【導(dǎo)讀】作的具體目標(biāo)和政策。過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。高修理的經(jīng)濟(jì)效果。濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水。外溢等影響大的設(shè)備故障。復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。比競賽活動和定期的設(shè)備普查工作，促進(jìn)全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件確定、訂貨和供應(yīng)。的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長。詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級取得總維修方案。間內(nèi)，作出適當(dāng)檢修，使設(shè)備重新投入運(yùn)行。制定月、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)上報(bào)。做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，處理事故。做好空調(diào)系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，

　　

【正文】 屋面工程技術(shù)規(guī)范 )中的規(guī)定 ， 排水暢通 ，無積水 ， 不滲漏 ； 4． 3． 2 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施 ， 三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔 ； 4． 3． 3 陽臺和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水 ， 出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固 ， 接口嚴(yán)密、不滲漏。 4． 4 樓地面： 4． 4． 1 面層與基層必須粘結(jié)牢固 ， 不空鼓。整體面層平整 ， 不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷 ； 塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角 ； 4． 4． 2 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求 ， 不應(yīng)有積水 ， 不允許倒泛水和 滲漏 ； 4． 4． 3 樓地面應(yīng)平整牢固 ， 接縫密合。 4． 4． 4 符合 GB5020995（建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定。 4． 5 裝修： 4． 5． 1 鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固 ， 無翹曲變形 ， 開關(guān)靈活 ， 零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確 ， 鋼門窗縫隙嚴(yán)密 ， 木門窗縫隙適度 ： 4． 5． 2 木裝修工程應(yīng)表面光潔 ， 線條順直 ， 對縫嚴(yán)密 ， 不露釘帽 ， 與基層必須釘牢 ； 4． 5． 3 門窗玻璃應(yīng)安裝平整 ， 油灰飽滿 ， 粘貼牢固 ； 4． 5． 4 抹灰應(yīng)表面平整 ， 不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷 ； 4． 5． 5 飾面磚應(yīng)表面潔凈 ， 粘貼牢固 ， 陰陽角與線角順直 ， 無缺棱掉角； 4． 5． 6 油漆 ， 刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。 4． 5． 7 符合 JGJ7391（建筑裝飾工程工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定。 4． 6 強(qiáng)電： 4． 6． 1 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直 ， 過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密 ，導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí) ， 連接點(diǎn)必須緊密、可靠 ，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。 4． 6． 2 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位 ， 并有電氣接地裝置 ； 4． 6． 3 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固 ， 部件齊全 ， 接觸良好，位置準(zhǔn)確 ； 4． 6． 4 各 種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠 ， 接地阻值必須符合GB5016992(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求 ； 4． 6． 5 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲相震動聲不得超過 GBJ232 的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全役備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程 ， 試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求 ； 4． 6． 6 可電視信號有屏蔽影響的住宅 ， 電視信號場強(qiáng)同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅 ， 應(yīng)設(shè)置共用天線 ； 4． 6． 7 除上述要求外 ， 同時(shí)應(yīng)符合“低壓電器安裝規(guī)程 的有關(guān)要求 。 4． 7 水、衛(wèi)、消防： 4． 7． 1 管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應(yīng)試驗(yàn)， 保溫及防腐措施必須符合 GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求。 4． 7． 2 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修 ； 4． 7． 3 衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè) ， 地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏 ， 管道排水必須流暢 ； 4． 7． 4 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好 ， 接口不得滲漏 ， 安裝應(yīng)平正、牢固 ， 部件齊全、操作靈活 ； 4． 7． 5 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn) ， 運(yùn)行時(shí)無較大震動 ； 4． 7． 6 消防設(shè)施必須符合 GBJ1687(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 )、 GB5004595(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 )的要求 ， 并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。 4． 8 空調(diào)采暖： 4． 8． 1 箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后 ， 必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證 ； 4． 8． 2 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確 ， 安全裝置必須靈敏、可靠 ， 控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活 ； 4． 8． 3 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合 GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 )的要求 ， 管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修 ， 管架、支 、 吊架應(yīng)牢固 ； 4． 8． 4 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象 ； 4． 8． 5 經(jīng)過 48 小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行 ， 冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必須符合設(shè)計(jì)要求。 4． 9 附屬工程及其他： 4． 9． 1 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合 GBJ14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 )第二章 4 節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢 ， 井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈 ； 4． 9． 2 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置 ， 池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度 ， 并不應(yīng)超過兩個(gè)彎 ； 4． 9． 3 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象 ； 4． 9． 4 房屋 入口處必須做室外道路 ， 并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象 ； 4． 9． 5 煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通 ， 無阻塞物 ； 4． 9． 6 單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整 ， 室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求 ； 4． 9． 7 群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。 以上為接管驗(yàn)收的一般要求，具體驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收項(xiàng)目及運(yùn)作方式詳見附則《接管驗(yàn)收運(yùn)作手冊》。 5. 物業(yè)移交 在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后 ， 所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒有問 題的設(shè)備在驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專業(yè)人員參加 ， 才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn) ， 尤其是要查對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時(shí) ， 每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記 ， 以免弄錯(cuò)。 5． 1 交接雙方的責(zé)任 5． 1． 1 為盡快發(fā)揮投資效益 ， 建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備 ， 房屋竣工后 ， 及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請。接管單位應(yīng)在 15日內(nèi)審核完畢 ， 及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收 ， 經(jīng)檢驗(yàn)符合要求 ， 接管單位應(yīng)在 7 日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證 ， 并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管 的新建房屋一律不得使用。 5． 1． 2 接管驗(yàn)收時(shí) ， 交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法 ， 并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn) ， 建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。 5． 1． 3 房屋接管交付使用后 ， 如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故 ， 應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位 ， 共同分析研究 ， 查明原因 ， 如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理 ， 如屬使用不當(dāng) ， 管理不善的原因 ， 則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。 5． 1． 4 新建房屋從驗(yàn)收之日起 ， 應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定 ， 由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修 ， 并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保 修期滿 ，按實(shí)計(jì)算 ， 也可以在驗(yàn)收接管時(shí) ， 雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用 ， 由接管單位負(fù)責(zé)保修。 5． 2 交樓流程 用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進(jìn)行，物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費(fèi)通知書寄給業(yè)主，以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊》，并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定，便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷 入伙。遷入新房的用戶，一般都要對房屋進(jìn)行不同程度的裝修，物業(yè)管理公司應(yīng)對其進(jìn)行管理，以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。 5． 3 質(zhì)量記錄 《房屋及設(shè)備驗(yàn)收表》 EDTB0309003 《遺漏、缺陷工程申報(bào)表》 EDTB0309004 交樓流程圖 銷售部通知用戶或其代表前來 管理處收樓，并繳付有關(guān)費(fèi)用 用戶前來收樓，用戶應(yīng)備銷售部收樓通知書 / 租樓合同書 客戶部 1]確認(rèn)用戶身份登記用戶檔案。 2]呈交及說明用戶守則及其他資料 。 3]會同工程部主管辦理移交手續(xù)予用戶。 財(cái)務(wù)部 收取裝修押金及各項(xiàng)管理費(fèi)用。 收取臨時(shí)出入證按金成本費(fèi)。 收取施工單位電話線按金及安裝費(fèi)用。 工程部 獲客務(wù)部通知后，進(jìn)行移交單元之驗(yàn)收工作。 書面通知用戶驗(yàn)樓。 交給用戶《裝修手冊》。 移交表格。 工程部與客務(wù)部協(xié)同完成如下工作： 會同用戶檢驗(yàn)單元內(nèi)設(shè)施之狀況 解釋并闡明單元裝修之規(guī)定，記錄用戶之裝修特殊要求報(bào)業(yè)主批核； 查看 并記錄單元之水電表讀數(shù)作為該單元之底數(shù) 用戶填寫： 1]單位設(shè)備核對表 2]遺漏、缺陷工程申報(bào)表 承建商 返修 用戶填寫收樓表及移交登記表 移交該單元鑰匙 整理所有交樓文件呈交總經(jīng)理審定 ,然后存檔 第二節(jié) 客戶二次裝修管理 1. 接收申請 在業(yè)戶收樓入伙程序中客服助理向業(yè)戶征求有無二次裝修要求，并介紹有關(guān)大廈二次裝修的管理規(guī)定。 客服助理陪同業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人到 工程部，完成二次裝修業(yè)戶移交工作 (要求：物業(yè)公司辦理一切二次裝修手續(xù)的必須是業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人 ) 。 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人必須向物業(yè)公司交付具有本企業(yè)法人簽字的委托書及承諾書。 業(yè)戶委托的施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司必須向物業(yè)公司提交公司營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章），資質(zhì)證明的原件以及公司為現(xiàn)場負(fù)責(zé)人出具的委托書。由物業(yè)工程部查驗(yàn)合格后，并復(fù)印留存相關(guān)文件在工程部，方可繼續(xù)辦理下一步手續(xù)。（施工單位必須具備二級以上資質(zhì)） 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人向工程部領(lǐng)取圖紙（建筑平面、設(shè)備布置圖等），并由各專業(yè)工程師向業(yè)戶裝修負(fù) 責(zé)人、設(shè)計(jì)單位做技術(shù)交底（主要內(nèi)容是不允許更改的項(xiàng)目及部位或特殊要求），以便業(yè)戶及設(shè)計(jì)單位了解大廈結(jié)構(gòu)及要求。 在裝修工作開始前，業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人必須協(xié)同裝修公司現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位出席物業(yè)安排之會議，以確保業(yè)戶清楚以下物業(yè)公司之要求。 主要內(nèi)容： ? 保險(xiǎn)（人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等） ? 《二次裝修管理規(guī)定》的內(nèi)容 ? 工人操作守則（物業(yè)公司要求） ? 臨時(shí)水電使用方法及要求（填寫單據(jù)并報(bào)批）、 ? 材料的運(yùn)輸（時(shí)間及路線） ? 施工時(shí)間（允許施工時(shí)間及特殊要求） ? 垃圾清運(yùn)方法（時(shí)間及路線） ? 物業(yè)管理公司與客戶 及施工單位負(fù)責(zé)人的聯(lián)系方法 ? 提供大廈消防、空調(diào)、給排水改造指定施工單位的聯(lián)系方法。 ? 裝修手冊重要條款說明 ? 裝修公司應(yīng)繳付一切應(yīng)交付的費(fèi)用（裝修押金、審圖費(fèi)、制證費(fèi)、垃圾費(fèi)、水電押金、滅火器租用費(fèi)等） ? 物業(yè)管理公司的其他要求 ? 簽署相關(guān)協(xié)議（委托書、承諾書、施工安全協(xié)議書等） 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人在工程部領(lǐng)取相關(guān)裝修申請表格，認(rèn)真填寫清楚隨圖紙一并交至物業(yè)公司。 設(shè)計(jì)單位根據(jù)物業(yè)公司要求做設(shè)計(jì)施工方案。（按二裝手冊第四部分所要求的格式）。 質(zhì)量記錄 《二次裝修工程申請 /委托書》 EDTB0309201 《業(yè)戶單元二次裝修審批表》 EDTB0309202 2. 施工單位報(bào)批進(jìn)場過程 報(bào)批 業(yè)戶向物業(yè)公司遞交圖紙，經(jīng)工程部初審（不超過 2 天），如無重大問題則要求業(yè)戶同時(shí)將施工方案報(bào)政府消防部門審批。圖紙繼續(xù)在工程部審圖。 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人將設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案送消防局報(bào)批審驗(yàn)。 合格 —— 將審批意見及圖紙報(bào)物業(yè)工程部審批。 未合格 —— 更改設(shè)計(jì)方案，重新報(bào)批審驗(yàn)直至合格為止。 物業(yè)工程部將在圖紙初審后 7 個(gè)工 作日內(nèi)以書面形式通知業(yè)戶及設(shè)計(jì)單位此設(shè)計(jì)的審核結(jié)果。 消防局審批合格后，業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人將消防局的審批意見連同圖紙一同交物業(yè)工程部做核實(shí)審批。業(yè)戶及設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)物業(yè)的審核結(jié)果改進(jìn)該設(shè)計(jì)方案直至滿足物業(yè)公司要求。（物業(yè)公司審批意見最終以消防局意見為基礎(chǔ)） . 質(zhì)量記錄 《臨時(shí)施工用電申請表》 EDTB0309315 《業(yè)戶二次裝修施工許可證》 EDTB0309203 3. 繳費(fèi)及進(jìn)場手續(xù) 繳費(fèi)進(jìn) 場手續(xù) 項(xiàng)目 所在部門 1．交付各種保險(xiǎn)單據(jù)復(fù)印件 物業(yè)工程部 2．交付裝修各項(xiàng)