【正文】 關部門負責。行業(yè)協(xié)會作為 行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風，發(fā)揮社會中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。 同物業(yè)管理有關方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個單位統(tǒng)一負責處理。綜合服務就是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍業(yè)戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動活潑的服務活動。 四、社會化與平等競爭的原則 現(xiàn)代社會不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產(chǎn)業(yè)的綜合效益。 物業(yè)管理服務于社會，理應得到社會有關各方的支助，社會有關各方則在自己職責范圍 內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設的工作。 (三)早期介入介入的時間要根據(jù) 物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設計階段、或者在施工階段、或者在驗收階段、或者在銷售階段適時介入。 上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個基本的理念，即物業(yè)管理的指導思想，也 就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為： 國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。物業(yè)管理正成為一個具有廣泛影響的行業(yè)。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會近2000家。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。 這是我國物業(yè)管理啟動和逐步形成為一個獨立行業(yè)的時期。 (2)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單 一的市場化的物業(yè)管理模式過渡； (5)政府逐步重視對物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設滯后； 下世紀初，物業(yè)管理可望進入市場化運作階段。政府強化對物業(yè)管理的指導和監(jiān)督，物業(yè)管理和社 區(qū)建設的關系逐步理順； (一)國家重點鼓勵項目確定這些項目的原則是：而且，前三項的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結構的優(yōu)化； 房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對社會經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展有一定的引導和推動作 用。面臨這樣千載難逢的機遇，各行各業(yè)都來從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。這個原則的具體要求有： 現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量兩 個方面。 如前所述，房地產(chǎn)作為一個完整的行業(yè)包括開發(fā)、營銷、管理、經(jīng)紀等分支行業(yè)，擁有 設計、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位?？傊Ρ苊狻扒捌诤筮z癥”，為建成后的管理提供良好基 礎。但是，不 能把物業(yè)管理僅僅作為營銷的廣告和策略，而要在營銷的同時真心實意地做好物業(yè)管理的前期工作，包括物業(yè)管理方案、公約、規(guī)則的制定，物業(yè)管理公司的聘請，管理基金和用房的 落實等等。 (4)幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關各方的關系，特別是同居委會等地區(qū)組織的關系。從市場學的角度來考察，在當時 ，房地產(chǎn)業(yè)作為實行商品經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)實際上已不復存在。 在計劃經(jīng)濟下，各主管部門對住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產(chǎn)管理、市政、園 林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所都可以對小區(qū)管理發(fā)號施令，可遇到實際問題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國有資產(chǎn)流失嚴重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：據(jù)核算，才能維持簡單的生產(chǎn)。 由于公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價格之差來獲利。直到20世紀80年代末，房租才有所上調(diào)，～，而工資卻增加了8～10倍。由于過多強調(diào)了房地產(chǎn) 的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產(chǎn)權歸屬形成的格局，由國家(地方)、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統(tǒng)管起來。 (2)對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會的建立、運作進行審核和監(jiān)控，協(xié)調(diào)相互之間的關系 ； 第三，營銷的支持。特別對隱蔽部位和各種設備、設施的設計和施工更要縝密細致。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊的天地。歸根結底，社會 經(jīng)濟的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。 物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會條件，主要有： (1)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的正常運作和相互關系的理順；產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整已從實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關系的協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)向全面提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和國際競爭能力。 (1)傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業(yè)管理軌道，市場的規(guī) 則和運作逐步成熟。合適的自治管理和專業(yè) 管理人才缺乏；1995年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關注和支持。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達到國際先進水平。 (三)物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結合其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)主自治管理的職能 在制度上得到保證。 (二)業(yè)主權益得到有效保護全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。 (一)覆蓋面廣首先 要做好物業(yè)管理的啟動工作和前期基礎工作。 五、企業(yè)化與全過程效益的原則 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標或協(xié)議的方式建立委托管理服務 關系。這個原則的具體要求有：這個原則適應二權不分離的情況，即物業(yè)所有權與經(jīng)營權不分離；也可以是物業(yè)二權分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營權者不屬于同一法人單位。 在這個前提下實施一體化的管理。 市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專 業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負責物業(yè)區(qū)域中的有關工作。 (三)地區(qū)組織 有專業(yè)管理人員和工程技術人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓和考核，取得崗位資 格證書，以保證服務質(zhì)量和樹立良好的行風和職業(yè)道德。 (1)權利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權； 物業(yè)管理的基本原則有：如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨立 的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單位(開發(fā)商、業(yè)主)就應該訂立委托管理服務合同。這些單位往往在自己企業(yè)內(nèi)部設立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)； (二)自主經(jīng)營型 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設相符合，所以，物業(yè)管理是建設 現(xiàn)代城市的基礎工作。 (8)把保護健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權利； 1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標準為：外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業(yè)務有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)”。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶 的合法權益，又能增強業(yè)戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關系?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。物業(yè)管理收費和服務情況如何就成為購房時首先考慮的前提。 (一)房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革配套工程 傳統(tǒng)管理的工作職責一般局限在房屋使用和維修范圍內(nèi)，由于是受低租金的限制，服務 范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經(jīng)營性服務的主動性和積極性。物業(yè)管理則是在市場經(jīng)濟條件下提供勞務的有償服務，采用“以業(yè)養(yǎng)房 ”的方針，依靠對物業(yè)的經(jīng)營和對業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務來管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。 一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理第三節(jié)由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資 條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。高質(zhì)量的物 業(yè)管理不僅是單純的技術性保養(yǎng)和事務性管理，而且還要在此基礎上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心 的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關系。物業(yè)管理正是順應了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。所以，物業(yè) 管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的意義和作用。 因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自 己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應的專業(yè)經(jīng)營服務公司。與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、 多層次的服務和市場化經(jīng)營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強大的生命力。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已 延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預測、目標客戶群認定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。 (二)物業(yè)管理與企業(yè)管理比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀、中介、營銷、租賃，甚至是為 了管理而開展營銷、出租物業(yè)等業(yè)務。這個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關房地 產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業(yè)管理，其主要任務是樓宇的維修養(yǎng)護，以及管理好各層的機電設備和公共設施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打 掃衛(wèi)生等項目。 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務方式。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與 部分之差。 從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有：從廣義 的“房地產(chǎn)”概念來說，“房地產(chǎn)”與“不動產(chǎn)”是同一語義的兩種表述。 “房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地 。 最后，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來 越多的人們所認識。 其次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性還表現(xiàn)為它的供應上的短缺性。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術條件。 物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。 物業(yè)的物質(zhì)實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。 (一)物業(yè)的自然屬性物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。 “物業(yè)”一詞譯自英語ｐropertｙ或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。 一、物業(yè)的含義 當然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。 由于現(xiàn)代建筑物技術要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會經(jīng)濟力量和技術水平。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結構、式樣、外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。《城市房地產(chǎn)管理法》對物業(yè)管理公司資質(zhì)驗證、物業(yè)管理、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。 從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。第二節(jié) 一、物業(yè)管理的概念 (4)這種勞務、服務的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。 (8)就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相 關各方的權利和義務。管理只意味著提供了服務，而管理服務始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。由于工業(yè)革命的發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。 第四，物業(yè)管理是建管結合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進，突出了管理的重要性 ，從而理順、擺正了建設與管理的關系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會財富和業(yè)主的財產(chǎn)得到保值、增值。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得周到的服務，既方便業(yè)主，也便 于統(tǒng)一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程度，并能進一步促進城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。因 而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。在這部“ 大機器”中，包括人、財、物、環(huán)境等要素，應做到盡可能好的結合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。要實現(xiàn)科學的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以 取得指揮的主動權。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)。 上述物業(yè)管理職能是一個有機的統(tǒng)一整體。我國房地 產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化。按程序 來說，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的落腳點。 加強物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價值和使用價值的最終實現(xiàn)，進而提高房地產(chǎn)的投資效益。 物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外 經(jīng)濟發(fā)展的作用。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化和涉外經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的外商對投資中國 大陸感興趣。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)