【正文】 》 xx/ 《設(shè)施維修記錄表》 xx/ 《空置房巡視記錄表》 附加說明： 本文件起草人 : 本文件修改人 : 本文件審核人 : 本文件批準人 : 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 報 事 單 管理處： 序號： 事件記錄： 報事人： 接報事人： 報事時間： 年 月 日 時 分 責任人： 經(jīng)辦人： 到達現(xiàn)場時間： 年 月 日 時 分 應(yīng)急處理措施及記錄： 處理人： 處理完成時間： 原因分析及糾正措施： 工程主管： 年 月 日 處理結(jié)果： 責任人： 年 月 日 驗證記錄： 工程主管： 年 月 日 備注： 注：在處理及跟蹤欄內(nèi)，當天未處理完成的報事，相關(guān)人員應(yīng)進行追蹤，每天須有追蹤人簽字說明，直到處理完成。 焊接電線的截面積應(yīng)根據(jù)焊接電流和所需電纜長度選用，防止電纜超載過熱而引起膠皮損壞、燃燒，造成事故。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 開啟電焊機前， 應(yīng)檢查電焊地線是否與工件或其他導(dǎo)體邊接，以防短路或觸電。 焊接前，還應(yīng)檢查工作場地周圍有無易燃、易爆物，應(yīng)清除或隔離后才能進行焊接。 機房、井道因工作需要進行動火作業(yè)時，必須遵守動火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種，嚴防火災(zāi)事故發(fā)生。 在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時，除了識別故障和調(diào) 試需要外， 禁止開快車。機房內(nèi)消防器材應(yīng)齊備良好。由交班人員負責處理事故，接班人員協(xié)助。 嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。 盡可能不要帶電作業(yè)。 ： 各特種行業(yè)的操作人員必須持國家相關(guān)上崗證方可上崗； 在作業(yè)場所檢修低壓線路和設(shè)備時必須停電進行．總閘必須掛有 “ 有人工作，禁止合閘 ” 的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘 ； 各供電回路的操作開關(guān)，要有清楚明顯的標志牌。 緊急事件處理程序 為了對緊急事件進行有效控制和及時處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制度； 緊急事件包括：洪災(zāi)、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設(shè)備事故等； 緊急事件采用電話或?qū)χv機方式聯(lián)系，但必須互報姓名，并將情況報告清楚； 接緊急事件報告后，應(yīng)立即匯報上級，并由現(xiàn)場職位最高的負責人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報，引起嚴重后果的，追究當事人責任； 人為拖沓，致使影響擴大的，追究受派人責任； 處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報告，由上級統(tǒng)籌安排處理； 以上事件處理完畢后應(yīng)由工程主管填寫《報事單》； 緊急事件嚴重影響部門正常運作，嚴禁謊報行為，一經(jīng)查實謊報行為，將嚴肅處理。 工程技術(shù)檔案管理制度 工程主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)各類相關(guān)圖紙資料分 類整理存檔，并將圖紙資料清單提交品 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 02 2020/0 文件名稱 設(shè)施設(shè)備管理制度 第 6 頁共 8 頁 質(zhì)管理部；工程主管對開發(fā)公司提交的圖紙資料是否齊全應(yīng)在資料清單上加明備注，并負責催收相關(guān)的圖紙資料；工程主管對進行了改造、更換、添加的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)將相應(yīng)的圖紙資料進行變更、添加后歸檔，并將改動后的檔案清單提交品質(zhì)管理部。工程主管應(yīng)根據(jù)運行記錄表中的數(shù)據(jù)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 分析設(shè)備運行狀況，每月填寫《設(shè)備運行狀態(tài)月報表》并存檔一份，交品質(zhì)管理部一份。 設(shè)備管理制度 各管理處工程部應(yīng)嚴格執(zhí)行《設(shè)備接管驗收標準》，確保新建設(shè)備交付質(zhì)量，并建立設(shè)備臺帳和設(shè)備卡；工程部依據(jù)《設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》對設(shè)備進行維修保養(yǎng)，填寫《保養(yǎng)計錄表》，對設(shè)備的中修、大修、改造應(yīng)做好記錄并填寫《設(shè)備零部件更換大修記錄表》《維修計錄表》；加強設(shè)備維修質(zhì)量把關(guān)，確設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。 公共設(shè)施管理制度 各管理處工程部應(yīng)嚴格執(zhí)行《房屋接管驗收標準》，確保新建工程交付質(zhì)量；工程部依據(jù)《定期檢查項目一覽表》對設(shè)施進行巡視檢查，填寫《定期檢查記錄表》，及時處理 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 02 2020/0 文件名稱 設(shè)施設(shè)備管理制度 第 4 頁共 8 頁 發(fā)現(xiàn)的問題 ，避免問題擴大，搞好公共設(shè)施零星修繕工作；修繕內(nèi)容包括維護、中修、大修、改造；加強修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。工程部將每月檢查結(jié) 果進行統(tǒng)計，并通知相關(guān)部門或相關(guān)單位進行處理，處理結(jié)果記錄在《空置房巡視記錄表》中。送檢周期見下表： 工具名稱 電壓等級 送檢周期 備注 高壓安全用具 絕緣棒 10KV 以下 1 年 /次 驗電器 10KV 以下 1 年 /次 絕緣鉗 10KV 以下 1 年 /次 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 02 2020/0 文件名稱 設(shè)施設(shè)備管理制度 第 3 頁共 8 頁 工具名稱 電壓 等級 送檢周期 備注 低壓安全用具 絕緣手套 380V 以下 半年 /次 絕緣靴 380V 以下 半年 /次 帶絕緣柄的工具 380V 以下 半年 /次 驗電筆 380V 以下 半年 /次 輔助安全用具 絕緣手套 220 V 以下 半年 /次 絕緣靴 220 V 以下 半年 /次 絕緣墊 220 V 以下 1 年 /次 絕緣站臺 220 V 以下 半年 /次 電器安全用具統(tǒng)一存放于高低壓配電室，存放處應(yīng)有明顯的標志，做到存取方便，存放地點干凈、通風良好，存放環(huán)境不能過冷過熱，也不可與銳器、鐵絲等 存放在一起； 凡橡膠制品的電器安全用具不可與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴；絕緣夾鉗應(yīng)存放在柜內(nèi)，要與其它安全用具分開，使用中應(yīng)防止受潮、受污或損傷；絕緣棒應(yīng)垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內(nèi)，注意不可與墻壁接觸；絕緣臺的瓷瓶應(yīng)完好、無裂紋與破損，木質(zhì)臺則要保持干燥；驗電器用過后應(yīng)存放于匣內(nèi)并置于干燥處；對絕緣手套、靴、墊、毯等，不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等，發(fā)現(xiàn)有問題時，應(yīng)立即更換； 如果絕緣工具遭受表面損傷或者已經(jīng)受潮，則應(yīng)及時進行處理或使之干燥，并在經(jīng)試驗合格后方可繼續(xù)使用；無論任何情況，電氣安 全用具均不可作為它用，對安全用具應(yīng)進 行定期試驗，各試驗項目要能合乎標準與要求。輔助安全用具有絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊、絕緣站臺。 領(lǐng)用工具時應(yīng)填寫《工具領(lǐng)用登記表》，實行工具報損制度； 領(lǐng)用者應(yīng)愛護工具，對損壞的工具經(jīng)工程主管確認后方可以舊換新； 對部分大型工具應(yīng)建立嚴格的報損制度，并按照財務(wù)相關(guān)制度及《采購控制程序》進行； 對工具實行個人負責制，誰丟失誰賠 償； 對于公用工具及大件工具應(yīng)由工程主管指定專人負責進行統(tǒng)一管理； 對在工作中損壞的工具應(yīng)向工程主管匯報 ,同時將損壞的工具交回管理處集中處理方可重新領(lǐng)?。? 對于損壞的工具由管理處定期進行統(tǒng)一銷毀 (應(yīng)有相關(guān)負責人簽字 )； 對于專用工具應(yīng)由專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應(yīng)填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進行適當賠償，如屬自然損壞 (需有相關(guān)部門負責人出具損壞憑據(jù) )則按照相關(guān)財務(wù)制度辦理； 高壓安全用具、低壓安全用具、輔助安全用具的管理： 高壓安全用具指絕緣 棒、絕緣夾鉗、驗電器等。路線圖中需注明巡視要點、巡視頻率、記錄要求等內(nèi)容。接班人要進行全面檢查核實。 4 工作程序 維修班工作制度 認真作好設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修等記錄，對重大問題及時上報工程主管； 認真填寫設(shè)備運行記錄，并于每月底將記錄交工程主管； 在工作中應(yīng)按規(guī)定著裝，配帶工 作牌、精神飽滿，現(xiàn)場作業(yè)時不得高聲喧嘩； 遇自來水爆管、煤氣泄漏等急修，則在接到通知后 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，無法立即處理者，須立即報告工程主管； 在接到管理處下發(fā)《報事單》、《派工單》 或 通知后，應(yīng)立即前往處理； 愛護工具及設(shè)備，服從班長調(diào)度； 嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運行操作管理規(guī)程； 每日早上如有昨日未完成之工作，相關(guān)工作人員應(yīng)先完成 ,其余人員應(yīng)負責打掃自己所管理的設(shè)備房內(nèi)的清潔衛(wèi)生并對設(shè)備進行維修保養(yǎng)，工作中隨時聽從主管的安排 根據(jù)所管物 業(yè)的實際情況，編制《設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》報品質(zhì)部審批，并按計劃進行設(shè)備維修養(yǎng)護工作。 2 范圍 適用于對工程維修人員的日常工作指導(dǎo)。 維修人員職責 負責公共設(shè)施、設(shè)備的檢查、維 護、保養(yǎng)、檢修工作； 作好設(shè)備運行記錄及巡檢記錄； 協(xié)助工程主管巡視裝修； 及時處理報修工作； 完成水電氣抄表工作； 為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務(wù)。 管理處工程主管職責 對管理處主任負責 ,全 面負責工程及設(shè)備的管理工作，合理安排本部門員工工作； 根據(jù)設(shè)備設(shè)施實際情況 ,制定人員編制和能耗、物耗計劃 ,并進行能耗、物耗控制 ,降低運行及維修成本；合理配置人員及工具，工具領(lǐng)用應(yīng)登記造冊； 負責裝修管理和空置房管理工作； 負責設(shè)備設(shè)施的運行及維護保養(yǎng)工作并組織大、中修及工程改造； 加強與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作； 同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門保持良好的關(guān)系，并配合其工作； 組織員工培訓 ,不斷提高下屬員工的服務(wù)意識、 安全意識和專業(yè)技能；防止出現(xiàn)人身設(shè)備安全事故； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 根據(jù)設(shè)備操作手則，編制管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)備的操作安全規(guī)程，并由管理處主任審核、品質(zhì)部批準后的操作安全規(guī)程上墻。 3 職責 品質(zhì)部負責監(jiān)督檢查各管理處工程部人員職責履行情況； 管理處工程主管負責制定本部門工程維修人員的崗位職責 ,進行工作安排、職責分工及監(jiān)督檢查，并做好職責的溝通 工作。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 成都 某知名 物業(yè)管理公司 維修 作業(yè)指導(dǎo)書 目 錄 xx/ 工程維修人員崗位職責 xx/ 設(shè)備設(shè)施管理制度 xx/ 配電室工作規(guī)程 xx/ 柴油發(fā)電機工作規(guī)程 xx/ 智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理規(guī)定 xx/ 水泵房管理制度 xx/ 給排水設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)定 xx/ 二次供水管理規(guī)定 xx/ 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)操作規(guī)程 xx/ 純凈水系統(tǒng)管理制度 xx/ 電梯管理工作規(guī)程 xx/ 空調(diào) 管理操作規(guī)程 xx/ 缺陷設(shè)備運行規(guī)程 xx/ 裝飾裝修施工管理制度 xx/ 土建維修操作規(guī)程 xx/ 水電維修操作規(guī)程 xx/ 維修服務(wù)工作規(guī)程 xx/ 工程前期介入 xx/ 房屋接管驗收程序 xx/ 監(jiān)視和測量裝置控制程序 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 01 2020/0 文件名稱 工程、維修人員崗位職責 第 1 頁共 2 頁 1 目的 通過明確工程、維修人員崗位職責，做到各盡其職、各負其責 ,使管理制度化、工作標準化。 2 范圍 適用于品質(zhì)部及管理處工程維修人員。 4 工作程序 品質(zhì)部工程主管 負責制定并完善工程管理類體系文件，并負責該類體系文件的指導(dǎo)實施及改進； 負責公司各管理處工程部工作的監(jiān)督、檢查及技術(shù)指導(dǎo)和培訓工作； 負責組織制定設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃，工程改造計劃，設(shè)備購置計劃，設(shè)備更新計劃