活，無卡殼，泵軸與電機軸在同一軸心線，機座緊固，螺絲無銹，墊片齊； 外觀整潔，油漆完好，標志清晰，銘牌字跡清晰。 B 閥門、管道及附件 閥門開閉靈活、無阻卡、關閉嚴密、內外無漏水； 閥體、手柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔； 單向閥動行靈活，無漏水； 壓力表指針靈活，指示準確，表盤清晰，位置便于觀察，堅固良好，表閥及接頭不滲水。 C 電機 外觀整潔 ,銘牌清晰 ,各部件緊固牢靠 ,聯(lián)軸器有保護罩； 線耳聯(lián)接端緊密牢靠，無變色跡象，無裸露部分，接地良好。 D 每半年進行一次定期保養(yǎng)檢修 ,并記錄于《消防水泵保養(yǎng)記錄表》內。 風機保養(yǎng) 斷開主電源 ,掛上標示牌 ,檢查電機接地是否良好。 緊固各部分松動的螺絲及聯(lián)軸器。 檢測電動機的絕 緣電阻，檢查主回路接觸點。 調整皮帶松緊，手轉皮帶輪，觀察轉動是否良好。 檢查與更換各接合面間的墊片和密封填料。 清潔電機及風慮器和機殼內部。 向轉動部分加潤滑油，保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性、穩(wěn)定性。 檢查調節(jié)閥的機械開閉動行，開閉角度標志。 手動開機測定三相電流值，檢查指示燈電壓、電流表，聽查風機各部件運行聲音。 各遙控點的控制箱（含箱內原件）全面檢查。 連續(xù)三次停開機檢查手動各點遙控的正確性，可靠性。 連續(xù)運轉 30 分鐘，驗證風機運轉正常，每半年對風機進行一次定期保養(yǎng)檢修，并記錄。 疏散 出口指示燈的保養(yǎng) 月保養(yǎng)內容： 檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷或破損現(xiàn)象； 出口指示燈電源指示燈是否亮，如不亮，應立即修理； 檢查出口指示燈安裝是否牢固； 針對檢查中發(fā)現(xiàn)的缺陷取下來進行修復，再裝回原位； 燈箱外殼及面板擦抹干凈。 每 3 個月進行一次備用電池亮燈（半小時），使電池放電后再充電，延長電池壽命。 滅火器使用及保養(yǎng) 滅火器應設置在通風、干燥、清潔的地點，不得受到烈日的暴曬，不得接近熱源或受劇烈振動。 滅火器懸掛地點的環(huán)境溫度要符合規(guī)定要求。 滅火器設置地點應位置明顯，便于取用， 并且不影響安全疏散，推車式滅火器與其保護對象之間的通道應暢通無阻。 對滅火器要經(jīng)常進行檢查，檢查內容為： 噴筒是否暢通（如堵塞要及時疏通）； 壓力表指針是否在綠色區(qū)域（如在紅色區(qū)域要檢查原因，檢查后要重新裝罐）； 零部件是否完整（有無松動、變形、銹蝕、損壞）； 可見