20xx年深圳市鹽田區(qū)宏觀市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(18頁(yè))-市場(chǎng)調(diào)研-資料下載頁(yè)
2025-08-05 21:59本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上。按深圳市統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算的年平均人口計(jì)算，2020年深圳市人均GDP為79221元，元，全市首次躍上人均1萬(wàn)美元的新臺(tái)階。比上漲%，居民實(shí)際消費(fèi)水平繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。2020年深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)注定將載入歷史的史冊(cè)。從2020年年底開始向上狂飆的。房?jī)r(jià)已經(jīng)注定了2020年的深圳樓市將是極為不平凡的一年。從上半年的高速上漲到下。半年的有價(jià)無(wú)市，市場(chǎng)從繁榮走向低迷，政府的調(diào)控政策接連不斷出臺(tái)，在這個(gè)大劇中，根據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年深圳市全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元，地產(chǎn)管理局、港置地產(chǎn)代理（深圳）有限公司以及實(shí)地調(diào)查。住宅套數(shù)和面積同比于2020年都有所下降，2020年全年深圳共推出商品住宅61512套，銷售率（在此表述為同一時(shí)間段的成交面積與批準(zhǔn)預(yù)售。10月8日國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，通知明確提出，
【正文】 020 年 鹽田 區(qū)住宅成交平均價(jià)格和平均面積計(jì)算（見(jiàn)表 6）。 鹽田區(qū)統(tǒng)計(jì)局對(duì)鹽田區(qū) 50 戶居民 2020 年的 家庭生活基本情況抽樣調(diào)查資料 再按 07 年可支配收 入增長(zhǎng)后計(jì)算所得。 部分表示每套房?jī)r(jià)與家庭年收入之比 （紅色陰影部分表示該比例遠(yuǎn)超出合理范圍） ，計(jì)算單位為年。 （五） 鹽田房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 鹽田 4473 6033 4531 7123 11000 梅沙 7268 9622 12956 16021 33612 沙頭角 7453 6493 6724 7113 12021 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)發(fā)展 10— 20 年。我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。根據(jù)聯(lián)合國(guó)人居委制定的標(biāo)準(zhǔn)，小康目標(biāo)的人均住房面積是 35 ㎡，而現(xiàn)在我國(guó)的住房面積是人均 23 ㎡，離這個(gè)目標(biāo)還非常遠(yuǎn)。現(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是，每人每年可以增加 1 ㎡，按照這個(gè)建設(shè)速度，我國(guó) 12 年后才能達(dá)到預(yù)定的小康目標(biāo)。 城 市化建設(shè)是動(dòng)態(tài)的。不算城市人口的自然增長(zhǎng)，每年農(nóng)村進(jìn)城人口就是 1100 萬(wàn)人。今后 20 年內(nèi)我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平將從現(xiàn)在的 30%提高到 50%，每年增加一個(gè)百分點(diǎn)，城市人口的增長(zhǎng)每年是 500 萬(wàn)，加起來(lái)就是 1600 萬(wàn)。 拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)離不開房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)每年是 15 個(gè)百分點(diǎn)，如果加上建材，大概能達(dá)到 30%。 深圳 商品房市場(chǎng)需求潛力 仍然 巨大，市場(chǎng)需求斷層短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)。 2020 年的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將在動(dòng)蕩中緩步增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)將在政府的調(diào)控和市場(chǎng)的觀望中有部分的回落，但幅度不會(huì)很大 供應(yīng)加 大，需求回落，供求總量 緩慢 回到平衡面上。 深圳東部（包括鹽田和龍崗的東南部分）的開發(fā)將開始步入升溫階段，隨著交通瓶頸的打通，東部沿海的山海人居資源將開始得到置業(yè)者的重視。 鹽田街道的物流港改造將開始實(shí)施，同時(shí)隨著片區(qū)內(nèi)部配套的逐步完善和深鹽第二通道的開通，鹽田目前處于洼地的房?jī)r(jià)將開始吸引福田、羅湖以及其他幾個(gè)行政區(qū)置業(yè)者的重新關(guān)注。 第五部分 鹽田未來(lái)發(fā)展分析 一、鹽田在置業(yè)者的心理表現(xiàn)現(xiàn)狀 位距深圳東部濱海的鹽田區(qū)域， 作為深圳市特區(qū)的四大城區(qū)之一， 擁有深圳最 具優(yōu)勢(shì)的山海 資源， 然而其 價(jià)值 卻是 一直 是被低估的，大家認(rèn)同東部鹽田是旅 游、度假，是第二居所、第三居所，對(duì)于鹽田作為第一居所的認(rèn)識(shí)不多。實(shí)際上，在過(guò)去 鹽田更多是整個(gè)羅湖的延伸，而 沒(méi)有被看作是一個(gè) 完全獨(dú)立的片區(qū)，整個(gè)片區(qū)的價(jià)值與羅湖對(duì)它的支持有很大的關(guān)系，可以看到的是羅湖發(fā)展非常成熟，過(guò)去兩、三年樓價(jià)上漲都是比較平穩(wěn)的，鹽田片區(qū)作為羅湖的延展片區(qū)，它的價(jià)值提升也是比較慢，正因?yàn)檫@樣，未來(lái)的鹽田具備一個(gè)巨大的發(fā)展空間。 二、鹽田區(qū)的未來(lái)規(guī)劃 中國(guó)最大管理資源中心 根據(jù)深圳市規(guī)劃局 《深圳市城市總體規(guī)劃 (19962020)》 中鹽田分區(qū)規(guī)劃戰(zhàn)略，未來(lái)鹽田區(qū)將劃分為三大組團(tuán) ，各個(gè)組團(tuán)擁有各個(gè)不同的職能，在發(fā)揮其自身職能的同時(shí)相互配合，共同將 鹽田區(qū)建設(shè)成為一個(gè)功能分區(qū)明確、布局合理、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善、生活服務(wù)設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。 沙頭角組團(tuán)為高密集工業(yè)城鎮(zhèn)，未來(lái)功能將發(fā)展為鹽田區(qū)行政商業(yè)貿(mào)易中心，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低人口密度，發(fā)展保稅工業(yè)和先進(jìn)工業(yè)。 本組團(tuán)在未來(lái)將實(shí)現(xiàn)兩個(gè)職能，一是 疏運(yùn)交通職能：發(fā)揮地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，配合港口建設(shè)抓后方疏運(yùn)交通等基礎(chǔ)設(shè)施投入，形成快速的、便捷的、全方位的水陸交通疏運(yùn)系統(tǒng)，為現(xiàn)代化港口建設(shè)創(chuàng)造條件。 二是實(shí)現(xiàn) 地方中心城區(qū)職能： 加快行政、文化、商貿(mào)、涉外中心的建設(shè)，進(jìn)一步增強(qiáng)城區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增強(qiáng)城區(qū)的輻射能力，促進(jìn)全區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 鹽田組團(tuán)為鹽田區(qū)的涉外、文化中心，鹽田港及其港口保稅區(qū)的后方基地。強(qiáng)化與鹽田港后備橫崗基地統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。 本組團(tuán)主要實(shí)現(xiàn)其工業(yè)職能。 突出港口開發(fā)建設(shè)，盡快形成支柱產(chǎn)業(yè)。進(jìn)而發(fā)展地方性的運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、外運(yùn)理貨代理及 EDI 信息傳輸業(yè)，并與龍崗等區(qū)域合作在外埠發(fā)展港口輔助性產(chǎn)業(yè)。對(duì)現(xiàn)有的工業(yè)逐步以勞動(dòng)密集型向先進(jìn)工業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)渡。 中國(guó)最大管理資源中心 梅沙組團(tuán)將成為深圳未來(lái)新的旅游渡假中心。 大梅沙為深圳市東部旅游基地及海濱 旅游度假區(qū)。在建設(shè)濱海旅游設(shè)施基礎(chǔ)上，擴(kuò)大服務(wù)能力，在規(guī)模上逐漸增加常年性的服務(wù)設(shè)施和服務(wù)人口。小梅沙為海濱旅游度假區(qū)。以海洋文化為主題，開展海濱休閑度假、海洋世界觀光娛樂(lè)、海洋生物科普科研、海上體育運(yùn)動(dòng)等為主要功能的海濱旅游度假區(qū)。 本組團(tuán)主要突出其 旅游職能：大力發(fā)展濱海旅游事業(yè)，建設(shè)成為深圳市東部旅游基地和濱海旅游度假區(qū)。對(duì)山區(qū)旅游資源，在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下可適度發(fā)展觀光旅游、海洋旅游、文化科技旅游等。 小結(jié)： 總體而言，鹽田房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展在過(guò)去與特區(qū)內(nèi)其他行政區(qū)相比是比較落后的，甚至與關(guān)外的 寶安、龍崗相比也跟不上其發(fā)展速度。這既有鹽田區(qū)自身消費(fèi)能力的限制，更有本質(zhì)里尚未解決的交通瓶頸，還有國(guó)人置業(yè)心理的不成熟和國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)造成對(duì)于人居環(huán)境的浮躁要求所形成的對(duì)于“中心”的聚集效應(yīng)等等綜合形成的。 然而隨著居民收入的增加和社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，置業(yè)者對(duì)于自然資源環(huán)境需求的回歸，同時(shí)結(jié)合深圳市土地資源的匱乏和政府規(guī)劃對(duì)于鹽田區(qū)的重視，鹽田區(qū)的人居價(jià)值將在不久的未來(lái)得到更高的附加值。 我司相信， 隨著 深鹽第二通道的貫通、各大開發(fā)公司 地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)一步深入 、置業(yè)者對(duì)于山海自然資源關(guān)注度的逐步加大 以及政府對(duì)片區(qū)關(guān)注度的提升，一個(gè)成熟的濱海棧道和鹽田次中心 將在 2020 年左右 浮出水面， 另外鹽田區(qū)政府 中心廣場(chǎng)的國(guó)際招標(biāo) 已經(jīng)于 2020 年下半年 開始， 從 08 年開始對(duì)于鹽田區(qū) 來(lái)政府的配套還有一 系列商業(yè)、 商務(wù)的配套 將開始加速建設(shè) ，這些配套齊備以后，一個(gè)次級(jí) 濱海 中心 將在鹽田 形成 。同時(shí) ，通過(guò) 開發(fā) 企業(yè)與產(chǎn)品、樓盤與自然海景的互動(dòng)，鹽田片區(qū)人居國(guó)際性與人文性的和諧統(tǒng)一 將很快得到體現(xiàn) ，深圳人置業(yè)鹽田東部藍(lán)灣新夢(mèng)想 也將開始實(shí)現(xiàn)， ，“深圳純海居住宅文明時(shí)代” 即將來(lái)臨。 附表 1： 深圳市鹽田區(qū) 2020 年至 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)各 入市樓盤概況 附表 2：鹽田區(qū)部分二手樓盤信息簡(jiǎn)況表 中國(guó)最大管理資源中心 附件： 《 深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（ 20202020） 》 《 深圳市綠地系統(tǒng) 20202020》 《 深圳市土地利用、保護(hù)十一五規(guī)劃綱要 》 《 深圳市鹽田區(qū)規(guī)劃（ 20202020） 》 《 2020 年 6 月 6 日鹽田價(jià)值研討會(huì) 會(huì)議 記錄 》
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