【正文】 ? 裝修手冊(cè)重要條款說(shuō)明 ? 裝修公司應(yīng)繳付一切應(yīng)交付的費(fèi)用（裝修押金、審圖費(fèi)、制證費(fèi)、垃圾費(fèi)、水電押金、滅火器租用費(fèi)等） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 物業(yè)管理公司的其他要求 ? 簽署相關(guān)協(xié)議（委托書(shū)、承諾書(shū)、施工安全協(xié)議書(shū)等） 業(yè)戶(hù)裝修負(fù)責(zé)人在工程部領(lǐng)取相關(guān)裝修申請(qǐng)表格，認(rèn)真填寫(xiě)清楚隨圖紙一并交至物業(yè)公司。由物業(yè)工程部查驗(yàn)合格后，并復(fù)印留存相關(guān)文件在工程部，方可繼續(xù)辦理下一步手續(xù)。 工程部與客務(wù)部協(xié)同完成如下工作： 會(huì)同用戶(hù)檢驗(yàn)單元內(nèi)設(shè)施之狀況 解釋并闡明單元裝修之規(guī)定，記錄用戶(hù)之裝修特殊要求報(bào)業(yè)主批核； 查看并記錄單元之水電表讀數(shù)作為該單元之底數(shù) 用戶(hù)填寫(xiě)： 1]單位設(shè)備核對(duì)表 2]遺漏、缺陷工程申報(bào)表 承建商 返修 用戶(hù)填寫(xiě)收樓表及移交登記表 移交該單元鑰匙 整理所有交樓文件呈交總經(jīng)理審定 ,然后存檔 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第二節(jié) 客戶(hù)二次裝修管理 1. 接收申請(qǐng) 在業(yè)戶(hù)收樓入伙程序中客服助理向業(yè)戶(hù)征求有無(wú)二次裝修要求，并介紹有關(guān)大廈二次裝修的管理規(guī)定。 工程部 獲客務(wù)部通知后，進(jìn)行移交單元之驗(yàn)收工作。 3]會(huì)同工程部主管辦理移交手續(xù)予用戶(hù)。物業(yè)管理公司與全體用戶(hù)代表簽訂公共契約后，組織用戶(hù)搬遷 入伙。用戶(hù)入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸。接管單位在需要時(shí)用于代修。 5． 1． 2 接管驗(yàn)收時(shí) ， 交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在交接時(shí) ， 每把鑰匙和門(mén)牌都要作好清楚的標(biāo)記 ， 以免弄錯(cuò)。 以上為接管驗(yàn)收的一般要求，具體驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收項(xiàng)目 及運(yùn)作方式 詳見(jiàn)附 則 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 《接管驗(yàn)收運(yùn)作手冊(cè)》 。管道應(yīng)順直且排水通暢 ， 井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈 ； 4． 9． 2 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置 ， 池內(nèi)無(wú)垃圾雜物。 4． 7． 2 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修 ； 4． 7． 3 衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè) ， 地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏 ， 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 管道排水必須流暢 ； 4． 7． 4 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好 ， 接口不得滲漏 ， 安裝應(yīng)平正、牢固 ， 部件齊全、操作靈活 ； 4． 7． 5 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn) ， 運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng) ； 4． 7． 6 消防設(shè)施必須符合 GBJ1687(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 )、 GB5004595(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 )的要求 ， 并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。 4． 6 強(qiáng)電： 4． 6． 1 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直 ， 過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。 4． 4． 4 符合 GB5020995（建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定。 4． 2． 4 符合 JG10296（玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目： 4． 1 主體結(jié)構(gòu)： 4． 1． 1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò) GBJ20283（地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的允許變形值 ； 不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞 ； 4． 1． 2 地下室防水工程應(yīng)符合 GBJ20883（地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定。 3]經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn) 。 3． 4． 3 參與驗(yàn)收人員不可接受施工方的禮物、接待。 3． 4 驗(yàn)收的組織 3． 4． 1 驗(yàn)收由物業(yè)的 總經(jīng)理 、總工程師牽頭，各專(zhuān)業(yè)工程師帶領(lǐng)專(zhuān)業(yè)人員參與，會(huì)同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。 2 物業(yè)接管驗(yàn)收的條件 新建房屋的接管驗(yàn)收 ， 是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上 ， 以主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。通過(guò)接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。 2． 2 確保物業(yè)具備正常的使用功能 ，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。 接管驗(yàn)收的作用 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過(guò)程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。之所以履行這一程序，是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后，就進(jìn)入 了使用階段，而使用管理是由物 業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工，只有它才對(duì)各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過(guò)程稱(chēng)為竣工驗(yàn)收。 2． 9 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 2． 5 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 2． 綜合維修技工 直接上級(jí)： 綜合維修主管 直接下屬： 無(wú) 崗位職責(zé)： 2． 1 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。具有上下溝通能力，為人正直，人際關(guān)系融洽。 1． 6 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。 1． 2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。燃?xì)夤ひ?2 年以上的燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備操作經(jīng)驗(yàn)。具有上下溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神和良好的人際關(guān)系。 8． 6 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。具有軟化水設(shè)備的運(yùn)行操作和維修保養(yǎng)知識(shí)及一般故障的處理能力。 素質(zhì)要求： 7． 11 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。 7． 7 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作 規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié) 力排除故障，完成后編寫(xiě)事故報(bào)告，交工程師審閱。 7． 3 按要求對(duì)各中水質(zhì)根據(jù)水質(zhì)情況適當(dāng)調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)，并準(zhǔn)確記錄水質(zhì)及調(diào)整方法。 6． 12 工作經(jīng)驗(yàn)： 2 年以上的給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 素質(zhì)要求： 6． 9 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。 6． 5 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫(xiě)事故報(bào)告，交工程師審閱。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 6 給排水技工 直接上級(jí)： 給排水主管 直接下屬： 無(wú) 崗位職責(zé)： 6． 1 嚴(yán)格遵守操作程序，保 證給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運(yùn)行。 5． 9 自然條件：身體健康，年齡 25 歲以上。 5． 6 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。 5． 2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排組織實(shí)施，使給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)處于良好的運(yùn)行狀況。 4． 7 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變管、線路走向。 4． 3 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)制冷設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。 3． 14 持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的制冷維修、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書(shū)及體檢合格證。 3． 11 自然條件：身體健康，年齡在 20 歲至 40 歲以?xún)?nèi)。 3． 8 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。 3． 5 做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄， 發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)告。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 3 空調(diào)運(yùn)行技工 直接上級(jí)： 空調(diào)主管 直接下屬： 無(wú) 崗位職責(zé)： 3． 1 嚴(yán)格遵守操作程序，保證冷凍機(jī)組及其它制冷設(shè)備、空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)行。 2． 11 自然條件：身體健康，年齡 25 歲以上。 2． 8 建立并管理好技術(shù)檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。 2． 5 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中的工作狀態(tài)。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 2 空調(diào)主管 直接上級(jí)： 空水工 程師 直接下屬： 空調(diào)技工 崗位職責(zé)： 2． 1 負(fù)責(zé)物業(yè)制冷、供暖、空調(diào)、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保空調(diào)制冷系統(tǒng)正常運(yùn)行。 1． 13 文化程度：具有大專(zhuān)以上學(xué)歷。 1． 9 提交每周 /每月空調(diào)采暖系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫(xiě)停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。 1． 5 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。檢查空調(diào)采暖系統(tǒng) 和上下水系統(tǒng) 的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。 7． 13 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 5 年以上大廈弱電維修工作經(jīng)驗(yàn)， 3 年以上的弱電設(shè)備系統(tǒng)維修操作工作經(jīng)歷。 素質(zhì)要求： 7． 10 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。 7． 6 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫(xiě)事故報(bào)告，交工程師審閱。在盡可能短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)所有功能。 6． 8 文化程度：具有技校通訊專(zhuān)業(yè)以上文憑。 6． 3 發(fā)生事故 時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫(xiě)事故報(bào)告，交工程師審閱。 5． 11 文化程度：自控專(zhuān)業(yè)或通訊技術(shù)專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上畢業(yè)或同等學(xué)歷。 5． 7 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。 5． 3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，作好弱電設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃安排和組織實(shí)施工作，使物業(yè)弱電各系統(tǒng)始終處于良好的運(yùn)行狀況。 4． 13 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 2 年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 2 年以上強(qiáng)電系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 素質(zhì)要求： 4． 10 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。 4． 6 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫(xiě)事故報(bào)告，交工程師審閱。 4． 2 服從主管的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。 3． 13 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 3． 9 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 3． 6 每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備表面不留積塵。 3． 2 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施，防止隱患釀成大故障。 2． 11 文化程度：具有中等技術(shù)專(zhuān)業(yè)或同等學(xué)歷。 2． 8 管理使用好 所屬 班 組 的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 2． 4 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好對(duì)變電設(shè)備系統(tǒng)及強(qiáng)電、 弱電、電梯設(shè)備 、消防 系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計(jì)劃及其實(shí)施，使變電室設(shè)備始 終處于良好的運(yùn)行狀況。 2． 2 協(xié)助工程師搞好物業(yè)強(qiáng)電、電梯設(shè)備、照明系統(tǒng)的動(dòng)作和維護(hù)。 1． 16 文化程度：具有大專(zhuān)以上或同等學(xué)歷。 1． 11 組織電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。 1． 7 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。 1． 3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)變配電室、電梯設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 12． 工作經(jīng)驗(yàn)： 5 年以上酒店或物業(yè)設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)，在高檔大型物業(yè)或酒店中擔(dān)任值班調(diào)度 3 年以上，對(duì)工程部各個(gè)環(huán)節(jié)全面了解，有效強(qiáng)的動(dòng)手能力。 素質(zhì)要求： 8． 基本素質(zhì)：工作踏實(shí)、細(xì)致，情緒穩(wěn)定，有進(jìn)取心。 5． 做好值班記錄，審閱各班組設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，完成維修單的登記、編號(hào)、分配和完成報(bào)的記錄工作。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 三、 值班調(diào)度的崗位職責(zé) 直接上級(jí)：總工程師 直接下屬：工程部所有值班人員 崗位職責(zé)： 1． 負(fù)責(zé)處理值班期間發(fā)生的一切有 關(guān)工程及設(shè)備方面的維修事務(wù)。 13． 外語(yǔ)水平：英語(yǔ)初級(jí)以上水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。 9． 參加工程部例會(huì)，做好會(huì)議記錄并整理下發(fā)。 5． 負(fù)責(zé)工作部?jī)?nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 二、 工程部文員的崗位職責(zé) 直接上級(jí)： 總工程師 直接下屬： 無(wú) 崗位職責(zé)： 1． 在總工程師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作及接 待來(lái)訪客人。具有高級(jí)工程師技術(shù)職稱(chēng)。 14． 為每年之工程開(kāi)支和水電費(fèi)作出預(yù)算案，并提交總經(jīng)理審批。 11． 根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢(xún)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。 7． 深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)解決各種問(wèn)題。 3． 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶(hù)及各部門(mén)提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。 . 組織機(jī)構(gòu)還應(yīng)按照精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級(jí)、各類(lèi)人員的積極性原則。工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則。 . 保持最佳管理幅度的原則，通常以 48 人為佳。部門(mén)管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏，專(zhuān)業(yè)主管必須堅(jiān)持在第一線工作。