《20xx年深圳市鹽田區(qū)宏觀市場調(diào)研報告》(18頁)-市場調(diào)研-預(yù)覽頁
【正文】 2 0 0 7 年深圳商品住宅價格走勢圖38134126 4044 40105998704085771410002020400060008000100001202014000160002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年元/平方米 從近 8 年的房價走勢上看，深圳的房價 上漲速度已經(jīng)遠遠的超越了每年約 10%的深圳居民收入上漲速度，目前的高房價已經(jīng)成為眾多置業(yè)者一個最大的消費負擔。 同時，“ 24 號文”對各地建立健全城市廉租住房制度，提出具體時間表，并且明確了政府財政的支持力度，下半年各城市實施細則將陸續(xù)出臺。囤積房源哄抬房價者將受到嚴懲。 7 月 13 日，《關(guān)于進一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》 7 月 13 日，深圳市國土局、深圳市工商局、深圳市物價局三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》，明確要求房地產(chǎn)中介收取服務(wù)費必須“明碼標價”，禁止“暗箱操作”。在此項政策出臺之前，深圳市房地產(chǎn)市場一手房的周平均交易量為 971 套，之后的周 平均成交量僅為 399 套，下降幅度將近 60%。 第三、對旺盛的市場需求起到降溫的作用，短期內(nèi)成交量將出現(xiàn)明顯的下降。鹽田區(qū)屏山傍海，自然環(huán)境得天獨厚，海岸蜿蜒曲折，海岸線長 公里，沙灘、島嶼錯落、海積海蝕崖礁散布其間，是深圳最美麗的“黃金海岸”之一?！拔嗤熢啤焙汀懊飞程だ恕蔽涣猩钲谑忻裨u選出“深圳八景”之中。 鹽田街道 鹽田街道位于鹽田區(qū)中部，面積 平方公里，其中城區(qū)面積約 7 平方公里，山地面積約 平方公里（絕大部分位于特區(qū)二線外）。以倉儲 租賃為代表的港口服務(wù)業(yè)發(fā)展蓬勃，鹽田海鮮一條街聞名遐邇。 2020 年 前三季度，鹽田港區(qū)集裝箱吞吐量 萬標箱，同比增長 ％。前三季度全區(qū)交通運輸倉儲和郵政業(yè)實現(xiàn)增加值 ，同比增長 ％，快于本區(qū)生產(chǎn)總值增速 5 個百分點。隨著東部華僑城旅游項目的深度開發(fā)以及轄區(qū)高品質(zhì)旅游設(shè)施的不斷完善，旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)貢獻度將進一步提升。 根據(jù)深圳市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2020 年 深圳市 市居民消費價格總水平 同比 上漲 %。 2020 年全年，鹽田區(qū)共批準預(yù)售商品房 2469 套，同比下降 %，批準預(yù)售面積 萬平方米，同比下降 %；全年銷售一手商品住宅 2020 套，同比下降 %，銷售商品住宅面積為 萬平方米，同比增長 %，全年銷售商品住宅均價 14184 元 /平方米，同比上漲 50%。除了 2 月份開盤的裕達華庭以及 7 月份開盤的海濱假日雅居、 中海半山溪 中國最大管理資源中心 谷 1 期銷售狀況比較理想之外，其他樓盤的銷售狀況都令人擔憂。 表 4 20202020 年鹽田區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模 指 標 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年截止 9 月 房地產(chǎn)開 發(fā)投資額（萬元） 77911 173200 100715 137400 131600 同比變動幅度 % 122% % % % 占全社會固定資產(chǎn)投資比重（ % （二） 商品房銷售面積平穩(wěn)增長。別墅、高檔公寓卻隨著山海資源日益稀缺，價格走高，與普通住宅價格差逐漸拉開。 表 6 2020 深圳市各區(qū)住宅銷售統(tǒng)計 （ 注：表 表 表 8 均采用深圳市國土資源與房產(chǎn)局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，統(tǒng)計口徑為在深圳市國土資源與房產(chǎn)局備案的銷售（預(yù)售）合同。 表 7 20202020 年鹽田區(qū)各片區(qū)商品房銷售均價 行政區(qū) 套數(shù) （套） 建筑面積 （萬㎡） 金額 （萬元） 均價 (建筑面積 ) （元 /㎡） 套 均建筑面積 （㎡ /套） 鹽田 2049 256846 14301 福田 7623 1430421 20641 羅湖 4396 629005 17834 南山 6414 1320766 18225 寶安 18732 2318534 12257 龍崗 18130 171 1844064 10784 行政區(qū) 2020 年 （元 /㎡） 2020 年 （元 /㎡） 2020 年 （元 /㎡） 2020 （元 /㎡） 2020 （元 /㎡） 全區(qū) 6108 8685 8092 9792 14301 中國最大管理資源中心 （四） 房價相對于居民收入有所偏高。 根據(jù)房價與家庭收入的比較，可以看出，房價結(jié)構(gòu)與居民家庭收入分布結(jié)構(gòu)匹配較差。 鹽田區(qū)統(tǒng)計局對鹽田區(qū) 50 戶居民 2020 年的 家庭生活基本情況抽樣調(diào)查資料 再按 07 年可支配收 入增長后計算所得。根據(jù)聯(lián)合國人居委制定的標準，小康目標的人均住房面積是 35 ㎡，而現(xiàn)在我國的住房面積是人均 23 ㎡，離這個目標還非常遠。今后 20 年內(nèi)我國的城鎮(zhèn)化水平將從現(xiàn)在的 30%提高到 50%，每年增加一個百分點，城市人口的增長每年是 500 萬，加起來就是 1600 萬。 深圳 商品房市場需求潛力 仍然 巨大，市場需求斷層短期內(nèi)不會出現(xiàn)。 第五部分 鹽田未來發(fā)展分析 一、鹽田在置業(yè)者的心理表現(xiàn)現(xiàn)狀 位距深圳東部濱海的鹽田區(qū)域， 作為深圳市特區(qū)的四大城區(qū)之一， 擁有深圳最 具優(yōu)勢的山海 資源， 然而其 價值 卻是 一直 是被低估的，大家認同東部鹽田是旅 游、度假，是第二居所、第三居所，對于鹽田作為第一居所的認識不多。 本組團在未來將實現(xiàn)兩個職能，一是 疏運交通職能：發(fā)揮地理區(qū)位優(yōu)勢，配合港口建設(shè)抓后方疏運交通等基礎(chǔ)設(shè)施投入，形成快速的、便捷的、全方位的水陸交通疏運系統(tǒng)，為現(xiàn)代化港口建設(shè)創(chuàng)造條件。 本組團主要實現(xiàn)其工業(yè)職能。 中國最大管理資源中心 梅沙組團將成為深圳未來新的旅游渡假中心。以海洋文化為主題，開展海濱休閑度假、海洋世界觀光娛樂、海洋生物科普科研、海上體育運動等為主要功能的海濱旅游度假區(qū)。這既有鹽田區(qū)自身消費能力的限制，更有本質(zhì)里尚未解決的交通瓶頸，還有國人置業(yè)心理的不成熟和國民經(jīng)濟快速增長造成對于人居環(huán)境的浮躁要求所形成的對于“中心”的聚集效應(yīng)等等綜合形成的。 附表 1： 深圳市鹽田區(qū) 2020 年至 2020 年房地產(chǎn)市場各 入市樓盤概況 附表 2：鹽田區(qū)部分二手樓盤信息簡況表 中國最大管理資源中心 附件： 《 深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（ 20202020） 》 《 深圳市綠地系統(tǒng) 20202020》 《 深圳市土地利用、保護十一五規(guī)劃綱要 》 《 深圳市鹽田區(qū)規(guī)劃（ 20202020） 》 《 2020 年 6 月 6 日鹽田價值研討會 會議 記錄 》
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