許榮茂地產(chǎn)陰謀分析word分析圖版(doc10)-房市分析(更新版)
【正文】 0 年， “ 世茂建設(shè) ” 共預付 “ 世茂湖濱花園 ” 項目土地出讓金 億元。 由此已看出端倪，許榮茂家族收購 “ 萬象集團 ” ，意在利用上市公司建立上海地產(chǎn)業(yè)務的融資平臺。 2020 年 1 月，第一大股東 “ 黃浦區(qū)國資辦 ” 就有意出讓所持有的部分股權(quán)，終在當年 8 月，將其持有的 %股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 “ 上海世茂投資發(fā)展有限公司 ” （簡稱 “ 世茂投資 ” ），轉(zhuǎn)讓價格 億元。 許榮茂 家族買殼 “ 萬象集團 ” ，售出資產(chǎn)，獲得地產(chǎn)項目啟動資金 許榮茂今年 54 歲，福建石獅人，在本年度 “ 《新財富》 400 富人榜 ” 中排第七位，有著傳奇的致富經(jīng)歷。 第三步：項目竣工，家族企業(yè)享有大部分收益。 由于上市公司對 C公司絕對控股并成為資 金的主要來源，因而承擔著大部分成本及風險。 第一步：初期由上市公司承擔大部分成本及風險。這類家族企業(yè)利用房地產(chǎn)項目滾動開發(fā)的規(guī)律，在先期需要大量資金投入時，由系下上市公司承擔成本及風險，在預售款陸續(xù)回籠前后，則不斷攤薄上市公司所占項目公司的權(quán)益，以獲取最大收益。 按央行 195 號文件規(guī)定，預付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司 C 預付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔保。按照原政策規(guī)定，必須在項目開發(fā)至封頂或 2/3 后才能進入銷售階段，對購房者才可發(fā)放按揭貸款。 從以上分析可以看到，家族 “ 控制性股東 ” 將風險轉(zhuǎn)嫁到置于金字塔下層的上市公司 B，上市公司 B 的資產(chǎn)則被 “ 控制性股東 ” 運送到金字塔的上層。 90年代中期挺進北京，開發(fā)北京亞運花園、紫竹花園等高檔公寓，獲得巨大成功。如圖 2， “ 萬象集團 ” 的原有資產(chǎn)幾乎全被賣光。 蠶食上市公司在 “ 世茂建設(shè) ” 及 “ 世茂湖 濱花園 ” 的權(quán)益 經(jīng)過半年多的資產(chǎn)出售， “ 世茂股份 ” 共獲得 億元現(xiàn)金。家族公司獲得項目公司近一半權(quán)益。 雖然 “ 世茂股份 ” 在 “ 世茂湖濱 ” 的權(quán)益被間接攤薄，資 金卻仍被借用。 許榮茂家族低風險套取了高額收益。 “ 世茂企業(yè) ” 成立于 2020 年 6 月，股權(quán)結(jié)構(gòu)和 “ 世茂投資 ” 完全一致：許世永占 %，王莉莉占 %。 又是和上市公司合作開發(fā)項目，不 知是否又是前面 “ 世茂湖濱花園 ” 故事的翻版？ 許榮茂的兒子許世壇說： “ 父親是個非常細致、嚴謹?shù)娜耍耦^做事，每個細節(jié)都認真對待，一個燈也可以調(diào)上幾百次。 一般房地產(chǎn)項目運作周期為 2 年，實際上 2020 年 6 月， “ 世茂國際廣場 ”開始全球?qū)ν庹猩?，因而到時候國際廣場的收益剛好可以償還這筆貸款。 世茂系下公司資金鏈分析 許榮茂曾對媒體表示： “ 自有資金充裕，每一個項目資金到位快。同 時，三家子公司合計預付的土地出讓金和動遷費共 億元。 2020 年中報稱， 2020 年 4 月，由 Duble Achieve Assets Limited（許世壇為法人代表）、 Mega Universe Limited（李玉瑩為法人代表）、 “ 世茂股份 ” 和 ” 世茂建設(shè) ” 共同各出資 7500 萬港元組建 “ 世茂北外灘 ” ，僅 “ 世茂股份 ” 出資已到位。 ■ 圖 1: 房地產(chǎn)家族企業(yè)斂財新模式 圖 2 : 收購 “ 萬象集團 ” 并售出資產(chǎn)，上市公司共獲 億元 圖 3 : 合資組建 “ 世茂建設(shè) ” ，預付土地出讓金 圖 4 : 項目啟動，家族控股的新公司又分得一半權(quán)益 圖 5 : 預售款回籠后，家族公司繼續(xù)增資，取得控股權(quán) 圖 6 : 估計家族企業(yè)可增加近 億元收益 圖 7 : “ 世茂投資 ” 帶著大部分地產(chǎn)項目從上市公司淡出 圖 81 : 2020 年資金鏈分析 圖 82 : 2020 上半年世茂系 下公司資金鏈分析 圖 83 : 2020 下半年世茂系下公司資金鏈分析 圖 9 : 世茂股份的累計超額收益率的走勢 附圖 : 許榮茂家族房產(chǎn)業(yè)全圖
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