【導(dǎo)讀】1)大型設(shè)備完好率99%以上。2)客戶特約維修及時(shí),返修率不高于1%,公共維修當(dāng)天完成,質(zhì)量合格,返修率不高于1%。3)客服部派發(fā)的特約維修單完成率100%,其它類維修單完成率98%以上。4)按計(jì)劃定期對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行月/季/年保養(yǎng),保養(yǎng)完成率100%。6)重大安全責(zé)任事故為零。1上門時(shí)間接到維修需求后，到目的地不超過15分鐘。2服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。3服務(wù)滿意率應(yīng)達(dá)到95%以上。4疏通馬桶要求維修后使用暢通，維修時(shí)間不超過30分鐘。下水道嚴(yán)重堵塞除外。5疏通地漏使用順暢，并對(duì)切口恢復(fù)原樣，異物須清理干凈，維修時(shí)間不超過1小時(shí)。換鎖后進(jìn)行開合測(cè)試。7水龍頭漏水維修后達(dá)到原來標(biāo)準(zhǔn)，密閉、開關(guān)自如，壓力正常，出水順暢。8接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水，處理面美觀、大方。管道、閘閥、儲(chǔ)水池、桶體、底座緊固密封，在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀，時(shí)間不得超過30分鐘。應(yīng)及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。更換的配件應(yīng)符合安全用電規(guī)范。

　　

【正文】 、主要零部件更換及大中修（改造）情況等。 2) 維修主管負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查設(shè)施、設(shè)備檔案的管理工作，并對(duì)重要的檔案資料備份、存檔。 運(yùn)行管理 1) 工程維修部 根據(jù)不同的設(shè)備（設(shè)施）的類別及工作分工負(fù)責(zé)確定各類設(shè)施、設(shè)備的責(zé)任人，設(shè)備責(zé)任人必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，具備相應(yīng)資質(zhì)，持證上崗，且應(yīng)遵照相應(yīng)的管理規(guī)定，并兼顧經(jīng)濟(jì)、合 理的運(yùn)行原則，做好運(yùn)行管理工作。 2) 因計(jì)劃內(nèi)檢修保養(yǎng)（包括已知的市政原因），而影響設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的，須提前申報(bào)或告知客戶服務(wù)中心、客戶服務(wù)組、消防監(jiān)控中心并提前 24 小時(shí)通知相關(guān)客戶；因突發(fā)事件或故障導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用（如市政突然停水、停電、設(shè)備突發(fā)故障等）， 工程維修部 應(yīng)立即采取應(yīng)急措施，并聯(lián)系有關(guān)部門了解事件原因或組織修復(fù)、確定故障排除期限，同時(shí)應(yīng)向客戶做好解釋工作。 故障維修（事后維修） 1) 設(shè)備（設(shè)施）故障分為以下兩類： 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 27/66 生效日期 202011 2) A 類故障：指運(yùn)行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以立刻排除的輕微故障； 3) B 類故障： 指設(shè)備（設(shè)施）發(fā)生非正常損壞或責(zé)任事故而被迫停止運(yùn)行或工作的一般或較大（重大）故障。 4) 對(duì) A類故障由各 工程維修部 運(yùn)行班人員（設(shè)備責(zé)任人）或設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)人員進(jìn)行現(xiàn)場排除后，將維修情況及結(jié)果記錄在《設(shè)備設(shè)施故障登記及維修記錄表》內(nèi)。 5) 對(duì) B類故障，一般情況下須即時(shí)組織維修，但對(duì)不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的或夜間發(fā)生的、且較小影響客戶生活、工作的設(shè)備（設(shè)施）故障，可以延后組織維修。對(duì) B類故障維修前須填發(fā)《派工單》，對(duì)重要設(shè)施設(shè)備或影響范圍較大的或存在較大安全隱患的維修項(xiàng)目，還須辦理《設(shè)備（設(shè)施）檢修工作票》。 6) 對(duì) B類中的一般性 故障，修復(fù)時(shí)間不應(yīng)超過 24 小時(shí) , 若有可能超過 24小時(shí)，應(yīng)向維修主管報(bào)告，請(qǐng)求支援，限期解決。 7) 對(duì)重大故障或責(zé)任事故，維修主管應(yīng)立即組織 工程維修部 人員采取應(yīng)急措施防止故障或事故擴(kuò)大，并及時(shí)向 服務(wù)中心 經(jīng)理報(bào)告，同時(shí)須填寫 《 設(shè)備（設(shè)施） 重大故障（事故）報(bào)告表》上報(bào)公司處理， 對(duì)于責(zé)任事故遵循“三不放過”的原則組織處理?！叭环胚^”指：事故原因分析不清不放過；事故責(zé)任人及相關(guān)人員未受教育不放過；沒有防范措施不放過。 8) 對(duì)在保修范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備故障或質(zhì)量問題，首先以書面的形式（《工作聯(lián)系函》）聯(lián)系供應(yīng)商或保修單位，按 照“三方協(xié)議”條款執(zhí)行。 9) 每季度末，維修主管負(fù)責(zé)匯總本季度的設(shè)施設(shè)備故障及維修情況，填寫《設(shè)備（設(shè)施）故障率統(tǒng)計(jì)表》、《設(shè)備及系統(tǒng)完好率統(tǒng)計(jì)表》，并統(tǒng)計(jì)、分析該季度設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況，交行政部存檔、備查。 維護(hù)保養(yǎng)制度 1) 工程維修部 對(duì)設(shè)備設(shè)施、房屋本體等實(shí)行二級(jí)保養(yǎng)制度，即日常維護(hù)保養(yǎng)（小修）和定期維護(hù)保養(yǎng)（一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)）。對(duì)保養(yǎng)的總體要求是：整齊、清潔、潤滑、功能正常、安全。日常維護(hù)保養(yǎng)的主要內(nèi)容有：清掃、除塵、擦試、潤滑、緊固、檢查、小修及對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車；定期維護(hù)保養(yǎng)除包含日 常保養(yǎng)的所有內(nèi)容外，還包括：局部拆卸檢查、調(diào)整、清洗、更換、防銹防腐、刷漆、絕緣測(cè)量、參數(shù)測(cè)試、整定及計(jì)劃內(nèi)檢修。 2) 每年 12 月份，維修主管根據(jù)設(shè)備（設(shè)施）工作狀況（使用年限、設(shè)計(jì)壽命、磨損、維修保養(yǎng)及能耗等情況）及設(shè)施設(shè)備定期檢查保養(yǎng)的內(nèi)容、周期和要求，負(fù)責(zé)組織編制 深圳市深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 28/66 生效日期 202011 潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 下年度的《設(shè)備（設(shè)施）大中修（改造）計(jì)劃》，報(bào) 服務(wù)中心 經(jīng)理審批。 3) 設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)其責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)（小修）及定期維護(hù)保養(yǎng)。對(duì)日常維護(hù)保養(yǎng)在《工作日志》做好記錄 , 對(duì)定期維護(hù)保養(yǎng)填寫相應(yīng)的檢查保養(yǎng)記錄 表。 4) 工程維修部 按照設(shè)施設(shè)備大、中修及更新改造計(jì)劃，組織相關(guān)人員進(jìn)行項(xiàng)目的大、中修保養(yǎng)及更新改造，完成后填寫 《 設(shè)備（設(shè)施） 大中修（改造）記錄表》，同時(shí)將主要零部件更換及大中 修（改造）情況記錄在《機(jī)電設(shè)備臺(tái)賬》中。 5) 已外包給各專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)施、設(shè)備，責(zé)任人需按照簽訂的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)合同，監(jiān)督、檢查其維保質(zhì)量，確認(rèn)維保質(zhì)量符合要求。 設(shè)備房的管理：按照《設(shè)備房及設(shè)備使用管理規(guī)程》執(zhí)行。 庫存設(shè)備的管理 1) 閑置設(shè)備和暫停使用設(shè)備，由所屬部門負(fù)責(zé)管理，并做好記錄。存放地點(diǎn)要相對(duì)集中，保持干 燥、通風(fēng)，并加蓋防塵罩，貼上標(biāo)簽。 2) 庫存設(shè)備重新啟用前，須經(jīng)工程人員進(jìn)行保養(yǎng)、檢測(cè)后，方可投入使用。 報(bào)廢 1) 設(shè)施、設(shè)備有下列情況之一者 , 應(yīng)考慮報(bào)廢 : a 超過規(guī)定使用年限 , 主要結(jié)構(gòu)及部件嚴(yán)重磨損或破壞，設(shè)備效能達(dá)不到技術(shù)要求且無法修復(fù)； b 設(shè)備技術(shù)性能陳舊落后，經(jīng)濟(jì)效果差，技術(shù)分析結(jié)論更新優(yōu)于大修； c 因意外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無法修復(fù)使用； d 嚴(yán)重影響安全 ,繼續(xù)使用將可能引發(fā)事故且不值得修復(fù)改造； e 維修費(fèi)用超過原資產(chǎn)凈值或能耗大，污染嚴(yán)重。 2) 報(bào)廢由 工程維修部 組織公司行政、財(cái)務(wù)人員進(jìn)行鑒定、確認(rèn)， 填寫報(bào)告交 服務(wù)中心 經(jīng)理審核后，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 3) 設(shè)備批準(zhǔn)報(bào)廢后 , 由 服務(wù)中心 工程維修部 、行政部、財(cái)務(wù)部組織拆除及進(jìn)行廢件處理，并將回收殘值上繳財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部完成資產(chǎn)注銷，并通知行政部完成資產(chǎn)實(shí)物臺(tái)賬注銷及檔案資料清理工作。 廢棄物的處理 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 29/66 生效日期 202011 1) 對(duì)設(shè)備（設(shè)施）維保后須保持其設(shè)備及環(huán)境的清潔，對(duì)維保中產(chǎn)生的一般廢棄物由維保人員清理到垃圾桶內(nèi)。 2) 在維護(hù)保養(yǎng)中產(chǎn)生的對(duì)環(huán)境有污染的廢棄物（如油漆、天那水、機(jī)油、柴油等）應(yīng)集中堆放。 相關(guān)表格 : 《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》 《設(shè)備設(shè)施定期保養(yǎng)計(jì)劃表》 《設(shè)備設(shè)施定期保養(yǎng)記 錄表》 《設(shè)備設(shè)施故障登記表》 《設(shè)備設(shè)施重大故障（事故）報(bào)告表》 《設(shè)備設(shè)施故障率統(tǒng)計(jì)表》 《系統(tǒng)故障率統(tǒng)計(jì)表》 《設(shè)備設(shè)施檢修工作票》 《設(shè)備設(shè)施大中修（改造）計(jì)劃表》 《設(shè)備設(shè)施大中修（改造）記錄表》 《工作聯(lián)系函》 11 機(jī)電設(shè)備編號(hào)管理規(guī)定 設(shè)備編號(hào)規(guī)則 設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成： 第 一 部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字 01— 99表示； 第二部分表示單位的名稱：用大寫英文字母表示； 第 三 部分表示單位設(shè)備序號(hào)，用數(shù)字 00 00 003999 等表示； 第四 部分表示設(shè)備的管理等級(jí)：用大寫英文 字母表示； 例如： 03 – HN – 001 A 電梯 海寧 1 號(hào)梯 A級(jí) 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 30/66 生效日期 202011 設(shè)備代碼及分類： 代碼 設(shè)備類別名稱 01 水泵 （包括消火栓泵、噴淋泵、生活水泵、穩(wěn)壓泵、潛污泵等） 02 風(fēng)機(jī) （包括正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等） 03 電梯 04 發(fā)電機(jī) 05 變壓器 06 空調(diào)（冷水機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、分體及窗式空調(diào)、風(fēng)扇等） 07 消防設(shè)備（包括控制聯(lián)動(dòng)柜、報(bào)警控制器（屏）、防火卷簾門 、巡檢箱、氣體滅火系統(tǒng) 等 ） 08 監(jiān)控設(shè)備 (對(duì)講門禁系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)等 ) 09 電器柜（箱）（包括 高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、控制柜（箱 ） 、照明配電箱、電表箱等） 10 車場道閘系統(tǒng) 11 食堂設(shè)備 12 通訊設(shè)備（包括辦公電話 、交換機(jī) 、 信號(hào)放大 /轉(zhuǎn)換器、 對(duì)講機(jī)等） 13 維修設(shè)備（包括水泵、疏通機(jī)等 ） 14 自動(dòng)抄表系統(tǒng) 15 12 設(shè)備的管理等級(jí) 根據(jù)設(shè)備對(duì)客戶服務(wù)的重要性，將其分三級(jí)： 1） A 級(jí)設(shè)備：電梯、生活水泵、消火栓水泵、噴淋泵、噴淋壓力罐、穩(wěn)壓泵、變壓器、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、低壓配電柜、消防水泵控制柜、火災(zāi)報(bào)警控制器、消防聯(lián)動(dòng)柜、防盜報(bào)警系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施等。 A級(jí)設(shè) 備管理應(yīng)做到日巡視檢查，責(zé)任落實(shí)到人，按計(jì)劃保養(yǎng) ,按設(shè)備使用說明書和公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行參數(shù)測(cè)試和運(yùn)行試驗(yàn)并做好相關(guān)記錄，發(fā)生故障及時(shí)處理，要求有備用的設(shè)備按工作、保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行，保障隨時(shí)能投入運(yùn)行。 2） B級(jí)設(shè)備：送 /排風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、冷水機(jī)組，空調(diào)柜機(jī)、對(duì)講監(jiān)控系統(tǒng)、交通道閘 等；B級(jí)設(shè)備管理至少應(yīng)做到經(jīng)常性巡檢，按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)。設(shè)備發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)趕到處理。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 31/66 生效日期 202011 3） C 級(jí)設(shè)備：除 A、 B 級(jí)以外的所有設(shè)備。如防火卷簾門、小型控制箱（配電箱）、辦公室空調(diào)、風(fēng)扇、維修機(jī)具、保安通信設(shè)備、消火栓、潛水泵、風(fēng)機(jī)盤管、吸塵器等。 C級(jí) 設(shè)備管理應(yīng)做到計(jì)劃保養(yǎng)，設(shè)備發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)趕到處理。 13 安全操作管理規(guī)定 內(nèi)容： 1） 工作前，必須檢查工具，測(cè)量儀表和防護(hù)用具是否合格、完整。 2） 任何電器設(shè)備未經(jīng)驗(yàn)電確認(rèn)后，一律視為有電，不準(zhǔn)用手觸及。 3） 電氣設(shè)備及其帶動(dòng)的機(jī)械部分需要修理時(shí)不準(zhǔn)在運(yùn)行中拆卸修理，必須在停車后切斷設(shè)備電源，取下熔斷器，掛上“禁止合閘，有人工作”的標(biāo)示牌，并驗(yàn)明無電后，方可進(jìn)行工作。 4） 在配電柜及母線上進(jìn)行工作時(shí)，停、送電及相關(guān)保護(hù)措施工作應(yīng)由當(dāng)值人員操作，監(jiān)護(hù)人在驗(yàn)明無電后應(yīng)掛臨時(shí)專用接地線，并懸掛警示標(biāo)識(shí)和設(shè)置遮欄 。 5） 在配電線路上工作時(shí)每次臨時(shí)工作中斷后或每班開始工作前都必須重新檢查電源確已斷開，警示標(biāo)識(shí)完整無誤后再驗(yàn)明無電后方可作業(yè)。 6） 每次維修結(jié)束時(shí)，必須清點(diǎn)所帶工具、零件，以防止遺失和留在設(shè)備內(nèi)造成事故。 7） 低壓設(shè)備上必須進(jìn)行帶電工作時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“工作票”、“操作票”等保障安全的技術(shù)措施類制度。并要經(jīng)過維修主管批準(zhǔn)，同時(shí)要有專人監(jiān)護(hù)。工作時(shí)要戴工作帽、穿長袖衣服、戴絕緣手套，使用有絕緣柄的工具，并站在絕緣墊上進(jìn)行，臨近有帶電部分和接地金屬部分應(yīng)用絕緣板隔開，嚴(yán)禁使用銼刀、鋼尺等非絕緣工具進(jìn)行操作。 8） 電源配電箱嚴(yán)禁 帶負(fù)荷操作開關(guān)。 9） 帶電裝卸低壓熔斷器管時(shí)，要戴防護(hù)眼鏡和絕緣手套，必要時(shí)使用絕緣夾鉗、站在絕緣墊上操作。 10） 熔斷器的熔斷電流要與下端設(shè)備和下端分支回路設(shè)計(jì)安裝的最大工作電流、保護(hù)動(dòng)作電流相匹配。 11） 電氣設(shè)備的金屬外殼必須有“接地保護(hù)”或“接零保護(hù)”，接地線要符合標(biāo)準(zhǔn)。在非故障時(shí)帶電設(shè)備不允許斷開外殼“接地”、“接零”保護(hù)線。 12） 電器或線路拆除后，對(duì)可能來電的線頭必須用絕緣膠布包扎好，并標(biāo)識(shí)清楚。 13） 安裝燈頭時(shí)，開關(guān)必須接在相線上，燈口螺紋必須接在工作零線上。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 32/66 生效日期 202011 14） 使用梯子時(shí)梯腳與地面的夾角為 60 度為宜，不準(zhǔn)墊高使用，在 滑的地面上使用梯子時(shí)要有相應(yīng)防滑措施。沒有搭鉤的梯子，在工作中要有監(jiān)護(hù)人扶住梯子，使用人字梯時(shí)拉繩必須牢固可靠。 15） 使用電動(dòng)工具時(shí)，要求戴絕緣手套、配置相應(yīng)防護(hù)用具，并站在絕緣墊上工作。 16） 電氣設(shè)備發(fā)生火災(zāi)時(shí)，要立即切斷電源，并使用干粉或二氧化碳、七氟丙烷等氣體滅火器滅火。 17） 嚴(yán)禁用水撲滅電氣設(shè)備、設(shè)施火災(zāi)。 18） 嚴(yán)格執(zhí)行“工作票”、“操作票”等保障安全的技術(shù)措施類制度。 19） 遵守國家規(guī)定的相關(guān)安全操作規(guī)程。 14 設(shè)備運(yùn)行記錄管理制度 目的 規(guī)范運(yùn)行記錄 ,建立準(zhǔn)確、完整、系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行資料。 適用 范圍 適用于 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 設(shè)備運(yùn)行記錄。 內(nèi)容 1) 工程維修部 機(jī)管系統(tǒng)巡查記錄表、弱電系 統(tǒng)巡查記錄表、供配電設(shè)施運(yùn)行記錄、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄表，每日由指定責(zé)任人 檢查后每月月底將表格匯總 后上報(bào) 部門 主管 。 2) 設(shè)備檢查保養(yǎng)表由檢查 人 填好后交 指定責(zé)任人 審查后簽名，每月月底將表格匯總 后上報(bào) 部門 主管 。 3) 設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。 4) 所有記錄必須按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。 15 設(shè)備臺(tái)帳管理制度 目的 設(shè)備臺(tái)帳是對(duì)有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料及數(shù)據(jù)的記錄，是設(shè)備管理的主要依據(jù)，這些記錄可作為設(shè)備計(jì)劃檢修和確保設(shè)備正常運(yùn)行的重要依據(jù)，也是設(shè)備技術(shù)改造的主要依據(jù)。 適用范