【正文】 的過程中也需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營(yíng)性的業(yè)務(wù)。 (8)就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相 關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。 (6)物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物 業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個(gè)方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。 (4)這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。 (1)物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營(yíng)”一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè) 管理的區(qū)別。 關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。 一、物業(yè)管理的概念第二節(jié)“物業(yè)”有時(shí)也可用來指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它只是 指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動(dòng)，通常又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。 從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財(cái)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國(guó)是指物權(quán)人在法律規(guī)定 的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)物業(yè)管理公司資質(zhì)驗(yàn)證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。 再次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。人們無法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位 移動(dòng)到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們?cè)陬悇e、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。由于土地?cái)?shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。 當(dāng)然，對(duì)于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。 關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素： 物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。 一、物業(yè)的含義 物業(yè) “物業(yè)”一詞譯自英語ｐropertｙ或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。 (1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇； 由此觀之：?jiǎn)误w的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義 上的物業(yè)。 二、物業(yè)的性質(zhì) (一)物業(yè)的自然屬性 物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地 。 物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的長(zhǎng)期性主要是就建筑物而言的。 其次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來 越多的人們所認(rèn)識(shí)。 最后，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。 “房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地 。這種財(cái)產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃 權(quán)、抵押權(quán)等。從廣義 的“房地產(chǎn)”概念來說，“房地產(chǎn)”與“不動(dòng)產(chǎn)”是同一語義的兩種表述。 從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有： (2)適用范圍不同。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與 部分之差。 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地 產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護(hù)，以及管理好各層的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報(bào)、傳呼電話、打 掃衛(wèi)生等項(xiàng)目。 綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理 與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對(duì)已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。這個(gè)物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。 (3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。 經(jīng)營(yíng)管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。 物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修、保值增值為核心的計(jì)劃、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀(jì)、中介、營(yíng)銷、租賃，甚至是為 了管理而開展?fàn)I銷、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。 (二)物業(yè)管理與企業(yè)管理物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。 二、物業(yè)管理的起源及其原因當(dāng)時(shí)， 英國(guó)有一位名叫奧克維婭除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已 延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場(chǎng)行情調(diào)查和預(yù)測(cè)、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會(huì)保障服務(wù)等全方位服務(wù)。與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營(yíng)和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、 多層次的服務(wù)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強(qiáng)大的生命力。 第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn) 權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營(yíng)自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)型的聘用制。 第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過多種經(jīng) 營(yíng)，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。 隨著社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，依靠自 己的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場(chǎng)上爭(zhēng)取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績(jī)?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)。 四、物業(yè)管理的職能與地位 有了正確的決策，還必須有科學(xué)的計(jì)劃，即把決策的目標(biāo)具體化，變成一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理的行動(dòng)綱領(lǐng)。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。 縱向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動(dòng) 關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級(jí)各部門之間的活動(dòng)和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動(dòng)、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會(huì)各有關(guān)方面的活動(dòng)和關(guān)系 ，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。通過決策和計(jì)劃職能，可以明確物業(yè)管理的 目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建立實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個(gè)物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“ 大機(jī)器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計(jì)劃的 實(shí)施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計(jì)劃更符合物業(yè)管理的實(shí)際，并及時(shí)解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計(jì)劃決策的實(shí)現(xiàn)。 物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、實(shí)行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房 地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。隨著房屋商品化的逐步實(shí)施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著 幾個(gè)、幾十個(gè)甚至幾百個(gè)多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。所以，物業(yè) 管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進(jìn)和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的意義和作用。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點(diǎn)是解決數(shù)量問題，實(shí)行的是一種數(shù)量增長(zhǎng)型經(jīng)濟(jì)，因而存在著重開發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象 ，使開發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這也是造成我國(guó)房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。一方面，良好的物業(yè)管理可 以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運(yùn)行，可以延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性 ，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動(dòng)該物業(yè)的價(jià)格上升。 居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前 提。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。高質(zhì)量的物 業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風(fēng)貌，又具有個(gè)性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個(gè)以物業(yè)為中心 的“微型社會(huì)”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí)，增加業(yè)主的睦鄰意識(shí)，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。外商進(jìn)入中國(guó)大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國(guó)房地產(chǎn)同國(guó)際接軌、改善中國(guó)大陸投資 條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實(shí)力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛 成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。第三節(jié) 一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理物業(yè)管理則是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù)，采用“以業(yè)養(yǎng)房 ”的方針，依靠對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和對(duì)業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。物業(yè)管理則是一種社會(huì)化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作。 傳統(tǒng)管理的工作職責(zé)一般局限在房屋使用和維修范圍內(nèi)，由于是受低租金的限制，服務(wù) 范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的主動(dòng)性和積極性。 傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動(dòng) 的，處于被管理的地位。物業(yè)管理使原來由政府對(duì)物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負(fù)責(zé)、直接管理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負(fù)其責(zé)。 (一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革配套工程物業(yè)管理收費(fèi)和服務(wù)情況如何就成為購房時(shí)首先考慮的前提。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過程由開發(fā)、營(yíng)銷和消費(fèi)使用三個(gè)環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷的 最后落腳點(diǎn)是消費(fèi)和使用。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對(duì)物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。現(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶 的合法權(quán)益，又能增強(qiáng)業(yè)戶間的鄰里意識(shí)，互相尊重，和睦相處的關(guān)系。 現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動(dòng)中心的管理和 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理等等。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。外商進(jìn)入中國(guó)大陸，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所開拓，往往會(huì)考慮“安居樂業(yè)”。 1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標(biāo)準(zhǔn)為： (4)擁有一個(gè)強(qiáng)有力的相互幫助的市民團(tuán)體，能夠?yàn)閯?chuàng)立健康城市而努力工作； (8)把保護(hù)健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利； 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，所以，物業(yè)管理是建設(shè) 現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。這使原來以公房經(jīng)租為主的城 鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時(shí)面臨一個(gè)機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。 物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 三、物業(yè)管理的類型 這是典型的，也是基本的管理方式。 代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費(fèi)用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費(fèi)包含在租金里，由 業(yè)主支付，一般只包括基本費(fèi)用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付。 (二)自主經(jīng)營(yíng)型自主經(jīng)營(yíng)型是二權(quán)合一，委托管理型是 二權(quán)分離。這些單位往往在自己企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)；如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨(dú)立 的法人單位，這個(gè)物業(yè)管理企業(yè)與原單位(開發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。 物業(yè)管理的基本原則有： 業(yè)主自治管理的立足點(diǎn)是保護(hù)業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個(gè)體利益和整體利益，并協(xié) 調(diào)好相互間的關(guān)系。 (1)權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán)； 有專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資 格證書，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹立良好的行風(fēng)和職業(yè)道德。 二、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則 (二)行業(yè)協(xié)會(huì) (三)地區(qū)組織 市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專 業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作。在這個(gè)前提下實(shí)施一體化的管理。 (二)綜合服務(wù) 綜合服務(wù)的基本要求是講究服務(wù)的效用。 物業(yè)管理部門在掌握本原則時(shí)要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導(dǎo)。這個(gè)原則適應(yīng)二權(quán)不分離的情況，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不分離；也可以是物業(yè)二權(quán)分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營(yíng)權(quán)者不屬于同一法人單位