【導讀】對所有設備的日常運行管理。對建筑物及所有機電設備的維護保養(yǎng)。對樓宇未盡人之處提出整改方案。對客戶的裝修工程方案審核，對施工進行監(jiān)督管理。4．負責給排水專業(yè)所有動力電源、電機、控制柜的維修保養(yǎng)。5．負責樓宇公共區(qū)域的照明維修。6．負責樓宇臨時供電的安排和計劃。7．負責提供節(jié)約電力的計劃方案，并經批準后實施。8．對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經批準后實施。告電氣維修班處理。4．負責水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。3．負責公共范圍內和物業(yè)公司的家具維修。，并按有關規(guī)定給予獎懲。各崗位責任并檢查落實。，組織討論決定，對完成項目進行檢查、評估和驗收。、值班、交接班記錄，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取相應措施。，發(fā)現(xiàn)不良，及時糾正。，遵守勞動安全的法規(guī)、法令。，監(jiān)督檢查勞動紀律。業(yè)主管命令，并辦理有關手續(xù)后方可執(zhí)行操作。，上報有關部門。近或達到最低標準時，及時提出申請購買計劃單。

　　

【正文】 如發(fā)生故障之設備在保修期內，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。 緊急維修結束后，須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結果、故 障發(fā) 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 40 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務教育網 生時間、恢復正常時間等向系統(tǒng)工程師報告，并提交工程部經理審閱。此報告由系統(tǒng)工程師存入設備維修檔案，備查。 設備緊急搶修程序 出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現(xiàn)有設備做出更新或改造之建議。 設備更新及改造建議，必須向物業(yè)總 經理提交可行性及經濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。 五、 裝修及施工管理制度 ，在進行裝修施工前，須將裝修設計方案及比例為 1:100 或 1:50 之正規(guī)設計圖樣、裝修商之營業(yè)執(zhí)照及裝修資質證明副本、有關政府部門批準文件等相關資料送交管理部，經審核同意后方可施工。 、原有防水層、建筑外觀，嚴禁在外窗內側及外側張貼或架設任何招貼、廣告及任何設備設施。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 41 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務教育網 ，并按施工面積每平方米 100 元人民幣予交施工押金，接受并執(zhí)行施工管理有關規(guī)定，簽定文明安全施工承諾書。 ，并將現(xiàn)場安全負責人之姓名、聯(lián)系方法及所有施工人員名單及有效身份證件之副本交管理部備案。 ，必須按管理部指定路線出入，并只能使用管理部指定之衛(wèi)生間。 ，嚴禁任何人在施工現(xiàn)場吸煙，嚴禁施工人員到施工現(xiàn)場以外區(qū)域活動，嚴禁穿拖鞋、短褲及袒 胸露背，嚴禁在本物業(yè)范圍內高聲喧嘩、隨地吐痰、亂丟污物等一切不文明行為。 ，如工作需要，必須事先獲得管理部批準，隨用隨進，不得存放一天以上，并由專人嚴謹監(jiān)管。 ，施工單位必須提交操作人員之專業(yè)證明及消防安全保護方案，向管理部申請，經管理部審核同意并發(fā)出《動火證》后，方可進行。作業(yè)現(xiàn)場必須由有消防經驗及專業(yè)證明之人員負責監(jiān)護，并須配置足夠數(shù)量之有效滅火器材以供發(fā)生意外時使用。 、步行梯、電梯、車道、車場等所有公共地方堆放物 料及垃圾，所有垃圾必須由業(yè)主 /租戶或施工單位負責于垃圾產生當日搬出本物業(yè)范圍以外。 、材料及家具、物品時，只能使用管理部指定之電梯，并不得損害本物業(yè)范圍內所有公共及他人之設施、設備及建筑裝修。 ，不得影響他人之正常辦公及休息。 、設備及建筑、裝飾成品，必須對施工范圍附近之所有成品采取有效保護措施，嚴禁野蠻施工，如因此造成成品損壞，必須由業(yè)主 /租戶或施工單位負責更換、修復或照價賠償。 ，如需加班施工，必須經管理部書面批準，方可進行。 、空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)時，必須向管理部提交修改方案及正規(guī)設計圖樣，經管理部審核批準后，由管理部指定人員執(zhí)行，所需費用由業(yè)主 /租戶或施工單位承擔。 ，如切斷某些電源，關閉某些閥門，暫時拆除某些設備等，均須事先得到管理部之批準，并由管理部指定人員執(zhí)行。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 42 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務教育網 組，負責施工 現(xiàn)場的安全及文明施工的管理、監(jiān)督和協(xié)調工作。 ，負責監(jiān)督施工單位之工程進度及工程質量，以及是否按照管理部批準之設計進行施工，包括用料監(jiān)督、技術監(jiān)督、安裝規(guī)范監(jiān)督、對本物業(yè)影響監(jiān)督等。該小組負責填寫施工質量記錄表，交綜合維修工程師及工程部經理審閱，并負責阻止、修正不合格之施工。 ，管理部將派人檢查施工人員之證件及施工管理制度之執(zhí)行情況，施工人員必須配合檢查，并服從檢查人員的管理，如施工人員不接受檢查或不服從管理，管理部有權收回其證件，禁止其進入本物業(yè)范圍內。 ，施工單位必須填寫施工驗收申請單，向管理部申請工程驗收。工程驗收由工程部施工現(xiàn)場監(jiān)督小組負責，分項驗收，并填寫工程驗收記錄表，交綜合維修工程師及工程部經理審閱，如驗收合格，此表將送交管理部留存；如驗收不合格，此表送交施工單位進行限期整改，另行驗收。 ，如有違返，管理部有權扣除施工押金或停止該項目施工，要求施工單位限期整頓，如仍無效果，管理部有權要求業(yè)主 /租戶更換施工單位，并扣除全部施工押金。 裝修及施工管理程序 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 43 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務教育網 六、 交接班制度 10 分鐘到達崗位，做好接班準備工作，更換工服。 ： 查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設備巡檢記錄表。 檢查所轄設備之運行情況是否良好， 是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題，應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 查看交接班記錄中是否有上級領班及工程師發(fā)布之特別任務或安排，并在交接班記錄上簽字。 ： 接班人員未到崗時，應通知上級領班或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。 接班人員 有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，應通知上級領班或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。 所轄設備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。 七、值班制度 ，不得擅自離崗、串崗。 ，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。 班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認真填寫設備運行及巡檢記錄，及時發(fā)現(xiàn)并處理設備隱患。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 44 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務教育網 。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級領班或工程師。 ，必須輪換進行，必須保持值班室內有人值班。 ，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔衛(wèi)生。 八、報告制度 接班記錄中書面報告運行領班： 所轄設備非正常操作的開停及開停時間。 所轄設備除正常操作外的調整。 所轄設備發(fā)生故障或停臺檢修。 零部件更新、代換、或加工修理。 運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。 運行人員請假、換班、加班、倒休等。 ： 執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設備存在重大故障隱患。 重要零部件的更換、代替或加工修理。 系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱 患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 維修人員請假、加班、倒休等。 ： 重點設備除正常操作外的調整。 變更運行方式。 主要設備發(fā)生故障或停臺檢修。 系統(tǒng)故障或正常檢修。 零部件更新、改造、或加工修理。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 45 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務教育網 領用工具、備件、材料、文具及勞保用品。 加班、換班、倒休、病假、事假等。 須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。 書面形式報告工程部經理： 重點設備發(fā)生故障或停臺檢修。 因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。 應急搶修及正常檢修后的維修總結。 系統(tǒng)運行方式有較大改變。 影響本物業(yè)運行 (如停電、停水、?？照{、停電話等 )之任何施工及檢修。 重要設備主要零部件的更新、代換或加工維修。 系統(tǒng)及設備的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工。 人員調度及班組重大組織結構調整。 所屬人員請假、換班、倒休、加班等。 對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調。 領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。 維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調整。 每周工作小結及月度工作報告。 ，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報。 九、工具管理制度 、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分，公用工具歸庫管員負責保管及借出，專業(yè)自用工具由系統(tǒng)工程師負責保管及使用，個人工具由個人自行保管使用。 真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 46 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務教育網 ，做到工具與臺帳相符。 ，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具者，將被扣除當月獎金及工資人民幣 100 元至 300 元，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償，并同時扣罰當月工資及獎金 300 元人民幣。 ，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用程序，借用人必須認真填寫工具借用記錄單，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需 再繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。 ，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能確定使用人，則由系統(tǒng)工程師照價賠償。 ，須由庫管員和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負責照價賠償。 ，如因情況特殊，必須 經工程師批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經查實要嚴肅處理，不得用工具干私活。 ，工具按規(guī)定的使用年限到期時，無論公用工具還是個人領用工具，一律以舊換新。 十、巡檢制度 ，掌握設備狀況，確保安全運行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時間、巡視路線、檢查項目等認真執(zhí)行，并認真記錄。 ，如發(fā)現(xiàn)設備存在問題，應立即用對講機通知領班，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時不能處理，則必須做好臨時補救措施后，報告領班，并將詳細情況記入 巡檢記錄備注欄。 、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設備間后，必須做到隨手鎖門。 、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設施后，必須將門鎖好。 、維修領班，必須每天對所轄系統(tǒng)設備進行檢查；各系統(tǒng)工程師必須每月一次巡檢本系統(tǒng)所有設備，發(fā)現(xiàn)問題，書面報告工程部經理，并應立即組織處理。 十一、材料領取制度 、備件、材料必須經過工程師及工程部經理簽字方可領取。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 47 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務教育網 、材料必須填寫領料單。 使用后要在工作單上填寫清楚，并經主管確認。 。 十二、機房鑰匙管理制度 24 小時值班機房，除值班人員掌握一套外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。 。 24 小時值班機房，值班完成后將鑰匙交 24 小時值班機房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機房門。 。 。 。 十三、機電設備房出入管理制度 ： 高壓配電室 低壓配電室 變壓器室 樓層電氣配線豎井房 各樓層空調機房 空調、水泵房 電話總機房 樓宇自控機房 監(jiān)控機房 各電梯機房 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 48 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務教育網 ，為了確保本大樓內各機電系統(tǒng)正常運行，非工程部工作人員，未經許可不得進入以上機電設備房。 ，必須要進入這些場所時，應由部門經理或其指定人員陪同，并通知當值領班開門后進入，同時在《設備房出入登記簿》上做好記錄。 ，必須要進入這些場所時，應由部門經理或主管工程師陪同，通知當值領班開門進入，同時在《設備房出入登記簿》上認真做好記錄。 ，必須根據(jù)工作項目所規(guī)定的地點，到當值領班處辦理完登記手續(xù)后，在當值人員帶領下進入以上場所。工作結束后，應及時通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。 ，必須憑事先辦理好的有關施工許可證、工作票和有效的臨時工作證件，到當值領班處辦理許可和 登記手續(xù)后進入現(xiàn)場，在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。工作結束后，及時通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。 ，都應隨手關門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。 ，不得進行與自己工作無關的活動。必須在工作中做到文明施工，