【導讀】品質(zhì)部負責監(jiān)督檢查各管理處工程部人員職責履行情況；負責制定并完善工程管理類體系文件，并負責該類體系文件的指導實施及改進；劃；并監(jiān)督實施；負責對工程及設(shè)備管理外委單位進行選定、評審；根據(jù)設(shè)備設(shè)施實際情況,制定人員編制和能耗、物耗計劃,并進行能耗、物耗控制,降低運行及維修成本；合理配置人員及工具，工具領(lǐng)用應登記造冊；同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門保持良好的關(guān)系，并配合其工作；品質(zhì)部批準后的操作安全規(guī)程上墻。負責監(jiān)視測量設(shè)備的檢定或準工作；堅持“養(yǎng)護重于維修”的原則,督促下屬進行有計劃的設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)工作。及時處理報修工作；接班人員必須按規(guī)定時間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗；嚴格執(zhí)行作息制度，按時交接班；接班人員應主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄；交班后應立即巡視一遍各巡視點，并簽署巡查意見；異常運行和設(shè)備缺陷，事故處理情況，待處理事宜；相關(guān)財務(wù)制度辦理；

　　

【正文】 正常、連網(wǎng)系統(tǒng)是否正常；每月工程部應對停車智能系統(tǒng)傳動 機構(gòu)進行潤滑，用酒精及清潔棉對攝像鏡頭進行清潔。檢查結(jié)果應記錄在《智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)周檢表》、《智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)月檢表》中。 工程部應每半年對所有的弱電井、豎井管道進行檢查，檢查內(nèi)容包括：井道內(nèi)是否清潔，井蓋、線路是否完好無損，線路接頭有無松動，接線盒是否有銹蝕現(xiàn)象、弱電井內(nèi)有無積水。工程部應每半年對所有井蓋進行除銹、刷漆。 以上各系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)的問題應及時由工程部解決或聯(lián)系相關(guān)單位，并將處理結(jié)果記錄在《智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)周檢表》、《智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)月檢表》中。 5 相關(guān)文件 6 質(zhì)量記錄 附加說明： 本文件起 草人 : 本文件修改人 : 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 本文件審核人 : 本文件批準人 : 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 06 2020/0 文件名稱 水泵房管理制度 第 1 頁共 1 頁 1 目的 通過對水泵房的管理，保障用戶生活經(jīng)營用水和消防儲備用水。 2 范圍 適用于水泵房、供水管道、消防供水系統(tǒng)的全部機電設(shè)備的管理。 3 職責 工程主管負責對水泵房管理情況進行指導監(jiān)督和檢查； 管理處維修人員負責按規(guī)定進行保養(yǎng)、維修、清潔、記錄。 4 工作程序 設(shè)備操作須 由維修人員進行，無關(guān)人員不得私自進入及操作； 非工作人員進入水泵房必須經(jīng)工程主管和管理處主任批準后，由相關(guān)人員陪同方可進入； 保持良好的通風及照明，門窗開啟正常無破損； 控制柜上的開關(guān)，無特殊情況下應置于“自動”狀態(tài)。生活水泵隔日進行輪換運行； 生活水泵主接觸器開關(guān)元件每月檢查清潔一次，檢查熱敏元件動作電流； 不得擅自更改機房線路、器材，若需改動，須經(jīng)工程主管同意方可進行； 消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情況下，開關(guān)應置于自動狀態(tài)，所有操作標志簡單明確； 消防 泵、噴淋泵按照消防系統(tǒng)月檢規(guī)定進行保養(yǎng)，保持機房干凈整潔無塵，每周打掃一次，不得 堆放雜物； 水泵房機組每月清掃一次，設(shè)備無積塵、地面無水漬 、油漬； 管道每年年底 12 月至次年 1 月進行防銹處理并按規(guī)定定期清洗除塵； 按照《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》進行維修保養(yǎng)； 5 相關(guān)文件 6 質(zhì)量記錄 附加說明： 本文件起草人 : 本文件修改人 : 本文件審核人 : 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 本文件批準人 : 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 07 2020/0 文件名稱 給排水設(shè)備設(shè) 施運行管理規(guī)定 第 1 頁共 1 頁 1 目的 確保給排水設(shè)備（設(shè)施）處于良好狀態(tài)，保證生活用水的需要。 2 范圍 適用于所接管項目排水設(shè)備、設(shè)施的運行管理。 3 職責 管理處負責向用戶通知停水情況； 工程主管負責給排水設(shè)備（設(shè)施）的綜合管理及檢查監(jiān)督； 工程人員負責給排水的操作、監(jiān)控、記錄、維修保養(yǎng)。 4 工作程序 維修人員負責給排水系統(tǒng)運行監(jiān)控并記錄給排水設(shè)備（設(shè)施）啟動時的各項技術(shù)數(shù)據(jù)，傾聽機械部件運轉(zhuǎn)時有無異常響聲，并記錄于《值班情況記錄表》中； 工程主管負責給排水設(shè) 備綜合管理，包括材料的采購計劃、零星設(shè)備配件的編制，并與品質(zhì)部銜接外委修理事宜； 工程主管組織進行周檢、月檢，并于每月組織相關(guān)人員對給排水設(shè)備（設(shè)施）進行一次檢測工作，填寫《設(shè)備運行狀態(tài)月報表》； 工程主管組織維修人員按照《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》要求進行維修保養(yǎng)； 消防設(shè)施完好，禁止吸煙； 停水管理工作程序： 因市網(wǎng)停水、管理處維修等原因造成停水，應提前提醒業(yè)主 /住戶及商家儲存生活和經(jīng)營用水；并由工程主管通報管理處所有人員知曉，以便做好解釋工作； 由管理處提前 24 小時將書面通知貼于單元大門側(cè)告示板上以告知用戶； 因突發(fā)事件停水，應立即將書面通知貼于大門口的告示板上，并在 1 小時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理并由管理處做好用戶的停水解釋工作； ； 檢修完畢，恢復供水后，將單元及告示牌上的停水通知及時取下。 5 相關(guān)文件 6 質(zhì)量記錄 附加說明： 本文件起草人 : 本文件修改人 : 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 本文件審核人 : 本文件批準人 : 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 08 2020/0 文件名稱 二次供水管理規(guī)定 第 1 頁共 2 頁 1 目的 保證二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標準，保障用戶身體健康。 2 范圍 適用于接管項目二次供水的管理。二次供水是指從一次配水網(wǎng)引入的水通過二次供水裝置再次 (或多次 )提供給用戶使用的生活用水。 3 職責 工程主管負責提出年度水池（箱）的清洗消毒申請及二次供排水操作人員的健康體檢、業(yè)務(wù)培訓的組織、聯(lián)系工作。并負責聯(lián)系衛(wèi)生部門的水質(zhì)檢查聯(lián)系工作； 管理處負責發(fā)出停水通知，并向用戶或單位解釋停水原因。 4 工作程序 二次供水管理的要求 給排水工作人員負責水池（箱）的管理，要求每個水池（箱）（包括地下、樓頂）須結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證； 新建、擴建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機構(gòu)和衛(wèi)生防疫機構(gòu)進行設(shè)計審定和工程驗收。 每年至少兩次水池（箱）進行清洗及消毒； 通知 維修部在每次水池（箱）清洗消毒計劃實施前一天張貼停水通知； 放水 為確保用戶的正常用水，放水時間必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前 3 小時，并記錄在《水池 (箱 )清洗及消毒記錄表》開始放水時間和結(jié)束時間； 二次供水的清 洗消毒程序 通過外委方進行，根據(jù)雙方簽定的協(xié)議，工作程序和施工安全由乙方負責，保證清洗后的水質(zhì)達到國家衛(wèi)生標準，并向管理處提供清洗后水質(zhì)的國家衛(wèi)生防疫機構(gòu)的檢測報告； 注水 在清洗工作結(jié)束后，開閘向水池（箱）注水，以達到標定水位高度。并加蓋加鎖； 記錄和報告 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 由工程主管負責安排整個清洗消毒的工作的協(xié)調(diào)配合，并負責記錄清洗、消毒工作的全過程監(jiān)控； 衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》、《水池（箱）清洗檢測報告單》原件交由辦 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導書 修訂狀態(tài) 號 xx/－ GC－ 08 2020/0 文件名稱 給排水設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)定 第 2 頁共 2 頁 公室存檔備查。 5 相關(guān)文件 6 質(zhì)量記錄 xx/ 《水池 (箱 )清洗及消毒記錄表》 xx/ 《水池 (箱 )清洗及消毒記錄表》 附加說明： 本文件起草人 : 本文件修改人 : 本文件審核人 : 本文件批準人 : 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 水池（箱）水質(zhì)取樣監(jiān)測結(jié)果記錄表 年 月 日 序號： 取樣地點 水質(zhì)取樣人 取樣數(shù) 送檢時間 送檢人 報告編號 取樣報告時期 取樣報告人 水質(zhì)監(jiān)測結(jié)果 合格 О 不合格 О 不合格處理意見 工程主管： 不合格處理結(jié)果 工程主管 : ?????????????????????????????????????????? 水池（箱）清洗及消毒記錄表 序號： 清洗日期 水容量（ M3） 放水時間 自 年 月 日 時起到 年 月 日 時止 共 小時 清洗時間 自 年 月 日 時起到 年 月 日 時止 共 小時 藥液配制人 見證 人 清洗人員 工程主管 清洗及消毒有關(guān)記錄： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 09 2020/0 文件名稱 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)操作規(guī)程 第 1 頁共 2 頁 1 目的 保障所接管項目的 設(shè)備設(shè)施正常運行以及業(yè)主 商家人身生命財產(chǎn)安全。 2 范圍 適用于公司管理項目的消防系統(tǒng)管理。 3 職責 工程主管負責消防系統(tǒng)的外委維保的管理。對所反映的問題及時安排整改； 管理處主任負責抽查值班情況和值班記錄，對相關(guān)問題進 行解決。 4 工作程序 維修人員至少每周對消防系統(tǒng)進行巡查，并填寫《值班記錄》，以了解設(shè)備運行情況，巡檢內(nèi)容如下： 噴淋頭有無漏水，自動與手動報警器等相關(guān)的消防設(shè)備有無遺失是否損壞； 消防水箱內(nèi)是否有充足的消防備用水，開關(guān)是否處于常開狀態(tài)； 水泵控制系統(tǒng)工作是否正常； 觀察各壓力表的指示是否在正常范圍內(nèi)； 系統(tǒng)中心控制設(shè)備工作是否正常，有無異常報警等； 根據(jù)維修保養(yǎng)計劃由工程部與護衛(wèi)部一起對消防系統(tǒng)進行全面檢查維護，內(nèi)容如下： 觀察火 災報警器 (包括區(qū)域報警器或樓層顯示 )和聯(lián)運控制裝置，各種顯示是否正常，時鐘是否正確； 火災報警器和聯(lián)動裝置的各種功能是否正常，如：主備電轉(zhuǎn)換、自檢、消聲、復位、查首址、查容量、探頭、屏蔽、開啟、對講等； 模擬火災響應和故障報警試驗，查一個防火區(qū)，查探測和手動按鈕； 消防通信檢查，檢查通話是否清晰、準確； 檢查水系統(tǒng)壓力表是否正常； 檢查閥門有無跑、冒、漏、滴的現(xiàn)象； 開啟一個末端試水閥放水，檢查水流指示器、壓力開關(guān)、水力警鈴是否動作，消防控制室報警 顯示是否正常，聯(lián)運控制臺功能是否正常； 消火栓泵、自動噴淋泵在聯(lián)控臺上顯示是否正確，在各控制啟動處，能否正常啟動； 防火卷簾門手動和聯(lián)運試驗、檢查其控制功能、延時、反饋、信號開啟是否正常； 通風、空調(diào)防排煙設(shè)備聯(lián)動控制檢查，分別進行手動和聯(lián)動試驗，其聯(lián)動邏輯關(guān)系和功能應符合要求； 消防電梯及其它聯(lián)動設(shè)備均要求進行手動和聯(lián)運控制檢查，查其功能和顯示應符合要求； 消火栓放水試驗，檢查各閥門啟閉是否正常，測試出水水壓是否符合要求； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理 有限公司 作業(yè)指導書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 09 2020/0 文件名稱 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)操作規(guī)程 第 2 頁共 2 頁 防火分隔現(xiàn)場控制按鈕及遮攔是否完好 ,功能是否正常； 防火分隔手動和現(xiàn)場電動開啟卷簾門，觀察設(shè)備運行情況；門有無卡、碰、擦情況，延時限位是否正常，電動機運行有無異常； 排煙、送風道有無銹蝕、損壞、阻擋現(xiàn)象，風機能否正常工作； 啟動消防水泵、排煙風機、正壓風機，觀察設(shè)備運行是否正常，各閥門啟閉是否靈活，電控箱及消防聯(lián)運控制臺各種顯 示是否正常； 備用設(shè)備自動投入功能試驗，檢查是否正常； 輸入電源為雙電源時，還應進行該功能檢查； 火災事故廣播檢查：檢查選層廣播切換功能，采用喇叭強功能備用功放轉(zhuǎn)換功能是否正常，有無不響喇叭； 檢查聲光訊響器有無不響不亮的現(xiàn)象； 普查水系統(tǒng)各閥門位置是否正常，有無銹蝕和卡死； 水泵、風機及管道、閥門、防火卷簾門等應進行全面檢查、維護、保養(yǎng)； 加裝滅火器內(nèi)干粉等。 定期檢查 除進行以上檢查外，還應由品質(zhì)部組織 進行檢查。 5 相關(guān)文件 6 質(zhì)量記錄 xx/ 《消防系統(tǒng)檢查記錄表》 xx/ 《風機運行記錄》 附加說明： 本文件起草人 : 本文件修改人 : 本文件審核人 : 本文件批準人 : 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 消防系統(tǒng)檢查記錄表 管理處 : 年 月 日 序號： 設(shè)備名稱 保養(yǎng)項目 保養(yǎng)情況及處理 維修保 養(yǎng)單位（人） 日期 確認 審核人 煙感 探測器 探頭傾斜不大于 45186。 探測器與底座接觸 按 5%比例噴煙驗證報警