【正文】 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 9/66 生效日期 202011 11) 負責(zé)公共區(qū)域維修工作； 12) 負責(zé)中午午休及夜間的各種急修工作； 13) 及時向維修主管匯報工程維修工作動態(tài)； 14) 完成公司交予的其他工作 。 工程維修 人員崗位職責(zé) 維修主管崗位職責(zé)： 1) 負責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)機電設(shè)備、公共設(shè)施的日常運行、保養(yǎng)和維修工作； 2) 負責(zé)所有機電設(shè)備的 大、中修計劃報批，并組織人員實施； 3) 負責(zé)對工程維修人員的維修保養(yǎng)工作提供工作指導(dǎo)及監(jiān)督、檢查； 4) 負責(zé)編制本部門維修耗材的月度采購計劃，以及對采購物品的驗證； 5) 負責(zé)水電節(jié)能工作，做好每月公共水電費用分析，提出節(jié)能措施和建議，確保設(shè)備安全經(jīng)濟運行； 6) 負責(zé)外委維修的聯(lián)系、設(shè)備維保分包方的監(jiān)管； 7) 負責(zé)帶領(lǐng)本部門員工建立設(shè)備臺帳、設(shè)備卡，并收集、建立、整理設(shè)備技術(shù)資料、檔案，保證設(shè)備檔案齊全； 8) 負責(zé)二次裝修的裝修圖紙、方案審批，監(jiān)控二次裝修工程質(zhì)量； 9) 督查 工程維修部 工作人員做好設(shè)備運行、維修保養(yǎng)記錄； 10) 每月 30 日前， 組織人員完成物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)水、電、燃氣的抄表工作； 11) 積極配合客戶服務(wù)中心完成客戶入住、退房手續(xù)； 12) 負責(zé)組織人員完成對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、客戶室內(nèi)家私家電的維修工作； 13) 安排人員監(jiān)管遺留工程、改造工程的實施，積極協(xié)調(diào)相關(guān)事宜，按時組織驗收； 14) 負責(zé)對 工程維修部 工作人員的培訓(xùn)，提高員工專業(yè)技能、職業(yè)道德、服務(wù)意識； 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 8/66 生效日期 202011 15) 負責(zé)對 工程維修部 員工的檢查、考評； 16) 負責(zé)對本部門范圍內(nèi)投訴的處理及不合格服務(wù)的糾正； 17) 負責(zé)監(jiān)督員工對公司耗材的使用情況、有償服務(wù)收費情況； 18) 及時向 服務(wù)中心 經(jīng)理匯報工程維修工作動態(tài)； 19) 完成公司交予的其 他工作。在緊急情況發(fā)生時，能夠按應(yīng)急處理方案實施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全； 5) 按對客戶服務(wù)中心標準完成對客戶服務(wù)事項，維修及時率、返修率、客戶滿意率必須達到公司規(guī)定的標準； 6) 建立、實施對工程分包方的評審和考核制度，負責(zé)外委工程項目和采購設(shè)備、材料、配件的驗收和質(zhì)量控制； 7) 負責(zé)客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場的技術(shù)方法、施工質(zhì)量、使用材料的監(jiān)理，參與 服務(wù)中心 組織的二次裝修驗收，跟蹤二次裝修工程遺留問題 的整改； 8) 做好上級領(lǐng)導(dǎo)安排的工程整改項目、新增項目的招投標和合同簽訂工作，對施工計劃進行審核，對項目實施過程進行監(jiān)理，并完成竣工驗收等工作； 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 7/66 生效日期 202011 9) 結(jié)合 潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 實際，制訂 潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 經(jīng)濟、有效的設(shè)備設(shè)施運行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實施節(jié)能降耗，定期對能耗及其他運行成本進行統(tǒng)計核算，將成本控制在合理范圍； 10)實施各專業(yè)、各系統(tǒng)、各機房的值班、運行、巡視、維護保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄要清晰、真實、完整并具有可追塑性。按年度和月度設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃對設(shè)備設(shè)施進行維護保養(yǎng)，確保維護保養(yǎng)和檢修的項目、方法和完好程度 符合相關(guān)規(guī)定。 適用范圍 適用于 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 服務(wù)中心 工程維修部 。 4) 熟練掌握設(shè)備設(shè)施的性能和操作，加強對設(shè)備的維護和保養(yǎng)，確保設(shè)備完好，為服務(wù)提供基本保障。 3) 負責(zé)對海寧公寓組織部門技術(shù)人員熟悉、掌握所管轄的設(shè)備性能，參與解決海寧公寓 措施 1) 工程維修部 人員在日常工作中，必須積極配合齊心協(xié)力，做到第一時間上門服務(wù)，確保客戶滿意。 分體式空調(diào)常規(guī)故障時間不超過 30 分鐘，主機故障不得超過3 個工作日； 中央空調(diào)常規(guī)故障時間不超過60 分鐘，主機故障不得超過 7個工作日； 16 網(wǎng)絡(luò)、電話、 POS 線不通 現(xiàn)場查 明故障原因及時處理 ,要求處理后網(wǎng)絡(luò)、電話、 POS 線通信正常、數(shù)據(jù)交換迅暢。 疏通后進行通水測試。 玻璃損壞、配件困難的不超過 10個工作日。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 4/66 生效日期 202011 13 客戶門窗修理 維修后要求門窗能開關(guān)靈活自如，密封性能良好，維修效果盡量保持原狀。 12 燈不亮 維修后效果應(yīng)達到原來照明的標準，客戶提供的配件還需進行嚴格的驗證，維修時間不超過30 分鐘。 特殊故障性停水、停電維修 時間不得超過 2 小時。在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀，維修時間不得超過 30 分鐘。 如需拆裝馬桶維修，處理后 必須恢復(fù)原樣。 及時上報相關(guān)上級。維修時間不超過 1 小時 處于隱蔽工程或結(jié)構(gòu)復(fù)雜的漏水點除外。 維修時間不超過 30 分鐘。 換鎖后進行開合測試。 6 換鎖 應(yīng)按客戶要求安裝，開關(guān)自如，密封性好。 5 疏通地漏 使用順暢，并對切口恢復(fù)原樣，異物須清理干凈，維修時間不超過 1 小時。 4 疏通馬桶 要求維修后使用暢通，維修時間不超過 30分鐘。 2 服務(wù)態(tài)度 熱情、謙虛、使用文明用語。 7) 維修服務(wù)標準： 序號 項 目 要 求 備 注 1 上門時間 接到維修需求后，到目的地不超過 15 分鐘 。 5) 客戶 對工程設(shè)備 (設(shè)施 )的有效投訴每月不超過兩宗 ,投訴處理率 100%,滿意率 100%。 3) 客服部 派發(fā)的特約維修單完成率 100%,其它類維修單完成率 98%以上。深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 1/66 生效日期 202011 00 目錄 一、 工程維修部 目標要求及實施措施 ?????? ? ??????????? 03 二、 工程維修部 組織架構(gòu) ??????????? ? ??????????? 05 三、 工程維修部 崗位職責(zé) ???????????? ? ?????????? 06 四、術(shù)語解釋 01 土建維修養(yǎng)護術(shù)語 ???????????????????????? 10 02 設(shè)備維修養(yǎng)護術(shù)語 ???????????????????????? 10 五、 工程維修部 管理制度（規(guī)定） 03 特種作業(yè)人員管理制度 ?????????????????????? 12 04 機電設(shè)備維修工具管理規(guī)定 ???????????????????? 13 05 安全用水、供水管理制度 ????????????????????? 14 06 運行值班電工交接班制度 ????????????????????? 15 六、 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理規(guī)程 07 設(shè) 備（設(shè)施）搶修管理規(guī)定 ???????????????????? 16 08 房屋本體及公用設(shè)施維護管理規(guī)定 ????????????????? 17 09 設(shè)備事故處理規(guī)定 ???????????????????????? 22 七、 設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 10 公用設(shè)備（設(shè)施）管理 規(guī)定 ???????????? ???????? 25 11 機電設(shè)備編號管理規(guī)定 ?????????????????????? 29 12 設(shè)備的管理等級 ????????????????????????? 30 13 安全操作管理規(guī)定 ???????????????????????? 31 14 設(shè)備運行記錄管理制度 ????????????? ????????? 32 15 設(shè)備臺帳管理制度 ???????????????????????? 32 八、 設(shè)備房管理制度 16 配電房管理制度 ????????????????????????? 34 17 發(fā)電機房管理制度 ???????????????????????? 34 18 水泵房管理制度 ????????????????????????? 35 19 空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度 ????????????????????? 36 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 2/66 生效日期 202011 20 監(jiān)控中心管理制度 ??? ????????????????????? 36 21 電梯機房管理規(guī)定 ???????????????????????? 37 22 設(shè)備機房防火管理規(guī)定 ?????????????????????? 38 23 設(shè)備機房衛(wèi)生管理規(guī)定 ?????????????????????? 39 九、 供配電設(shè)備管理規(guī)程 24 變、配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定 ?????????????????? 40 25 高低壓配電室安全工作制度 ???????????????????? 44 26 變配電工作票、操作票制度 ???????????????????? 44 27 供電限電停電審批程序 ?????????????????????? 46 十、 柴油發(fā)電機管理規(guī)程 28 柴油發(fā)電機組管理規(guī)定 ?????????????????????? 48 十一、 給排水設(shè)備管理規(guī)程 29 給 排水設(shè)備 (設(shè)施 )管理規(guī)定 ? ????????? ?? ???????? 51 十二、 電梯系統(tǒng)管理規(guī)程 30 電梯 安全管理規(guī)定 ???? ??? ???? ??????? ??? ? ?? 54 31 電 梯 維保服務(wù)考核制度 ???????????? ?????? ? ??? 54 32 垂直電梯系統(tǒng)設(shè)備 (設(shè)施 )管理規(guī)定 ????????????? ? ?? ? 56 十三、 空調(diào)系統(tǒng)管理規(guī)程 33 中 央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備 (設(shè)施 )管理規(guī)定 ????????????? ? ??? 58 十四、 消防系統(tǒng)管理規(guī)程 34 消防系統(tǒng)設(shè)備 (設(shè)施 )管理規(guī)定 ?????? ????????? ? ??? 62 35 正壓風(fēng)機維修保養(yǎng)規(guī)程 ??????????????????? ? ?? 64 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 3/66 生效日期 202011 一、 工程維修部 目標要求及實 施措施 服務(wù)的基本目標和要求 1) 大型設(shè)備完好率 99%以上。 2) 客戶特約維修及時 ,返修率不高于 1%,公共維修當天完成 ,質(zhì)量合格 ,返修率不高于 1%。 4) 按計劃定期對設(shè)備設(shè)施進行月 /季 /年保養(yǎng) ,保養(yǎng)完成率 100%。 6) 重大安全責(zé)任事故為零。 如果沒有此項服務(wù)，應(yīng)向客戶解釋。 3 服務(wù)滿意率 應(yīng)達到 95%以上。 下水道嚴重堵塞除外。 疏通后進行排水測試。維修時間：木門不超過 30 分鐘，玻璃門不超過 2小時。 7 水龍頭漏水 維修后達到原來標準，密閉、開關(guān)自如，壓力正常，出水順暢。 8 接頭漏水 應(yīng)達到緊固、密封、不滴水，處理面美觀、大方。 9 樓層間漏水 盡快查明漏水原因， 5 分鐘內(nèi)應(yīng)急處理防止事故擴大 ,事后全面檢修，徹底維修故障點 ,并對墻面、地面等污染清理干凈。 10 馬桶漏水 管道、閘閥、儲水池、桶體、底座緊固密封，無滲水、漏水現(xiàn)象；局部維修時間不超過 30 分鐘；整體維修時間不超過 2 個小時；并有溫馨提示。 11 商鋪內(nèi)、客戶房 間 停水、停電 盡快查明停水、停電原因，對故障性停水、停電應(yīng)及時進行維修，對市政停水、停電應(yīng)向客戶耐心解釋。 常規(guī)故障性停水、停電維修 時間不得超過 30 分鐘。否則 應(yīng)及時上報領(lǐng)導(dǎo)。 更換的配件應(yīng)符合安全用電規(guī)范。維修 時間不超過 2小時。 14 空調(diào)滴水 要求 10 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場檢查，查明原因，如系下水管堵塞需疏通空調(diào)接水盤下水管，處理完成后使下水管暢通。 15 空調(diào)制冷效果 差 用測溫儀測量“出風(fēng)口”溫度及室內(nèi)現(xiàn)場感受 ,再進行溫度調(diào)整測試，確保溫度調(diào)整范圍在 22— 26 度之間