【正文】 的過程中也需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營性的業(yè)務(wù)。 (8)就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相 關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。 (6)物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對獨立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物 業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。 (4)這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。 (1)物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營”一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè) 管理的區(qū)別。 關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。 一、物業(yè)管理的概念第二節(jié)“物業(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它只是 指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。 從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國是指物權(quán)人在法律規(guī)定 的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對物業(yè)管理公司資質(zhì)驗證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。 再次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。人們無法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位 移動到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。由于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。 當(dāng)然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。 關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素： 物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。 一、物業(yè)的含義 物業(yè) “物業(yè)”一詞譯自英語ｐropertｙ或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。 (1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇； 由此觀之：單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義 上的物業(yè)。 二、物業(yè)的性質(zhì) (一)物業(yè)的自然屬性 物業(yè)的物質(zhì)實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地 。 物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。 其次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來 越多的人們所認(rèn)識。 最后，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。 “房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地 。這種財產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃 權(quán)、抵押權(quán)等。從廣義 的“房地產(chǎn)”概念來說，“房地產(chǎn)”與“不動產(chǎn)”是同一語義的兩種表述。 從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有： (2)適用范圍不同。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與 部分之差。 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地 產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護(hù)，以及管理好各層的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打 掃衛(wèi)生等項目。 綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代管理 與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值。這個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。 (3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。 經(jīng)營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。 物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。 物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修、保值增值為核心的計劃、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活動。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀(jì)、中介、營銷、租賃，甚至是為 了管理而開展?fàn)I銷、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。 (二)物業(yè)管理與企業(yè)管理物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。 二、物業(yè)管理的起源及其原因當(dāng)時， 英國有一位名叫奧克維婭除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已 延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預(yù)測、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會保障服務(wù)等全方位服務(wù)。與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、 多層次的服務(wù)和市場化經(jīng)營為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強大的生命力。 第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn) 權(quán)人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。 第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過多種經(jīng) 營，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。 隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自 己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽。 四、物業(yè)管理的職能與地位 有了正確的決策，還必須有科學(xué)的計劃，即把決策的目標(biāo)具體化，變成一定時期內(nèi)物業(yè)管理的行動綱領(lǐng)。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。 縱向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動 關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系 ，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。通過決策和計劃職能，可以明確物業(yè)管理的 目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建立實現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“ 大機(jī)器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的 實施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業(yè)管理的實際，并及時解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計劃決策的實現(xiàn)。 物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房 地產(chǎn)市場的作用。隨著房屋商品化的逐步實施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著 幾個、幾十個甚至幾百個多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。所以，物業(yè) 管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進(jìn)和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的意義和作用。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點是解決數(shù)量問題，實行的是一種數(shù)量增長型經(jīng)濟(jì)，因而存在著重開發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象 ，使開發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這也是造成我國房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。一方面，良好的物業(yè)管理可 以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性 ，進(jìn)而推動物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動該物業(yè)的價格上升。 居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費水平提高的基本前 提。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。高質(zhì)量的物 業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風(fēng)貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心 的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。外商進(jìn)入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項目初成或業(yè)務(wù)有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資 條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛 成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。第三節(jié) 一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理物業(yè)管理則是在市場經(jīng)濟(jì)條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù)，采用“以業(yè)養(yǎng)房 ”的方針，依靠對物業(yè)的經(jīng)營和對業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。物業(yè)管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場機(jī)制運作。 傳統(tǒng)管理的工作職責(zé)一般局限在房屋使用和維修范圍內(nèi)，由于是受低租金的限制，服務(wù) 范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經(jīng)營性服務(wù)的主動性和積極性。 傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動 的，處于被管理的地位。物業(yè)管理使原來由政府對物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負(fù)責(zé)、直接管理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負(fù)其責(zé)。 (一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革配套工程物業(yè)管理收費和服務(wù)情況如何就成為購房時首先考慮的前提。 房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費使用三個環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的 最后落腳點是消費和使用。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶 的合法權(quán)益，又能增強業(yè)戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關(guān)系。 現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理等等。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。外商進(jìn)入中國大陸，一旦投資項目初成或業(yè)務(wù)有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)”。 1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標(biāo)準(zhǔn)為： (4)擁有一個強有力的相互幫助的市民團(tuán)體，能夠為創(chuàng)立健康城市而努力工作； (8)把保護(hù)健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利； 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，所以，物業(yè)管理是建設(shè) 現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。這使原來以公房經(jīng)租為主的城 鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。 物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 三、物業(yè)管理的類型 這是典型的，也是基本的管理方式。 代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費包含在租金里，由 業(yè)主支付，一般只包括基本費用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付。 (二)自主經(jīng)營型自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是 二權(quán)分離。這些單位往往在自己企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)；如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨立 的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單位(開發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。 物業(yè)管理的基本原則有： 業(yè)主自治管理的立足點是保護(hù)業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié) 調(diào)好相互間的關(guān)系。 (1)權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán)； 有專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資 格證書，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹立良好的行風(fēng)和職業(yè)道德。 二、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則 (二)行業(yè)協(xié)會 (三)地區(qū)組織 市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專 業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作。在這個前提下實施一體化的管理。 (二)綜合服務(wù) 綜合服務(wù)的基本要求是講究服務(wù)的效用。 物業(yè)管理部門在掌握本原則時要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導(dǎo)。這個原則適應(yīng)二權(quán)不分離的情況，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)不分離；也可以是物業(yè)二權(quán)分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營權(quán)者不屬于同一法人單位