許榮茂地產(chǎn)陰謀分析word分析圖版(doc10)-房市分析-資料下載頁
2025-08-04 05:42本頁面
【導讀】在內地，一種新的斂財模式正被家族房地產(chǎn)企業(yè)所運用。成本及風險，在預售款陸續(xù)回籠前后，則不斷攤薄上市公司所占項目公司的權益，奏，進行股權和資金運作，令家族企業(yè)獲得最大收益。在收購上市公司“萬象集。公司在項目中的權益，最終大部分收益落入家族企業(yè)囊中，并可能逐漸轉至海外。公司B，公司C則是這兩家公司共同出資的房地產(chǎn)項目公司。在項目啟動之初，上市公。司B持C的絕大部分股權；家族公司A僅占小股。按央行195號文件規(guī)定，預付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司C預付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔保。同時，建筑施工企業(yè)進入并墊資?？偼顿Y額30%的投入，獲得總銷售額30%的毛利或者18%的凈利潤。應引起足夠重視。2020年1月，第一大。并于2020年4月改名為。經(jīng)過半年多的資產(chǎn)出售，“世茂股份”共獲得億元現(xiàn)金。在2020年3月組建了一家新公司—“世茂建設”。例升至49%；“世茂股份”所占股份下降為51%。項目土地出讓金億元。
【正文】 到位快。銷售滾動我們做得較出色。所以銀行拆借壓力不大，市場資金就無足輕重了。 ” 資金如何在世茂系內各公司間運用，是許榮茂家族地產(chǎn)項目操作的關鍵環(huán)節(jié)。我們無法獲知每筆資金具體如何滾動運用，財務報表和公開信息只能顯露其幕后一角，我們據(jù)此嘗試分析其資金走向，如圖 81（ 2020 年）、圖 82（ 2020上半年）、圖 83（ 2020 下半年）。 在 “ 世茂 股份 ” 房地產(chǎn)項目開發(fā)中，銀行借款是其資金的主要來源。 我們看到， 2020 年， “ 世茂建設 ” 銀行借款 9000 萬元，主要資金流出為 “ 世茂湖濱花園 ” 土地出讓金 億元，銀行借款相當于對外現(xiàn)金流出的 80%。 2020 年上半年， “ 世茂股份 ” 母公司的銀行借款增加了 4980 萬元，其合并報表的三家子公司（ “ 世茂建設 ” 、 “ 世茂北外灘 ” 和 “ 世茂湖濱房地產(chǎn)有限公司 ” ）銀行借款增加額則高達 億元，通過報表尚不能判斷是哪家公司貸款，但可以肯定的是，其中至少 “ 世茂建設 ” 新增銀行借款為 億元（由 “ 世茂股份 ” 擔保）。同 時，三家子公司合計預付的土地出讓金和動遷費共 億元。不考慮 “ 世茂股份 ” 母公司的外部資金流入，銀行借款已經(jīng)足以支付三家子公司房地產(chǎn)項目投資額。 家族企業(yè)巧妙利用時間差增資，隱藏了現(xiàn)金運用情況。 2020 年 10 月底，通過增資，家族公司攤薄了 “ 世茂股份 ” 在 “ 世茂建設 ”的股權，而 “ 世茂建設 ” 不被納入 “ 世茂股份 ” 合并報表，外界亦無法得知 “ 世茂建設 ” 的現(xiàn)金流情況。 而此時，世茂湖濱花園開始預售，收入非?？捎^。這筆資金將如何運用，則不得而知。由于 “ 世茂股份 ” 喪失了對 “ 世茂建設 ” 的控制權，公眾股東對開始產(chǎn) 生收入的 “ 世茂建設 ” 的情況一樣不得而知。 這種時間差也造成另外一些效果，比如與上市公司合資組建的子公司，家族公司注冊資金到位情況如何就不得而知。 2020 年中報稱， 2020 年 4 月，由 Duble Achieve Assets Limited（許世壇為法人代表）、 Mega Universe Limited（李玉瑩為法人代表）、 “ 世茂股份 ” 和 ” 世茂建設 ” 共同各出資 7500 萬港元組建 “ 世茂北外灘 ” ，僅 “ 世茂股份 ” 出資已到位。之后外界也無法獲知另外三方對 “ 世茂北外灘 ” 現(xiàn)金投入情況。 資本市場看淡 在許榮茂家 族不斷地將資產(chǎn)從 “ 世茂股份 ” 轉移到家族手中的一系列運作 中，股價逐漸下跌。 我們分析 “ 世茂股份 ” 的累計超額收益率的走勢，可以看出，從 2020 年 8月 8 日 “ 世茂投資 ” 入主后，至 2020 年 7 月 29 日， “ 世茂股份 ” 的累計超額收益率為 9%，如圖 9。 其間，累計超額收益率曾一度上升至 46%，其下跌有兩個轉折點。一是 2020年 4 月，與海外家族公司共同開發(fā)兩個房地產(chǎn)項目；另一個則是 “ 世茂投資 ” 獲取 “ 世茂建設 ” 控制權，并從上市公司中淡出。 從第一個轉折點開始至今（ 7 月 29 日），累計超額收益率為 55%。市場對其與 家族公司合作開發(fā)地產(chǎn)項目及資產(chǎn)轉移已有所反應。 ■ 圖 1: 房地產(chǎn)家族企業(yè)斂財新模式 圖 2 : 收購 “ 萬象集團 ” 并售出資產(chǎn)，上市公司共獲 億元 圖 3 : 合資組建 “ 世茂建設 ” ，預付土地出讓金 圖 4 : 項目啟動，家族控股的新公司又分得一半權益 圖 5 : 預售款回籠后，家族公司繼續(xù)增資，取得控股權 圖 6 : 估計家族企業(yè)可增加近 億元收益 圖 7 : “ 世茂投資 ” 帶著大部分地產(chǎn)項目從上市公司淡出 圖 81 : 2020 年資金鏈分析 圖 82 : 2020 上半年世茂系 下公司資金鏈分析 圖 83 : 2020 下半年世茂系下公司資金鏈分析 圖 9 : 世茂股份的累計超額收益率的走勢 附圖 : 許榮茂家族房產(chǎn)業(yè)全圖
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