【導(dǎo)讀】袂羃莂葿羄膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇蒂薇衿羀莈薆肁膅莄薅螁肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅薂蚅節(jié)莁蟻螇肄芇蟻袀芀膃蝕肅薁蠆螁袆蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅蚅螈蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃螞膆膂螂裊罿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿莆袁肅膄蒞羄芁蒃蒄蚃肄荿蒃螆艿芅蒃羈肂芁蒂肀羅薀蒁螀膀蒆蒀袂羃莂葿羄膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇蒂薇衿羀莈薆肁膅莄薅螁肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅薂蚅節(jié)莁蟻螇肄芇蟻袀芀膃蝕肅薁蠆螁袆蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅蚅螈蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃螞膆膂螂裊罿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿莆袁肅膄蒞羄芁蒃蒄蚃肄荿蒃螆艿芅蒃羈肂芁蒂肀羅薀蒁螀膀蒆蒀袂羃莂葿羄膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇蒂薇衿羀莈薆肁膅莄薅螁肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅薂蚅節(jié)莁蟻螇肄芇蟻袀芀膃蝕肅薁蠆螁袆蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅蚅螈蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃螞膆膂螂裊罿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿莆袁肅膄蒞羄芁蒃蒄蚃肄荿蒃螆艿芅蒃羈肂芁蒂肀羅薀蒁螀膀蒆蒀袂羃莂葿羄膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇蒂薇衿羀莈薆肁膅

　　

【正文】 )元 /平 [P83] A、 2200 B、 2580 C、 2934 D、 2475 4某宗物 業(yè)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為 50年，至今已使用了 6年 。預(yù)計(jì)利用該宗物業(yè)正常情況下每年可獲得凈收益 8萬(wàn)元 。該宗物業(yè)的報(bào)酬率為 %該物業(yè)的收益價(jià)格為 ( )萬(wàn)元。 [P112] A、 B、 C、 D、 4某宗物業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為 8萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類物業(yè)的報(bào)酬率為 %該宗物業(yè)的收益價(jià)格為 ( )萬(wàn)元。 [P112] A、 B、 C、 D、 4某宗物業(yè)的收 益期限為 38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)前 5年的凈收益分別為 20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、 25萬(wàn)元、 28萬(wàn)元、 30萬(wàn)元，從未來(lái)第 638每年的凈收益將穩(wěn)定在 35萬(wàn)元左右，該類物業(yè)的報(bào)酬率為 10%。該宗物業(yè)的收益價(jià)格為 ( )萬(wàn)元。 [P113] A、 B、 C、 D、 4某舊住宅，測(cè)算其重置價(jià)格為 40 元，地面、門(mén)窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為 1 萬(wàn)元，因戶型設(shè)施不好、沒(méi)有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為 6萬(wàn)元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為 3萬(wàn)元。該舊住宅的現(xiàn)值 為 ( )萬(wàn)元。 A、 39 B、 37 C、 33 D、 30 4某建筑物的建筑面積 100 平方，單位建筑面積的重置價(jià)格為 500 元 /平，判定其有效年齡為 10年，經(jīng)濟(jì)壽命為 30年，殘值率 5%，采用直線法計(jì)算其折舊額。則其現(xiàn)值為 ( )元。 A、 15888 B、 15887 C、 34187 C36173[P110] C B B C B C A D C 二、多項(xiàng)選擇題 物業(yè)價(jià)格構(gòu)成中包括了 ( )。 A、土地取得成本 B、開(kāi)發(fā)成本 C、投資利息 D、物業(yè)折舊 E、開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 關(guān)于投資價(jià) 值與市場(chǎng)價(jià)值論述，正確的有 ( )。 A、投資價(jià)值是指某物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的價(jià) 值 B、投資者評(píng)估的物業(yè)投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，是其進(jìn)行投資的基本條件 c、市場(chǎng)價(jià)值是指某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人意愿，對(duì)某物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值 D、評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提 E、在某一時(shí)點(diǎn) .投資價(jià)值是惟一的 物業(yè)估價(jià)的基本方法包括 ( )。 A、市場(chǎng)法 B、成本法 C、收益法 D、趨勢(shì)法 E、折舊法 下列物業(yè)的評(píng)估中，適宜用市場(chǎng)比較法的有 ( )。 A、 物業(yè)開(kāi)發(fā)用地 B、普通商品住宅 C、教堂 D、學(xué)校 E、標(biāo)準(zhǔn)廠房 下列物業(yè)項(xiàng)目中不適用收益法進(jìn)行估價(jià)的有 ( )。 A、行政辦公樓 B、學(xué)校 C、公園 D、影劇院 E、加油站 運(yùn)用收益法估價(jià)的步驟一般包括 ( )。 A、搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料、 B、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益 C、求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù) D、選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格 E 、減去折舊求取物業(yè)價(jià)格 物業(yè)價(jià)格不同于一般物品價(jià)格的特征包括 ( )。 A、物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很 大 B、物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格 C、物業(yè)價(jià)格受供求因素的影響 D、物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng) E、物業(yè)價(jià)格受交易者個(gè)別因素的影響 《城市物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第 30條規(guī)定： “物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定：但是 .享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格應(yīng)當(dāng)實(shí)行 ( )。 ” A、政府指導(dǎo)價(jià) B、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) C、保護(hù)價(jià) D、政府定價(jià) E、最高限價(jià) 物業(yè)價(jià)格影響因素的表述，正確的有 ( )。 A、人口數(shù)量與物業(yè)價(jià)格正相關(guān) B、對(duì)保有物業(yè)課稅會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上升 c、城市中、低收入水平的居民 的收入增加，會(huì)促使物業(yè)價(jià)格下降 D、房?jī)r(jià)水平主要取決于地價(jià)水平 E、綜合來(lái)看，物業(yè)價(jià)格與稅負(fù)相關(guān) 下列關(guān)于毛租金乘數(shù)法的表述，正確的有 ( )。 A、毛租金乘數(shù)法的計(jì)算公式是 “物業(yè)價(jià)值 =毛租金 毛租金乘數(shù) ” B、毛租金乘數(shù)是方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得物業(yè)的價(jià)格和租金資料 c、毛租金乘數(shù)法不能避免由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì) D、毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值 E、毛租金乘數(shù)，又稱為 “租售比價(jià) ” ABCE BD ABC ABE ABC ABCD ABDE AD AE ABDE 1關(guān)于報(bào)酬率的表述 .正確的有 ( )。 A、從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān) B、兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)要求的報(bào)酬率高 C、兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值 低 D、估價(jià)時(shí)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與估價(jià)物業(yè)獲取凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率 E、求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法 1運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，選取可比實(shí)例應(yīng)符合的基本要求包括 ( )。 A、可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè) B、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相同 C、可比實(shí)例的 交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 D、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格 E、對(duì)一宗物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，一般應(yīng)選取 1—3個(gè)可比實(shí)例 1運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí) .建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下 ( )方面的工作。 A、統(tǒng)一付款方式 B、統(tǒng)一采用人民幣 C、統(tǒng)一貨幣單位 D、統(tǒng)一采用平方米 E、統(tǒng)一采用單價(jià) 1下列關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和正常成交價(jià)的表述，正確的有 ( )。 A、按照稅法規(guī)定，賣(mài)方繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅 B、按照稅法規(guī)定，契稅、印花稅都由買(mǎi)方繳納 c、買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)下的價(jià)格是正常成交價(jià)格 D、正常成交價(jià)格中包含應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi) E、正常成交價(jià)格中包含應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi) 1關(guān)于市場(chǎng)比較法的表述，正確的有 ( )。 A、運(yùn)用此法估價(jià)，首先要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例，用以從中選取可比實(shí)例 B、要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上來(lái) c、進(jìn)行交易情況修正之后，可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格就變成了理論價(jià)格 D、經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整之后，可比實(shí)例的成交價(jià)格就變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 E、經(jīng)過(guò)物業(yè)狀況調(diào)整之后，可比實(shí)例的價(jià)格就變成了估價(jià)對(duì)象物業(yè)狀況下的價(jià)格 1關(guān)于重新構(gòu)建價(jià)格的表 述，正確的有 ( )。 A、重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 B、重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格 C、重新構(gòu)建價(jià)格是重新購(gòu)建的實(shí)際成本 D、建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中已扣除建筑物的折舊 E、土地的重新購(gòu)建價(jià)格是其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格 1年限折舊法是根據(jù)建筑物的 ( )來(lái)求取建筑物折舊的方法。 A、經(jīng)濟(jì)壽命 B、有效年齡 C、剩余自然壽命 D、自然壽命 E、實(shí)際年齡 ABDE AC AcE AcD ABDE ABE AB 第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析 一、單項(xiàng)選擇題 一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體 、客體、 ( )、資金和運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。 A、內(nèi)容 B、價(jià)格 c、管理機(jī)制 D、環(huán)境 總量結(jié)構(gòu)是從 ( )出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。 A、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體 B、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā) C、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況 D、各地房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展 財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以 ( )的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。 A、收入計(jì)劃 B、支出計(jì)劃 c、收益估算 D、預(yù)算計(jì)劃 下列不屬于市場(chǎng)供給特點(diǎn)的是 ( )。 A、缺乏彈性 B、非同質(zhì)性 C、互補(bǔ)性 D、主體間競(jìng)爭(zhēng)的不充分性 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要就影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的 ( )進(jìn)行分析。 A、宏觀因素 B、供求關(guān)系 C、相關(guān)因素 D、微觀因素 下列關(guān)于長(zhǎng)期計(jì)劃的說(shuō)法，正確的是 ( )。 A、屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃 B、通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期 C、通常以 3—5年為周期 D、通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限 一般來(lái)說(shuō) .物業(yè)檢查的頻率取決于 ( )。 A、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的多少 B、業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量要求的程度 C、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí) D、相 關(guān)行政部門(mén)的有關(guān)規(guī)定 在物業(yè)管理