【導(dǎo)讀】平方米，公用面積平方米。資金15168萬元，銀行貸款15117萬元，銷售回收資金19783萬元。星物業(yè)發(fā)展有限公司改制成立。注冊資本2020萬元，主要從事房地產(chǎn)開。發(fā)、物業(yè)管理，為二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1995年與成都軍區(qū)后勤部聯(lián)合。該商城主樓高28層，總建筑面積平方米。小商品批發(fā)市場。整個市場經(jīng)營戶達700多戶。10樓以上為商住樓，同。時還承接了相應(yīng)的配套業(yè)務(wù)和物業(yè)管理。渝府地[2020]65號重慶市人民政府關(guān)于重慶織造廠國有土地使用權(quán)。渝規(guī)選江字第0032號關(guān)于東方港灣的選址意見通知書；渝規(guī)設(shè)江字第0032號重慶市建設(shè)工程設(shè)計條件、要求通知。渝府[2020]106號重慶市人民政府關(guān)于同意重慶東方港灣規(guī)劃方案設(shè)。重慶市規(guī)劃局關(guān)于銀星公司重慶市東方港灣規(guī)劃方案設(shè)計審查會記。業(yè)主提供的有關(guān)資料。稅前、稅后資本金利潤率分別為%和%。近幾年重慶在中國西部地區(qū)的迅猛發(fā)展使之成為長江上游的經(jīng)濟中。家開發(fā)西部的序幕。作為西南地區(qū)和長

　　

【正文】 陵江，近可欣賞桃花谷。據(jù)介紹，百年世家的原生態(tài)地貌，就是兩山之間的一條幽靜的山谷。為了保留原址自然生態(tài)的坡地、谷地 優(yōu)勢，百年世家樓盤依坡地而建，溪水順勢入，植物依勢生長順應(yīng)地形地勢，依山而建，合理的利用地形高差，創(chuàng)造豐富的空間層次小花園形成庭院深深的空間次序。 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 92 頁 小區(qū)內(nèi)會所、游戲池、籃球場、排球場、幼兒園、中山農(nóng)場、桃源書社等設(shè)施。 （ 5）規(guī)模 百年世家總建筑面積為 20 萬平方米，綠化率達 50%，分三期開發(fā)。 （ 6）工程進度及銷售狀況 分三期開發(fā)。自 2020 年 1 月 1 日隆重開盤以來，銷售一路飄紅，一期已售出 200余套，金額約 6000 萬。 （ 7）價格 均價： 2600 /平方米 （ 8）物業(yè)定位 普通住宅 （ 9）戶型結(jié)構(gòu) 戶型 平方米 —— 平方米，戶型結(jié)構(gòu)緊湊，講究舒適和體現(xiàn)生活品質(zhì)。一期有十種戶型，主力戶型為 100 平米左右的三室二廳。 （ 10）項目特色 1）百年世家外連重慶七中，重慶大學(xué) A 區(qū)、 B 區(qū)，育英小學(xué) ,文化氛圍好。 2）有利地形地勢 3）名家設(shè)計，專門聘請貝聿銘先生的弟子，貝氏建筑律師事務(wù)所中國首席代表莫平先生擔(dān)綱外立面的設(shè)計咨詢工作，邀請國內(nèi)知名專家對項目進行論證。 4）戶型優(yōu)越 （ 11）項目抗性 單價相對偏高，總價偏高，消費群體范圍受到一定限制。 （ 12）項目簡評 在百年世家的前期規(guī)劃設(shè)計中，世家公司堅持 以 “ 讓客戶自己設(shè)計自己家 ” 的超前理念來打造產(chǎn)品，邀請了建院的專業(yè)人士直接參予研討設(shè)計。戶型上，先后修改了近 20 次。功夫不負有心人，現(xiàn)在，準(zhǔn)客戶們都認為百年世家是 “ 三高樓盤 ” 高品質(zhì)、高品味、高性價比。 百年世家的規(guī)劃實行雁行布局，開揚視野。蝶形建筑，戶戶采光，且?guī)缀鯖]有對視。戶型上采用極具人性化的六明設(shè)計。滿足通風(fēng)采光的要求，是非常典型的健康住宅。 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 92 頁 客戶定位好，在營銷上針對重大教師的舉措吸引了大量的教師購買群，取得很好的效果。 石韻桂園 （ 1）開發(fā)商：重慶聚信房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司 （ 2）物業(yè)管理 公司：深圳萬廈居業(yè) （ 3）位 置：江北大石壩區(qū)藍箭賓館旁 （ 4）道路與交通： 位于江北大石壩主干道邊，靠近大石壩汽車站，交通發(fā)達 （ 5）社區(qū)環(huán)境及配套： 石韻桂園面對 2020 余畝鴻恩寺森林公園，北靠近 100 余畝自然生態(tài)園林。 （ 6）規(guī)模 占地面積 4 萬平方米，建筑面積 萬平方米，容積率 %，綠化率 %。 （ 7）工程進度及銷售狀況 小區(qū)分兩期開發(fā)建設(shè)，一期工程建筑面積約 萬平米，工期 15 個月，第二期工程建筑面積約 萬平米，工期 16 個月，項目總投資 億元。 2020 年底一期開始銷售， 2020 年 11 月份既交付使用，整個項目 2020 年將全部竣工。 （ 7）價格 均價： 2300 /平方米 （ 8）物業(yè)定位 高尚住宅 （ 9）戶型結(jié)構(gòu) 以 85 平米兩室兩廳和 115 平米左右三室二廳為主要戶型。 （ 10）項目特色 1）石韻桂園以其精湛的建筑設(shè)計和景觀規(guī)劃于 2020 年 8 月，在全國人居經(jīng)典競賽評選中，一舉榮獲 “ 重慶人居經(jīng)典樓盤 ” 的殊榮，成為倍受市場追捧的高尚生態(tài)園林小區(qū)。 2) 全國知名的物管公司作為小區(qū)物業(yè)顧問。 （ 11）項目抗性 1）單價相對偏高，總價偏高，消費群體范圍受到一定限制。 2）不夠規(guī)模，不利于環(huán)境 景觀設(shè)置 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 92 頁 （ 12）項目簡評 小區(qū)利用現(xiàn)有地形高差以及石材塑造景觀，利用跌水、溪流、立石、景墻、小品等來豐富空間景觀結(jié)構(gòu)與層次。加強人與建筑、人與自然、建筑與自然的參與性與相融性。使景觀不至于成為 “ 僅觀 ” 。 小區(qū)綠化設(shè)計充分體現(xiàn)無園不石、桂子飄香這一主題，將桂樹作為基調(diào)樹，點出園名立意。同時以梅、蘭、竹、菊相映襯。在空間結(jié)構(gòu)上，喬、灌、草、地被植物合理配置，形成高低錯落、層次豐富的立體景觀效果。在時序上既考慮四季花木的時序變化，又要多配置香花類樹種，形成四季常青，有花有果，花香四溢的季相景觀，在植物種類上，充 分考慮生物的多樣性，形成第二自然的生物群落，讓人們以各種方式感受和參與到大自然中，體味回歸自然，反璞歸真的生活真諦。 為了強化小區(qū)的生態(tài)特征，樓盤在建筑上獨具匠心：在小區(qū)地面大量鋪設(shè)青石板、鵝卵石，每 — 棟樓的１３層全部貼上青石，而在墻裙之上部分仍然采用玻璃鋼瓷磚作為墻面，實現(xiàn)古典與現(xiàn)代的完美結(jié)合。此外，青石與鵝卵石的搭配還將用于小區(qū)健身步道的鋪設(shè)。 小區(qū)的選址位于在高品質(zhì)樓盤欠缺的大石壩，填補市場空白，在銷售上相當(dāng)成功。 項目綜合分析 大石壩地區(qū)規(guī)劃情況 根據(jù)重慶市 19962020 年城市總 規(guī)制定的發(fā)展綱要：大石壩組團由大石壩、冉家壩組成，規(guī)劃建成面積 22 平方公里，主要以無污染加工業(yè)、商業(yè)和居住為主。 目前在建的嘉陵江濱江路全長 公里，采用水泥混凝土路面，道路紅線寬 米，其中車行道寬 米，為雙向六車道，沿線新建石門大橋北橋頭、貓兒石、萬壽橋、嘉陵江北橋頭、長安廠、六家壩等六座 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 92 頁 定向互通式立交橋，同時配套建設(shè)人行天橋，公交停車港和市政管網(wǎng)、碼頭、綠化、照明等設(shè)施。 織造廠廠區(qū)地處石門大橋北橋頭，東臨 210 國道，南臨嘉陵江，離重慶火車站 3 公里，依山傍水，交通便利。該廠區(qū)按重慶市最 新規(guī)劃為商住區(qū)?？拷髽蛞粋?cè)及臨江側(cè)以后將會有 10 余畝公共綠化帶，靠近廠區(qū)一側(cè)的沿江在 2020 年內(nèi)濱江路建成通車，并從濱江路分支穿過重慶織造廠，上至盤溪鎮(zhèn)紅石路等。 本項目所開發(fā)地塊為大石壩地區(qū) 5 號、 8 號、 9 號地塊。根據(jù)重慶市規(guī)劃設(shè)計院 1999 年 12 月編制的石門地區(qū)規(guī)劃，該宗地用途為居住用地容積率分別為 、 、 ，建筑密度分別為 30%、 40%、 35%，建筑限高分別為 25 米、 50 米、 30 米，綠化率分別為 30%、 25%、 30%。 該地區(qū)規(guī)劃納入的或已建成的項目有化工研究院職工住宅、重慶金果園經(jīng)濟實用 住宅園區(qū)、重慶金筆廠集資房、墨水廠辦公樓改造、石馬河街道集資住宅、一廠區(qū) “康居小苑 ”、重慶裕龍花園小區(qū)、裕龍商廈、一廠區(qū)七村安居工程、下石門舊城改造項目等。 項目背景分析 大石壩地區(qū)與重慶市的繁華商貿(mào)及文化教育中心 ——渝中區(qū)及沙坪壩區(qū)僅一橋之隔。該地區(qū)與沙坪壩遙相觀望，環(huán)境優(yōu)越，交通便利，是較為理想的鬧中取靜的居家之地，具有極大的開發(fā)潛力。但由于種種原因，目前整個片區(qū)存在若干問題，主要表現(xiàn)在： 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 92 頁 片區(qū)內(nèi)廠房設(shè)備陳舊，工藝落后，環(huán)境污染嚴(yán)重，已不適應(yīng)城市發(fā)展和建設(shè)的需要。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)與市區(qū)周邊公 路及大橋高差較大，缺乏便捷的對外出入口，內(nèi)部道路坡度較大。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑密集，缺乏必要的綠化面積，居住區(qū)生活環(huán)境較差，建筑形式單調(diào)粗糙。 鑒于以上原因，該規(guī)劃區(qū)與其作為城市景觀的地位很不相符。整個地區(qū)的形象急需提高，通過規(guī)劃區(qū)內(nèi)的廠區(qū)用地開發(fā)，全部撤除現(xiàn)有舊房，新建住房和公共建筑，充分發(fā)揮該地區(qū)的經(jīng)濟效益，改善城市環(huán)境；滿足本地區(qū)和周邊各階層居民權(quán)利，實現(xiàn)濱江路環(huán)境及公共設(shè)施的共享。隨著嘉陵江濱江路的建成，整個市政配套的改善等，將為該地區(qū)的改造創(chuàng)造實施的條件和可能性。 隨著房地產(chǎn)的發(fā)展在新一輪經(jīng)濟周期中 處于領(lǐng)先地位，以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家正在明確將住宅產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點。西部大開發(fā)戰(zhàn)略為重慶的發(fā)展也提供了機遇，投資開發(fā)大石壩地區(qū)正在其時。 作為大石壩地區(qū)規(guī)劃區(qū)中占相當(dāng)大的一塊，織造廠的改造在整個片區(qū)中有著重要的意義。對織造廠的改造將帶動周邊地區(qū)的相應(yīng)改造，從而實現(xiàn)整個片區(qū)改造的完成，使之成為重慶市北大門沿江的一道風(fēng)景線。 項目簡介 “東方港灣 ”小區(qū)是重慶銀星經(jīng)濟技術(shù)發(fā)展股份有限公司為適應(yīng)當(dāng)前市場需求而開發(fā)的項目。 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 92 頁 其建設(shè)用地位于重慶市江北區(qū)石門渝江村，總用地面積約 公頃。居住用地 公頃。小區(qū)部分容積率 ，總?cè)莘e率則為 。人口密度為 762 人 /公頃。北臨盤溪河農(nóng)貿(mào)市場，東接 210 國道，西瞰嘉陵江大橋和石門公園，與沙坪壩學(xué)府一衣帶水之隔。 小區(qū)規(guī)劃遵循社區(qū)理念，立體化環(huán)境設(shè)計，讓家家有視野、戶戶有花園。超過 100%的立體綠化生態(tài)區(qū)。區(qū)內(nèi)設(shè)小學(xué)、兒童游樂場一應(yīng)俱全；休閑、娛樂、健身設(shè)施配套齊全；沿江商業(yè)區(qū)既解決小區(qū)服務(wù)配套，同時兼具社會商業(yè)功能；舒適、實用的大、中、小錯層、躍層戶型讓你的生活空間充滿選擇、充滿溫馨；高科技智能化設(shè)施配套齊全、周密細致的物業(yè)管理、車位充裕的地下 停車場，將社區(qū)生活理念延伸、升華。使 “港灣 ”的家寫滿尊貴和愜意。 項目優(yōu)勢分析 環(huán)境優(yōu)勢：大視角、全江景；綠色植被豐富；繁華不離，喧囂不致。 文化優(yōu)勢：港灣文化本身具有高雅、浪漫氣息；徐悲鴻故居、南橋寺等歷史遺跡；學(xué)府區(qū)文化輻射。 市政優(yōu)勢：橋梁收費年票制導(dǎo)致交通成本降低；濱江路等公路的修建形成交通便捷的前景；距學(xué)府區(qū)一橋之隔；比鄰石門公園。 小區(qū)優(yōu)勢：總體設(shè)計優(yōu)美，有特色；戶型合理、得房率高；各項生活設(shè)施配套齊全；有香港戴得梁行出任物管顧問；大規(guī)模成熟社區(qū)。 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 92 頁 其他優(yōu)勢：開發(fā)商 實力雄厚；加之較沙區(qū)同質(zhì)樓盤低；升值潛力大。 項目劣勢分析 目前周邊環(huán)境差； 目前區(qū)內(nèi)道路差； 區(qū)域品質(zhì)得物業(yè)為零； 區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)為零； 區(qū)內(nèi)低收入人群比例大； 區(qū)域文化氛圍尚未形成； 屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部、區(qū)域形象較差。 消費人群定位 “東方港灣 ”所處大石壩地區(qū)，在目前來看，普遍認為是城鄉(xiāng)結(jié)合部，收入水平較低。所以，目前區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項目寥寥無幾，成規(guī)模的小區(qū) “東方港灣 ”當(dāng)屬第一家。 但就發(fā)展前景來看，各大摩托車廠的遷入，將帶動周邊一大批摩托車配件及相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及大型盤溪水果市場的建成，都將形成房產(chǎn)消費人群，石門大橋等橋梁收費的取消，又為緊鄰石門大橋的 “東方港灣 ”帶來了大量的沙區(qū)等外區(qū)購房者?；诖?，我們把本項目的消費人群定位如下： 重慶市高收入且希望完全解決子女教育問題者； 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 92 頁 本區(qū)內(nèi)較高收入并有改善居住生活條件需求者； 隨摩托等企業(yè)遷入的中、高層管理者； “盤溪水果市場 ”及相關(guān)長住商業(yè)從業(yè)者； 嘉陵廠等周邊大、中型國營企業(yè)干部、職工； 沙區(qū)二次置業(yè)者； 沙區(qū)追求綠色生活環(huán)境者； 外區(qū)子女正在或?qū)⒃谏硡^(qū)讀中、小學(xué)家庭； 項目的價格定位 區(qū)域經(jīng)濟特征 大型企業(yè)長安廠公司在本區(qū)域內(nèi)，搪瓷廠、江