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【正文】 常使用功能和管理基礎出發(fā)，依據(jù)《物業(yè)服務委托合同》對擬接管的物業(yè)進行全面的檢驗和評定，其評定結果和發(fā)現(xiàn)的問題只能依據(jù)《物業(yè)服務委托合同》進行處理。 件不同 竣工驗收 的首要條件是全部施工完畢，設備已落位；接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且附屬設備已完全正常使用，房屋編號已得到認可。 4．移交對象不同 竣工驗收 是施工單位向開發(fā)商（建設單位）移交 物業(yè) 的過程 ； 接管驗收是開發(fā)商（建設單位）將“物業(yè)”再次交付 物業(yè)服務企業(yè) 進行管理的過程 。 5．驗收階段不同 竣工驗收合格， 由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)， 標志著房屋可以交付使用 ； 接管驗收 是在竣工驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成 ， 即由開發(fā)企業(yè)或建設單位向 物業(yè)服務企業(yè) 辦理物業(yè)的交付手續(xù)， 標志著物 業(yè)正式進入使用階段。 （三）竣工驗收與接管驗收的聯(lián)系 一般來說，竣工驗收屬于物業(yè)管理早期介入的范疇，接管驗收屬于前期物業(yè)管理的范疇。開發(fā)建設單位如能早期委托 物業(yè)服務企業(yè) 介入，竣工驗收與接管驗收可以同時進行。 （四）物業(yè)接管驗收的作用 ，維護業(yè)主（使用人）利益 物業(yè)接管工作流程如圖 62所示： 工程竣工驗收合格 簽定前期物業(yè)管理合同 接管驗收 接管驗收中問題處理 物業(yè)移交 圖 62 物業(yè)接管工作流程圖 二、接管驗收的內容與方法 （一）接管驗收的依據(jù) 物業(yè)接管驗收參考的依 據(jù)主要包括： 1991年頒布的《房屋接管驗收標準》； 2.《工程竣工驗收報告》； 、安裝技術規(guī)范、驗收規(guī)范； 、設計資料和技術參數(shù)； 。 （二）接管驗收的內容 ； ； 、項目文件和業(yè)主資料； （如產(chǎn)權等）方面的資料。 （三）對工程質量的接管驗收方法 、儀器驗收； ，側重外觀是否合格； ，側重設備的使用是否符合業(yè)主要求 ； （試）驗驗收，如對對各類水箱 24小時盛水檢驗，對污水、雨水管道做通水滾球試驗，對廚衛(wèi)、陽臺做 閉水、蓄水 試驗，對室內給水、排水埋地管道在覆土隱蔽前做灌水試驗，對機電設備做通電試驗等。 ； 三、接管驗收的操作程序 （一）接管驗收前的準備工作 、驗收標準、進度安排； ； ，并據(jù)此制定好接管驗收計劃； 。如《房屋本體接管驗 收表》、《公共配套設施接管驗收表》、《機電設備接管驗收表》、《接管驗收問題整改表》、 （二）對接管物業(yè)進行資料驗收 新建房屋接管驗收應提交的資料： （ 1）項目批準文件 。 （ 2） 用地批準文件。 （ 3） 建筑執(zhí)照。 （ 4） 拆遷安置資料。 驗收資料 （ 1）竣工圖 —— 總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程 及 隱蔽管線的全套圖紙 。 （ 2） 地質勘查報告。 （ 3） 工程合同及開、竣工報告。 （ 4） 工程預決算。 （ 5）圖紙會審記錄。 （ 6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）。 （ 7）隱蔽工程 驗收簽證。 （ 8）沉降觀察記錄。 （ 9）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。 （ 10）砂漿、混凝土試塊試壓報告。 （ 11）竣工驗收證明書。 （ 1） 新材料、構配件的鑒定合格證書。 （ 2） 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。 （ 3）供 水、供暖的試壓報告。 （ 4） 各項設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料。 物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明書。 對原有房屋接管驗收應驗交的資料： （ 1）房屋所有權證。 （ 2）土地使用權證。 （ 3）有關司法、公證文書和協(xié)議。 （ 4）房屋分戶使用清冊。 （ 5）房屋設備及定、附著物清冊。 （ 1）房地產(chǎn)平面圖； （ 2）房屋分間平面圖； （ 3）房屋及設備技術資料。 （三）對物業(yè)硬件設施的具體驗收標準 新建房屋驗收標準： （ 1）主體結構 ①外墻不得滲水； ②屋面排水暢通，無積水，不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固，接口嚴密不滲漏。 （ 2）樓地面 面層與基層粘結牢固，不空鼓，無裂縫，無脫皮，無起砂，無明顯色差，接縫均勻豎直。 （ 3）內墻面 ①抹灰平整，面層涂料均勻，無剝落、無明顯裂縫、無污漬； ②塊 料面層粘貼牢固，無缺棱掉角，無裂紋損傷，色澤一致，對縫砂漿飽滿，線條順直。 （ 4）頂棚抹灰平整，涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬。 （ 5）衛(wèi)生間、陽臺地面低于相鄰地面 2厘米左右，無積水，不倒泛水、不滲漏。 （ 6）門窗 ①開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形； ②門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； ③玻璃安裝牢固，膠縫密實，無明顯劃痕，無損傷； ④油漆均勻，色澤光亮； ⑤電子防盜門通話清晰、無銹跡。 （ 7）樓梯、扶手安裝牢固，無裂縫、無表皮脫落，油漆均勻，表面光滑。 （ 8） 電器插座安裝牢固，電源已接通正常。 （ 9）有線電視已開通，收視良好。 （ 10）開關安裝牢固、靈活、接觸良好。 （ 11）燈具安裝牢固、反應靈敏、發(fā)光正常。 （ 12）水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 （ 13）衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏，無堵塞，排水通暢。 （ 14）給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。 （ 15）門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 （ 16）防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，無折損。 （ 17）其他配套設施要求齊全、完好、型號與設計相符 ，工作正常。 、市政設施接管驗收標準 （ 1）天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 （ 2）散水坡：無下陷、無斷裂；坡度適意，平整。 （ 3）屋面避雷設施：連接牢固。 （ 4）路燈、裝飾燈：安裝牢固，完好無損；燈柱安裝牢固，油漆完好。 （ 5）綠化：符合設計要求，不缺株少苗，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝牢固。 （ 6）道路：路面平整，無起砂斷裂；路牙石砌整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；料塊面層拼砌整齊、平整牢固；交通標識線、路牌清楚完好。 （ 7）室外消防栓：消防箱標識清楚， 玻璃完好；消防設施配件齊全；消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓正常。 （ 8）樓宇門牌、樓棟號牌：安裝牢固，標識清楚。 （ 9）垃圾中轉站：密封完好，外表裝飾完整，使用方便。 （ 10）保安崗亭：安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。 （ 11）保安道閘：安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。 （ 12）停車場：地面平整，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。 （ 13）自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好 （ 14）明溝、暗溝：排水暢通，無積水，無斷裂，溝蓋板安 裝牢固，平穩(wěn)。 （ 15）臺階、踏板：砌筑平實，牢固，無裂縫。 （ 16）水池、水箱：清潔、無滲漏。 （ 17）信報箱：安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。 （ 18）雕塑、小品：牢固，安全，完好。 （ 19）招牌、廣告牌：安裝牢固，安全，表面平整光潔。 （ 1）電梯設備 （ 2）變配電設備 （ 3）中央空調設備 （ 4）發(fā)電機 （ 5）保安監(jiān)控設備、消防監(jiān)控設備 （ 6）給排水設備 、整改 對原有房屋的驗收標準： 對原有房屋，除按上述要求和程序進行接管驗收外，還應特 別注意以下事項： ； 、裝修和設備的完好與損壞程度； （建筑年代，用途變遷，大中修和更新改造情況）； ，評估房屋現(xiàn)有價值，建立資料檔案。 危險和損壞的處理： ，應由移交人員負責排險解危后，始得接管； ，由移交人和接管單位協(xié)商解決； ，按法院判決處理。 （四）工程遺留問題的處理 （ 1）屋面滲水；有防水要 求的地面滲水；外墻面滲水； （ 2）室內地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動； （ 3）抹灰層、面磚、油漆、墻紙等飾面脫落； （ 4）門窗開關不靈活、縫隙過大、缺件； （ 5）廚衛(wèi)間、陽臺積水、滲漏，倒泛水； （ 6）供水、供熱系統(tǒng)漏水、漏氣，暖氣不熱； （ 7）電器、電線漏電，燈具安裝不牢； （ 8）排水管道堵塞，小區(qū)道路沉陷； （ 9）缺少信報箱等。 （ 1）設計方案不合理，違反國家安全規(guī)范造成的工程質量隱患； （ 2）施工單位偷工減料、不按規(guī)范施工或工藝不合理，驗收把關不嚴格； （ 3）因材料供應商提供的 建材質量問題帶來的工程質量不合格、有欠缺； （ 4）發(fā)展商管理不善、自然災害等。 建設部目前規(guī)定，建筑工程在保修期內的修繕統(tǒng)一向開發(fā)商提出，統(tǒng)一由原施工單位維修、整改，發(fā)生的費用由責任方承擔。 （五）物業(yè)接管移交 物業(yè)服務企業(yè) 在對擬接管的物業(yè)按規(guī)范驗收之后，即可依照《前期物業(yè)管理合同》或《物業(yè)委托服務合同》與發(fā)展商（建設單位）進行物業(yè)的接管移交。 （ 1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。 （ 2）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料。 （ 3）物業(yè)質量保修和物業(yè)使用說明文件。 （ 4）物業(yè)管理所必須的其他資料。 物業(yè)服務企業(yè) 在對《物業(yè)移交清單》審查無誤后，應當會同開發(fā)商（建設單位）共同在《物業(yè)移交書》中簽章。至此，物業(yè)接管工作正式完成。 第三節(jié) 物業(yè)用戶入住和房屋裝修管理 一、入住的前提條件 （一） 物業(yè)服務企業(yè) 的接管驗收已經(jīng)完成 （二）已同開發(fā)商（建設單位）簽定了 《物業(yè)服務合同》 （三）物業(yè)已達到入住條件 、通水、通電、通氣、通郵、排水、排污、通訊聯(lián)絡等基本使用功能，可以滿足日常生活及工作需要； ； 、建成并投入使用； 。 二、入住前業(yè)務工作準備 （一）根據(jù)政府《房屋面積測繪結算表》編制、統(tǒng)計每位客戶應繳納的物業(yè)服務費和其他代收代繳費用表； （二）按規(guī)定建立專項維修資金專用賬戶； （三）完成相關文件如入伙工作方案、收樓須知、房屋驗收單、業(yè)主臨時公約、住戶手冊、裝修責任書、安全防火責任書、住戶登記表等的編寫、印制、裝訂工作； （四）各類文件資料分類袋裝，連同準備交接的配套物品如鑰匙、 IC 卡等按戶袋裝； （五）再次檢查公共區(qū)域及 設施、設備運行情況； （六）再次檢查客戶的房屋內部保潔情況； （七）有計劃地組織各級人員進行入住業(yè)務培訓； （八）入住現(xiàn)場物資配備及場景布置（辦公物品、綠色植物的擺放；接待人員的位置；入口、出口及行走路線等），確定應急機制。 三、發(fā)出《入住通知書》 物業(yè)服務企業(yè) 在“入住工作”準備就緒后，應及時向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》、《入住手續(xù)書》、《收樓須知》等。 四、入住手續(xù)的辦理 （一）業(yè)主到開發(fā)商財務部辦理收樓的相關手續(xù) （二）業(yè)主身份確認及業(yè)主檔案的建立 （三）入住費用的收繳 （自愿前提下，可一次性 預收半年或一年的費用）； （未施行抄表到戶的）； 、有線電視開戶費（代收代繳）； （場地使用費）； IC卡等工本費等。 手續(xù)完畢，財務部人員在《手續(xù)辦理單》上簽字。 （四）業(yè)主簽署相關文件 《業(yè)主家庭情況登記表》存檔 1份 《業(yè)主臨時公約》和《消防安全責任書》、《裝修責任書》存檔 1份 （五）發(fā)放資料和鑰匙 1.《住戶手冊》 2.《服務指南》 3.《住宅使用說明書》 4.《住宅質量保證書》 《 管理規(guī)約 》 《消防安全 責任書》、《裝修責任書》 （六）驗房收樓、開通水電 業(yè)主繳納完畢入住費用后， 物業(yè)服務企業(yè) 工作人員帶業(yè)主驗房收樓： ，抄錄水、電、氣表初始底數(shù)； 、設備的設置情況和使用要求； ，驗收情況逐項填寫在《樓宇驗收記錄表》中，記錄完畢業(yè)主簽章；如需整改，及時通知開發(fā)商和施工單位或產(chǎn)品供應商，修復完畢，通知業(yè)主復驗。 《樓宇驗收記錄表》及《手續(xù)辦理單》。 入住工作流程如圖 63所示： 入住前準備 業(yè)主 通知書 入住接待 入住辦理 發(fā)放資料鑰匙 入住繳費 驗樓辦理 8.交接鑰匙 63 圖 入住工作流程圖 （七）入