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【正文】 與油箱直接連通的附件內(nèi)部清洗干凈、安裝牢固、 連接嚴(yán)密、無滲油現(xiàn)象 .有載調(diào)壓開關(guān)的傳動部分潤滑良好 ,動作靈活準(zhǔn)確。 與變壓器連接的線路緊密 ,連接螺栓的鎖緊裝置齊全 ,瓷套管不受外力 .器身各附件連接的的導(dǎo)線有保護(hù)管 ,零線沿器身向下接地裝置的線段固定牢靠。 接地支線敷設(shè)連接緊密、牢固 ,需防腐部分涂漆均勻無遺漏。 高壓開關(guān)柜 柜體外觀無灰塵、無油漆剝落。 開關(guān)固定牢靠、完整 ,操動部分靈活 ,充油部分無滲油現(xiàn)象。 接地支線敷設(shè)連接緊密、牢固 ,需防腐部分涂漆均勻無遺漏。 配電柜及動力開關(guān) 柜 柜標(biāo)志牌、標(biāo)志柜齊全 ,正確并且清晰。 柜內(nèi)設(shè)備及接線完整齊全、固定牢靠 ,操作部分動作靈活 \準(zhǔn)確。 二次接線準(zhǔn)確、固定牢靠 .導(dǎo)線與電器或端子排的連接緊密 ,標(biāo)志清晰、齊全。 接地支線敷設(shè)連接緊密、牢固。 低壓電器 電器表面整潔 ,引出導(dǎo)線整齊、固定可靠 ,電器及其支架油漆完整。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 4 頁 文件編號 HBQCGC10 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 24 of 131 電器內(nèi)部件完整 ,絕緣器件無裂紋缺損 ,電器的活動接觸導(dǎo)電部分接觸良好 ,觸頭壓力符合電器技術(shù)條件 ,電刷能上下活動 ,集電環(huán)表面平整清潔。 電磁鐵芯的表面無銹斑及油垢 ,吸臺、釋放正常 ,通電后無異常噪聲 ,注油的電器油位正確、指示清晰 ,貯油部分無滲漏現(xiàn)象 操作機(jī)構(gòu)動作靈活 ,觸頭動作一致 ,各聯(lián)鎖、傳動裝置位置正確可靠 ,操作時無較大振動和異常噪聲 ,需潤滑的部位潤滑良好。 配電器 箱體內(nèi)外清潔 ,箱蓋開閉靈活 ,箱體油漆完整 ,箱內(nèi)結(jié)線整齊。 導(dǎo)線 與器具連接牢固緊密、不傷芯線。壓板連接時 ,壓緊無松動；螺栓連接時 ,防松墊圈與配件齊全。 接地支線敷設(shè)連接緊密、牢固。 電機(jī) 電機(jī)外觀無灰塵 ,油漆完整均勻。 電機(jī)軸芯線圈絕緣層完好 ,內(nèi)部清潔 ,通風(fēng)孔道無堵塞 ,軸承工作面光滑清潔、無銹蝕或裂紋 ,轉(zhuǎn)子平衡塊緊固 ,平衡螺絲鎖緊 ,風(fēng)扇葉片無裂紋。 電刷與換向器或集電環(huán)接觸良好 ,在刷握內(nèi)能上下活動 ,電刷壓力正常 ,引線與刷架連接緊密、可靠 ,繞線電機(jī)的電刷抬起裝置動作可靠 ,短路刀片接觸良好。 電機(jī)外殼接地 (接零 )支線敷設(shè)連接緊密、牢固。 避雷針 (網(wǎng) ) 高度位置正確 ,固定牢靠 ,防腐良好 ,針體垂直 .避雷網(wǎng)規(guī)格尺寸和彎曲半徑正確 ,設(shè)有標(biāo)志燈的避雷針 ,燈具完整 ,顯示清晰。 防雷接地引下線固定牢靠 ,斷線卡設(shè)置便于檢測 ,與接地體連接部位鍍鋅或鍍錫完整 ,螺栓與緊固件齊全。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 版本 1 頁碼 第 2 頁，共 4 頁 文件編號 HBQCGC10 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 25 of 131 風(fēng)機(jī)類 風(fēng)機(jī) 外殼清潔 ,油漆完整 ,無嚴(yán)重磨損及腐蝕 ,無漏風(fēng)現(xiàn)象發(fā)生。 潤滑裝置無異常 ,潤滑油脂符合技術(shù)要求。 風(fēng)機(jī)、風(fēng)管保溫部分完好 ,外觀整潔 ,軟接頭等接頭處無滲漏現(xiàn)象。 風(fēng)機(jī)底座、減振器無變形和損壞現(xiàn)象 ,并且應(yīng)整潔 ,地腳螺栓牢靠。 聯(lián)軸器或皮帶輪、三角帶完好 ,保護(hù)牢靠。 各磨擦部位溫度正常。 各類閥門外觀無銹蝕 ,開關(guān)靈活可靠。 冷卻塔 配水系統(tǒng)配水均勻 ,管道、噴霧清潔 ,集水槽、百葉窗清潔 ,能保持進(jìn)風(fēng)口通暢。 連接風(fēng) 機(jī)和電動機(jī)的聯(lián)軸器潤滑正常 ,無硬化現(xiàn)象發(fā)生 ,風(fēng)機(jī)葉片無腐蝕現(xiàn)象、無表 面附著物。 電機(jī)部分符合電機(jī)維護(hù)要求。 冬季冷卻塔應(yīng)采取防凍措施。 水泵類 水泵外觀清潔 ,底座牢靠 ,配套電機(jī)符合電機(jī)維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)后 ,應(yīng)及時在運(yùn)轉(zhuǎn)部件和泵的接口處涂抹冷油脂進(jìn)行保養(yǎng)。 滾動軸承光滑完好 ,無研磨、殘缺現(xiàn)象。 泵軸變曲度、密封環(huán)與水輪密封口的徑向間隙符合國家標(biāo)準(zhǔn)。 水泵與電機(jī)同心度校正符合要求 :允許偏差為 ～ 毫米。 冷水機(jī)組 日常維護(hù) ： 機(jī)組外觀清潔 ,保溫外護(hù)層等完整 ,儀器、儀表讀數(shù)正確 ,各類閥門開啟靈活自如。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 版本 1 頁碼 第 3 頁，共 4 頁 文件編號 HBQCGC10 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 26 of 131 確保油路系統(tǒng)正常可靠 ,壓縮機(jī)中油位、油壓正常 ,油溫及各軸承溫度在運(yùn)行許可范圍內(nèi) ,并且機(jī)組振動正常。 主電動機(jī)運(yùn)行狀況良好 ,運(yùn)轉(zhuǎn)電流不得超過其額定電流 ,且電流表指 針不得出現(xiàn)大幅度擺動 ,運(yùn)行時的表面溫度以不過熱和不結(jié)露為宜。 停機(jī)后維保 ： 檢查安全保護(hù)項目 ,即各水路、油路的保護(hù)整定值在設(shè)計值以內(nèi)。 檢查抽氣回收裝置 ,確保排氣閥在規(guī)定排氣壓力值時自動排氣 ,拆檢后應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行氣密性、真空試驗(yàn)。 檢查油泵和油系統(tǒng) ,確保油泵中轉(zhuǎn)子與定子間隙在允許范圍內(nèi) ,對其磨損、腐蝕進(jìn)行修復(fù)或更換 ,確保油管路無堵塞。 檢查制冷和潤滑系統(tǒng)符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，否則更換。 對壓縮機(jī)進(jìn)行解體檢查 ,清潔和更換易損部件。 檢查主電動機(jī) ,使其符合電機(jī)維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 電梯 轎廂內(nèi)部設(shè)施完好 ,底坑清潔無積水 ,運(yùn)行環(huán)境良好。 安全開關(guān)及限位開關(guān)、觸點(diǎn)接觸良好 ,開關(guān)壓力有效 ,接線無松動。 滾輪臂及開關(guān)功能靈活可靠 ,動作有效。 電纜無松動 ,外表無破損 ,隔音橡膠墊能安全壓縮 ,無損壞。 安全鉗裝置、連桿、契塊無松動 ,動作正常。 緩沖器無松動、無銹蝕損壞 ,表面油缸油量足夠 ,動作靈活。 各類繩、輪、鋼帶 (輪 )無松動 ,潤滑適量 ,轉(zhuǎn)動無噪聲、無 磨損。 操縱盤各開關(guān)功能齊全無缺損。 弱電設(shè)備 設(shè)備外觀清潔干凈 ,線路連接整齊有序，安全系統(tǒng)靈敏。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 版本 1 頁碼 第 4 頁，共 4 頁 文件編號 HBQCGC10 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 27 of 131 目的 規(guī)范部門職責(zé)范圍內(nèi)的各項維修工作 ,保證各項維修工作按時、保質(zhì)保量的完成 ,并滿足業(yè)主 /客戶的服務(wù)需求。 適用范圍 適用于工程部職責(zé)范圍內(nèi)的各類維修工作 職責(zé) 各管理 處維修人員負(fù)責(zé)本管轄區(qū)的維修工作 操作規(guī)程 保修 保修原則：工程部組織建筑施工單位維修，維修費(fèi)用由建筑施工單位支付或從保修款中扣除。 保修范圍：凡室內(nèi)土建、水、電、安裝項目均屬保修內(nèi)容，但業(yè)主在二次裝修過程中自己造成的損壞和安全隱患易損易耗品非質(zhì)量原因的損耗不屬保修范圍。 保修期限：業(yè)主（住戶）從房屋竣工驗(yàn)收之日起，按現(xiàn)行國家建設(shè)部相關(guān)部門的相關(guān)條款執(zhí)行。 在保修期中發(fā)現(xiàn)問題由工程部督促施工單位 3 天之內(nèi)維修好，如不能及時保修工程部按保修協(xié)議進(jìn)行處理 ，如發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題要上報管理處經(jīng)理。 通知施工單位的保修要填寫施工聯(lián)系單，客戶服務(wù)部代為保修的要填維修單。 處理管理處派發(fā)的有償服務(wù) “ 維修單 ” 。 部門主管收到管理處客戶服務(wù)部派發(fā)的 “ 維修單 ” 后 ,根據(jù)維修單上規(guī)定的預(yù)約時間之前安排維修員帶上工具到達(dá)維修地點(diǎn)進(jìn)行維修服務(wù)。 到達(dá)維修地點(diǎn) ,有門鈴時輕按門鈴并自報單位名稱及部門 ,按鈴時間不要過長；無人應(yīng)答再次按鈴 ,按鈴時間加長。沒有門鈴時輕輕扣門三聲 ,無人應(yīng)答再次扣門 ,扣門節(jié)奏漸快 ,力度漸強(qiáng) ,嚴(yán)禁接連不斷地在門上敲打 ,更 不允許用腳踹門。 如業(yè)主 /客戶開門 ,有禮貌地向業(yè)主 /客戶問好 ,并出示工作牌 ,表明身份，征詢業(yè)主 /客戶的意見 ,是否可以進(jìn)入房間工作 ,當(dāng)聽到業(yè)主 /客戶肯定的答復(fù)后方可進(jìn)入。穿上鞋套 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 日常維修工作操作規(guī)程 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 4 頁 文件編號 HBQCGC11 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 28 of 131 進(jìn)入房間后 ,不應(yīng)將房門關(guān)嚴(yán) ,而應(yīng)將門半掩。進(jìn)門前不要將門推開一條縫向室內(nèi)探頭探腦 ,也不要一只腳在門內(nèi)一只腳在門外與業(yè)主 /客戶講話 .無人應(yīng)答時 ,可等候 3 分鐘；如確信業(yè)主 /客戶不在 ,填寫 ” 服務(wù)留言條 ”, 塞入業(yè)主 /客戶門內(nèi)。 經(jīng)業(yè)主 /客戶許可進(jìn)門服務(wù) ,初步查看需維修項目 ,向業(yè)主講明服務(wù)價格及所需零件配置 ,雙方商定后 ,選定業(yè)主 /客戶同意的地方放置工具 ,可以這樣說： “ 先生 (小姐 /女士 ),工具放在這里可以嗎 ?” 征得同意后鋪開維修布 ,即可開始維修。 修理完畢 ,收好維修工具 ,用自備抹布將弄臟的部位擦拭干凈 ,將殘損配件及地面衛(wèi)生清理打掃干凈。工作服或工具所上的灰塵應(yīng)于出了業(yè)主 /客戶房間后再做清理 ,不允許在業(yè)主 /客戶房內(nèi)拍打。 當(dāng)著業(yè)主 /客人面試用 ,證實(shí)報修部位恢復(fù)正常時應(yīng)這樣說： “ 您好 !已經(jīng)修好了 ,請試用 ” 。 如故障是由業(yè)主 /客戶使用不當(dāng)或自行改造不當(dāng)造成的 ,應(yīng)向客戶講解引起故障的原因 ,介紹基本的使用及維護(hù)常識 ,或建議改進(jìn)辦法 .如維修員無法解除故障 ,應(yīng)向業(yè)主 /客戶至歉 ,并講明原因及處理方式。 如實(shí)填寫維修單 ,收取維修服務(wù)費(fèi)用，請業(yè)主 /客戶對維修質(zhì)量 \服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評價并簽名 .這時應(yīng)說： “ 不好意思，請?zhí)嵋庖姟?” 向業(yè)主 /客戶告辭 ,規(guī)范用語為： “ 今后有問題，請隨時與客戶服務(wù)部聯(lián)系，我們會馬上安排 ，再見。 ” 在業(yè)主 /客戶房間維修時，除了爭時間、搶速度、保質(zhì)量外，還要注意 “ 三輕 ” ，即走路輕、說話輕、操作輕。工作時要動作敏捷、輕穩(wěn)，講究效率，盡量減少出入業(yè)主 /客戶房間的次數(shù)。 回管理處后 ,維修人員將維修單及維修服務(wù)費(fèi)用交還 服務(wù)中心以對此事進(jìn)行回訪。 處理大型加裝設(shè)備特約服務(wù) 如業(yè)主 /客戶需對室內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行改造并指定由工程部完成時 ,由客戶服務(wù)部通知工程部相關(guān)負(fù)責(zé)人到場 ,與業(yè)主 /客戶協(xié)商 ,及時遞交工程預(yù)算書。 在業(yè)主 /客戶認(rèn)可并簽署相關(guān)協(xié)議的情況下 ,工程部組織人員進(jìn) 行特約服務(wù)。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 日常維修工作操作規(guī)程 版本 1 頁碼 第 2 頁，共 4 頁 文件編號 HBQCGC11 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)制 Page 29 of 131 ,由工程部提交工程決算書 ,經(jīng)業(yè)主 /客戶簽字認(rèn)可后收取費(fèi)用交客戶服務(wù)部。 處理急修服務(wù) 如出現(xiàn)緊急故障時 ,工程部維修人員按《設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中相應(yīng)內(nèi)容規(guī)定的時間內(nèi)到達(dá)事故現(xiàn)場進(jìn)行處理。 處理完畢后由工程部相關(guān)主管確認(rèn)后補(bǔ)填 “ 內(nèi)部工作派 工單 ” ，并保存。 管理處內(nèi)部派工單維修 在工程部內(nèi)需進(jìn)行維?；驒z修工作時 ,部門主管對進(jìn)行的維修工作填寫 “ 內(nèi)部工作派工單 ” 交維修人員完成。 維修人員完成后將內(nèi)部派工單填寫完畢后返回到主管處 ,由主管確認(rèn)簽字后保存。 當(dāng)其他部門人員發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施故障后 ,將維修項目通知客戶服務(wù)部 /客戶服務(wù)中心 , 客戶服務(wù)部 /客戶服務(wù)中心接到通知后 ,將詳細(xì)情況填寫在 “ 業(yè)主訴求回訪記錄表 ” 中 .并下發(fā)內(nèi)部工作派工單給維修人員以檢查維修。 維修人員完成后 ,經(jīng)所屬主管確認(rèn)后 ,返回到客戶服 務(wù)部 /客戶服務(wù)中心存檔。 維修人員維修時在技術(shù)規(guī)范上必須遵守《日常維修工作操作規(guī)程》和各類專業(yè)操作規(guī)程中的相關(guān)內(nèi)容，在服務(wù)規(guī)范上遵守 “ 員工行為規(guī)范 ” 中的相關(guān)內(nèi)容。 如維修需暫停某設(shè)備時 ,由工程部相關(guān)負(fù)責(zé)人報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后 ,轉(zhuǎn)告相關(guān)部門 ,如有影響到業(yè)主 /客戶 ,應(yīng)及時告知。 技術(shù)規(guī)范 水暖部分 疏通工作 : 確認(rèn)堵塞部位 切斷水源 懸掛停止使用標(biāo)志 進(jìn)行疏通 恢復(fù)使用 更換設(shè)施或維修設(shè)備 : 切斷供水水源 進(jìn)行工作 恢復(fù)使用 強(qiáng)電部分檢查 切斷供電電源 進(jìn)行維修 試用 恢復(fù)供電 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 日常維修工作操作規(guī)程 版本 1 頁碼 第 3 頁，共 4 頁 文件編號 HBQCG