【正文】 設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）同意，可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）備案，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書 、議標(biāo)；二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi) 30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級企業(yè)只限參加本省（自治區(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi) 15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)。 （ 4）物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。未獲通過的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物 業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。 （ 5）建立了專項維修資金管理與使用制度。 （ 1）注冊資本 50萬元以上。計算基數(shù)是：多層住宅 80 萬 m2，高層住宅 40 萬 m2，獨立式住宅（別墅）6 萬 m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 20 萬 m2。 （ 1）注冊資本 300萬元以上。計算基數(shù)是：多層住宅 200萬 m2，高層住宅 100萬 m2，獨立式住宅（別墅）15萬 m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 50萬 m2。 （ 1）注冊資本 500萬元以上。 （ 3）在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)按規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申辦 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 《臨時資質(zhì)證書》。 程 （二） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 申報程序 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的設(shè)立首先從企業(yè)的資質(zhì)審批開始。 二、物業(yè)管理人員必須具有專業(yè)知識和專業(yè)技能 理人員必須具有現(xiàn)代管理知識 管理人員必須具有物業(yè)管理的專業(yè)知識和技能 業(yè)管理人員必須能夠掌握現(xiàn)代化管理手段 三、物業(yè)管理人員應(yīng)具有較高的個人素質(zhì) ，樹立良好的個人形 象 ，良好的心理素質(zhì) 的體魄 第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 能力要求：通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，使學(xué)生們掌握 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 業(yè)主應(yīng)具有的權(quán)利與義務(wù)；熟悉 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 設(shè)立的程序；掌握 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)等級的標(biāo)準(zhǔn)和條件；了解和掌握 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 與各部門之間的關(guān)系；掌握業(yè)主委員會產(chǎn)生的條件及職權(quán)。 （七）公平競爭原則 在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實行公開、公平、公正和誠實信用的競爭機(jī)制，通過招投 標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 。這樣，一方面方便了業(yè)主和使用人，另一方面提高了綜合管理效益。實行多種經(jīng)營的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 則可以選擇其中的若干項開展多種經(jīng)營的業(yè)務(wù)。 文體娛樂：開設(shè)小型健身房、俱樂部、閱覽室、展覽室、老年活動室、青少年活動室等，以利于各類人員的健 身娛樂活動。 對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的垃圾、各種廢物、污水、雨水進(jìn)行定時定點的排 泄 、清除等，保持物業(yè)及物業(yè)周圍環(huán)境的外貌清潔，使之形成干凈、整潔的工作、生活環(huán)境。 （ 1）本 質(zhì)不同（ 2）服務(wù)對象不同（ 3）效用性不同（ 4）價值實現(xiàn)方式不同 （三）物業(yè)管理的特點 第二節(jié) 物業(yè)管理的主要內(nèi)容 一、物業(yè)的基本管理 建筑管理：包含各類、各種用途的房屋以及物業(yè)保健檔案的設(shè)立。 （二）物業(yè)與物業(yè)管理概念的比較 首先，物業(yè)管理是對現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行管理。 重點與難點：物業(yè)的特征；物業(yè)管理概念、原則；物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求及職業(yè)道德要求。 第一節(jié) 物業(yè) 與物業(yè)管理的概念 一、物業(yè) （一）物業(yè)的概念 從物業(yè)管理的角度來講，物業(yè)是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。其次，物業(yè)管理可以延長物業(yè)的使用壽命，使物業(yè)保值、增值。 設(shè)備管理：設(shè)備管理均由相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員操作。 對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的綠化建設(shè)及保養(yǎng)，根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》（建城【 1993】 784號，）城市綠地率 2021年以后應(yīng) 不少于 25％，到 2021年應(yīng)不少于 30％。 教育衛(wèi)生：與教育部門協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)開設(shè)托兒所、幼兒園、中小學(xué)校；與衛(wèi)生部門協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)設(shè)立診療所、保健站等。 第三節(jié) 物業(yè)管理的原則與作用 一、物業(yè)管理的基本原則 （一）業(yè)主 主導(dǎo)原則 業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。 （三）專業(yè)高效原則 物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 （八）依法行事原則 二、物業(yè)管理的作用 、舒適、文明、和諧的 工作和生產(chǎn)環(huán)境 效延長物業(yè)使用年限，促進(jìn)物業(yè)的保值增值 市形象，完善城市功能 物業(yè)管理有利于吸引外資，促進(jìn)對外開放 第四節(jié) 我國物業(yè)管理現(xiàn)狀與展望 一、近期我國物業(yè)管理運(yùn)行上的特點 2021 年 9 月 1 日，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》開始實施，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進(jìn)入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時期。 重點與難點： 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)等級的標(biāo)準(zhǔn)和條件；業(yè)主 的權(quán)利 、義務(wù)及 業(yè)主大會 、業(yè)主委員會的職責(zé)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 申報經(jīng)營資質(zhì)審批程序大致如下： （ 1）申請單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到縣級以上人民政府的物業(yè)管理行政主管部門提出申請，提供所需的各項材料。 三、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的組織機(jī)構(gòu) （一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則 1．企業(yè)化原則 2．專業(yè)化原則 3．社會化原則 （二） 物業(yè)服務(wù)公司 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的步驟 1．確定物業(yè)管理目標(biāo) 2．收集與分析資料 3．?dāng)M定和提出組織機(jī)構(gòu)圖 4．確定職責(zé)、崗位與權(quán)限 5．設(shè)計公司內(nèi)協(xié)作與信息 溝通的方式 6．選擇與配置人員 7．評價進(jìn)而批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)設(shè)置方案 （三）管理層級 管理層級是指一個 物業(yè)服務(wù)公司 設(shè)置幾個層次的機(jī)構(gòu)，用于管理公司的業(yè)務(wù)。 （ 2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 30 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書， 80％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 （ 5） 20％以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號， 20％以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。 （ 2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 20 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書， 60％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 （ 5） 10％以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號， 10％以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。 （ 2）具有中級以上職稱的管理人 員、工程技術(shù)人員不少于 8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書， 50％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 新設(shè)立的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時資質(zhì)證書》。 （二）資質(zhì)等級管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)提交下列材料： （ 1） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)等級申報表。 （ 5）物業(yè)管理業(yè)績材料。 資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。 ，分為正本和副本，正本和副本具有同樣 法律效力。 第二節(jié) 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 一、業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù) （一）業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù) 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主 （ 1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 提供的服務(wù)； （ 2）提議召開業(yè)主大會會議， 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； （ 3）提出制定和修改 管理規(guī)約 、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （ 4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； （ 5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)； （ 6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （ 7）監(jiān)督 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 履行物業(yè)服務(wù)合同 （ 8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （ 9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。即在租賃合同中，要明確業(yè)主賦予非業(yè) 主使用人那些權(quán)利、義務(wù)。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會，但沒有投票權(quán)。 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持股票權(quán) 1/2 以上通過。 開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開 15 日以前通知全體業(yè)主 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。委員名額的分配，在根據(jù)業(yè)主占用物業(yè)的數(shù)量比較平均的情況下，可以以單位來決定，即以每 一單位為產(chǎn)生委員的基礎(chǔ)。所提交的材料有：成立業(yè)主委員會的申請書；業(yè)主委員會章程；業(yè)主委員會成員名單；辦公場所證明文件；其它需要提交的文件。經(jīng) 1／ 3 以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。 2．負(fù)責(zé)對 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的經(jīng)營資質(zhì)審批。工商行政主管部門，每年度對 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 依法進(jìn)行年檢、年審，對違法經(jīng)營者有權(quán)依法進(jìn)行 批評、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，對合法經(jīng)營者給予保護(hù)和支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接受委托代收前款費(fèi)用的， 不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。其主要職能包括： （一） 協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。 （五）組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象。 （九）促進(jìn)國內(nèi)、國際行業(yè)交流和合作。 4．崗位職責(zé)： 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 各部門所有工作崗位的具體工作職責(zé)。 三、制定物業(yè)管理制度的原則 合法性 、 實用性 、 規(guī)范性 、 市場性 、 協(xié)調(diào)性 第三章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo) 本章在招投標(biāo)課程中詳細(xì)講授 第 四 章 物業(yè) 管理 合同 在物業(yè)法規(guī)課程中滲透 第五章 物業(yè)租賃管理 能力要求：通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，讓學(xué)生們具備一定的營租能力，努力提高物業(yè)的出租率。物業(yè)租賃活動主要表現(xiàn)為房屋租賃。 （ 2）不定期租賃。 可將房屋分為公房租賃和私房租賃。房屋所有人可將房屋出租給承租人居住或從事經(jīng)營活動，或以房屋作為出資與他人合作經(jīng)營。 （二）維護(hù)租賃房屋的原則 作為出租人或者委托的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，應(yīng)監(jiān)督、宣傳、教育承租人愛護(hù)房屋及設(shè)備，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計要求，控制房屋用途的變化。 （四）保證租賃關(guān)系正常化的原則 租賃關(guān)系的正常，涉及到千家萬戶的利益，也關(guān)系到社會的安定團(tuán)結(jié)。 第二節(jié) 物業(yè)租賃合同 一、物業(yè)租賃合同的登記備案 登記備案的過程中，要對房屋租賃合同就以下幾個方面給予審查：一是租賃主體是否合格，出租、承租行為是否合法；二是所出租的房屋是否合法；三是合同的內(nèi)容是否合法有效；四是合同當(dāng)事人是否按規(guī)定交納稅費(fèi)。 （三）明確雙方在租賃中的權(quán)利與義務(wù) 由于租賃合同是一種諾成的合同，雙方達(dá)成協(xié)議的要素，必須以文字形式固定下來才告成立。 三、物業(yè)租賃合同的法律特征 （一）承租人只享有房屋的使用權(quán) 房屋租賃是房屋占有權(quán)、使用權(quán)及部分受益權(quán)的轉(zhuǎn)移，一旦租賃期滿，承租人有義務(wù)將房屋歸還出租人。 （三）房屋租賃合同必須采用書面形式 租賃關(guān)系成立的標(biāo)志是房屋租賃雙方訂立書面合同。登記備案是政府對房屋租賃行為實施管理的一種重要的行政管理手段。 四、房屋租賃合同的構(gòu)成 （一）當(dāng)事人姓名或名稱及住所； （二）租賃物業(yè)的描述； （三）租賃物業(yè)的用途； （四）租賃期限； （五）租金及支付方式； （六）房屋的修繕責(zé)任； （七）轉(zhuǎn)租的規(guī)定； （八）變更和解除合同的條件； （九）違約責(zé)任； （十）當(dāng)事人 約定的其他條款。 2．出租方的義務(wù) 一是有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)；二是有對房屋進(jìn)行維修和保養(yǎng)，保障承租人安全使用房屋的義務(wù)；三是參與協(xié)調(diào)由房屋原因引發(fā)的糾紛。 2．一是按期交納租金，不得以任何借口拖欠或少交租金；二是愛護(hù)所承租房屋。 ，均可變更合同。 第三節(jié) 物業(yè)租賃價格 一、房屋租賃租金的構(gòu)成 （一）折舊費(fèi) 房屋在長期使用的過程中，由于自然損耗和人為損耗，它的價值會逐漸減少，這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，這就是折舊費(fèi)。 （三）管理費(fèi) 房屋的經(jīng)營者和管理者為出租房屋提供必須的管理與服務(wù)所需的費(fèi)用，包括房屋管理人員的工資、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)等。 （八）房產(chǎn)稅 租金中的房產(chǎn)稅計算要按照國家規(guī)定的房產(chǎn)稅征收辦法計算稅額，再按被出租房屋面 積分?jǐn)偡慨a(chǎn)稅。等級計算法通常以一幢房屋為分級基準(zhǔn)，對同一建筑內(nèi)的不同樓層、不同房間差異，在計算租金標(biāo)準(zhǔn)時，用調(diào)劑因素反映。 調(diào)劑因素主要有以下 3種： （ 1）主要是體現(xiàn)房屋價值的因素，如房屋的保暖隔熱性能，墻體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，附屬設(shè)施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗、室高的情況。具體要求有： 30日內(nèi)，到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房 屋租賃證》。 二、制定房屋租賃管理的各項制度 （一）房屋 租賃租金管理制度 住宅房屋的租賃和經(jīng)營性房屋的租賃都可以由租賃雙方根據(jù)市場情況協(xié)商議定租賃價格，一旦確定價格，租賃雙方必須嚴(yán)格執(zhí)行。關(guān)于房屋維修，則可以規(guī)定有承 租人進(jìn)行維修，或者規(guī)定由承租人對房屋的某種維修項目