【正文】 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書(shū)書(shū) 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁(yè)碼 1/66 生效日期 202011 00 目錄 一、 工程維修部 目標(biāo)要求及實(shí)施措施 ?????? ? ??????????? 03 二、 工程維修部 組織架構(gòu) ??????????? ? ??????????? 05 三、 工程維修部 崗位職責(zé) ???????????? ? ?????????? 06 四、術(shù)語(yǔ)解釋 01 土建維修養(yǎng)護(hù)術(shù)語(yǔ) ???????????????????????? 10 02 設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)術(shù)語(yǔ) ???????????????????????? 10 五、 工程維修部 管理制度（規(guī)定） 03 特種作業(yè)人員管理制度 ?????????????????????? 12 04 機(jī)電設(shè)備維修工具管理規(guī)定 ???????????????????? 13 05 安全用水、供水管理制度 ????????????????????? 14 06 運(yùn)行值班電工交接班制度 ????????????????????? 15 六、 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)程 07 設(shè) 備（設(shè)施）搶修管理規(guī)定 ???????????????????? 16 08 房屋本體及公用設(shè)施維護(hù)管理規(guī)定 ????????????????? 17 09 設(shè)備事故處理規(guī)定 ???????????????????????? 22 七、 設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 10 公用設(shè)備（設(shè)施）管理 規(guī)定 ???????????? ???????? 25 11 機(jī)電設(shè)備編號(hào)管理規(guī)定 ?????????????????????? 29 12 設(shè)備的管理等級(jí) ????????????????????????? 30 13 安全操作管理規(guī)定 ???????????????????????? 31 14 設(shè)備運(yùn)行記錄管理制度 ????????????? ????????? 32 15 設(shè)備臺(tái)帳管理制度 ???????????????????????? 32 八、 設(shè)備房管理制度 16 配電房管理制度 ????????????????????????? 34 17 發(fā)電機(jī)房管理制度 ???????????????????????? 34 18 水泵房管理制度 ????????????????????????? 35 19 空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度 ????????????????????? 36 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書(shū)書(shū) 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁(yè)碼 2/66 生效日期 202011 20 監(jiān)控中心管理制度 ??? ????????????????????? 36 21 電梯機(jī)房管理規(guī)定 ???????????????????????? 37 22 設(shè)備機(jī)房防火管理規(guī)定 ?????????????????????? 38 23 設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定 ?????????????????????? 39 九、 供配電設(shè)備管理規(guī)程 24 變、配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定 ?????????????????? 40 25 高低壓配電室安全工作制度 ???????????????????? 44 26 變配電工作票、操作票制度 ???????????????????? 44 27 供電限電停電審批程序 ?????????????????????? 46 十、 柴油發(fā)電機(jī)管理規(guī)程 28 柴油發(fā)電機(jī)組管理規(guī)定 ?????????????????????? 48 十一、 給排水設(shè)備管理規(guī)程 29 給 排水設(shè)備 (設(shè)施 )管理規(guī)定 ? ????????? ?? ???????? 51 十二、 電梯系統(tǒng)管理規(guī)程 30 電梯 安全管理規(guī)定 ???? ??? ???? ??????? ??? ? ?? 54 31 電 梯 維保服務(wù)考核制度 ???????????? ?????? ? ??? 54 32 垂直電梯系統(tǒng)設(shè)備 (設(shè)施 )管理規(guī)定 ????????????? ? ?? ? 56 十三、 空調(diào)系統(tǒng)管理規(guī)程 33 中 央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備 (設(shè)施 )管理規(guī)定 ????????????? ? ??? 58 十四、 消防系統(tǒng)管理規(guī)程 34 消防系統(tǒng)設(shè)備 (設(shè)施 )管理規(guī)定 ?????? ????????? ? ??? 62 35 正壓風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 ??????????????????? ? ?? 64 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書(shū)書(shū) 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁(yè)碼 3/66 生效日期 202011 一、 工程維修部 目標(biāo)要求及實(shí) 施措施 服務(wù)的基本目標(biāo)和要求 1) 大型設(shè)備完好率 99%以上。 2) 客戶特約維修及時(shí) ,返修率不高于 1%,公共維修當(dāng)天完成 ,質(zhì)量合格 ,返修率不高于 1%。 3) 客服部 派發(fā)的特約維修單完成率 100%,其它類維修單完成率 98%以上。 4) 按計(jì)劃定期對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行月 /季 /年保養(yǎng) ,保養(yǎng)完成率 100%。 5) 客戶 對(duì)工程設(shè)備 (設(shè)施 )的有效投訴每月不超過(guò)兩宗 ,投訴處理率 100%,滿意率 100%。 6) 重大安全責(zé)任事故為零。 7) 維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 序號(hào) 項(xiàng) 目 要 求 備 注 1 上門時(shí)間 接到維修需求后，到目的地不超過(guò) 15 分鐘 。 如果沒(méi)有此項(xiàng)服務(wù)，應(yīng)向客戶解釋。 2 服務(wù)態(tài)度 熱情、謙虛、使用文明用語(yǔ)。 3 服務(wù)滿意率 應(yīng)達(dá)到 95%以上。 4 疏通馬桶 要求維修后使用暢通，維修時(shí)間不超過(guò) 30分鐘。 下水道嚴(yán)重堵塞除外。 5 疏通地漏 使用順暢，并對(duì)切口恢復(fù)原樣，異物須清理干凈，維修時(shí)間不超過(guò) 1 小時(shí)。 疏通后進(jìn)行排水測(cè)試。 6 換鎖 應(yīng)按客戶要求安裝，開(kāi)關(guān)自如，密封性好。維修時(shí)間：木門不超過(guò) 30 分鐘，玻璃門不超過(guò) 2小時(shí)。 換鎖后進(jìn)行開(kāi)合測(cè)試。 7 水龍頭漏水 維修后達(dá)到原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)，密閉、開(kāi)關(guān)自如，壓力正常，出水順暢。 維修時(shí)間不超過(guò) 30 分鐘。 8 接頭漏水 應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水，處理面美觀、大方。維修時(shí)間不超過(guò) 1 小時(shí) 處于隱蔽工程或結(jié)構(gòu)復(fù)雜的漏水點(diǎn)除外。 9 樓層間漏水 盡快查明漏水原因， 5 分鐘內(nèi)應(yīng)急處理防止事故擴(kuò)大 ,事后全面檢修，徹底維修故障點(diǎn) ,并對(duì)墻面、地面等污染清理干凈。 及時(shí)上報(bào)相關(guān)上級(jí)。 10 馬桶漏水 管道、閘閥、儲(chǔ)水池、桶體、底座緊固密封，無(wú)滲水、漏水現(xiàn)象；局部維修時(shí)間不超過(guò) 30 分鐘；整體維修時(shí)間不超過(guò) 2 個(gè)小時(shí)；并有溫馨提示。 如需拆裝馬桶維修，處理后 必須恢復(fù)原樣。 11 商鋪內(nèi)、客戶房 間 停水、停電 盡快查明停水、停電原因，對(duì)故障性停水、停電應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修，對(duì)市政停水、停電應(yīng)向客戶耐心解釋。在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀，維修時(shí)間不得超過(guò) 30 分鐘。 常規(guī)故障性停水、停電維修 時(shí)間不得超過(guò) 30 分鐘。 特殊故障性停水、停電維修 時(shí)間不得超過(guò) 2 小時(shí)。否則 應(yīng)及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。 12 燈不亮 維修后效果應(yīng)達(dá)到原來(lái)照明的標(biāo)準(zhǔn)，客戶提供的配件還需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證，維修時(shí)間不超過(guò)30 分鐘。 更換的配件應(yīng)符合安全用電規(guī)范。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書(shū)書(shū) 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁(yè)碼 4/66 生效日期 202011 13 客戶門窗修理 維修后要求門窗能開(kāi)關(guān)靈活自如，密封性能良好，維修效果盡量保持原狀。維修 時(shí)間不超過(guò) 2小時(shí)。 玻璃損壞、配件困難的不超過(guò) 10個(gè)工作日。 14 空調(diào)滴水 要求 10 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)檢查，查明原因，如系下水管堵塞需疏通空調(diào)接水盤下水管，處理完成后使下水管暢通。 疏通后進(jìn)行通水測(cè)試。 15 空調(diào)制冷效果 差 用測(cè)溫儀測(cè)量“出風(fēng)口”溫度及室內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)感受 ,再進(jìn)行溫度調(diào)整測(cè)試，確保溫度調(diào)整范圍在 22— 26 度之間效果正常。 分體式空調(diào)常規(guī)故障時(shí)間不超過(guò) 30 分鐘，主機(jī)故障不得超過(guò)3 個(gè)工作日； 中央空調(diào)常規(guī)故障時(shí)間不超過(guò)60 分鐘，主機(jī)故障不得超過(guò) 7個(gè)工作日； 16 網(wǎng)絡(luò)、電話、 POS 線不通 現(xiàn)場(chǎng)查 明故障原因及時(shí)處理 ,要求處理后網(wǎng)絡(luò)、電話、 POS 線通信正常、數(shù)據(jù)交換迅暢。 線路、接入口等常規(guī)故障 不得超過(guò) 30 分鐘； 主機(jī)、服務(wù)器、 A/C 交換器等故障不得超過(guò) 2 小時(shí)； 適用范圍 適用于 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 服務(wù)中心工程維修部 。 措施 1) 工程維修部 人員在日常工作中，必須積極配合齊心協(xié)力，做到第一時(shí)間上門服務(wù)，確?？蛻魸M意。 2) 部門人員做好安全、管理工作，采取預(yù)防措施，防止發(fā)生重大設(shè)備事故和人員傷亡。組織部門技術(shù)人員熟悉、掌握所管轄的設(shè)備性能，參與解決海寧公寓海寧 廣場(chǎng)突發(fā)事故的搶修。 3) 負(fù)責(zé)對(duì)海寧公寓海寧廣場(chǎng)的機(jī)電設(shè)備實(shí)施統(tǒng)一管理，積極做好維修運(yùn)行的日常管理工作。 4) 熟練掌握設(shè)備設(shè)施的性能和操作，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)備完好，為服務(wù)提供基本保障。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書(shū)書(shū) 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁(yè)碼 5/66 生效日期 202011 二、工程維修部 組織架構(gòu) 總經(jīng)理 ?? 服務(wù)中心經(jīng)理 ?? 副總經(jīng)理 工程維修主管 運(yùn)行班 維修班 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書(shū)書(shū) 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁(yè)碼 6/66 生效日期 202011 三、 工程維修部 崗位職責(zé) 目標(biāo) 明確部門職能及各崗位工作職責(zé)、工作范圍和日常工作。 適用范圍 適用于 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 服務(wù)中心 工程維修部 。 內(nèi)容 工程維修部 工作職責(zé) 1) 負(fù)責(zé)樓宇設(shè) 備設(shè)施的交接驗(yàn)收，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳，對(duì)接管驗(yàn)收的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)，并完成交接報(bào)告； 2) 制訂 工程維修部 日常運(yùn)作、管理工作程序及各級(jí)人員的崗位職責(zé)，建立設(shè)備設(shè)施的安全操作、運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)、應(yīng)急處理等技術(shù)文件和對(duì)客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范； 3) 負(fù)責(zé)制訂樓宇（ 工程維修部 分）的年度和月度預(yù)算、采購(gòu)計(jì)劃、年度和月度設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和設(shè)備設(shè)施大修計(jì)劃； 4) 對(duì)管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面、有效的管理，確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。按年度和月度設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保維護(hù)保養(yǎng)和檢修的項(xiàng)目、方法和完好程度 符合相關(guān)規(guī)定。定期進(jìn)行設(shè)備設(shè)施完好率的統(tǒng)計(jì)和考核，使設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，滿足客戶的使用要求。在緊急情況發(fā)生時(shí)，能夠按應(yīng)急處理方案實(shí)施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全； 5) 按對(duì)客戶服務(wù)中心標(biāo)準(zhǔn)完成對(duì)客戶服務(wù)事項(xiàng)，維修及時(shí)率、返修率、客戶滿意率必須達(dá)到公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)； 6) 建立、實(shí)施對(duì)工程分包方的評(píng)審和考核制度，負(fù)責(zé)外委工程項(xiàng)目和采購(gòu)設(shè)備、材料、配件的驗(yàn)收和質(zhì)量控制； 7) 負(fù)責(zé)客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)方法、施工質(zhì)量、使用材料的監(jiān)理，參與 服務(wù)中心 組織的二次裝修驗(yàn)收，跟蹤二次裝修工程遺留問(wèn)題 的整改； 8) 做好上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的工程整改項(xiàng)目、新增項(xiàng)目的招投標(biāo)和合同簽訂工作，對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行審核，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)理，并完成竣工驗(yàn)收等工作； 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書(shū)書(shū) 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁(yè)碼 7/66 生效日期 202011 9) 結(jié)合 潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 實(shí)際，制訂 潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 經(jīng)濟(jì)、有效的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實(shí)施節(jié)能降耗，定期對(duì)能耗及其他運(yùn)行成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核算，將成本控制在合理范圍； 10)實(shí)施各專業(yè)、各系統(tǒng)、各機(jī)房的值班、運(yùn)行、巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄要清晰、真實(shí)、完整并具有可追塑性。建立檔