【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。建、施工、驗(yàn)收直至保修期維修等全過程的管理。本制度經(jīng)董事長及股東批準(zhǔn)后生效，自公布之日起執(zhí)行。工程招標(biāo)應(yīng)采用公開。限制招標(biāo)時(shí)間為：自接到工程部報(bào)告之日起3日內(nèi)。程部報(bào)告之日起15日內(nèi)。提倡在無標(biāo)底的情況下，進(jìn)行費(fèi)率招標(biāo)。投標(biāo)單位才有資格參加項(xiàng)目投標(biāo)。報(bào)價(jià)較低且合理。全面溝通、信息共享、所有招標(biāo)決策應(yīng)在招標(biāo)機(jī)構(gòu)內(nèi)集體公開決策，錄、相關(guān)會(huì)議紀(jì)要等；須及時(shí)收集、整理、歸檔、保管。公司設(shè)立招標(biāo)工作小組，招標(biāo)工作小組是公司招標(biāo)工作的決策機(jī)構(gòu)，

　　

【正文】 售部和工程部分別于五個(gè)工作日內(nèi)對(duì)其初審后報(bào)總經(jīng)理審核最終確認(rèn)，并于三個(gè)工作日內(nèi)對(duì)此作出審批意見。 工程部將其中經(jīng)審批同意的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖報(bào)交由開發(fā)部送政府規(guī)劃國土部門審查。 二、《項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托書》的編制與審批： 根據(jù)政府規(guī)劃國土部門批準(zhǔn)的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》和經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)的《開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》（由銷售部編制）的內(nèi)容，由工程部經(jīng)理組織編寫《項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托書》初稿后分別送銷售部、開發(fā)部、核算部、和財(cái)務(wù)部分別初審。 《項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托書》的內(nèi)容應(yīng)包括設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)內(nèi)容和設(shè)計(jì)要求等。其中，設(shè)計(jì)要求須明確項(xiàng)目限額、功能設(shè)置、平面布局、戶型面積、戶型比例、立面風(fēng)格及其它要求等。 銷售部、開發(fā)部、核算部、和財(cái)務(wù)部分別于兩個(gè)工作日內(nèi)對(duì)《項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托書》初稿提出初審意見， 核算部與工程部配合，提供開發(fā)項(xiàng)目投資的 成本控制指標(biāo)，考慮資金是否控制在建安成本投資限額內(nèi)。銷售部通過前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，配合工程部，提供開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位。 返工程部于兩個(gè)工作日內(nèi)修訂后報(bào)總經(jīng)理審核最終確認(rèn)。 工程部根據(jù)審批意見于三個(gè)工作日內(nèi)予以修正后提交給設(shè)計(jì)單位。 三、設(shè)計(jì)審查： 設(shè)計(jì)審查分為開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)審查、方案設(shè)計(jì)審查、初步設(shè)計(jì)審查和施工圖設(shè)計(jì)審查。設(shè)計(jì)審查由總經(jīng)理最終確認(rèn)，工程部為主要審核部門，監(jiān)理單位、銷售部、核算部和開發(fā)部為參與審核部門。 （一）規(guī)劃設(shè)計(jì)審查 根據(jù)本章第一條第一款的規(guī)定，工程 部須分別于七個(gè)工作日內(nèi)對(duì)意向設(shè)計(jì)單位提交的開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。 沈陽萬盈置業(yè)有限公司項(xiàng)目工程管理辦法（草案） 31 審查時(shí)，須重點(diǎn)審查建筑紅線（退用地紅線）、建筑覆蓋率、建筑指總面積和容積率等項(xiàng)標(biāo)是否滿足開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求，整體方案是否符合公司設(shè)計(jì)委托意圖。 工程部根據(jù)批準(zhǔn)的審查意見，通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)。 （二）方案設(shè)計(jì)審查 １、設(shè)計(jì)單位提交開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)圖后，由工程部、開發(fā)部、核算部、銷售部、監(jiān)理單位于五個(gè)工作日內(nèi)分別進(jìn)行審查。工程部于兩個(gè)工作日內(nèi)將審查意見匯總形成《方案設(shè)計(jì)審查意見書》（如審查過程中出現(xiàn)反復(fù) ，每次審查后均應(yīng)形成《方案設(shè)計(jì)審查意見書》）報(bào)總經(jīng)理審批。 ２、工程部將總經(jīng)理審批同意《方案設(shè)計(jì)審查意見書》的意見于三個(gè)工作日內(nèi)提交給設(shè)計(jì)單位。 ３、工程部視審查意見情況，如與設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)方案圖歧義較大時(shí)，必須要求設(shè)計(jì)單位重出設(shè)計(jì)方案圖。 經(jīng)總經(jīng)理審批同意的方案設(shè)計(jì)圖，由開發(fā)部報(bào)送政府規(guī)劃國土部門、消防管理、民防管理等部門審查。 方案設(shè)計(jì)圖待政府規(guī)劃國土、消防管理、民防管理等職能部門分別審查后，由工程部將經(jīng)總經(jīng)理審批同意的《方案設(shè)計(jì)審查意見書》和規(guī)劃國土、消防管理、民防管理等部門的審查意見一并 提交給設(shè)計(jì)單位，并通知其進(jìn)行項(xiàng)目工程初步設(shè)計(jì)。 （三）初步設(shè)計(jì)審查 設(shè)計(jì)單位提交項(xiàng)目工程初步設(shè)計(jì)圖后，由工程部、開發(fā)部、核算部、銷售部、監(jiān)理單位分別于七個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審查。審查要求為： （ 1）各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是否符合政府主管部門的有關(guān)規(guī)定； （ 2）是否符合政府規(guī)劃國土部門《方案設(shè)計(jì)審查意見書》和消防管理部門《建筑方案消防設(shè)計(jì)審查意見書》及民防管理部門《建筑方案民防設(shè)計(jì)審查意見書》的要求； （ 3）設(shè)計(jì)范圍是否與《項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托書》一致，是否符合《方案設(shè)計(jì)審查意見書》要求，設(shè)計(jì)深度是否符合國 家有關(guān)規(guī)定； （ 4）主要功能設(shè)置方案、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備安裝方案是否經(jīng)過優(yōu)化選擇； （ 5）是否滿足物業(yè)管理功能設(shè)置的要求； （ 6）設(shè)計(jì)圖內(nèi)容是否存在筆誤、錯(cuò)誤、疑義等。 工程部根據(jù)各參與審查部門提供的書面反饋意見，于三個(gè)工作日內(nèi)匯總整理成《初步設(shè)計(jì)審查意見書》報(bào)總經(jīng)理審批。 沈陽萬盈置業(yè)有限公司項(xiàng)目工程管理辦法（草案） 32 工程部將總經(jīng)理審批同意的《初步設(shè)計(jì)審查意見書》于三個(gè)工作日內(nèi)提交給設(shè)計(jì)單位。 經(jīng)總經(jīng)理審批同意的初步設(shè)計(jì)圖，由開發(fā)部報(bào)送政府規(guī)劃國土部門、消防管理、人防管理部等部門分別審查。 開發(fā)部將我司審批同意的《初步設(shè)計(jì) 審查意見書》及規(guī)劃國土部門審查意見、消防管理部門審查意見、人防管理部門審查意見（如有）等職能部門的意見一并提交給設(shè)計(jì)單位，并通知其進(jìn)行項(xiàng)目工程施工圖設(shè)計(jì)。 （四）施工圖設(shè)計(jì)審查 設(shè)計(jì)單位提交項(xiàng)目工程施工圖后，由工程部、開發(fā)部、核算部、銷售部、監(jiān)理單位于十個(gè)工作日內(nèi)分別進(jìn)行審查。審查要求為： （ 1）設(shè)計(jì)范圍是否與《項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托書》一致，設(shè)計(jì)深度是否符合國家、省、市有關(guān)設(shè)計(jì)與施工規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定的要求，是否滿足施工要求； （ 2）是否符合《初步設(shè)計(jì)審查意見書》和規(guī)劃國土部門、消防管理部門、 民防管理部門對(duì)初步設(shè)計(jì)圖審查意見的要求； （ 3）其它方面： ① 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否安全、合理、經(jīng)濟(jì)與可實(shí)施； ② 設(shè)備選型是否具有良好的性能價(jià)格比； ③ 主要飾面材料是否滿足公司設(shè)定的建筑風(fēng)格及標(biāo)準(zhǔn)； ④ 設(shè)計(jì)圖內(nèi)容是否存在筆誤、錯(cuò)誤、疑義等。 工程部于五個(gè)工作日內(nèi)將審查意見匯總整理成《施工圖設(shè)計(jì)審查意見書》報(bào)總經(jīng)理審批。 工程部按批復(fù)意見辦理，如批復(fù)意見要求重新出施工圖時(shí)，必須盡快要求設(shè)計(jì)單位根據(jù)《施工圖設(shè)計(jì)審查意見書》重出施工圖。 在設(shè)計(jì)單位送交施工 圖予我司審查的同時(shí)，工程部須將施工圖報(bào)送政府規(guī)劃國土部門、消防管理部門、人防管理、專業(yè)審圖機(jī)構(gòu)等部門審查。 在設(shè)計(jì)審查過程中，工程部須根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目工程開工時(shí)機(jī)的把握和設(shè)計(jì)審查中與設(shè)計(jì)單位交換意見的反復(fù)情況，積極做好與設(shè)計(jì)單位的溝通協(xié)調(diào)工作。 在各個(gè)設(shè)計(jì)審查階段中，如果相關(guān)部門因?qū)徍藞D紙量大、問題較多，從而可能超出上述規(guī)定的審核時(shí)間時(shí)，相關(guān)部門須提前知會(huì)總經(jīng)理和其它相關(guān)圖紙審查部門，以便工程部在不影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目總體計(jì)劃的前提下，對(duì)圖紙審核工作的時(shí)間安排作出相應(yīng)的調(diào)整。 （五）設(shè)計(jì)交底和圖紙 會(huì)審 沈陽萬盈置業(yè)有限公司項(xiàng)目工程管理辦法（草案） 33 項(xiàng)目工程施工圖經(jīng)總經(jīng)理最終審批通過后，工程部應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位提交一式八份施工圖紙給公司。工程行政文員將其中兩份存檔（工程部、財(cái)務(wù)部、銷售部均可借閱），同時(shí)下發(fā)施工單位五份、監(jiān)理單位一份。 項(xiàng)目工程開工前，工程部應(yīng)主動(dòng)要求施工單位、監(jiān)理單位協(xié)助其到政府建設(shè)工程主管部門辦理工程施工報(bào)建手續(xù)，申領(lǐng)《建設(shè)工程施工許可證》。 設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審由總監(jiān)理工程師督促施工單位做好會(huì)議記錄（標(biāo)準(zhǔn)文本由施工單位提供）。會(huì)議記錄完后，須由施工單位將記錄稿提交給工程部和設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位 代表共同簽字認(rèn)可，并復(fù)印四份分別送上述與會(huì)單位加蓋公章后下發(fā)給工程有關(guān)各方。 工程部經(jīng)理和總監(jiān)理工程師須督促設(shè)計(jì)單位根據(jù)圖紙會(huì)審記錄的答復(fù)情況出具相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更通知單。 工程部經(jīng)理和總監(jiān)理工程師須督促施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人和監(jiān)理人員分別將圖紙會(huì)審記錄中除須出具設(shè)計(jì)變更通知單外的圖紙修改內(nèi)容及時(shí)反映到施工圖上，以便指導(dǎo)施工和繪制竣工圖紙。 工作流程 編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托書 委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì) 進(jìn)行方案設(shè)計(jì)評(píng)審 開發(fā)部報(bào)有關(guān)部門審查 進(jìn)行初步設(shè)計(jì)評(píng)審 開發(fā)部報(bào)有關(guān)部門審查 施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審 開發(fā)部報(bào)有關(guān)部門審批 工程部組織圖紙會(huì)審 設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)交底 沈陽萬盈置業(yè)有限公司項(xiàng)目工程管理辦法（草案） 34 第六章 項(xiàng)目工程施工管理 一、施工組織設(shè)計(jì)和施工技術(shù)方案審查 （一） 、施工組織設(shè)計(jì)審查 監(jiān)理單位須要求施工單位于項(xiàng)目工程開工前提交施工組織設(shè)計(jì)（一式三份）。施工組織設(shè)計(jì)分為項(xiàng)目工程施工組織總設(shè)計(jì)、單位工程施工組織設(shè)計(jì)和分部分項(xiàng)工程施工組織設(shè)計(jì)。 （ 1）施工單位將項(xiàng)目工程施工組織總設(shè)計(jì)提交監(jiān)理單位后，由監(jiān)理單位總監(jiān)（或總監(jiān)代表）于三個(gè)工作日內(nèi)組織各專業(yè)工程師共同審查，并于審查后三個(gè)工作日內(nèi)將審查意見匯總整理后報(bào)工程部審批，而后由工程部經(jīng)理報(bào)工程總監(jiān)及總經(jīng)理審批。 （ 2）施工單位將單位工程施工組織設(shè)計(jì)和分部分項(xiàng)工程施工組織設(shè)計(jì)提交后，由監(jiān)理單位總監(jiān)（或總監(jiān)代表）三個(gè)工作 日內(nèi)組織各專業(yè)工程師共同審查，并于審查后三個(gè)工作日內(nèi)將審查意見匯總整理后報(bào)工程部審批，而后由工程部經(jīng)理報(bào)工程總監(jiān)及總經(jīng)理審批。 施工組織設(shè)計(jì)審查的內(nèi)容包括：施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置、施工組織與施工流程、施工技術(shù)措施、施工機(jī)械和設(shè)備、項(xiàng)目組織架構(gòu)、施工進(jìn)度計(jì)劃及保證措施、工程質(zhì)量和施工安全保證措施等。 經(jīng)工程部、工程總監(jiān)及總經(jīng)理審批同意的施工組織總設(shè)計(jì)、單位工程施工組織設(shè)計(jì)和分部分項(xiàng)工程施工組織設(shè)計(jì)，由工程行政文員將其返回施工單位及監(jiān)理單位，要求其在兩個(gè)工作日內(nèi)按我公司審查意見予以修訂并簽章確認(rèn)后，再返回工 程部，由工程行政文員將施工組織總設(shè)計(jì)報(bào)工程總監(jiān)及總經(jīng)理審定（蓋公司章）、將單位工程及分部分項(xiàng)工程施工組織設(shè)計(jì)報(bào)工程總監(jiān)審定（蓋工程部章）。 經(jīng)審定同意的施工組織設(shè)計(jì)（指施工組織總設(shè)計(jì)及單位工程、分部分項(xiàng)工程施工組織設(shè)計(jì)），工程部留存一份，返回施工單位一份。同時(shí)，工程行政文員須將其復(fù)印二份，分送監(jiān)理單位、財(cái)務(wù)部各一份。 經(jīng)審定同意的施工組織設(shè)計(jì)作為工程施工的指導(dǎo)性文件和工程結(jié)算的依據(jù)之一；如在施工中與實(shí)際采用的施工組織方案有較大出入或?qū)Y(jié)算價(jià)格有較大影響時(shí)，工程部經(jīng)理須書面報(bào)工程總監(jiān)同意，同時(shí)報(bào)總經(jīng)理 批示后轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部備查。 如在施工過程中實(shí)際采用的施工組織方案與經(jīng)審定同意的施工組織設(shè)計(jì)有較大出入并引起工程變更時(shí)，相關(guān)部門除按上款執(zhí)行外，還應(yīng)按公司《工程變更及工程簽證管理制度》執(zhí)設(shè)計(jì)變更 沈陽萬盈置業(yè)有限公司項(xiàng)目工程管理辦法（草案） 35 行。 （二）、施工技術(shù)方案審查 施工條件復(fù)雜或施工技術(shù)難度大或施工單位沒有施工經(jīng)驗(yàn)的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位應(yīng)要求施工單位提交施工技術(shù)方案（一式兩份），由監(jiān)理單位總監(jiān)（或總監(jiān)代表）及時(shí)組織本單位各專業(yè)工程師從施工工藝和施工方法的可行性、施工平面布置和施工工序安排的合理性、施工安全措施的可靠性等方面，對(duì)其審查意見匯總整理后報(bào)工程部審 批，而后由工程部經(jīng)理報(bào)工程總監(jiān)及總經(jīng)理審批。 對(duì)工程項(xiàng)目關(guān)鍵部位或難以判斷實(shí)施效果的施工技術(shù)方案，在公司組織審查的基礎(chǔ)上，工程部在經(jīng)申請(qǐng)并獲工程總監(jiān)同意后可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)其進(jìn)行技術(shù)論證。 工程部經(jīng)審批同意的施工技術(shù)方案，工程部留存一份，返回施工單位一份。同時(shí)，工程行政文員須將其復(fù)印二份，分送監(jiān)理單位、財(cái)務(wù)部各一份。 經(jīng)審批同意的施工技術(shù)方案作為工程施工的指導(dǎo)性文件和工程結(jié)算的依據(jù)之一，如在施工過程中實(shí)際采用的施工技術(shù)方案或技術(shù)措施與經(jīng)審批同意的施工技術(shù)方案有較大出入或?qū)Y(jié)算價(jià)格有較大影響時(shí)，工程 部經(jīng)理須書面報(bào)工程總監(jiān)同意，同時(shí)報(bào)總經(jīng)理批示后轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部備查。 如在施工過程中實(shí)際采用的施工技術(shù)方案或技術(shù)措施與經(jīng)審批同意的施工技術(shù)方案有較大出入并引起工程變更時(shí)，相關(guān)部門除按上款執(zhí)行外，還應(yīng)按公司《工程變更及工程簽證管理制度》執(zhí)行。 二、施工管理 (一 )、涉及工程開工、暫停、復(fù)工、工期順延和設(shè)計(jì)變更、工程變更簽證、工程款支付、竣工結(jié)算等重要事項(xiàng)，結(jié)合相關(guān)權(quán)限，工程部門和財(cái)務(wù)部門以及總經(jīng)理審核、批準(zhǔn)和決斷權(quán)限，并在將要報(bào)批的相關(guān)制度和表格以及本合同中均有體現(xiàn)；項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)則行使初審和執(zhí)行職能。 (二 )、 工程部成員須團(tuán)結(jié)并配合好監(jiān)理單位項(xiàng)目監(jiān)理小組成員積極開展工作，同時(shí)按監(jiān)理合同的約定認(rèn)真履行各自工作職責(zé)。 (三 )、按監(jiān)理合同的約定，征得工程部同意和批準(zhǔn)，監(jiān)理單位有權(quán)發(fā)布開工令、停工令和復(fù)工令，但應(yīng)當(dāng)事先向工程部報(bào)告。如在緊急情況下未能事先報(bào)告時(shí)，則應(yīng)在 24 小時(shí)內(nèi)向工程部作出書面報(bào)告。 (四 )、施工過程中，項(xiàng)目監(jiān)理成員及工程部相關(guān)專業(yè)工程師須認(rèn)真執(zhí)行沈陽市建設(shè)相關(guān)條例和項(xiàng)目工程施工、監(jiān)理合同，重點(diǎn)抓好項(xiàng)目工程的質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、安全文明施工和 沈陽萬盈置業(yè)有限公司項(xiàng)目工程管理辦法（草案） 36 投資控制。 ◆工程質(zhì)量控制 審查施工 單位施工組織設(shè)計(jì)中《工程質(zhì)量保證體系》的內(nèi)容，并在工程施工中對(duì)照檢查、督促落實(shí)。 鋼材、水泥、砌塊等主要建筑材料以及各種管材、設(shè)備進(jìn)入施工場(chǎng)地時(shí)，必須查驗(yàn)其出廠合格證、化驗(yàn)單或準(zhǔn)用證等質(zhì)量證明文件。 所有按有關(guān)規(guī)定要求必須送檢的材料，在其使用前需由已辦理《見證卡》的專業(yè)工程師或監(jiān)理工程師與施工單位材料送檢員按規(guī)定共同到現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)取樣和見證送檢，經(jīng)最終檢驗(yàn)合格后方允許使