【導讀】作的具體目標和政策。過程的技術和經(jīng)濟管理。高修理的經(jīng)濟效果。濟核算，完成總經(jīng)理下達的各項技術、經(jīng)濟指標。根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設備的準時開啟和關閉，值班工程師帶領技術工人組成。效率、防污染等性能，保持設備的現(xiàn)代化水平。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水。外溢等影響大的設備故障。復設備的正常運行。比競賽活動和定期的設備普查工作，促進全體員工關心和參與設備管理。范措施并督促落實執(zhí)行。負責組織物業(yè)各種設備的備件確定、訂貨和供應。的規(guī)章和安全標準施工。另一方面，可令設備的壽命得以延長。詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。間內，作出適當檢修，使設備重新投入運行。嚴格執(zhí)行工程部規(guī)定的機電系統(tǒng)的運行方案。制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結上報。做好應急搶修工作，當班人員接到應急報告應立即趕到現(xiàn)場，處理事故。

　　

【正文】 但不限于下列項目： 4． 1 主體結構： 4． 1． 1 地基基礎的沉降不得超過 GBJ20283（地基與基礎工程施工及驗收規(guī)范）的允許變形值 ； 不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞 ； 4． 1． 2 地下室防水工程應符合 GBJ20883（地下防水工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。 4． 1． 3 鋼筋混凝土構件產(chǎn)生的變形、裂縫 ， 不得超過 GB5020492（混凝土 結構工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定值 ； 4． 1． 4 木結構應結點牢固 ， 支撐系統(tǒng)可靠 ， 無蟻害 ， 其構件的選材必須符合 GBJ20683（木結構工程施工及驗收規(guī)范 ） 中的有關規(guī)定 ； 4． 1． 5 磚石結構必須有足夠的強度和剛度 ， 不允許有明顯裂縫 ； 4． 1． 6 凡應抗震設防的房屋 ， 必須符合 GBJ11（ 建筑抗震設計規(guī)范）的規(guī)定 4． 2 外墻： 4． 2． 1 不得滲水。 4． 2． 2 保溫層完好。 4． 2． 3 幕墻石材、玻璃安裝牢固，無損壞。 4． 2． 4 符合 JG10296（玻璃幕墻工程技術規(guī)范）的有關規(guī)定。 4． 3 屋面： 4． 3． 1 各類屋面 必須符合 GB5020794(屋面工程技術規(guī)范 )中的規(guī)定 ， 排水暢通 ，無積水 ， 不滲漏 ； 4． 3． 2 平屋面應有隔熱保溫措施 ， 三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔 ； 4． 3． 3 陽臺和三層以上的房屋的屋面應有組織排水 ， 出水口、檐溝、落水管應安裝牢固 ， 接口嚴密、不滲漏。 4． 4 樓地面： 4． 4． 1 面層與基層必須粘結牢固 ， 不空鼓。整體面層平整 ， 不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷 ； 塊料面層應表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角 ； 4． 4． 2 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求 ， 不應有積水 ， 不允許倒泛水和 滲漏 ； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 4． 4． 3 樓地面應平整牢固 ， 接縫密合。 4． 4． 4 符合 GB5020995（建筑地面工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。 4． 5 裝修： 4． 5． 1 鋼木門窗應安裝平整牢固 ， 無翹曲變形 ， 開關靈活 ， 零配件裝配齊全，位置準確 ， 鋼門窗縫隙嚴密 ， 木門窗縫隙適度 ： 4． 5． 2 木裝修工程應表面光潔 ， 線條順直 ， 對縫嚴密 ， 不露釘帽 ， 與基層必須釘牢 ； 4． 5． 3 門窗玻璃應安裝平整 ， 油灰飽滿 ， 粘貼牢固 ； 4． 5． 4 抹灰應表面平整 ， 不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷 ； 4． 5． 5 飾面磚應表面潔凈 ， 粘貼牢固 ， 陰陽角與線角順直 ， 無缺棱掉角； 4． 5． 6 油漆 ， 刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。 4． 5． 7 符合 JGJ7391（建筑裝飾工程工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。 4． 6 強電： 4． 6． 1 電氣線路應安裝平整、牢固、順直 ， 過墻應有導管。導線連接必須緊密 ，導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時 ， 連接點必須緊密、可靠 ，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。 4． 6． 2 應按套安裝電表或預留表位 ， 并有電氣接地裝置 ； 4． 6． 3 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固 ， 部件齊全 ， 接觸良好，位置準確 ； 4． 6． 4 各 種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠 ， 接地阻值必須符合GB5016992(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范〉的要求 ； 4． 6． 5 電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過 GBJ232 的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全役備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程 ， 試運轉記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應符合要求 ； 4． 6． 6 可電視信號有屏蔽影響的住宅 ， 電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅 ， 應設置共用天線 ； 4． 6． 7 除上述要求外 ， 同時應符合“低壓電器安裝規(guī)程 的有關要求 。 4． 7 水、衛(wèi)、消防： 4． 7． 1 管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應試驗， 保溫及防腐措施必須符合 GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范〉的要求。 4． 7． 2 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修 ； 4． 7． 3 衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設 ， 地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏 ， 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 管道排水必須流暢 ； 4． 7． 4 衛(wèi)生器具質量良好 ， 接口不得滲漏 ， 安裝應平正、牢固 ， 部件齊全、操作靈活 ； 4． 7． 5 水泵安裝應平穩(wěn) ， 運行時無較大震動 ； 4． 7． 6 消防設施必須符合 GBJ1687(建筑設計防火規(guī)范 )、 GB5004595(高層民用建筑設計防火規(guī)范 )的要求 ， 并且有消防部門檢驗合格簽證。 4． 8 空調采暖： 4． 8． 1 箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后 ， 必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證 ； 4． 8． 2 各種儀器、儀表應齊全精確 ， 安全裝置必須靈敏、可靠 ， 控制閥門應開關靈活 ； 4． 8． 3 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合 GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范 )的要求 ， 管溝大小及管道排列應便于維修 ， 管架、支 、 吊架應牢固 ； 4． 8． 4 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象 ； 4． 8． 5 經(jīng)過 48 小時連續(xù)試運行 ， 冷凍機和附屬設備的熱工、機械性能和采溫必須符合設計要求。 4． 9 附屬工程及其他： 4． 9． 1 室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合 GBJ14(室外排水設計規(guī)范 )第二章 4 節(jié)的要求。管道應順直且排水通暢 ， 井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈 ； 4． 9． 2 化糞池應按排污量合理設置 ， 池內無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度 ， 并不應超過兩個彎 ； 4． 9． 3 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象 ； 4． 9． 4 房屋 入口處必須做室外道路 ， 并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象 ； 4． 9． 5 煙道、通風道應暢通 ， 無阻塞物 ； 4． 9． 6 單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整 ， 室內外高差符合設計要求 ； 4． 9． 7 群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。 以上為接管驗收的一般要求，具體驗收區(qū)域、驗收內容、驗收項目 及運作方式 詳見附 則 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 《接管驗收運作手冊》 。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 5. 物業(yè)移交 在完成了物業(yè)驗收之后 ， 所有物業(yè)連同設備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問 題的設備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加 ， 才能作最后的驗收確認 ， 尤其是要查對責成返工的工程是否保證質量地完成了。在交接時 ， 每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記 ， 以免弄錯。 5． 1 交接雙方的責任 5． 1． 1 為盡快發(fā)揮投資效益 ， 建設單位應按接管驗收應具備的條件和應提交的資料提前做好房屋交驗準備 ， 房屋竣工后 ， 及時提出接管驗收申請。接管單位應在 15日內審核完畢 ， 及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收 ， 經(jīng)檢驗符合要求 ， 接管單位應在 7 日內簽署驗收合格憑證 ， 并應及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管 的新建房屋一律不得使用。 5． 1． 2 接管驗收時 ， 交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法 ， 并商定時間復驗 ， 建設單位應按約返修合格，組織復驗。 5． 1． 3 房屋接管交付使用后 ， 如發(fā)生隱蔽性的重大質量事故 ， 應由接管單位會同建設單位 ， 共同分析研究 ， 查明原因 ， 如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理 ， 如屬使用不當 ， 管理不善的原因 ， 則應由接管單位負責處理。 5． 1． 4 新建房屋從驗收之日起 ， 應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定 ， 由建設單位負責保修 ， 并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保 修期滿 ，按實計算 ， 也可以在驗收接管時 ， 雙方達成協(xié)議。建設單位一次性撥付保修費用 ， 由接管單位負責保修。 5． 2 交樓流程 用戶入伙是指商貿樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務對象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進行，物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業(yè)主，以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應向用戶發(fā)放《用戶手冊》，并舉辦學習班貫徹物業(yè)管理的各項規(guī)定，便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷 入伙。遷入新房的用戶，一般都要對房屋進行不同程度的裝修，物業(yè)管理公司應對其進行管理，以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權益。 5． 3 質量記錄 《房屋及設備驗收表》 EDTB0309003 《遺漏、缺陷工程申報表》 EDTB0309004 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 交樓流程圖 銷售部通知用戶或其代表前來 管理處收樓，并繳付有關費用 用戶前來收樓，用戶應備銷售部收樓通知書 / 租樓合同書 客戶部 1]確認用戶身 份登記用戶檔案。 2]呈交及說明用戶守則及其他資料 。 3]會同工程部主管辦理移交手續(xù)予用戶。 財務部 收取裝修押金及各項管理費用。 收取臨時出入證按金成本費。 收取施工單位電話線按金及安裝費用。 工程部 獲客務部通知后，進行移交單元之驗收工作。 書面通知用戶驗樓。 交給用戶《裝修手冊》。 移交表格。 工程部與客務部協(xié)同完成如下工作： 會同用戶檢驗單元內設施之狀況 解釋并闡明單元裝修之規(guī)定，記錄用戶之裝修特殊要求報業(yè)主批核； 查看并記錄單元之水電表讀數(shù)作為該單元之底數(shù) 用戶填寫： 1]單位設備核對表 2]遺漏、缺陷工程申報表 承建商 返修 用戶填寫收樓表及移交登記表 移交該單元鑰匙 整理所有交樓文件呈交總經(jīng)理審定 ,然后存檔 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第二節(jié) 客戶二次裝修管理 1. 接收申請 在業(yè)戶收樓入伙程序中客服助理向業(yè)戶征求有無二次裝修要求，并介紹有關大廈二次裝修的管理規(guī)定。 客服助理陪同業(yè)戶裝修負責人到 工程部，完成二次裝修業(yè)戶移交工作 (要求：物業(yè)公司辦理一切二次裝修手續(xù)的必須是業(yè)戶裝修負責人 ) 。 業(yè)戶裝修負責人必須向物業(yè)公司交付具有本企業(yè)法人簽字的委托書及承諾書。 業(yè)戶委托的施工單位、設計單位、監(jiān)理公司必須向物業(yè)公司提交公司營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋公章），資質證明的原件以及公司為現(xiàn)場負責人出具的委托書。由物業(yè)工程部查驗合格后，并復印留存相關文件在工程部，方可繼續(xù)辦理下一步手續(xù)。（施工單位必須具備二級以上資質） 業(yè)戶裝修負責人向工程部領取圖紙（建筑平面、設備布置圖等），并由各專業(yè)工程師向業(yè)戶裝修負 責人、設計單位做技術交底（主要內容是不允許更改的項目及部位或特殊要求），以便業(yè)戶及設計單位了解大廈結構及要求。 在裝修工作開始前，業(yè)戶裝修負責人必須協(xié)同裝修公司現(xiàn)場負責人、設計單位、監(jiān)理單位出席物業(yè)安排之會議，以確保業(yè)戶清楚以下物業(yè)公司之要求。 主要內容： ? 保險（人身保險、財產(chǎn)保險、公共責任險等） ? 《二次裝修管理規(guī)定》的內容 ? 工人操作守則（物業(yè)公司要求） ? 臨時水電使用方法及要求（填寫單據(jù)并報批）、 ? 材料的運輸（時間及路線） ? 施工時間（允許施工時間及特殊要求） ? 垃圾清運方法（時間及路線） ? 物業(yè)管理公司與客戶 及施工單位負責人的聯(lián)系方法 ? 提供大廈消防、空調、給排水改造指定施工單位的聯(lián)系方法。 ? 裝修手冊重要條款說明 ? 裝修公司應繳付一切應交付的費用（裝修押金、審圖費、制證費、垃圾費、水電押金、滅火器租用費等） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 物業(yè)管理公司的其他要求 ? 簽署相關協(xié)議（委托書、承諾書、施工安全協(xié)議書等） 業(yè)戶裝修負責人在工程部領取相關裝修申請表格，認真填寫清楚隨圖紙一并交至物業(yè)公司。 設計單位根據(jù)物業(yè)公司要求做設計施工方案。（按二裝手冊第四部分所要求的格