【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。作的具體目標(biāo)和政策。效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理、總工程。復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。比競賽活動和定期的設(shè)備普查工作，促進(jìn)全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件確定、訂貨和供應(yīng)。對備品、備件的儲存作出監(jiān)?？赜涗洠源_保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的。的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長。負(fù)責(zé)空調(diào)、冷凍設(shè)備動力電源供給。負(fù)責(zé)物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計(jì)劃。負(fù)責(zé)燃油的儲存和發(fā)放。配合物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級取得總維修方案。負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。

　　

【正文】 踏實(shí)地、一絲不茍、 精益求精的工作精神和作風(fēng)。具有上下溝通能力，為人正直，人際關(guān)系融洽。 1． 11 自然條件：身體健康，年齡 30 歲以上。 1． 12 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。 1． 13 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 5 年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 4 年以上煤氣系統(tǒng)、機(jī)械設(shè)備、土木維修的技術(shù)管理、維修保養(yǎng)工作經(jīng)歷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2． 綜合維修技工 直接上級： 綜合維修主管 直接下屬： 無 崗位職責(zé)： 2． 1 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。 2． 2 按照主管的安排，依據(jù)維修檢修制度的規(guī)定，對裝飾裝修范圍內(nèi)的工作進(jìn)行維修檢修，并達(dá)到質(zhì)量要求。 2． 3 工作中注意保護(hù)現(xiàn)場 ，避免污染公共區(qū)域，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。 2． 4 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。 2． 5 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。 2． 6 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度。 素質(zhì)要求： 2． 7 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真、細(xì)致。 2． 8 自然條件：身體健康，年齡在 25 歲以上。 2． 9 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 2． 10 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 2 年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 5 年以上木工、油漆工或瓦工工作經(jīng)歷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三章 工程部工作管理辦法 第一 節(jié) 物業(yè)的前期管理 1． 竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 1. 1 竣工驗(yàn)收 當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程項(xiàng)目竣工以后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會對竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過程稱為竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志，也是對工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。 1． 2 接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理 公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后，整個(gè)物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序，是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后，就進(jìn)入 了使用階段，而使用管理是由物 業(yè)管理公司來進(jìn)行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管 理公司向業(yè)主移交時(shí)，移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂管理公約、預(yù)交水電費(fèi)押金、領(lǐng)取《用戶手冊》等。 1． 3 質(zhì)量記錄： 《 接管驗(yàn)收申請表 》 EDTB0309001 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2。 接管驗(yàn)收的作用 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事，放寬標(biāo)準(zhǔn)，最后可能自食其果。因?yàn)橐坏庸芎贤?，物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司 和業(yè)主來應(yīng)付。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上，充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在： 2． 1 明確交接雙方的 責(zé) 、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。 2． 2 確保物業(yè)具備正常的使用功能 ，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗(yàn)收，能進(jìn)一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分 業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。 2． 3 為后期管理創(chuàng)造條件 。通過接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各管理事項(xiàng)，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3． 物業(yè)接管驗(yàn)收的程序及條件 3． 1 接管驗(yàn)收程序 3． 1． 1 建設(shè)單位書面提請接管單位驗(yàn)收 ； 3． 1． 2 接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核 ， 對具備條件的應(yīng)在15 日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn) 收時(shí)間 ； 3． 1． 3 接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn) ； 3． 1． 4 對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題 ， 按質(zhì)量問題處理辦法辦理 ； 3． 1． 5 經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋 ， 接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證 ， 簽發(fā)接管文件。 3。 2 物業(yè)接管驗(yàn)收的條件 新建房屋的接管驗(yàn)收 ， 是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上 ， 以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件 ： 3． 2． 1 建設(shè)工程全部施工完畢 ， 并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格 ； 3． 2． 2 供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用； 3． 2． 3 房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。 3． 3 物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料 3． 3． 1 產(chǎn)權(quán)資料： a)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 ； b)用地批準(zhǔn)文件 ； c)建筑執(zhí)照 ； d)拆遷安置資料。 3． 3． 2 技術(shù)資料： a)竣工圖 包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙 ； b)地質(zhì)勘察報(bào)告； c)工程合同及開、竣工報(bào)告 ； d)工程預(yù)決算 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 e)圖紙會審記錄 ； f)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )； g)隱蔽工程驗(yàn)收簽證 ； h)沉降觀察記錄 ； i)竣工驗(yàn)收證明書 ； j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 ； k)新材料、新配件的鑒定合格證書 ； l)水、電、 采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書；檢驗(yàn)合格證書 ； 保修單據(jù)等文件； m)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 ； n)供水、供暖的試壓報(bào)告。 3． 4 驗(yàn)收的組織 3． 4． 1 驗(yàn)收由物業(yè)的 總經(jīng)理 、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與，會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。 3． 4． 2 參與驗(yàn)收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司，在驗(yàn)收中須表明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實(shí)狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份，表達(dá)這些意見時(shí)應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào)，與他們?nèi)〉靡恢隆? 3． 4． 3 參與驗(yàn)收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè) 總經(jīng)理 或發(fā)展商 的批準(zhǔn)，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。 3． 5 質(zhì)量記錄 《驗(yàn)收提交文件目錄》 EDTB0309002 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 接管驗(yàn)收程序 應(yīng)具備的條件： 1]建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。 2]供配電、消防、給排水、排煙、備用電源、空調(diào)、通風(fēng)、 電梯、公共照明、污水處理、衛(wèi)星接收、中央自動控制等 系 統(tǒng)及其他設(shè)施能正常使用。 3]經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn) 。 管理處驗(yàn)收籌建處提交的資料： 產(chǎn)權(quán)資料： 1]項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 2]用地批準(zhǔn)文件 3]建筑執(zhí)照 4]拆遷資料 技術(shù)資料： 1]項(xiàng)目竣工圖 2]地質(zhì)勘察報(bào)告 3]工程合同，開、竣 工報(bào)告 4]工程預(yù)決算書 5]圖紙會審記錄 6]工程設(shè)計(jì)變更通知 7]隱蔽工程驗(yàn)收簽證人 8]沉降觀察記錄 9]竣工驗(yàn)收證明書 10]鋼材水泥等主要材料質(zhì)保書 11]新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書 12]物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備安裝、調(diào)試、檢驗(yàn)合格證書 13]砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 14]管道試壓報(bào)告 審核所提交的資料，若有資料不全，書面提出請籌建處盡快補(bǔ)齊 管理處與籌建處制定驗(yàn)收計(jì)劃 雙方對所有設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行分段檢查 檢驗(yàn)不合格，按質(zhì)量問題處理、返修 跟蹤建設(shè)單位執(zhí)修缺陷遺漏工程項(xiàng)目 簽署驗(yàn)收合格文件 （所有收樓文件一式三份由承包商 、業(yè)主、及管理處各保存一份） 總經(jīng)理簽發(fā)接管文件 合格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4 物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 在接管驗(yàn)收過程中，對工程質(zhì)量，要以北京市設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時(shí) ，要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗(yàn)收依據(jù)。依據(jù)各施工項(xiàng)目的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出，要求施工單位改進(jìn)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目： 4． 1 主體結(jié)構(gòu)： 4． 1． 1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過 GBJ20283（地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的允許變形值 ； 不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞 ； 4． 1． 2 地下室防水工程應(yīng)符合 GBJ20883（地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定。 4． 1． 3 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫 ， 不得超過 GB5020492（混凝土 結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定值 ； 4． 1． 4 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固 ， 支撐系統(tǒng)可靠 ， 無蟻害 ， 其構(gòu)件的選材必須符合 GBJ20683（木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 ） 中的有關(guān)規(guī)定 ； 4． 1． 5 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度 ， 不允許有明顯裂縫 ； 4． 1． 6 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋 ， 必須符合 GBJ11（ 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范）的規(guī)定 4． 2 外墻： 4．