【正文】 、調(diào)用迅速。 房房 管管 工工 作作 管管 理理 制制 度度 ZDWY 〃 GLZD— 011 一、熱愛(ài)本職工作，有高度的責(zé)任感和事業(yè)心，時(shí)刻維護(hù)公司和住戶(hù)的利益，秉公辦 事，不循私情。 八、對(duì)常住業(yè)主每月抄表和收費(fèi)率不低于 95%；對(duì)不常住的住戶(hù)每?jī)稍卤仨毘硪淮危召M(fèi)率應(yīng)達(dá)到 95%以上。 綠綠 化化 工工 作作 管管 理理 制制 度度 ZDWY 〃 GLZD— 012 一、 目的 完善制度，明確責(zé)任，提高工作效率及工作質(zhì)量。 : 1 非指定人員禁止進(jìn)入綠化庫(kù)房動(dòng)用機(jī)具和各類(lèi)消耗物品； 2 庫(kù)房?jī)?nèi)要保持清潔衛(wèi)生，物品分類(lèi)擺放整齊，對(duì)易燃品有毒藥品和其他消耗品嚴(yán)加管理，每周進(jìn)行一次徹底清掃；日常保持庫(kù)房?jī)?nèi)通風(fēng)、防曬、防水、防銹、防塵； 3 機(jī)具各類(lèi)配件要登記造冊(cè)紀(jì)錄，不經(jīng)允許不得擅自動(dòng)用或私自挪用； 4 綠化機(jī)具和配件消耗品的庫(kù)存量應(yīng)掌握節(jié)儉原則配臵，不準(zhǔn)大量庫(kù)存積壓。 五、檢查驗(yàn)收 每年夏、秋兩季，物業(yè)總公司將對(duì)各物業(yè)公司剪草機(jī)使用與保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查，對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行本制度的部門(mén)及個(gè)人，視情況予以通報(bào)或處罰。 5 社區(qū)公共設(shè)施，如垃圾箱、果皮箱、信報(bào)箱、標(biāo)牌、電桿、健身器械等，做到每2~3 天清擦一遍。 2 環(huán)衛(wèi)班長(zhǎng)： 1 負(fù)責(zé)“環(huán)衛(wèi)工作管理制度”的貫徹與執(zhí)行。 物業(yè)總公司品質(zhì)管理部對(duì)各公司制度落實(shí)情況進(jìn)行不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，視情況予以處罰和通報(bào)。 八、經(jīng)常對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)使用的設(shè)施進(jìn)行檢查，敦 促及時(shí)保養(yǎng)維修。 六、臨時(shí)商業(yè)宣傳守則： 宣傳手段或形式要文明和健康，符合物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定； 宣傳所用載體（條幅或展牌等）不得影響居民正常生活秩序 ，不得有礙小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的安全和使用； 禁止商戶(hù)進(jìn)行入戶(hù)宣傳或上門(mén)直銷(xiāo)產(chǎn)品； 禁止商戶(hù)進(jìn)行叫賣(mài)式宣傳； 禁止商戶(hù)擅自超出租賃場(chǎng)地散發(fā)傳單、推銷(xiāo)商品，擅自在小區(qū)公示欄、單元門(mén)口、入戶(hù)門(mén)口張貼宣傳品； 禁止商戶(hù)在樹(shù)木、綠化帶或其它管線(xiàn)上懸掛、張貼宣傳制品； 商戶(hù)利用影音制品進(jìn)行宣傳時(shí)，所產(chǎn)生音響不得影響住戶(hù)的正常生活。 三、及時(shí)對(duì)內(nèi)部往來(lái)科目業(yè)務(wù)掛帳，做到及時(shí)核對(duì)，適時(shí)核對(duì)，適時(shí)結(jié)清。 十、嚴(yán)守保險(xiǎn)柜密碼秘密，嚴(yán)格管理各類(lèi)空白支票，認(rèn)真辦理領(lǐng)用登記和銷(xiāo)帳手續(xù)。 待住戶(hù)開(kāi)門(mén)后，首先向住戶(hù)問(wèn)“您好！”并做自我介紹，憑《維修派工單》禮貌客氣詢(xún)問(wèn)相關(guān)的維修項(xiàng)目，在用戶(hù)首肯后，佩戴腳套入室維修。 1 需住戶(hù)購(gòu)件或維修工取料的維修項(xiàng)目，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。臺(tái)帳、卡片一式兩份，由主管部門(mén)和財(cái)務(wù)部各 執(zhí)一份。 設(shè)備檔案原則上不外借，只供查閱，特殊需要，需經(jīng)主管單位領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。在合同或協(xié)議中對(duì)租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等明確體現(xiàn)，經(jīng)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后方可租賃。 七、設(shè)備的維修保養(yǎng)： 要根據(jù)本部門(mén)所管設(shè)備的性能特點(diǎn)，使設(shè)備的維修保養(yǎng)各項(xiàng)規(guī)定落實(shí)到人， 多人操作的設(shè)備每一臺(tái)都要有專(zhuān)人負(fù)責(zé)，集團(tuán)公用設(shè)備指定專(zhuān)人保管維護(hù)，根據(jù)設(shè)備實(shí)際使用情況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。經(jīng)常加強(qiáng)理論和實(shí)踐學(xué)習(xí)，提高對(duì)缺陷設(shè)備設(shè)施的判斷能力和檢查質(zhì)量。 二、 泵房檢修時(shí)，應(yīng)保持場(chǎng)地整潔，檢修人員的工作服，應(yīng)清潔干凈無(wú)油污，使用的工具應(yīng)清潔干凈。 茶茶 爐爐 管管 理理 制制 度度 ZDWY 〃 GLZD— 022 茶爐為特殊壓力容器，危險(xiǎn)性極大，重大事故發(fā)生率很高，為保證茶爐安全、穩(wěn)定、長(zhǎng)效運(yùn)行，要求必須由經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)并有 勞動(dòng)部門(mén)頒發(fā)證件的司爐人員負(fù)責(zé)操作，司爐工應(yīng)做好如下工作： 一、 嚴(yán)格執(zhí)行茶爐操作規(guī)程 司爐必須熟悉和掌握茶爐的性能、噸位、使用方法。 電電 、 氣氣 焊焊 工工 管管 理理 制制 度度 ZDWY〃 GLZD— 023 一、 電、氣焊工必須持焊工操作證上崗作業(yè)，必須穿著統(tǒng)一工作裝佩戴上崗證，絕緣手套和膠鞋必備。 九、 不斷鉆研電、氣焊技術(shù)，提高專(zhuān)業(yè)水平，適應(yīng)工作需要。 發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持頭腦冷靜，并立即上報(bào)主管，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不得進(jìn)行交接班。 對(duì)本單位的通訊、消防、音像裝臵、電腦寬帶系統(tǒng)、電傳機(jī)、電話(huà)機(jī)、電視機(jī)、復(fù)印機(jī)、打卡機(jī)等設(shè)備設(shè)施的電路系統(tǒng)維修保養(yǎng)。 發(fā)現(xiàn)電氣設(shè)備設(shè)施故障時(shí)，如當(dāng)班人員無(wú)法修理，應(yīng)立即報(bào)告主管負(fù)責(zé)人組織處理。 用吹風(fēng)機(jī)吹去變壓器及配件上的灰塵，用干凈抹布拭凈，并檢查消防設(shè)施及 通風(fēng)系統(tǒng)是否良好。 1安全注意事項(xiàng)： A 搖測(cè)絕緣電必須兩人以上進(jìn)行。 檢修電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)電容柜總開(kāi)關(guān)，用 10mm2以上導(dǎo)線(xiàn)逐個(gè)把電容器對(duì)地進(jìn)行放電，然后檢查和緊固接觸器，電抗器、電容器的接線(xiàn)螺絲，檢測(cè)接地裝臵是否良好，修銼觸點(diǎn)，用吹風(fēng)機(jī)進(jìn)行除塵清潔，再后合閘進(jìn)行指示部分和自動(dòng)補(bǔ)償?shù)恼{(diào)試。 D 工作前必須驗(yàn)電，并設(shè)專(zhuān)人監(jiān)護(hù)。 合上 501－ 1 刀閘，檢查確已合好。 經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)械部分是否正常，發(fā)電機(jī)的換相器，勵(lì)磁線(xiàn)圈，碳刷等有無(wú)異常現(xiàn)象。 三、職責(zé) 維修部主管負(fù)責(zé)配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的實(shí)施情況 。 c)各種儀表指示是否正常 ,指示燈是否正常 。C)。 供供 配配 電電 設(shè)設(shè) 備備 設(shè)設(shè) 施施 運(yùn)運(yùn) 行行 管管 理理 操操 作作 規(guī)規(guī) 定定 ZDWY〃 GLZD－ 025 一、目的 規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。 九、發(fā)電機(jī)運(yùn)行制度 操作人員必須熟悉發(fā)電機(jī)性能和各個(gè)部件的作用。 安全用具使用完畢后，應(yīng)擦拭干凈，妥善保管，要防止受潮、受污或損壞。 B 母排檢修時(shí)，應(yīng)對(duì)線(xiàn)路中的殘余電荷進(jìn) 行充分放電。 先檢修勿需關(guān)停變壓器的部分，關(guān)掉空氣開(kāi)關(guān)。 1取下高側(cè)警示標(biāo)牌，再次檢查變壓器室及變壓器周邊有無(wú)遺留工具，做好工完活底清，撤離現(xiàn)場(chǎng)。 進(jìn)入干式變壓器室，首先應(yīng)檢查外殼、墊及墊片，檢查瓷套彎有無(wú)破損、放電現(xiàn)象，電纜及母線(xiàn)有無(wú)變形現(xiàn)象，有破損的應(yīng)予更換。 密切注意電氣設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到眼勤、眼尖、 耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理隱患。 1接收?qǐng)?bào)修要求，應(yīng)首先查詢(xún)維修內(nèi)容，備好工具和電氣維修材料，迅速趕往報(bào)修地點(diǎn)，維修完畢后，認(rèn)真填寫(xiě)《維修派工單》作好記錄妥善保管，對(duì)不能如約維修的項(xiàng)目，要寫(xiě)明原因報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)處理。 重大電氣設(shè)備設(shè)施的安全和檢修時(shí)，要配合工程人員和供電機(jī)關(guān)部門(mén)進(jìn)行檢測(cè)，監(jiān)督并有專(zhuān)人參加。 七、 電焊機(jī)焊把線(xiàn)絕緣要良好，氧氣瓶、乙炔瓶之間距離要符合安全規(guī)定，嚴(yán)禁在烈日下曝曬；氧氣表、乙炔氣表指示數(shù)據(jù)要經(jīng)常檢測(cè)，保證準(zhǔn)確無(wú)誤，防止失效失靈。 三、 搞好崗位清潔衛(wèi)生，每天必須打掃兩遍，保持設(shè)備、設(shè)施整潔，每?jī)稍露ㄆ?洗爐一次。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示匯報(bào)，迅速處理。 七、每次巡回檢查后，認(rèn)真準(zhǔn)確地填寫(xiě)巡回檢查記錄。設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)記錄應(yīng)字跡清晰、描述真實(shí)，各類(lèi)記錄不準(zhǔn)撕毀和丟失。 。 五、設(shè)備的調(diào)遷、租賃、報(bào)廢： 集團(tuán)設(shè)備因需要內(nèi)部調(diào)遷使用部門(mén)，必須由主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，交接雙方共同檢驗(yàn)設(shè)備現(xiàn)狀，簽字并移交附屬設(shè)施物品。 A：要為每臺(tái)設(shè)備建立檔案，一臺(tái)設(shè)備一個(gè)檔案，袋內(nèi)主要內(nèi)容為： 設(shè)備選型和技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證報(bào)告書(shū)； 設(shè)備購(gòu)臵意向書(shū)和競(jìng)標(biāo)內(nèi)容； 購(gòu)臵合同或協(xié)議簽字副本； 設(shè)備驗(yàn)收合格證； 設(shè)備裝箱單及開(kāi)箱檢驗(yàn)記錄； 進(jìn)口設(shè)備索賠相關(guān)資料； 設(shè)備安裝記錄和驗(yàn)收移交記錄； 設(shè)備登記卡片； 設(shè)備調(diào)試、運(yùn)行記錄； 設(shè)備設(shè)施分類(lèi)號(hào) 01 編號(hào) 01 使用部門(mén)編號(hào) 設(shè)備故障分析報(bào)告、事故報(bào)告； 設(shè)備定期檢查和監(jiān)測(cè)記錄； 設(shè)備維修、檢修工作記錄； 設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)和記錄、其它記錄。 一、 設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu) 物業(yè)總公司設(shè)備工程主管 分公司（處）設(shè)備維修主管 電工班 水暖班 瓦工班 熱力站 二、 設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料管理 設(shè)備、設(shè)施管理資料，主要指其應(yīng)具的臺(tái)帳、卡片、檔案等的建立和管理。 維修人員應(yīng)將簽好的《維修派工單》及時(shí)交給接待中心值班員。 身著整潔工裝，佩帶上崗牌，按《員工行為規(guī)范》要求標(biāo)準(zhǔn)到達(dá)需維修住戶(hù)門(mén)前。 八、做好電腦硬件和軟件的管理工作，各類(lèi)數(shù)據(jù)妥善保存。 二、在財(cái)務(wù)主管領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)現(xiàn)行國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定的會(huì)計(jì)科目設(shè)立帳戶(hù)，并按規(guī)定 的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)核算形式處理各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，各項(xiàng)業(yè)務(wù)手續(xù)完備，內(nèi)容真實(shí)，數(shù)字準(zhǔn)確，帳目清楚。 四、臨時(shí)商業(yè)租賃業(yè)務(wù)流程： 經(jīng)營(yíng)部管理員負(fù)責(zé)接待經(jīng)營(yíng)商戶(hù)和租賃業(yè)務(wù)洽談事宜； 租賃業(yè)務(wù)達(dá)成共識(shí)后，經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)填寫(xiě)《臨時(shí)商業(yè)租 賃會(huì)簽單》，報(bào)辦公室主管、財(cái)務(wù)部主管和經(jīng)理會(huì)簽； 經(jīng)營(yíng)部帶領(lǐng)商戶(hù)憑簽署完畢的《臨時(shí)商業(yè)租賃會(huì)簽單》到財(cái)務(wù)部交納相應(yīng)費(fèi)用，財(cái)務(wù)部同時(shí)留存《臨時(shí)商業(yè)租賃會(huì)簽單》； 商戶(hù)憑財(cái)務(wù)部出具的收費(fèi)單據(jù)到秩序維護(hù)部辦理《經(jīng)營(yíng)許可證》； 商戶(hù)憑《經(jīng)營(yíng)許可證》到經(jīng)營(yíng)部指定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； 辦理續(xù)租的商戶(hù)，需持原交費(fèi)單據(jù)提前 1 日到經(jīng)營(yíng)部和財(cái)務(wù)部辦理； 辦理退租時(shí)，商戶(hù)須持交費(fèi)單據(jù)于當(dāng)日或次日到經(jīng)營(yíng)部和財(cái)務(wù)部辦理； 經(jīng)營(yíng)部辦理商戶(hù)退租業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)到租賃場(chǎng)地查驗(yàn)租賃場(chǎng)地相關(guān)設(shè)施，確認(rèn)場(chǎng)地設(shè)施完好后，方可 辦理退租事宜。 六、嚴(yán)格對(duì)客商租賃費(fèi)用和水暖電費(fèi)抄表計(jì)費(fèi)工作，每月費(fèi)用收交率必須達(dá)到 98%以 上，努力完成下達(dá)的任務(wù)指標(biāo)。 四、工作程序 環(huán)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)每日至少對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀 況檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，督促相關(guān)責(zé)任人及時(shí)糾正。 10 員工因特殊情況需要請(qǐng)假的，要事先找替代人，替代人須由經(jīng)理面視同意，替代時(shí)間不超過(guò)三天；替代時(shí)間內(nèi)，替代人發(fā)生安全事故等一 切責(zé)任，由被替代員工本人承擔(dān)。 4 公共區(qū)域清潔應(yīng)按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定做到“七不見(jiàn)”（不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)垃圾、不見(jiàn)雜物、不見(jiàn)漏堆、不見(jiàn)煙頭、不見(jiàn)人畜糞便）、“七凈”（路面凈、路沿凈、便道凈、 雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈、綠化帶凈）。 （三）物業(yè)總公司管理部負(fù)責(zé)對(duì)所屬公司剪草機(jī)的使用、維修、保養(yǎng)及制度落實(shí)情況予以檢查。 1 合理安排澆灌時(shí)間，避開(kāi)用水高峰，緩解居民用水與綠化澆灌可能發(fā)生的沖突； 2 綠化澆灌需啟用大流量用水時(shí)，必須事先向相關(guān)人員取得聯(lián)系，經(jīng)允許后方可啟用； 3 澆灌過(guò)程中應(yīng)維持開(kāi)啟時(shí)的基本流量，嚴(yán)禁私自加大或減少流量，保持水壓穩(wěn)定； 在關(guān)閉流量前，應(yīng)事先向相關(guān)人員聯(lián)系，經(jīng)允許后方可全部關(guān)閉，防止水壓過(guò)高引發(fā)的設(shè)備設(shè)施損壞，否則，由此造成的損失由操作者承擔(dān)責(zé)任； 4 綠化工在澆灌 時(shí)，必須手持水管，嚴(yán)禁放任自流，以杜絕資源浪費(fèi)。同時(shí)應(yīng)對(duì)不安全的隱患（如窗臺(tái)放臵雜物等）及時(shí)予以糾正。 七、住戶(hù)用水、用電、采暖、煤氣等費(fèi)用收繳，房管員代收時(shí)，必須準(zhǔn)確無(wú)誤，嚴(yán)格按表走字收繳。 7． 檔案管理員要做好保密工作，非檔案工作人員不得入內(nèi)。 文印打字管理人員必須嚴(yán)守機(jī)密，如發(fā)現(xiàn)泄密行為，視情節(jié)程度，除賠償造成的損失外，還將給予行政處罰。 文文 印印 、 檔檔 案案 室室 管管 理理 制制 度度 ZDWY 〃 GLZD— 010 一、打字、復(fù)印管理 文印室屬保密部門(mén)、未經(jīng)辦公室允許，非工作人員不得隨意進(jìn)入或逗留；經(jīng) 允許進(jìn)入文印室人員，不得隨意翻閱與己無(wú)關(guān)的文件和資料，否則，管理人員有權(quán)制止或請(qǐng)出。 員工離職，工勤類(lèi)工裝未收回或未拆除物業(yè)標(biāo)識(shí)的，對(duì)所屬物業(yè)公司相關(guān)人員處以 100～ 300 元罰款，并限期追回。 各物業(yè)公司辦公室按物業(yè)總公司下發(fā)的《工裝統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳》格式，負(fù)責(zé)建立工裝登記臺(tái)帳。 工勤類(lèi)工裝帶有物業(yè)標(biāo)識(shí)，員工離職時(shí)，由所屬辦公室將物業(yè)標(biāo)識(shí)拆除。 一、工裝配臵標(biāo)準(zhǔn) 工裝按季節(jié)分為夏裝、春秋裝和冬裝；工裝按崗位分為行政類(lèi)和工勤類(lèi)。 I、外派培訓(xùn)：根據(jù)實(shí)際工作需要，進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)性的學(xué)習(xí)、考察、采訪(fǎng)、培訓(xùn)。 三、司機(jī)工作制度： 按時(shí)上班，如出車(chē)在 22： 30 以后，無(wú)特殊情況次日可推遲 30 分鐘上班； 行車(chē)前認(rèn)真檢查車(chē)況，行車(chē)中注意交通安全，工作熱情、周到； 嚴(yán) 格執(zhí)行《派車(chē)單》行駛制度，按時(shí)按地準(zhǔn)時(shí)返回； 工作期間嚴(yán)禁飲酒，嚴(yán)守公司機(jī)密； 嚴(yán)禁私自用車(chē)，禁止車(chē)輛外借和允許非司機(jī)人員駕駛車(chē)輛； 節(jié)假日或請(qǐng)假時(shí)間（一天以上者），應(yīng)將車(chē)輛鑰匙交辦公室負(fù)責(zé)人保管。 車(chē)車(chē) 輛輛 使使 用用 制制 度度