【導(dǎo)讀】對(duì)所有設(shè)備的日常運(yùn)行管理。對(duì)建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。對(duì)樓宇未盡人之處提出整改方案。對(duì)客戶的裝修工程方案審核，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理。4．負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動(dòng)力電源、電機(jī)、控制柜的維修保養(yǎng)。5．負(fù)責(zé)樓宇公共區(qū)域的照明維修。6．負(fù)責(zé)樓宇臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。7．負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計(jì)劃方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。8．對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。告電氣維修班處理。4．負(fù)責(zé)水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。3．負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。，并按有關(guān)規(guī)定給予獎(jiǎng)懲。各崗位責(zé)任并檢查落實(shí)。，組織討論決定，對(duì)完成項(xiàng)目進(jìn)行檢查、評(píng)估和驗(yàn)收。、值班、交接班記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并采取相應(yīng)措施。，發(fā)現(xiàn)不良，及時(shí)糾正。，遵守勞動(dòng)安全的法規(guī)、法令。，監(jiān)督檢查勞動(dòng)紀(jì)律。業(yè)主管命令，并辦理有關(guān)手續(xù)后方可執(zhí)行操作。，上報(bào)有關(guān)部門。近或達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，及時(shí)提出申請(qǐng)購買計(jì)劃單。

　　

【正文】 如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對(duì)客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。 緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故 障發(fā) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 40 頁，共 74 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向系統(tǒng)工程師報(bào)告，并提交工程部經(jīng)理審閱。此報(bào)告由系統(tǒng)工程師存入設(shè)備維修檔案，備查。 設(shè)備緊急搶修程序 出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。 設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總 經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。 五、 裝修及施工管理制度 ，在進(jìn)行裝修施工前，須將裝修設(shè)計(jì)方案及比例為 1:100 或 1:50 之正規(guī)設(shè)計(jì)圖樣、裝修商之營(yíng)業(yè)執(zhí)照及裝修資質(zhì)證明副本、有關(guān)政府部門批準(zhǔn)文件等相關(guān)資料送交管理部，經(jīng)審核同意后方可施工。 、原有防水層、建筑外觀，嚴(yán)禁在外窗內(nèi)側(cè)及外側(cè)張貼或架設(shè)任何招貼、廣告及任何設(shè)備設(shè)施。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 41 頁，共 74 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ，并按施工面積每平方米 100 元人民幣予交施工押金，接受并執(zhí)行施工管理有關(guān)規(guī)定，簽定文明安全施工承諾書。 ，并將現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人之姓名、聯(lián)系方法及所有施工人員名單及有效身份證件之副本交管理部備案。 ，必須按管理部指定路線出入，并只能使用管理部指定之衛(wèi)生間。 ，嚴(yán)禁任何人在施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙，嚴(yán)禁施工人員到施工現(xiàn)場(chǎng)以外區(qū)域活動(dòng)，嚴(yán)禁穿拖鞋、短褲及袒 胸露背，嚴(yán)禁在本物業(yè)范圍內(nèi)高聲喧嘩、隨地吐痰、亂丟污物等一切不文明行為。 ，如工作需要，必須事先獲得管理部批準(zhǔn)，隨用隨進(jìn)，不得存放一天以上，并由專人嚴(yán)謹(jǐn)監(jiān)管。 ，施工單位必須提交操作人員之專業(yè)證明及消防安全保護(hù)方案，向管理部申請(qǐng)，經(jīng)管理部審核同意并發(fā)出《動(dòng)火證》后，方可進(jìn)行。作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)必須由有消防經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)證明之人員負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，并須配置足夠數(shù)量之有效滅火器材以供發(fā)生意外時(shí)使用。 、步行梯、電梯、車道、車場(chǎng)等所有公共地方堆放物 料及垃圾，所有垃圾必須由業(yè)主 /租戶或施工單位負(fù)責(zé)于垃圾產(chǎn)生當(dāng)日搬出本物業(yè)范圍以外。 、材料及家具、物品時(shí)，只能使用管理部指定之電梯，并不得損害本物業(yè)范圍內(nèi)所有公共及他人之設(shè)施、設(shè)備及建筑裝修。 ，不得影響他人之正常辦公及休息。 、設(shè)備及建筑、裝飾成品，必須對(duì)施工范圍附近之所有成品采取有效保護(hù)措施，嚴(yán)禁野蠻施工，如因此造成成品損壞，必須由業(yè)主 /租戶或施工單位負(fù)責(zé)更換、修復(fù)或照價(jià)賠償。 ，如需加班施工，必須經(jīng)管理部書面批準(zhǔn)，方可進(jìn)行。 、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)時(shí)，必須向管理部提交修改方案及正規(guī)設(shè)計(jì)圖樣，經(jīng)管理部審核批準(zhǔn)后，由管理部指定人員執(zhí)行，所需費(fèi)用由業(yè)主 /租戶或施工單位承擔(dān)。 ，如切斷某些電源，關(guān)閉某些閥門，暫時(shí)拆除某些設(shè)備等，均須事先得到管理部之批準(zhǔn)，并由管理部指定人員執(zhí)行。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁，共 74 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 組，負(fù)責(zé)施工 現(xiàn)場(chǎng)的安全及文明施工的管理、監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。 ，負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位之工程進(jìn)度及工程質(zhì)量，以及是否按照管理部批準(zhǔn)之設(shè)計(jì)進(jìn)行施工，包括用料監(jiān)督、技術(shù)監(jiān)督、安裝規(guī)范監(jiān)督、對(duì)本物業(yè)影響監(jiān)督等。該小組負(fù)責(zé)填寫施工質(zhì)量記錄表，交綜合維修工程師及工程部經(jīng)理審閱，并負(fù)責(zé)阻止、修正不合格之施工。 ，管理部將派人檢查施工人員之證件及施工管理制度之執(zhí)行情況，施工人員必須配合檢查，并服從檢查人員的管理，如施工人員不接受檢查或不服從管理，管理部有權(quán)收回其證件，禁止其進(jìn)入本物業(yè)范圍內(nèi)。 ，施工單位必須填寫施工驗(yàn)收申請(qǐng)單，向管理部申請(qǐng)工程驗(yàn)收。工程驗(yàn)收由工程部施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督小組負(fù)責(zé)，分項(xiàng)驗(yàn)收，并填寫工程驗(yàn)收記錄表，交綜合維修工程師及工程部經(jīng)理審閱，如驗(yàn)收合格，此表將送交管理部留存；如驗(yàn)收不合格，此表送交施工單位進(jìn)行限期整改，另行驗(yàn)收。 ，如有違返，管理部有權(quán)扣除施工押金或停止該項(xiàng)目施工，要求施工單位限期整頓，如仍無效果，管理部有權(quán)要求業(yè)主 /租戶更換施工單位，并扣除全部施工押金。 裝修及施工管理程序 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 43 頁，共 74 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 六、 交接班制度 10 分鐘到達(dá)崗位，做好接班準(zhǔn)備工作，更換工服。 ： 查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 檢查所轄設(shè)備之運(yùn)行情況是否良好， 是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題，應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 查看交接班記錄中是否有上級(jí)領(lǐng)班及工程師發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在交接班記錄上簽字。 ： 接班人員未到崗時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或工程師，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 接班人員 有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或工程師，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 交接班人員對(duì)所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時(shí)，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。 七、值班制度 ，不得擅自離崗、串崗。 ，不得長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。 班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 44 頁，共 74 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 。如有較大故障，值班人員無力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)班或工程師。 ，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班室內(nèi)有人值班。 ，每班兩次，清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。 八、報(bào)告制度 接班記錄中書面報(bào)告運(yùn)行領(lǐng)班： 所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時(shí)間。 所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。 零部件更新、代換、或加工修理。 運(yùn)行人員短時(shí)間離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。 運(yùn)行人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等。 ： 執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。 重要零部件的更換、代替或加工修理。 系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱 患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等。 ： 重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 變更運(yùn)行方式。 主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。 系統(tǒng)故障或正常檢修。 零部件更新、改造、或加工修理。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 45 頁，共 74 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。 加班、換班、倒休、病假、事假等。 須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。 書面形式報(bào)告工程部經(jīng)理： 重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。 因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客戶使用。 應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。 系統(tǒng)運(yùn)行方式有較大改變。 影響本物業(yè)運(yùn)行 (如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等 )之任何施工及檢修。 重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。 系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。 人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。 所屬人員請(qǐng)假、換班、倒休、加班等。 對(duì)外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。 維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整。 每周工作小結(jié)及月度工作報(bào)告。 ，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級(jí)匯報(bào)。 九、工具管理制度 、各專業(yè)自用工具及個(gè)人工具三部分，公用工具歸庫管員負(fù)責(zé)保管及借出，專業(yè)自用工具由系統(tǒng)工程師負(fù)責(zé)保管及使用，個(gè)人工具由個(gè)人自行保管使用。 真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機(jī)具的正常使用。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 46 頁，共 74 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ，做到工具與臺(tái)帳相符。 ，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具者，將被扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金及工資人民幣 100 元至 300 元，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償，并同時(shí)扣罰當(dāng)月工資及獎(jiǎng)金 300 元人民幣。 ，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用程序，借用人必須認(rèn)真填寫工具借用記錄單，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需 再繼續(xù)使用時(shí)，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。 ，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償，如未能確定使用人，則由系統(tǒng)工程師照價(jià)賠償。 ，須由庫管員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時(shí)，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。 ，如因情況特殊，必須 經(jīng)工程師批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理，不得用工具干私活。 ，工具按規(guī)定的使用年限到期時(shí)，無論公用工具還是個(gè)人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。 十、巡檢制度 ，掌握設(shè)備狀況，確保安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。 ，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知領(lǐng)班，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告領(lǐng)班，并將詳細(xì)情況記入 巡檢記錄備注欄。 、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門。 、動(dòng)力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門鎖好。 、維修領(lǐng)班，必須每天對(duì)所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查；各系統(tǒng)工程師必須每月一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題，書面報(bào)告工程部經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。 十一、材料領(lǐng)取制度 、備件、材料必須經(jīng)過工程師及工程部經(jīng)理簽字方可領(lǐng)取。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 47 頁，共 74 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 、材料必須填寫領(lǐng)料單。 使用后要在工作單上填寫清楚，并經(jīng)主管確認(rèn)。 。 十二、機(jī)房鑰匙管理制度 24 小時(shí)值班機(jī)房，除值班人員掌握一套外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。 。 24 小時(shí)值班機(jī)房，值班完成后將鑰匙交 24 小時(shí)值班機(jī)房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機(jī)房門。 。 。 。 十三、機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 ： 高壓配電室 低壓配電室 變壓器室 樓層電氣配線豎井房 各樓層空調(diào)機(jī)房 空調(diào)、水泵房 電話總機(jī)房 樓宇自控機(jī)房 監(jiān)控機(jī)房 各電梯機(jī)房 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 48 頁，共 74 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ，為了確保本大樓內(nèi)各機(jī)電系統(tǒng)正常運(yùn)行，非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得進(jìn)入以上機(jī)電設(shè)備房。 ，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由部門經(jīng)理或其指定人員陪同，并通知當(dāng)值領(lǐng)班開門后進(jìn)入，同時(shí)在《設(shè)備房出入登記簿》上做好記錄。 ，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由部門經(jīng)理或主管工程師陪同，通知當(dāng)值領(lǐng)班開門進(jìn)入，同時(shí)在《設(shè)備房出入登記簿》上認(rèn)真做好記錄。 ，必須根據(jù)工作項(xiàng)目所規(guī)定的地點(diǎn)，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理完登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶領(lǐng)下進(jìn)入以上場(chǎng)所。工作結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。 ，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時(shí)工作證件，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理許可和 登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，在工作中不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無關(guān)的設(shè)備。工作結(jié)束后，及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。 ，都應(yīng)隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無關(guān)的設(shè)備。 ，不得進(jìn)行與自己工作無關(guān)的活動(dòng)。必須在工作中做到文明施工，