【導(dǎo)讀】沈陽位于中華人民共和國東北部，是遼寧省省會所在地，地處東北三省與關(guān)內(nèi)連接交通樞紐的咽喉要。之城遼陽、煤糧之城鐵嶺，構(gòu)成以沈陽為中心的經(jīng)濟(jì)圈和城市群。以沈陽為軸心，港口城市大連和營口為前沿，以輕工之城盤錦。為兩翼，組成實力雄厚的遼南經(jīng)濟(jì)區(qū)，是東北地區(qū)出入海關(guān)的必經(jīng)之地，是規(guī)劃中的東北歐亞大陸橋首站。沈陽是東北地區(qū)的交通、通訊樞紐。上150多個國家和地區(qū)進(jìn)行電話直撥、電傳、傳真等通信聯(lián)絡(luò)。沈陽市土地總面積12980平方公里,除東部偏低的丘陵外,其余皆為遼河等沖積平原。時，平均降水量650毫米，平均無霜期150天。沈陽是全省的商貿(mào)中心，是東北地區(qū)最大的物資集散地和貿(mào)易中心。同時，沈陽金融市場已被中國人民銀行確認(rèn)為全國8大城市資金融通中心之一。另外，沈陽去年實際利用外資、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增幅還在15個副省級城市中名列第一，固定資產(chǎn)投資、出口總額等。萬人，登記失業(yè)率為%。%；人均消費支出6074元，增長%。

　　

【正文】 著重于疏通 ， 連接中街和北中街。位于嘉陽商廈東側(cè)的銅行北街一旦打通，將把集中在中街步行街上的巨大客流更多地吸引到沉默已久的北中街地區(qū) 。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項目報告 40 第四部分 項目市場分析 一、 區(qū)域住宅微觀市場分析 為了對本案所處的市場環(huán)境進(jìn)行分析，就影響本案市場定位和發(fā)展前景的周邊區(qū)域進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。調(diào)查范圍以中街商圈為中心，向外圍輻射沈陽市中心區(qū)域沈河區(qū)、和平區(qū)以及大東區(qū)部分。 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有樓盤主要分布在沈河區(qū)的中街商業(yè)圈、奉天街沿線、青年大街沿線和與和平區(qū)交界的市府廣場區(qū)域，樓盤的分布區(qū)域ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項目報告 41 較廣，由于地處市中心，物業(yè)類型也較豐富，有多層、小高層、高層住宅，小戶型的商住樓和寫字樓以及大型的商業(yè)用房。 總體供應(yīng)態(tài)勢評價： 個案房屋類型規(guī)模、 工程進(jìn)度狀況表 案名 金茂國際 御點 江山 佳園 北中街綜合樓 金園 大廈 皇城酒店公寓 中街北苑 鵬利廣場花園（一期） 天龍 家園 美龍 家園 金苑 華城 房屋 類型 高層 多層 多層 多層 高層 高層 多層、小高層 高層 多層、 小高層 高層 小高層、高層 總建面積（㎡） 萬 5 萬 6 萬 2 萬 萬 7 萬 9 萬 10 萬 40 萬 約 4 萬 33 萬 進(jìn)度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 結(jié)構(gòu)體 封頂 封頂 封頂 封頂 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項目報告 42 ? 因為個案處于市中心區(qū)域，基本為改造地塊，占地較小，因而住宅 個案量體也較小，總建多在 10 萬平方米以下。 ? 整體市場的供應(yīng)量較大，隨著沈陽中心城區(qū)的舊城改造繼續(xù)進(jìn)行，區(qū)域住宅市場將供需兩旺，市民對住宅的需求量較大。 ? 由于沈河區(qū)、和平區(qū)為市中心區(qū)域，土地可供量有限，調(diào)查區(qū)域內(nèi) 3040 萬平方米量體的大項目基本處于大東區(qū)。 產(chǎn)品規(guī)劃評價 ? 樓盤規(guī)模普遍較小，分批推案量體較小。 ? 受地段價值和市中心土地供應(yīng)緊張影響，樓盤以高層為主，少量小高層、多層；高層以點式樓居多。 ? 量體小的項目基本為少數(shù)一、二幢樓，地處商業(yè)中心，周邊齊全的商業(yè)配套和便利的交通使得產(chǎn)品受到市場的追捧；量體大的 項目通過規(guī)模效應(yīng)、小區(qū)內(nèi)的細(xì)部規(guī)劃，選擇多樣，同樣受到市民的喜歡。 ? 市中心的高層項目因容積率較高，綠化率普遍較低，在小區(qū)規(guī)劃上捉襟見肘，沒有太大的突出表現(xiàn)。 房型方面： ? 房型多樣化：從一房到復(fù)式均有，二房、三房為主力房型，三房比例稍高（見下表）。一房小戶型主要有金茂國際公寓、ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項目報告 43 金園大廈酒店式服務(wù)公寓等樓盤。佳園、未來城、中街北苑、金苑華城等項目規(guī)劃有一定量的小戶型。復(fù)式僅在御點江山、美龍家園、未來城等高檔的、具有較好景觀的樓盤中出現(xiàn)。 ? 一房面積在 4070 平方米之間，二房主要集中在 86120 平方米之間，三 房集中在 120156 平方米之間；御點江山、美龍家園等樓盤出現(xiàn)了房型面積偏大的三房，迫使總價較高，去化較慢；而金茂國際公寓、金園大廈酒店式服務(wù)公寓樓盤和中街北苑、佳園、未來城等規(guī)劃的較為經(jīng)濟(jì)的房型，總價相對較低，受到市場的歡迎，體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)型房型有較大的市場潛力。 ? 房型設(shè)計受容積率的影響，普遍存在通風(fēng)或者動線方面的缺陷，房型的進(jìn)深過長，缺乏人性化的設(shè)計，缺乏具有相當(dāng)優(yōu)秀設(shè)計而突出品質(zhì)的樓盤，沒有卓顯地段品質(zhì)。 個案房屋面積規(guī)劃、主力房型狀況表 案名 金茂國際公寓 御點將山（住宅） 佳園 北中街 綜合樓 金 園大廈 皇城酒店公寓 未來城 中街北苑 鵬利廣場花園 天龍家園 美龍家園 金苑華城 面積范圍 41107 130209 72169 143207 40110 3078 37193 68166 100178 98150 155270 86142 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項目報告 44 （㎡） 主力房型 一房 三房 二、三房 三房 一房 一房 三房 二、三房 二、三房 三房 三房 三房 主力面積（㎡） 4158 171195 110151 143166 4070 4260 130157 110143 120136 116149 155184 134142 價格態(tài)勢分析 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項目報告 45 個案單價范圍、均價、主力總價狀況表 案名 金茂國際公寓 御點將山（住宅） 佳園 北中街 綜合樓 金園大廈 皇城酒店公寓 未來城 中街北苑 鵬利廣場花園 天龍家園 美龍家園 金苑華城 單價（元/㎡） 7000 8000 4730 5880 3780 4300 4880 5400 4780 5800 61007600 4100 5600 3880 4800 3300 5000 3588 4300 3730 5000 3980 起價 均價 （ /㎡） 7500 5200 4100 5100 5300 6600 4700 4300 4200 3800 4500 4300 主力總價（萬元） 3144 89101 4562 7385 2137 2631 6174 4762 5057 4455 7083 5861 ? 區(qū)域均價主要在 41005300 元 /㎡的范圍之內(nèi)，但金茂國際公寓價格高達(dá) 7500 元 /㎡，原因是小戶型精裝修房、酒店式服務(wù)、中街無可比擬的地段優(yōu)勢。另一小戶型簡裝修項目 金園大廈，均價 5300 元 /㎡，在局部市場也屬于最高價格。區(qū)域整ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項目報告 46 體均價約在 4500 元 /㎡（紅線處） ? 區(qū)域價格較去年有 300500 元 /㎡的上浮 750052004100510053004700430042003800 45004400010002020300040005000600070008000金茂國際公寓 御點江山 佳園 北中街綜合樓 金園大廈 未來城 中街北苑 鵬利廣場花園 天龍花園 美龍家園 金苑華城均價（元/平 方米） ? 三房主力總價區(qū)間在 30110 萬之間，御點江山的大戶型總價達(dá) 89110 萬；三房主力總價跨度較大，一般在 4070 萬之間；而兩個帶裝修的酒店式公寓的總價 2144 萬，是區(qū)域內(nèi)最低的； ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項目報告 47 ? 區(qū)域總價集中在 55 萬元 /套左右 ? 總價在一定程度上影響了項目的去化，御點江山由于主力總價過高，處于沈陽市區(qū)的高位，去化較為 困難，而金茂國際公寓、金園大廈總價較低，去化較快。 213931444562476250575861445161747084891010 20 40 60 80 100 120金園大廈金茂國際公寓佳園中街北苑鵬利廣場花園金苑華城天龍家園未來城美龍家園御點江山主力總價區(qū)間示意（萬元） ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項目報告 48 營銷態(tài)勢分析 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項目報告 49 60%70%60%67%91%85%60%40%75%0% 20% 40% 60% 80% 100%金茂國際公寓御點江山佳園北中街綜合樓金園大廈天龍家園美龍家園金苑華城鵬利廣場花園 ? 銷售狀況普遍較為理想，主要是因為市場需求量相對供求量較大，地理位置較好。 ? 由于戶型面積偏大去化較差，金苑華城得到銷售率僅 40%，御點江山銷售已近兩年銷售率才達(dá) 70%。 ? 鵬利廣場花園、金園大廈、美龍家園因有地段、環(huán)境、配套等綜合的優(yōu)勢，去化比較快。 ? 小戶型的酒店式公寓去化較好，金園大廈銷售率為 91%，金茂 國際公寓還未開盤，交定金預(yù)定的已有 60%。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項目報告 50 客源分析 ? 區(qū)域客為主，沈河、和平、大東區(qū)的私營業(yè)主、工薪階層、公務(wù)員和拆遷居民以及沈陽其他區(qū)域的富裕者。 ? 地段特殊性吸引了來沈陽經(jīng)商、工作的沈陽周邊區(qū)域、省外乃至海外的客戶入住。 ? 居住、改善住房環(huán)境是購房的主要目的，但投資客占一定比例，特別是小戶型物業(yè)受到投資客的歡迎。 二、 主要小房型樓盤市場分析 近兩年，北京、 上海 深圳開始流行小戶型、超小戶型，概念層出不窮，炒作花樣翻新，場面甚是熱鬧。從 2020 年開始，以“ 當(dāng)代程式 ” 、 “ 非常公寓 ” 等一批面積在 30~60 ㎡之間的新鮮超小戶型項目的上市拉開了沈陽小戶型市場的序幕。 “ 酒店式公寓 ” 、 “ 單身公寓 ” 等項目也陸續(xù)登場，就連一些并不是以小戶型為主的項目也打起了小戶型的招牌。 “ 當(dāng)代程式 ” 剛一露面就受到追捧，三四十平方米的房子、酒店式服務(wù)一切都讓人感到新鮮，喜歡嘗試的年輕白領(lǐng)成了購房的主力軍。而 “ 圓緣雅居 ” 更是以六七十平方米的小戶型為主打戶型，榮登 2020 年 沈陽第一季度銷售冠軍。連 “ 格林夢夏 ” 這樣并不是以小戶型為主的樓盤也推出了 52 套三四十平方米的小戶型，并且很快銷售一空。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項目報告 51 有人說小戶型只是一種 過渡產(chǎn)品，房子越蓋越小最后只能被淘汰；也有人說即使再過 100 年，也有人買小戶型，因此擔(dān)心小戶型被淘汰是杞人憂天。實際上設(shè)計是否合理才是決定戶型能否被淘汰的根本原因。小戶型只要不過分追小，設(shè)計上多考慮人們居住的需求，市場還是很大的。 沈陽的小戶型市場正在打開，中等消費層次的住戶在沈陽占了近四成 ,消費者期待有更多更好的產(chǎn)品供選擇。因此，開發(fā)小戶型和經(jīng)濟(jì)實用型住宅，合理下調(diào)樓房價格，應(yīng)該成為開發(fā)商優(yōu)先考慮的問題。 下表是本調(diào)查區(qū)域