【正文】 用權(quán)、租賃 權(quán)、抵押權(quán)等。 (2)適用范圍不同。 綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理 與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值。 (3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。 經(jīng)營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。 物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。 物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修、保值增值為核心的計劃、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活動。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。 二、物業(yè)管理的起源及其原因當(dāng)時， 英國有一位名叫奧克維婭 第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn) 權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。 第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過多種經(jīng) 營，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。 四、物業(yè)管理的職能與地位 有了正確的決策，還必須有科學(xué)的計劃，即把決策的目標(biāo)具體化，變成一定時期內(nèi)物業(yè)管理的行動綱領(lǐng)。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。 縱向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動 關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系 ，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。通過決策和計劃職能，可以明確物業(yè)管理的 目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建立實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“ 大機(jī)器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的 實(shí)施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業(yè)管理的實(shí)際，并及時解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計劃決策的實(shí)現(xiàn)。 物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、實(shí)行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房 地產(chǎn)市場的作用。隨著房屋商品化的逐步實(shí)施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著 幾個、幾十個甚至幾百個多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點(diǎn)是解決數(shù)量問題，實(shí)行的是一種數(shù)量增長型經(jīng)濟(jì)，因而存在著重開發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象 ，使開發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這也是造成我國房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。一方面，良好的物業(yè)管理可 以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運(yùn)行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性 ，進(jìn)而推動物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動該物業(yè)的價格上升。 居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前 提。外商進(jìn)入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實(shí)力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛 成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。物業(yè)管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場機(jī)制運(yùn)作。 傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動 的，處于被管理的地位。物業(yè)管理使原來由政府對物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負(fù)責(zé)、直接管理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負(fù)其責(zé)。 房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費(fèi)使用三個環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的 最后落腳點(diǎn)是消費(fèi)和使用。 現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理等等。 (4)擁有一個強(qiáng)有力的相互幫助的市民團(tuán)體，能夠?yàn)閯?chuàng)立健康城市而努力工作；這使原來以公房經(jīng)租為主的城 鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。 物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 三、物業(yè)管理的類型 這是典型的，也是基本的管理方式。 代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費(fèi)用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費(fèi)包含在租金里，由 業(yè)主支付，一般只包括基本費(fèi)用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付。自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是 二權(quán)分離。 業(yè)主自治管理的立足點(diǎn)是保護(hù)業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié) 調(diào)好相互間的關(guān)系。 二、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則 (二)行業(yè)協(xié)會 (二)綜合服務(wù) 綜合服務(wù)的基本要求是講究服務(wù)的效用。 物業(yè)管理部門在掌握本原則時要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導(dǎo)。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地 位剝離出來，獨(dú)立為自主經(jīng)營的管理服務(wù)型企業(yè)。 物業(yè)管理的經(jīng)營活動要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，要在經(jīng)濟(jì)效益 的基礎(chǔ)上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設(shè)的最終目標(biāo)。 (一)實(shí)施主體要按企業(yè)化的原則組建 物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商 的委托關(guān)系方面雖然業(yè)務(wù)聯(lián)系密切，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團(tuán)，但在經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自的職權(quán)。 物業(yè)管理的全部活動都環(huán)繞一個中心，就是“安居樂業(yè)”，具體地說就是為市民創(chuàng)建一個“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說一個有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。 (二)物業(yè)的保值與增值物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個合適的“ 安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。但是，作為一個行業(yè)，還只出 現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。 (1)雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達(dá)標(biāo)，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處 于初創(chuàng)階段，管理水準(zhǔn)不高，服務(wù)內(nèi)容偏狹。 (3)出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場 等。物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)項(xiàng)目逐步平衡和相稱，資金運(yùn)行進(jìn)入良性循環(huán)； (2)有比較高的技術(shù)含量，有利于企業(yè)設(shè)備更新，加快對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，促進(jìn)產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級；但是，要使這個前景變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，還要有良好的內(nèi)部環(huán)境和 外部環(huán)境的支持。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個長存行業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付 能力制約。下一步，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，對于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來越高。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對前級行業(yè)具有強(qiáng)烈的反彈作 用，但是，其發(fā)展同樣受前級行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國 家、集體和個人三結(jié)合的住房投資、集資機(jī)制。 物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和 社會各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達(dá)。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，服務(wù)收費(fèi)只能保本或難以保本。 一、計劃經(jīng)濟(jì)下我國物業(yè)管理的狀況 因?yàn)楣糠孔獗阋?，而私房雖然不需要交房租，但其維修費(fèi)用甚至比公房房租花錢還多 ，賣私房、租公房兩頭得利。 由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應(yīng)交的房租，而且還有固 定的一大筆收入。 在計劃經(jīng)濟(jì)模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)，又管生活 、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高。 我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入 ，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。 國家福利性的住房制度，導(dǎo)致房租價格非常便宜。 在一些小區(qū)經(jīng)常看到雜物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設(shè)備殘 缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。 由于現(xiàn)存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯” 思想嚴(yán)重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象。第六節(jié) 第二，開發(fā)的支持。這個改革的結(jié)果既形成產(chǎn)權(quán)多元化后的格局， 又開辟廣泛的租售市場。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個方面：人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的消費(fèi)投入。 從總體上說，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的逐步擴(kuò)大， 對物業(yè)管理的需求日益增長。 (4)符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護(hù)；物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大； (2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會運(yùn)作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管 理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)域。1993年建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第 一屆全國物業(yè)管理研討會和深圳市物業(yè)管理協(xié)會的成立標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了全面推開的時期。 從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國大地開始萌發(fā)，可以 說到本世紀(jì)末，物業(yè)管理總體上處于初創(chuàng)時期。從廣度上講，物業(yè)管理 服務(wù)項(xiàng)目眾多，內(nèi)容豐富。中國的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就 是國家對業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。隨著房地產(chǎn)管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。如上海 市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。 本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務(wù)范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來 論述的。第五節(jié)服務(wù)體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗 旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務(wù)為中心，開拓各項(xiàng)業(yè)務(wù)，才具有無窮的活力。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氛圍等。 企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營水平、服務(wù)質(zhì)量。企業(yè)在其經(jīng)營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。因此，市場 的潛力很大、前景廣闊，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽(yù)和企業(yè)的良好社會形象的基本保證。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)施規(guī)范化服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。 有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)往來，包括各種物業(yè)管理費(fèi)用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財 務(wù)管理都由一個單位負(fù)責(zé)。 對業(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項(xiàng)，包括專項(xiàng)、特約、代辦項(xiàng)目都由一個單位統(tǒng)一實(shí)施。 可簡稱為一體化原則。 三、統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則 行業(yè)管理能有效地發(fā)揮政府主管部門的專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的 辦事處。 有科學(xué)的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管理的正確實(shí)施 。 開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè) ，實(shí)質(zhì)上是一個擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。 (1)自有自用型。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點(diǎn)： 業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：一種是出租權(quán) 屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管理；另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。 這些行業(yè)也能吸納大量的勞動力。物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了 一個廣闊的天地。 (五)提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇 (6)提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系； 當(dāng)前國內(nèi)的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引進(jìn)外資， 發(fā)展經(jīng)濟(jì)。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的細(xì)胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。 城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)提高的第一標(biāo)志就是居住狀況如何。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功 能。這種新格局當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。在這種機(jī)制和 模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務(wù)共同辦。 (三)市場機(jī)制 傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應(yīng)，是一種非經(jīng)營性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房 的基礎(chǔ)上。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點(diǎn)講都是對城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。因?yàn)?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他們對房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促 進(jìn)后續(xù)銷售工作的順利開展。 中國大陸的物業(yè)管理最初正是從 對外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。 物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境， 并且其基準(zhǔn)還應(yīng)隨著社會的不斷進(jìn)步而逐步拓展和提升。住宅社會學(xué)研究表明，良好的環(huán)境不僅能減 少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風(fēng)氣，促進(jìn)人們的身心健康，促使人們積極上進(jìn)。 物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹立城市形象、 完善城市功能的作用。這種新格局要求有與之相適應(yīng)的房屋管理的新模