【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 借出，如有損壞按原物賠償。 10)較大型的專業(yè)工具應(yīng)隨用隨借，當(dāng)日歸還。 11)因人員崗位變動(dòng)或離職，個(gè)人工具如數(shù)交回。 12)所有工具都要進(jìn)行建帳管理，做到帳物相符，使用者必須在各自的工具清單上簽字。 13)維修主管作好工具的登記工作，定期對(duì)個(gè)人領(lǐng)用工具及公用工具進(jìn)行盤點(diǎn)核實(shí)。 14)維修工具的檔案記錄由維修主管管理保存。 05 安全用水、供水管理制度 目的 確保符合深圳市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定。 適 用范圍 適用于 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 服務(wù)中心 工程維修部 。 內(nèi)容 根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本海寧公寓 和 海寧廣場(chǎng)的具體情況，對(duì)海寧公寓和 海寧廣場(chǎng)供水管理規(guī)定如下： 1) 凡屬海寧公寓 和 海寧廣場(chǎng)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)（即自來水公司向本海寧公寓 和 海寧廣場(chǎng)供水總表以內(nèi)的）一律由 服務(wù)中心 管理。 2) 用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。 3) 用戶不可隨意更改海寧公寓和 海寧廣場(chǎng)供水管道。 4) 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為， 服務(wù)中心 將按下列規(guī)定處理： ，除當(dāng)場(chǎng)停用、按最大流量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi) 外，賠償海寧公寓和 海寧廣場(chǎng)損失。 ，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì) 水費(fèi)上，賠償海寧公寓和 海寧廣場(chǎng)損失。 ，不管 停用時(shí)間長(zhǎng)短，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償海寧公寓和 海寧廣場(chǎng)損失。 5) 用水要注意節(jié)約，閥門開啟以夠用為宜，不得濫沖濫放， 提倡用完即關(guān)的良好習(xí)慣。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁(yè)碼 15/66 生效日期 202011 6) 能在低區(qū)用水的，不要到高區(qū)取水。 7) 用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕 服務(wù)中心 工程維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實(shí)際情況賠償損失。 相關(guān)記錄 《生活水池清洗記錄》 06 運(yùn)行值班電工交接班制度 目的 從組織措施上保證操作運(yùn)行安全及工作質(zhì)量，區(qū)分職責(zé)范圍，不出人為安全責(zé)任事故。 適用范圍 適用于 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 設(shè)備設(shè)施（中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、給排水系統(tǒng)等）的運(yùn)行管理。 內(nèi)容 1) 接班人員必須提前 10 分鐘到崗，進(jìn)行交接班的檢查工作。 2) 首先查看運(yùn)行記錄，詳細(xì)了解上班的運(yùn)行情況、負(fù)荷情況以及有無事故或事故隱患。交班人員應(yīng)主動(dòng)介紹本班工作情況和注意事項(xiàng)。 3) 檢查各設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行參數(shù)，如電壓、電 流、液位或顯示的其它信號(hào)和保護(hù)裝置是否正常。 4) 檢查各設(shè)備、設(shè)施的負(fù)荷狀況。 5) 機(jī)房?jī)?nèi)各空調(diào)、通風(fēng)以及照明是否正 常； 機(jī)房?jī)?nèi)噪聲情況是否正常。 6) 檢查公用工具、安全防護(hù)用品等是否齊全和處于良好待用狀況。 7) 檢查各設(shè)備機(jī)房的衛(wèi)生情況。 8) 以上工作正常方可辦理交接班手續(xù)，交班者在未辦理完交接手續(xù)前，不許離開工作崗位。 9) 在事故狀態(tài)下，不能進(jìn)行交接班。接班人員在當(dāng)班人員要求和主持下協(xié)助處理事故。若事故一時(shí)不能處理完畢，在征得接班人員或上級(jí)同意后，方可進(jìn)行交接班。 10)醉酒者不允許上班，且作曠工處理。 11)認(rèn)真填寫交接班記錄，雙方簽名。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁(yè)碼 16/66 生效日期 202011 六、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)程 07 設(shè)備（設(shè)施）搶修管理規(guī)定 常見的設(shè)備（設(shè)施）應(yīng)急故障及分類 1）機(jī)電設(shè)備（設(shè)施）類 a 電器：變壓器高低壓配電室、電源配電箱跳閘等故障影響到空調(diào)、給排水、消防、電梯的運(yùn)作。 b 給排水：給水泵、排污泵故障，影響到用水不能正常供應(yīng)，地下室排水不能及時(shí)排出，水管、閥門漏水、爆裂。 c 消防：自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)臺(tái)、電腦、消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)故障影響到消防監(jiān)控及滅火功能，水箱、水管、閥門爆裂、泄漏。 d 電梯：電梯故障影響到正常辦公時(shí)間上、下樓的交通，電梯困人等。 e 智能化：門 禁、門磁、道閘的故障影響到車輛通行、呼救、人員出入等。 2）自然災(zāi)害 a 臺(tái)風(fēng)或暴風(fēng)雨：深圳市氣象局發(fā)布的氣象預(yù)報(bào)，掛 8 號(hào)風(fēng)球或三級(jí)紅色暴雨信號(hào)以上。 b 地震及其他自然災(zāi)害：事故發(fā)生時(shí)，公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)組織員工搶險(xiǎn)救災(zāi)，將損失降低到最低，并及時(shí)向當(dāng)?shù)卣畢R報(bào)。 應(yīng)急措施 1) 任何崗位當(dāng)班員工發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施故障將影響海寧公寓 和 海寧廣場(chǎng)正常運(yùn)作時(shí)，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)或電話通知消防監(jiān)控中心值班人員或維修主管、 服務(wù)中心 經(jīng)理 。 2) 臺(tái)風(fēng)或暴風(fēng)雨來臨前， 工程維修部 應(yīng)組織人員做好相應(yīng)準(zhǔn)備，且維修主管必須到現(xiàn)場(chǎng)值班，發(fā)生異常情況時(shí)，隨時(shí) 組織搶修，發(fā)生重大情況應(yīng)及時(shí)向 服務(wù)中心 經(jīng)理和公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 事態(tài)控制 1) 服務(wù)中心 經(jīng)理或維修主管接到確認(rèn)應(yīng)急故障后，應(yīng)組織相關(guān)部門員工及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)應(yīng)急故障的類型、專業(yè)等安排搶修，有必要時(shí)成立臨時(shí)應(yīng)急小組。 2) 服務(wù)中心 經(jīng)理和維修主管趕到現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)立即了解事態(tài)的狀況，決定是否調(diào)動(dòng)安全員、清潔部門配合，是否通知客戶及采取更大的行動(dòng)。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁(yè)碼 17/66 生效日期 202011 3) 維修主管 在處理應(yīng)急事件過程中，首先應(yīng)初步判斷故障原因，帶領(lǐng)當(dāng)班員工采取應(yīng)急措施，阻止事態(tài)擴(kuò)大，直至排除故障，恢復(fù)系統(tǒng)運(yùn)作。 4) 對(duì)于分包的維修、保養(yǎng)項(xiàng)目，在控制事態(tài)的同時(shí)，應(yīng)及 時(shí)通知維修、保養(yǎng)單位派人搶修。 5) 對(duì)于大漏水現(xiàn)象，應(yīng)首先關(guān)閉管道上的相關(guān)閥門，關(guān)停相應(yīng)水泵?，F(xiàn)場(chǎng)利用消防水帶、水桶等工具排水到衛(wèi)生間或地漏，并及時(shí)清潔地面再安排搶修。 6) 對(duì)于消防維修應(yīng)保持水箱正常水位及消防系統(tǒng)的正常工作。 恢復(fù)運(yùn)作 1) 簡(jiǎn)單的應(yīng)急故障應(yīng)立即排除，并恢復(fù)正常運(yùn)作。 2) 重大故障排除并恢復(fù)正常后 ,維修主管應(yīng)填寫《設(shè)施設(shè)備重大故障 (事故 )報(bào)告表》上報(bào) 服務(wù)中心 經(jīng)理和公司領(lǐng)導(dǎo)處理。 08 房屋本體及公用設(shè)施維護(hù)管理規(guī)定 目的 對(duì)房屋本體及公用設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)及修繕，滿足使用功能，延長(zhǎng)使用年限 保證其使用安全及完好狀態(tài)，特制定本規(guī)程。 適用范圍 1) 適用于 工程維修部 對(duì)房屋本體及公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和修繕。 2) 本規(guī)定中的房屋本體：指房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位、抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、公用排煙道、電梯、共用機(jī)電設(shè)備、防盜監(jiān)控設(shè)施、本體消防設(shè)施及本體上下水主管道等。 3) 本規(guī)定中的公用設(shè)施 :指區(qū)內(nèi)道路、公用部位照明、溝渠、池、井、園林綠化地、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。 職責(zé) 1) 工程維修部 負(fù)責(zé)公用設(shè) 施的日常巡視檢查。 2) 維修主管負(fù)責(zé)每月對(duì)房屋本體的巡視檢查，負(fù)責(zé)按照《房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表》上的要求組織對(duì)房屋本體設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)。并負(fù)責(zé)所有中修以上房屋本體及公用設(shè)施維修項(xiàng)目的申報(bào)和施工的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督工作。 3) 工程維修部 負(fù)責(zé)房屋及公共設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)及零星小修。負(fù)責(zé)大、中修或改造、翻新項(xiàng)目的申報(bào)及配合實(shí)施、驗(yàn)收。 工作程序 ： 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁(yè)碼 18/66 生效日期 202011 1) 房屋本體及公用設(shè)施的接管驗(yàn)收 按照公司《接管驗(yàn)收工作手冊(cè)》執(zhí)行；屬房屋本體類的電梯及公用機(jī)電設(shè)備的管理，按照《公用設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定》執(zhí)行。 2) 房屋本體及公用設(shè)施的標(biāo)識(shí) a. 大型 公用設(shè)施應(yīng)標(biāo)明具體的場(chǎng)所或名稱，如有必要還需說明其使用方法。 b. 房屋本體及公用設(shè)施的檔案管理 c. 工程維修部 負(fù)責(zé)建立房屋本體及公用設(shè)施的圖紙檔案 d. 房屋本體及公用設(shè)施的使用、監(jiān)控 3) 維修主管每月對(duì)房屋本體進(jìn)行檢查，并將檢查的情況填寫在《房屋本體月巡視檢查記錄表》上，在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題由維修主管填發(fā)《派工單》，安排工程人員進(jìn)行維修。 4) 對(duì)房屋及公用設(shè)施的維護(hù)、修繕 ,屬保修范圍內(nèi)的，聯(lián)系相應(yīng)的保修單位按照相關(guān)的協(xié)議、條款及政府規(guī)定處理；對(duì)不屬于保修范圍且自身沒有力量維護(hù)修繕的，可對(duì)外委托維修。 5) 房屋本體的維護(hù)、修繕原則 a. 小 修工程由 工程維修部 組織完成，中修以上工程應(yīng)委托有專業(yè)資質(zhì)的單位完成，一般采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取。 b. 客戶進(jìn)行室內(nèi)裝修前，須按相關(guān)程序提前報(bào)批。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變房屋主體結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對(duì)房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、屋面（包括裙樓）及通道進(jìn)行鑿、拆、搭、占。在裝修過程中， 工程維修部 應(yīng)派專人進(jìn)行裝修巡查，作好記錄，發(fā)現(xiàn)有損傷海寧公寓 和 海寧廣場(chǎng)承重結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象，要堅(jiān)決制止。 c. 人為造成損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。 d. 屋架、柱、梁、剪力墻等修繕時(shí)應(yīng)查清隱患，損壞變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、修補(bǔ)或拆換。不合理的結(jié)構(gòu)， 若影響安全的，大修時(shí)應(yīng)做整改。損壞嚴(yán)重的木構(gòu)件，盡量用磚石砌體或鋼筋混凝土代替。對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)，混凝土碳化、產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測(cè)計(jì)算，采取加固或替代措施。 e. 基礎(chǔ)不均勻沉降，引起上部結(jié)構(gòu)砌體弓凸、傾斜、開裂、變形等，應(yīng)立即聯(lián)系集團(tuán)工程部、設(shè)計(jì)院查清原因，拿出方案，有針對(duì)性地加固或拆砌。 f. 玻璃幕墻安裝牢固，接縫嚴(yán)密，氣窗鉸鏈剛度好，開關(guān)靈活且密封好，不滲雨水。發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，應(yīng)立即更換鉸鏈或密封圈或作防水處理。玻璃幕墻發(fā)生爆裂，應(yīng)及時(shí)清除碎片，并盡快聯(lián)系 專業(yè)廠家修復(fù)。在未修復(fù)前，應(yīng)以木板遮擋牢固，以防風(fēng)雨及發(fā)生意外。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁(yè)碼 19/66 生效日期 202011 g. 裝修工程，室內(nèi)部分由客戶負(fù)責(zé)維修，公共和室外部分，墻面，吊頂和地面由 工程維修部負(fù)責(zé)維修，發(fā)生損壞 h. 應(yīng)按原狀恢復(fù)。對(duì)墻面，應(yīng)定期刷新，問題嚴(yán)重的應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪。 i. 房屋本體結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換，不牢固的應(yīng)加固。 j. 屋面原結(jié)構(gòu)過于簡(jiǎn)陋，或流水過長(zhǎng)、坡度小，造成滲水漏雨時(shí)，應(yīng)找出原因，針對(duì)損壞情況，用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層。 k. 屋面上原有隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復(fù)。 l. 室內(nèi)公用部分墻面如有大理石破損，或內(nèi)墻灰粉起殼，剝落的，應(yīng)修復(fù)，每面墻若損壞超過三分之一 以上，可鏟除重抹。 m. 室外墻面，若有大理石或瓷片破損，應(yīng)加以修復(fù)，如墻面滲漏雨水，應(yīng)做防水處理。 n. 木門、木欄桿等油漆起殼、剝落，失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)造整件或零件拆換應(yīng)油漆。 o. 房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期見附件一《房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表》。 p. 房屋完損等級(jí)一律以建筑面積為計(jì)量單位，房屋完好等級(jí)的評(píng)定按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。房屋完好率計(jì)算公式為：完好房屋建筑面積加上基本完好房屋建筑面積 /房屋建筑總面積。 6) 公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕原則 a. 小修工程由 工程維修部 組織完成，中修以上工程應(yīng)委托有專業(yè)資質(zhì)的 單位完成，一般采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取。 b. 公共設(shè)施維修均須填寫《設(shè)備設(shè)施故障登記及維修記錄表》。 c. 工程維修部主管 負(fù)責(zé)對(duì)日常養(yǎng)護(hù)、修繕工作進(jìn)行監(jiān)督，并負(fù)責(zé)檢查公共設(shè)施的維修質(zhì)量及工作完成情況。 d. 公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作按附件 《公用設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)一覽表》中的要求 進(jìn)行。房屋 本體保養(yǎng)、維護(hù)工作按附件 《 房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表 》中的要求進(jìn)行。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號(hào) HNWI002 版本 /版次 A/0 頁(yè)碼 20/66 生效日期 202011 附件： 公用設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)一覽表 序號(hào) 項(xiàng) 目 標(biāo) 準(zhǔn) 檢查、保養(yǎng) 周期 次數(shù) 內(nèi)容 1 樓梯、扶手 無混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋無銹蝕、變形， 牢固，確保使用安全，木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落。 每年 一次 全面檢查 每年 一次 修補(bǔ)、刷油漆 2 公共門窗門：木門、鐵門、防火門窗、鋁合金窗（推拉、平開）、百葉窗 牢固、平整、美觀、無銹蝕，開關(guān)靈活、接縫嚴(yán)密，不松動(dòng)，門窗及門窗配件齊全。 每年 一次 全面檢查和保養(yǎng) 每年 一次 木門窗油漆。 3 水箱、水池 完好、無滲、滴水現(xiàn)象，內(nèi)外爬梯無銹蝕現(xiàn)象，各檢查口有蓋且密封上鎖，溢水口有個(gè)銹鋼紗網(wǎng)或塑料紗網(wǎng)密封。 每月 一次 全面檢查 每年 一次 清洗水池、水箱。