【正文】 案管理制度，按管理要求做好運(yùn)行記錄、巡視記錄、值班記錄、技術(shù)文件、資料、 圖紙等的收集、整理、完善、保存和歸檔工作； 11)制訂 工程維修部 的年度、月度培訓(xùn)計劃，做好新聘員工的崗前培訓(xùn)，按計劃實施各項專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高工程人員的技術(shù)素質(zhì)和實際操作能力； 12)配合政府、行業(yè)管理部門，確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常工作，按有關(guān)部門的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測，使排水、噪音等達(dá)到環(huán)保要求； 13)完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 工程維修 人員崗位職責(zé) 維修主管崗位職責(zé)： 1) 負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)機(jī)電設(shè)備、公共設(shè)施的日常運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作； 2) 負(fù)責(zé)所有機(jī)電設(shè)備的 大、中修計劃報批，并組織人員實施； 3) 負(fù)責(zé)對工程維修人員的維修保養(yǎng)工作提供工作指導(dǎo)及監(jiān)督、檢查； 4) 負(fù)責(zé)編制本部門維修耗材的月度采購計劃，以及對采購物品的驗證； 5) 負(fù)責(zé)水電節(jié)能工作，做好每月公共水電費(fèi)用分析，提出節(jié)能措施和建議，確保設(shè)備安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行； 6) 負(fù)責(zé)外委維修的聯(lián)系、設(shè)備維保分包方的監(jiān)管； 7) 負(fù)責(zé)帶領(lǐng)本部門員工建立設(shè)備臺帳、設(shè)備卡，并收集、建立、整理設(shè)備技術(shù)資料、檔案，保證設(shè)備檔案齊全； 8) 負(fù)責(zé)二次裝修的裝修圖紙、方案審批，監(jiān)控二次裝修工程質(zhì)量； 9) 督查 工程維修部 工作人員做好設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)記錄； 10) 每月 30 日前， 組織人員完成物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)水、電、燃?xì)獾某砉ぷ鳎? 11) 積極配合客戶服務(wù)中心完成客戶入住、退房手續(xù)； 12) 負(fù)責(zé)組織人員完成對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、客戶室內(nèi)家私家電的維修工作； 13) 安排人員監(jiān)管遺留工程、改造工程的實施，積極協(xié)調(diào)相關(guān)事宜，按時組織驗收； 14) 負(fù)責(zé)對 工程維修部 工作人員的培訓(xùn)，提高員工專業(yè)技能、職業(yè)道德、服務(wù)意識； 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 8/66 生效日期 202011 15) 負(fù)責(zé)對 工程維修部 員工的檢查、考評； 16) 負(fù)責(zé)對本部門范圍內(nèi)投訴的處理及不合格服務(wù)的糾正； 17) 負(fù)責(zé)監(jiān)督員工對公司耗材的使用情況、有償服務(wù)收費(fèi)情況； 18) 及時向 服務(wù)中心 經(jīng)理匯報工程維修工作動態(tài)； 19) 完成公司交予的其 他工作。 維修電工崗位職責(zé)： 1) 按時按質(zhì)按量完成各項客戶室內(nèi)維修工作； 2) 按時抄水、電、燃?xì)獗?，定期檢查線路，杜絕偷電、漏電行為； 3) 參予設(shè)備大、中修，及時處理突發(fā)事件； 4) 積極配合客戶服務(wù)中心完成客戶入住、退房驗房的程序，抄錄水、電、燃?xì)獗頂?shù)據(jù)，對室內(nèi)家電進(jìn)行檢查； 5) 牢固樹立安全第一思想，遵守安全制度，堅決制止違章操作； 6) 進(jìn)客戶室內(nèi)維修按標(biāo)準(zhǔn)的工作流程進(jìn)行，講究服務(wù)禮儀，確保顧客滿意； 7) 及時向維修主管匯報工程維修工作動態(tài)； 8) 完成公司交予的其他工作。 運(yùn)行電工崗位職責(zé) : 1) 掌握供電系統(tǒng)線路 布置情況、設(shè)備技術(shù)性能及實際操作規(guī)程； 2) 堅守崗位，定時巡視設(shè)備房設(shè)備，掌握設(shè)備運(yùn)行情況，注意負(fù)荷變動，發(fā)現(xiàn)異常情況分析原因及時處理，認(rèn)真做好運(yùn)行記錄及巡查記錄； 3) 發(fā)生人身觸電事故和火災(zāi)事故時，應(yīng)立即斷開有關(guān)設(shè)備的電源，參照相關(guān)規(guī)程進(jìn)行搶救； 4) 認(rèn)真抄錄各種儀表數(shù)據(jù)，監(jiān)視負(fù)荷變化； 5) 做好防小動物、防水、防火工作，確保安全運(yùn)行，認(rèn)真巡視設(shè)備并做好記錄； 6) 發(fā)生事故或停電時頭腦保持冷靜，按規(guī)程操作，及時排除故障； 7) 按時上、下班，不脫崗；緊急事故未排除時嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做到上不清，下不接，上、下班兩班協(xié)同排除，并詳 細(xì)記錄故障情況，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報； 8) 保持配電房、變壓器房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、值班室清潔衛(wèi)生； 9) 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，除經(jīng)主管批準(zhǔn)并制訂可靠的安全措施外，一般情況下不允許帶電作業(yè)，停電作業(yè)線路柜的主開關(guān)要及時掛上“線路檢修，嚴(yán)禁合閘” 牌； 10) 管理好安全用具和設(shè)備； 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 9/66 生效日期 202011 11) 負(fù)責(zé)公共區(qū)域維修工作； 12) 負(fù)責(zé)中午午休及夜間的各種急修工作； 13) 及時向維修主管匯報工程維修工作動態(tài)； 14) 完成公司交予的其他工作 。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 10/66 生效日期 202011 四、術(shù)語解釋 01 土建維修養(yǎng)護(hù)術(shù)語 指對房屋的基礎(chǔ)、 主體結(jié)構(gòu)、門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理。 客戶或使用人為了居住使用、或改變功能對房間進(jìn)行的二次裝飾、裝修。 （日常養(yǎng)護(hù)） 凡以及時修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損登記為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。小修分零星養(yǎng)護(hù)和計劃養(yǎng)護(hù)。 凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的 20%以上，中修后的房屋 70%以上必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于一般損壞房屋 。 凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程稱為大修工程。大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的 25%以上，大修后的房屋必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋 。 02 設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)術(shù)語 日常維護(hù)保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。 一級保養(yǎng) 對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對電 機(jī)進(jìn)行絕緣搖測；對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。 二級保養(yǎng) 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 11/66 生效日期 202011 對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試；對管道、風(fēng)道部分除 銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。 中修工程 中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。 大修工程 大修工程是指對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。 設(shè)備更新和技術(shù)改造 設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、 粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。 事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。 狀態(tài)維修 通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。 設(shè)備級別 根據(jù)設(shè)備對客戶服務(wù)的重要性將其分為三級（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）： 1) Ⅰ級設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機(jī)組、 BA 中央管理計算機(jī)。 2) Ⅱ級設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天 線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、車場自動收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、 DDC現(xiàn)場控制器。 3) Ⅲ級設(shè)備：除Ⅰ、Ⅱ級以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排 風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 12/66 生效日期 202011 五、 工程維修部 管理制度（規(guī)定） 03 特種作業(yè)人員管理制度 目的 從措施上保證安全，特種作業(yè)崗位保證不出安全責(zé)任事故。 適用范圍 適用于 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 服務(wù)中心 工程維修部 。 內(nèi)容 特種作業(yè)崗位 電工 在高低壓配電室內(nèi)值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工操作證（由勞動部門 頒發(fā)），在配電室操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證。 1) 有 制訂 關(guān) 于 電氣方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施； 2) 有制訂關(guān)于 高、低壓變配電系統(tǒng)一、二次接線和設(shè)備分布、結(jié)構(gòu)性能、操作要求和維修保養(yǎng)方法等； 3) 有制訂關(guān)于 電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及管理使用方法； 4) 有制訂 電氣安全防護(hù)及人身事故搶救 規(guī)程 ； 5) 有制訂 變配電運(yùn)行方式，負(fù)荷情況和負(fù)荷調(diào)整方法、電壓調(diào)節(jié)等措施。 6) 有 制訂關(guān)于消防方 面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施。 制冷（空調(diào)）工 應(yīng)具有有效的制冷（或空調(diào)）工操作證（由勞動部門頒發(fā)） 。 新員工上崗前，應(yīng)熟知下列事項，并經(jīng)考試合格后，方可允許上崗獨(dú)立工作： 1) 有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施； 2) 制冷、空調(diào)設(shè)備操作要求和維修保養(yǎng)方法； 3) 一般電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及使用方法； 4) 焊接安全防護(hù)及人身事故搶救 規(guī)程 ； 5) 熟悉本海寧公寓海寧廣場平面布置及消防分區(qū)。 工作要求 1) 工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；必要時必須穿戴規(guī)定的勞保防護(hù)服裝（或用品）； 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 13/66 生效日期 202011 2) 工作前做好必要的安 全防護(hù)準(zhǔn)備（如焊接前要開動火證及準(zhǔn)備滅火器等）； 3) 工作中必須嚴(yán)格遵守相應(yīng)的安全操作規(guī)程（或規(guī)定）； 4) 工作中分工不分家，各工種應(yīng)相互配合，相互保護(hù)； 5) 遇有意外發(fā)生，相應(yīng)專業(yè)人員必須按各種事故緊急預(yù)案處理，不得臨陣脫逃及躲閉； 6) 意外發(fā)生處理后，相應(yīng)專業(yè)人員必須實事求是的填寫事故報告，不得隱瞞。 其它 1) 電梯、消防、中央空調(diào)外包必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司 ,來海寧公寓海寧廣場維保人員個人資質(zhì)應(yīng)提供復(fù)印件在 工程維修部 存檔。 2) 來海寧公寓海寧廣場維修玻璃幕墻或其它高空作業(yè)的必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公 司。 3) 來海寧公寓海寧廣場進(jìn)行二次裝修的施工隊，其隊內(nèi)個人特種作業(yè)資質(zhì)應(yīng)由 工程維修部 核對把關(guān)及存檔。 04 機(jī)電設(shè)備維修工具管理規(guī)定 目的 規(guī)范機(jī)電設(shè)備維修工具的管理，確保工具的正常使用及維護(hù)。 適用范圍： 適用于 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 服務(wù)中心 工程維修部 。 內(nèi)容 1) 機(jī)電設(shè)備維修工具的管理應(yīng)規(guī)范化，從購買入庫到使用、報廢均應(yīng)有完整的管理程序。 2) 機(jī)電設(shè)備維修工具由部門主管負(fù)責(zé)申請購買、使用分配。 3) 機(jī)電設(shè)備維修工具配發(fā)分為公用工具和個人使用工具。公用工具由責(zé)任領(lǐng)班或指定人員 簽名領(lǐng)取、負(fù)責(zé)存放保管；個人使用工具由使用者簽名領(lǐng)取負(fù)責(zé)保管、維護(hù)。 4) 專業(yè)工具未經(jīng)培訓(xùn)不得隨意使用。公共使用的工具如電焊機(jī)，切割機(jī)等大件工具應(yīng)按操作規(guī)程操作，安全保護(hù)裝置不得隨意拆除，電動工具應(yīng)按國家頒發(fā)的電動工具使用管理辦法實施。 5) 檢測等測量儀器儀表應(yīng)正確使用，使用完畢后應(yīng)擦試干凈包裝好。 6) 個人工具因維修損壞，應(yīng)將損壞件交回報廢以舊換新，并在檔案中注明。 7) 各類工具應(yīng)定期保養(yǎng)，因使用不當(dāng)造成工具損壞、丟失的由使用者作出賠償，原則以購回同規(guī)格同價值為準(zhǔn)。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 14/66 生效日期 202011 8) 未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不可將工具用于不屬于海寧公寓 和 海寧廣 場日常維修以外的維修使用。 9) 外單位原則上不予外借，借用需經(jīng)部門經(jīng)理同意，借用者填寫《工具維修部物品外借登記表》方可