【導(dǎo)讀】建設(shè)部出臺《商品住宅裝修一次到位實施細則》并在全國推行精裝修住宅，至今已經(jīng)有一年多了。據(jù)建設(shè)部有關(guān)官員透露，我國將在未來3到5年內(nèi)。取消毛坯房，北京和上海目前已經(jīng)先行一步，相繼制定了有關(guān)政策法規(guī)，在今明兩年內(nèi)將基本取消毛坯房。外還是在國內(nèi)，住宅精裝修已普遍受到購房者的歡迎。例如，珠江地產(chǎn)、華新國際以及萬科等成功操作的系列住宅精裝修項目，都得到了廣大購房者的極。大認可，并帶動了住宅精裝修在國內(nèi)的進一步推廣和發(fā)展。業(yè)內(nèi)專家把毛坯房比喻為未安裝車輪的轎車，屬于半成品。消費者提供完全裝修的“成品房”，不但節(jié)約采購成本、提高施工效率、避免裝修擾民、保護建筑結(jié)構(gòu)免遭肆意破壞，而且規(guī)范裝修市場，促使住宅裝修生。工藝過程中減少交叉破壞，總成本與總售價應(yīng)更合理。隨著住宅精裝修開發(fā)的日益成熟和規(guī)范，加上國家建設(shè)部門的政策引導(dǎo)，消費者逐漸認同和接受精裝修這種一次到位的完全裝修的“成品房”。

　　

【正文】 裝修的產(chǎn)業(yè)化。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心示范工程處處長孫克放也曾說過，住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化必須從精裝修下手，精裝修住宅將成為住宅產(chǎn)品的主流。 深圳市時代裝飾工程有限公司總經(jīng)理曲毅把精裝修歸納為有利于業(yè)主、房產(chǎn)商及整個社會的“三個有利于”：解除業(yè)主購房后自行裝修之煩惱，搬家即可入住，省時、省力、省錢，房產(chǎn)商必然多賣房，賣好價，提高售房率和利潤率，通過土建裝修設(shè)計一體化， 可大量減少自行裝修所造成的浪費，降低建筑、裝修總成本，使業(yè)主與房產(chǎn)商雙得益，通過優(yōu)化設(shè)計，采用裝飾工程工廠化、部品集成新工藝等先進技術(shù)進行整樓裝修，可有效解決業(yè)主散戶難以解決的質(zhì)量、環(huán)保、售后服務(wù)等各種問題，為售房創(chuàng)造新賣點，也可以大大減少因裝修質(zhì)量所帶來的社會問題。 “櫻桃好吃樹難栽” 建設(shè)部關(guān)于《商品住宅裝修一次到位實施細則》推行已一年之久，目前全國市場除北京、上海等極少數(shù)城市外，其他地方的精裝修的普及率非常低。以上海為例，2020年推出菜單式全裝修房３０００套，銷售率在８０％以 上，2020年推出此類房３萬套，占上海住宅總量的２０％，而今年計劃推出１０萬套，“十五”末基本在上海取消“毛坯房”。再如深圳，其推廣情況遠遠不如上海，一直是住宅局在孤軍奮戰(zhàn)，項目基本上也是住宅局自己所建的福利房、微利房，像桃源村、彩田村等，商品房數(shù)量就非常少，而且在深圳旗幟鮮明地推廣精裝修的企業(yè)只有時代和北新裝飾。雖然發(fā)展商、廣大業(yè)主及家裝公司都認為推行精裝修是好事，也都知道推廣它的好處，但從實際執(zhí)行情況來看，提倡精裝修絕非易事。因此，有人形象地比喻精裝修是“櫻桃好吃樹難栽”。 記者在了解目前精 裝修的市場推廣情況時，曲毅從四個方面談了他的看法。 消費者“眾口難調(diào)”。伴隨著生活水平的提高，人們也越來越關(guān)注住宅裝修的個性化，造成“眾口難調(diào)”的主要原因在于：首先，落后的建筑施工手工作業(yè)較易實現(xiàn)個性化；其次，因手工施工競爭門檻低，使得裝飾公司以追求個性化為攬活手段。另外，老百姓不具備鑒別精裝房質(zhì)量的專業(yè)知識和能力，擔心自己被開發(fā)商多賺錢、裝修質(zhì)量不過關(guān)等問題。 開發(fā)商“成本增加”。推行精裝修，對開發(fā)商來說，并未獲得任何實際利益。首先是開發(fā)商在樓盤銷售中引進裝修施工企業(yè)，向購房者提供 菜單式裝修方案，這只是表明開發(fā)商提供了這一方面的服務(wù)而已，實際上對幫助樓盤銷售并沒有太大的促進作用，真正做成精裝房再銷售的，總體成本和房價明顯升高，樓盤的市場銷售反而受到影響；其次實行精裝修交房后，開發(fā)商還因此而增加了一項裝修責任；第三推行精裝修使整個項目施工周期延長，無形中增大了開發(fā)商的投資風險；第四如今裝修市場上很多裝修公司的素質(zhì)和能力遠遠達不到人們的滿意度等等。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 36 頁 家裝企業(yè)“力不從心”。其實對精裝修最感興趣的是家裝企業(yè)，但就目前的家裝業(yè)來說，大部分企業(yè)是“心有余而力不足”。目前整個家裝業(yè)發(fā)展 尚不成熟，裝修質(zhì)量難以保證。即使消費者請正規(guī)的裝修公司，裝修公司請的也是這些所謂“雇傭軍”。據(jù)悉，目前國內(nèi)裝修市場中，８０％的裝修公司把工程轉(zhuǎn)包給了裝修隊，并從中抽?。常埃サ睦麧櫋６袑嵙梢酝瑫r進行幾十套、上百套的裝修任務(wù)的裝修公司更是難得有幾家。此外，開發(fā)商由建筑商墊資做工程，這在業(yè)內(nèi)已是眾人皆知的。精裝修是否會令裝修公司重蹈“墊資做工程”的覆轍，從而引發(fā)新的“墊資問題”，而有多少家裝公司有這個能力做，也還是一個未知數(shù)。 政府“放任自流”。因為商品住宅精裝修是建設(shè)部的一個倡導(dǎo)性政策，而非行政 手段強制實施。因此很多地方政府認為目前住宅消費呈多樣化趨勢，每個購房者都有他自己的個性和身份，因而，裝精修受到很大的抵觸。最重要的一點是，政府認為現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，個人裝修完全是市場行為，政府不能干預(yù)。其實政府不干預(yù)并不等于不聞不問，而是應(yīng)該積極引導(dǎo)。從目前的現(xiàn)實情況來看，政府的推行力度對促進精裝修起到了非常重要的作用。 “打鐵先得自身硬” 精裝修是未來裝修業(yè)的發(fā)展方向和目標。住宅產(chǎn)業(yè)從計劃經(jīng)濟時代的福利分房，到現(xiàn)在市場經(jīng)濟條件下的住房體系，從福利分房時代的粗裝修到后來的毛坯房，再到住 宅精裝修，完全是市場不斷發(fā)展的結(jié)果。隨著市場的不斷發(fā)展和完善，精裝修將逐漸被廣大老百姓所接受。然而對于開發(fā)商而言，就必須向市場交出過得硬的產(chǎn)品，“打鐵先得自身硬”。首先要滿足健康的要求。在國家關(guān)于《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量》十項強制標準中規(guī)定了人造板的甲醛釋放量，內(nèi)墻涂料、膠粘劑的有害物質(zhì)限量等。做精裝修，企業(yè)要使用國家認可的、通過環(huán)保認證的材料，同時要出具使用材料的品牌、產(chǎn)品的檢驗證書，以便更加規(guī)范。 再有還包括智能化。國家建立住宅小區(qū)智能化工程檢驗規(guī)范中規(guī)定，智能化小區(qū)包括通信網(wǎng)絡(luò)、計算 機安全系統(tǒng)和信息安全、建筑設(shè)備監(jiān)視系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警和消防系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、電子設(shè)備等等，都要符合國家規(guī)范。 住宅精裝修要過五道“坎兒” 質(zhì)量體系需細化 按照有關(guān)規(guī)定，開發(fā)單位為住宅精裝修質(zhì)量的第一責任人，承擔住宅裝修工程質(zhì)量責任，負責相應(yīng)的售后服務(wù)，對售后服務(wù)，開發(fā)商一般委托物業(yè)公 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 36 頁 司。但全裝修房的質(zhì)量涉及裝修施工企業(yè)的總包單位、室內(nèi)裝修的具體施工單位、裝修材料和部分生產(chǎn)廠家等的質(zhì)量責任，這層層責任鏈如何制約？ 驗收過程要深化 日前，《住宅建筑初 裝飾設(shè)計、竣工核驗規(guī)定補充意見》對精裝修商品房驗收，已有了詳細的說明。但在完成工程件進入室內(nèi)裝修的過程中，何時能組織核驗，土建驗收和精裝修房的室內(nèi)驗收如何銜接，室內(nèi)裝修是否需二次報審，裝潢施工在整體布局上很可能對土建施工圖做局部調(diào)整，調(diào)整后如何驗收，特別是消防部門二次驗收等問題，迫切需要相關(guān)部門的提前介入和指導(dǎo)。 主體與裝修要配合 從些反映房地產(chǎn)方面問題和家裝問題的投訴來看，裝修后引發(fā)的矛盾占有相當大的比例，裝修入住后，發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)了裂縫，開發(fā)商稱是裝修施工時使用的墻面膩子不符和要求，而裝修公 司認為是項目土建時出現(xiàn)的施工質(zhì)量問題，雙方的相互扯皮只會影響購房者的日常生活，而最終也是不了了之。此外，裝修中隨意拆改房屋結(jié)構(gòu)，特別是拆改煤氣、暖氣、上下水的設(shè)施，會造成對鄰里的影響，有些不合理的建筑結(jié)構(gòu)，只有在進行裝修時被發(fā)現(xiàn)，一旦調(diào)整，勢必出現(xiàn)多方面的牽連。 裝修標準有待統(tǒng)一 住宅精裝修首先是減少了開發(fā)商在項目前期土建和房型設(shè)計中遺留的一些問題，但也會出現(xiàn)入住后的維修問題由誰來解決，作為裝修企業(yè)，可以在項目報批后進入現(xiàn)場，與項目的設(shè)計人員共同處理規(guī)劃中的一些問題。 市場需要合同、按 揭新規(guī) 精修房的購房合同 (附件 )中的裝修內(nèi)容，標準、數(shù)據(jù)、質(zhì)量、工藝、售后服務(wù)等內(nèi)容，哪些一定要明確，哪些要約定，如何來約定，如何保護開發(fā)商和業(yè)主的利益等問題尚未確定。目前，一些精裝修房銷售樓盤，合同簽訂方式有：預(yù)售合同 (附件 )、預(yù)售合同＋開發(fā)商自制裝修合同、預(yù)售合同＋開發(fā)商指定裝修公司合同。哪一種合理，急需一份較好的合同樣本供參考或規(guī)范。 漸成市場主流 精裝修房離我們到底有多遠 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 36 頁 精裝修房漸成市場主流 多年來，房地產(chǎn)市場銷商品房基本是毛坯房，即半成品房。 雖然銷 售價格大大低于精裝修房，但二次裝修卻給購房者帶來了很多麻煩。消費者買房后，要面對裝修公司、材料供應(yīng)商，而消費者在這些群體面前屬于弱勢人群，費時、費力、費錢卻不一定能有質(zhì)量保證。此外，由于消費者分散采購、分戶裝修，也在一定程度上造成建材資源的浪費。 有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)市場成熟的標志之一就是內(nèi)銷毛坯房時代的結(jié)束。精裝修是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的要求所決定的，是成熟發(fā)展商和成熟客戶共同的選擇。與毛坯房相比，精裝修房可為業(yè)主節(jié)省大量的時間，減少了精力和財力的浪費，同時由于開發(fā)商集中采購，可以用同樣的價格選擇更 好的優(yōu)質(zhì)材料為業(yè)主提供最佳的性價比。此外，精裝修房還能在很大程度上提高其投資價值，真正實現(xiàn)即買即住即租即收益，省卻了毛坯房裝修期的“空置”。 精裝修交房難在哪里 精裝修是商品房發(fā)展的方向，世界各國都在極力倡導(dǎo)。在我國，各級政府也在積極倡導(dǎo)用精裝修房逐漸取代毛坯房。然而，筆者在北京采訪中卻發(fā)現(xiàn)，毛坯房仍在商品房市場上大量存在。 建設(shè)部制定的《商品住宅裝修一次到位實施細則》規(guī)定，精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。北京市制 定的《關(guān)于加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定》，也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅時，將家居裝修連同住宅主體結(jié)構(gòu)一體設(shè)計、施工到位后銷售，滿足購房人直接入住的要求。 然而，不少開發(fā)商都不愿意做精裝修房。據(jù)一些開發(fā)商反映，影響精裝修房開發(fā)的主要原因：一是利潤小、成本高。裝修造價在總銷售價或總土建造價中所占比例不大，但裝修環(huán)節(jié)復(fù)雜，操作難度、管理成本會成倍擴大。二是個性化裝修難操作。統(tǒng)一裝修不能滿足個性化要求，還不如毛坯交房；菜單式裝修業(yè)主又會通過各種渠道改東改西，以滿足自己的意圖，大量的修改極 易出現(xiàn)工期失控。三是真正的成品房應(yīng)設(shè)計、建造、裝修一體化，但設(shè)計、建造、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象，即使住宅實現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，拆東墻、補西墻，無形中增大了開發(fā)商的成本和難度。 誠信是市場經(jīng)濟的基石。目前內(nèi)銷住宅仍以毛坯房為主，這說明房地產(chǎn)市場仍不成熟。建設(shè)部和北京市正極力推進全裝修房，上海市已提出毛坯房限期退出市場，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)生產(chǎn)、銷售毛坯房，實質(zhì)上是對市場和客戶不負責任的做法或不成熟的表現(xiàn)。 精裝修房呼喚技術(shù)標準 近年來，隨著毛坯房逐漸退出市場，精裝修房已 被越來越多的消費者接受。與此同時，業(yè)主與開發(fā)商之間因精裝修質(zhì)量等問題引發(fā)的糾紛也相應(yīng)增多。 從北京部分已交付使用的精裝修商品房看，精裝修糾紛主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是發(fā)展商事先沒跟購房人約定清楚材料的標準。這方面引起的精裝修糾紛占三分之一。二是裝修行業(yè)沒有施工技術(shù)標準和技術(shù)驗收標準，裝修工人沒有持證上崗，手工干的活沒法保證質(zhì)量。由此引發(fā)的精裝修質(zhì)量糾紛約占一半以上。三是裝修工程和其他配套配合不好引起的問題。四是屬于客戶知識面不夠造成的糾紛。此外，工期安排太緊也是精裝修質(zhì)量無法保證的一個原因。 據(jù)一些購房者反映，現(xiàn)行購房合同中的裝修標準太籠統(tǒng)、不明確，如“高級地磚”、“進口潔具”等，即便是寫了品牌的，也沒有寫清型號，而同一種 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 36 頁 品牌有各種不同檔次的產(chǎn)品。樣板間也不是實物樣板間，在售樓處搭建的樣板間衛(wèi)生間內(nèi)可能沒有管道，但收房時管道被包了起來，衛(wèi)生間小了很多。有的開發(fā)商審美不夠超前，盡管使用了很好的裝修材料，但裝修設(shè)計不符合審美潮流。 目前，精裝修房缺乏具體的技術(shù)標準，合同內(nèi)糾紛與合同外糾紛無法用標準界定，驗收標準執(zhí)行的仍是建筑的規(guī)范。其中參照的一些老規(guī)范，檢測方法還在實行“目測”、“手摸” 等感覺上，而不是一個量化的標準?，F(xiàn)在大多數(shù)樣板間是個性化設(shè)計的，很多東西在交房時并沒有。按建設(shè)部新近作出的規(guī)定，樣板間必須在樓內(nèi)做，老百姓買到的房子，應(yīng)該跟樣板間一樣。建筑設(shè)計和室內(nèi)裝修設(shè)計也應(yīng)力求一體化。 有關(guān)人士認為，應(yīng)盡快出臺精裝修驗收的標準。建筑行業(yè)中各工種都是持證上崗的，裝修行業(yè)也應(yīng)持證上崗，什么樣檔次和價錢的瓷磚應(yīng)由什么樣技術(shù)資質(zhì)的人來鋪，以此來保證工程質(zhì)量。施工也要講規(guī)范，將一個電源盒子從墻這邊移到那邊，必須先在墻上埋暗管，電線從暗管里走，不能只在墻上挖一槽，塞進電線刮上膩子就完事。移 完后表面看起來一樣，但安全等級卻不一樣。裝修要盡量做到工業(yè)化生產(chǎn)，減少手工操作，現(xiàn)場盡可能避免用刨子、鋸子等，門、柜應(yīng)在工廠內(nèi)做好并刷完漆。開發(fā)商應(yīng)該更多地重視共性之外個性化的東西，以合適的方式給大家一個個性化的選擇。 全裝修時代已來臨 引發(fā)中國住宅產(chǎn)業(yè) 3 大變革 用住宅裝修一體化 (全裝修 )來