【正文】 是拆改煤氣、暖氣、上下水的設(shè)施，會造成對鄰里的影響，有些不合理的建筑結(jié)構(gòu)，只有在進(jìn)行裝修時被發(fā)現(xiàn)，一旦調(diào)整，勢必出現(xiàn)多方面的牽連。在國家關(guān)于《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量》十項(xiàng)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定了人造板的甲醛釋放量，內(nèi)墻涂料、膠粘劑的有害物質(zhì)限量等。最重要的一點(diǎn)是，政府認(rèn)為現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)，個人裝修完全是市場行為，政府不能干預(yù)。即使消費(fèi)者請正規(guī)的裝修公司，裝修公司請的也是這些所謂“雇傭軍”。伴隨著生活水平的提高，人們也越來越關(guān)注住宅裝修的個性化，造成“眾口難調(diào)”的主要原因在于：首先，落后的建筑施工手工作業(yè)較易實(shí)現(xiàn)個性化；其次，因手工施工競爭門檻低，使得裝飾公司以追求個性化為攬活手段。 深圳市時代裝飾工程有限公司總經(jīng)理曲毅把精裝修歸納為有利于業(yè)主、房產(chǎn)商及整個社會的“三個有利于”：解除業(yè)主購房后自行裝修之煩惱，搬家即可入住，省時、省力、省錢，房產(chǎn)商必然多賣房，賣好價，提高售房率和利潤率，通過土建裝修設(shè)計(jì)一體化， 可大量減少自行裝修所造成的浪費(fèi)，降低建筑、裝修總成本，使業(yè)主與房產(chǎn)商雙得益，通過優(yōu)化設(shè)計(jì)，采用裝飾工程工廠化、部品集成新工藝等先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行整樓裝修，可有效解決業(yè)主散戶難以解決的質(zhì)量、環(huán)保、售后服務(wù)等各種問題，為售房創(chuàng)造新賣點(diǎn)，也可以大大減少因裝修質(zhì)量所帶來的社會問題。 精裝修如此好事多磨 2020年５月，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心 正式推出《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》，以強(qiáng)制性規(guī)范的形式提供了解決長期以來困擾住宅裝修問題的途徑。 UHN作為“全歐洲品牌精裝修”項(xiàng)目，在選擇國際品牌時，就必須考慮這些品牌在國內(nèi)是否設(shè)廠，從國外進(jìn)口的話能 否保證及時供貨，等等。 規(guī)?；b修設(shè)計(jì)還必須考慮到材料組織、施工組織甚至營銷推廣等環(huán)節(jié)的操作。比如房間或者衛(wèi)生間的間隔、門的朝向、空調(diào)的位置、插頭的位置、燈具的位置、暖氣管道和散熱器片的位置、窗簾滑軌的位置、家具擺放的位置等如果做得不合理，改起來就很麻煩，通常改一個地方就會引起連鎖反應(yīng)，“誅連九族”。 實(shí)施效果： 二期精裝修操作方案，與項(xiàng)目前沿純粹的氣質(zhì)調(diào)性更為協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對目標(biāo)客群的定位更為精確鮮明。這是由于，隨著項(xiàng)目市場形象的建立和口碑傳播的深入，新到訪的客戶大多數(shù)都已經(jīng)是被這種風(fēng)格吸引來的。目前一期已經(jīng)入住，二期年底即將入住，并且一二期的精裝修方案有較大的調(diào)整，在這個過程中，運(yùn)作團(tuán)隊(duì)對于精裝修項(xiàng)目的個案操作積累了一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。如風(fēng)林綠洲提供的每平方米 720元、 75 0元、 1000 元、 1180 元的四種裝修 ，各檔次裝修材料一致，但客戶可把不同檔次間的材料搭配，在四種價位基礎(chǔ)上適當(dāng)加價和減價，獲得滿足自己個性的裝修。 目前，北京市精裝修樓盤在裝修 上的價格根據(jù)樓盤的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)的不同，從 400 元 /平方米到 1000 元 /平方米甚至 2020 元 /平方米以上都有。 第四類屬于客戶知識面不夠造成的糾紛，比如有些客戶對地板的分類不清楚，那染色地板的標(biāo)準(zhǔn)衡量非染色地板，認(rèn)為“木地板的花紋不一致，色差太大”，其實(shí)這是由木 材的自然色差引起的。據(jù)調(diào)查，這方面引起的精裝修糾紛占 30%40%，甚至更高。二是難操作。 在配套政策方面，上海比北京又早走了一步。通過對這個個案項(xiàng)目的運(yùn)作，我們對北京的精裝修住宅市場有了一些概況的了解，同時也積累了一些精裝修項(xiàng)目在目前市場狀況下的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，希望通過這個簡單的總結(jié)，與同業(yè)共享。花園的完全精裝修，雖然在裝修方案的選擇上不一致，但是都是操作過程都是同樣的嚴(yán)格和規(guī)范。室內(nèi)設(shè)計(jì)作為一項(xiàng)重要的藝術(shù)創(chuàng)造，不能開發(fā)商自己去組織，也不要讓建筑設(shè)計(jì)師去做，建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)是兩回事，不但要找專業(yè)的室內(nèi)設(shè)計(jì)師，而且要進(jìn)行招標(biāo)。 精裝修的操作過程中，齊魯 花園加強(qiáng)了對消費(fèi)者的觀念引導(dǎo)。 齊魯 家裝顧問 家裝顧問具體工作職責(zé)表現(xiàn)在以下幾方面： ■裝修常識的咨詢； ■具體價格的把握，為具體方案提供市場數(shù)字依據(jù)； ■客戶裝修套餐選擇的引導(dǎo)，特別是裝修風(fēng)格的建議； ■對家裝公司的監(jiān)督，主要是質(zhì)量監(jiān)督； ■針對具體每一套住宅，室內(nèi)裝飾的建議； ■全力配合開發(fā)商針對該計(jì)劃的所有工作，并提出切實(shí)可行的操作建議； ■自 2020 年 4 月 12 日起，每周周末。 確立開發(fā)商為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。 （四）、裝修施工三部曲 第一步：廚房地面鋪裝、墻身、吊頂一次性完成，同時作隱蔽、暗藏式管道設(shè)計(jì)、設(shè)置管井等； 第二步：衛(wèi)生間地面、頂棚、墻身、盥洗盆、座便器、標(biāo)準(zhǔn)化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷熱水管等一次安裝到位； 第三步：根據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化全裝修，直至交付給業(yè)主。 裝修的多樣化，可表現(xiàn)在不同套型平面采用不同“菜單”的差異上，精選出具有代表性的裝修方案，強(qiáng)調(diào)在同一檔次上的統(tǒng)一性和均好性，同時通過設(shè)計(jì)引導(dǎo)消費(fèi)者向裝飾個性化方向發(fā)展。駿園開始嘗試菜單式裝修。施工隊(duì)伍和監(jiān)理單位的整體素質(zhì)和能力無法滿足市場的需求。這樣，便可淘汰落后的手工現(xiàn)場施工，上述種種問題便可迎刃而解 ! （三）、住宅精裝修開發(fā)期待標(biāo)準(zhǔn)化管理和控制 精裝修房缺乏具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 從消費(fèi)者的顧慮上來看，有開發(fā)商本身的問題，同時也有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的問題。許多業(yè)主包括某些房產(chǎn)商未能分清共性與個性及裝修與裝飾的辯證關(guān)系，其實(shí)任何事物都既有個性也有共性，如住宅裝修除材質(zhì)、色彩變化外，門套只是飾線微小變化，門也只是造型變化，踢腳板、護(hù)角線等基本沒變化，其中有大量共性，若能解決相關(guān)技術(shù)問題，完全可工廠生產(chǎn)零件，組裝成部品，通過現(xiàn)場排列組合解決個性化問題， 這樣，按照國外發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，輕裝修，重裝飾，即通過部品集成將廚房、衛(wèi)生間、門窗套、門、踢腳板、壁柜、隔斷等室內(nèi)三維空間項(xiàng)目一次性裝修，留下窗簾、燈具、活動家具、字畫等裝飾物品業(yè)主自選，這樣便可有效解決裝修個性化問題，大量減少裝修房銷售之風(fēng)險(xiǎn)。其次，緊跟時代趨勢，盡早實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的“大規(guī)模定制化”生產(chǎn)，以更好的滿足消費(fèi)者個性化的需求，提升企業(yè)的競爭力。 住宅精裝修要求材料的綠色環(huán)保、標(biāo)準(zhǔn)通用與品牌保證。因?yàn)?，住宅裝修產(chǎn)業(yè)化的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、建造涉及面廣，需要熟悉住宅裝修中各類別的各種產(chǎn)品及其技術(shù)特性，并綜合戶型、面積、功能模式、造價、風(fēng)格等因素，提供出類似菜單式的 住宅裝修設(shè)計(jì)手冊。如果是菜單式，則消費(fèi)者在這兩個環(huán)節(jié)的參與度就高，尤其在方案設(shè)計(jì)階段與消費(fèi)者之間的交流與反饋活動比較經(jīng)常，而且意見被采納的程度高；而對于 統(tǒng)一的精裝修模式，則主要依靠設(shè)計(jì)師自身對市場和潮流的把握，設(shè)計(jì)出符合大多數(shù)人審美情趣的產(chǎn)品，消費(fèi)者可以反饋意見，但是意見被采納的程度則相對較低。 一般來說，開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任越多，提供的服務(wù)越精細(xì)，消費(fèi)者的參與程度也就越深，從而可以在統(tǒng)一精裝修的基礎(chǔ)上更多的發(fā)揮消費(fèi)者的個性，使精裝修得到更大范圍、更多層次的消費(fèi)者認(rèn)同和接受。按照這一導(dǎo)則，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級住宅和高級住宅三個檔次。 但是，對于那些實(shí)力雄厚的開發(fā)商來說，他們具有較強(qiáng)的資本和品牌優(yōu)勢，對項(xiàng)目本身的綜合素質(zhì)充滿信心。 節(jié)省資金。住宅精裝修是市場成熟的發(fā)展趨勢，不管在國外還是在國內(nèi)，住宅精裝修已普遍受到購房者的歡迎。把毛坯房銷售出去，讓一家一戶再加工，重新制作，是小生產(chǎn)觀念。可享受到經(jīng)過專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)之后的裝修效果，避免對室內(nèi)設(shè)計(jì)無知所帶來的負(fù)面影響（審美與品位局限）； 隨著住宅精裝修開發(fā)的日益成熟和規(guī)范，加上國家建設(shè)部門的政策引導(dǎo)，消費(fèi)者逐漸認(rèn)同和接受精裝修這種一次到位的完全裝修的“成品房”。另外，住宅精裝修體現(xiàn)了開發(fā)商的一種深度服務(wù)和良好社會責(zé)任感，對于銷售 之后的物業(yè)管理和社會環(huán)境帶來了種種益處。另外還以國家康居示范工程作為突破口，建設(shè)部提出發(fā)展商申請康居示范工程３Ａ級住宅，必須一次性裝修到位?，F(xiàn)在人們越來越認(rèn)識到裝 修和裝飾的不同，個性化往往依靠后期的家庭裝飾而不是大面積的裝修。 方案設(shè)計(jì)階段，應(yīng)由由裝修設(shè)計(jì)師把握全局。這些被賦與藝術(shù)性的產(chǎn)品將共同構(gòu)成未來家居空間的藝術(shù)性。因?yàn)槿藗冊谑覂?nèi)的空間相對較長，因此材料的選擇必須考慮各種健康和環(huán)保的需要。從現(xiàn)實(shí)角度來考慮，開發(fā)商很難做到滿足消費(fèi)者方方面面的需求，因此開發(fā)商追求的應(yīng)當(dāng)是一種“滿意解”而不是“最優(yōu)解”。由于各工序用工多，工種繁雜， 工作面有限，各工種交叉施工，交叉污染，互相影響，工期很難保證。因此在責(zé)權(quán)利上就產(chǎn)生一種矛盾。作為開發(fā)商、監(jiān)理部門和施工單位要經(jīng)常溝通，嚴(yán)格按照工程設(shè)計(jì)要求施工，加強(qiáng)工程監(jiān)理，切實(shí)保證裝修施工質(zhì)量，防患于未然。為此，還特別提出了“完全 uni主義”。 開發(fā)商應(yīng)向購房者提供以下竣工圖： ■套內(nèi)平面圖及使用面積； ■選材和設(shè)備配置使用說明書； 設(shè)備接口位置和接口圖、套內(nèi)面積。 ■選擇無毒、無害、無污染環(huán)境、有益于人體健康的材料，宜采用取得國家環(huán)保標(biāo)志的材料。 監(jiān)理單位 裝修工程監(jiān)理的目標(biāo)是：控制投資、進(jìn)度和質(zhì)量，強(qiáng)化合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)各方關(guān)系?；▓@精裝修模式的成功，堅(jiān)定了公司開發(fā)住宅精裝修的信心齊魯并且結(jié)合健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造出一種升級版“健康型精裝社區(qū)”的模式。當(dāng)代人“輕裝修、重裝飾”，倡導(dǎo)簡約裝修風(fēng)格，把主要心思和精力用在家庭裝飾上，突出個性和品位，而不必拘泥于所謂的裝修風(fēng)格。 （三）、住宅精裝修的實(shí)質(zhì)是一種建立在誠信和責(zé)任基礎(chǔ)上的深度服務(wù) 不管管毛坯房還是精裝房，開發(fā)商提供的都是一種服務(wù)。 五、住宅精裝修開發(fā)的前景 （一）、住宅精裝修將成為住宅市場的主導(dǎo)力量。雖然精裝修房數(shù)量逐年上升，但是，從總體市場來看，精裝修住宅目前仍是絕對少數(shù)。但在北京，這方面的工作尚有待推進(jìn)。 而政府有關(guān)人士則認(rèn)為首先是開發(fā)商的意識制約了精裝修開發(fā)普及工作的推進(jìn)，很多人還沒有意識到裝修的重要性（包括精裝修的社會價值和對樹立企業(yè)品牌形象的價值）。原因是裝修行業(yè)沒有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，裝修工人沒有經(jīng) 過嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練，大量手工操作無法保證施工質(zhì)量。由于絕大多數(shù)消費(fèi)者不具備鑒別精裝房質(zhì)量的專業(yè)知識和能力，再加上消費(fèi)者越來越關(guān)注住宅裝修的個性化，因此造成規(guī)?；a(chǎn)與個性化體現(xiàn)的矛盾；其次，容易造成開發(fā)商“趕工期”。要么由于精裝修方案的個性突出限定了后期家具配飾的風(fēng)格，造成家居風(fēng)格難以突破裝修風(fēng)格；要么為了給后期配飾留有一定的空間而造成精裝修設(shè)計(jì)毫無風(fēng)格可言。 （ 4）完全可變的精裝修房 具體做法：業(yè)主支付相同的房價，然后與開發(fā)商選定的專業(yè)家裝公司協(xié)商，選擇不同的裝修材料、改變標(biāo)準(zhǔn)的裝修方案，如方案修改、材料選擇的成本超額，則向家裝公司補(bǔ)齊價差。其帶來的可選余地是： 地面：實(shí)木復(fù)合地板 3 種選擇，地磚 1 種選擇，且各廳室可以不同； 墻面：壁紙 6 種選擇，乳膠漆 2 種選擇，且各廳室可以不同； 櫥柜： 3 種選擇（對應(yīng) 3 種風(fēng)格）?！帮L(fēng)格的前沿和語言的純粹”，使精裝修成為項(xiàng)目氣質(zhì)的自然延續(xù)。從 5 月 22 日實(shí)樓樣板間開放開始進(jìn)行的精裝修確認(rèn)工作進(jìn)展十分順利，不到二十天時間，二期售出的 400 余戶的精裝確認(rèn)工作已經(jīng)全部結(jié)束，精裝確認(rèn)率百分之百，為材料組織、精裝修施工環(huán) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 36 頁 節(jié)和年底按時交樓提供了有力的保證。 規(guī)?；b修應(yīng)首先強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化，在此基礎(chǔ)上才是實(shí)現(xiàn)個性化的問題。 通過系統(tǒng)安排，可減少供應(yīng)商數(shù)量，從而便于供貨管理和施工管理。 材料設(shè)備盡量使用工廠化加工的成品，減少現(xiàn)場作業(yè)和手工作業(yè)。 “三個有利于” 商品住宅精裝修的推出，目的是為了更好地滿足住房者的需要。再如深圳，其推廣情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如上海，一直是住宅局在孤軍奮戰(zhàn)，項(xiàng)目基本上也是住宅局自己所建的福利房、微利房，像桃源村、彩田村等，商品房數(shù)量就非常少，而且在深圳旗幟鮮明地推廣精裝修的企業(yè)只有時代和北新裝飾。推行精裝修，對開發(fā)商來說，并未獲得任何實(shí)際利益。此外，開發(fā)商由建筑商墊資做工程，這在業(yè)內(nèi)已是眾人皆知的。 “打鐵先得自身硬” 精裝修是未來裝修業(yè)的發(fā)展方向和目標(biāo)。國家建立住宅小區(qū)智能化工程檢驗(yàn)規(guī)范中規(guī)定，智能化小區(qū)包括通信網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算 機(jī)安全系統(tǒng)和信息安全、建筑設(shè)備監(jiān)視系統(tǒng)、火災(zāi)自動報(bào)警和消防系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、電子設(shè)備等等，都要符合國家規(guī)范。目前，一些精裝修房銷售樓盤，合同簽訂方式有：預(yù)售合同 (附件 )、預(yù)售合同＋開發(fā)商自制裝修合同、預(yù)售合同＋開發(fā)商指定裝修公司合同。與毛坯房相比，精裝修房可為業(yè)主節(jié)省大量的時間，減少了精力和財(cái)力的浪費(fèi)，同時由于開發(fā)商集中采購，可以用同樣的價格選擇更 好的優(yōu)質(zhì)材料為業(yè)主提供最佳的性價比。據(jù)一些開發(fā)商反映，影響精裝修房開發(fā)的主要原因：一是利潤小、成本高。 精裝修房呼喚技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 近年來，隨著毛坯房逐漸退出市場，精裝修房已 被越來越多的消費(fèi)者接受。此外，工期安排太緊也是精裝修質(zhì)量無法保證的一個原因。建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)也應(yīng)力