【正文】 7 重慶市固定資產(chǎn)投資額（億元）0200400600800100012001997 1998 1999 2020 2020 2020重慶市固定資產(chǎn)投資額（億元） 資料來源：重慶市 2020 年統(tǒng)計(jì)年鑒 1997 年直轄以來，重慶市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。 重慶市房地產(chǎn)投資情況 據(jù)有關(guān)方面最新統(tǒng)計(jì)顯示，在巨額投資和交易量面前，重慶房市已保持了連續(xù)六年的高速增長，這在全國也是一個(gè)特例。 本次調(diào)查采取抽樣共計(jì)取有效樣本 1000 份。 分析：以上可以看出，市民對住房的選擇與其收入水平緊密相關(guān)，量入而出仍是市民住房消費(fèi)的特點(diǎn)。 單價(jià)承受能力：主要集中在 1001 元和 12511500 元之間，分別占%和 %。 房屋類型需求：主要為住宅小區(qū)，占 % 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 92 頁 付款方式：主要為分期付款和一次性付款，各占 %和 %。 付款方式：主要為分期付款和一次性付款，各占 %和 % 2) 家庭月均收入 20204000 元的被訪者 房屋面積的需求：主要集中在 101125 平方米和 76100 平方米之間，分別占 %和 %。（以下為 2020 年調(diào)查資料） 1) 家庭月均收入 2020 元以下的被訪者 房屋面積需求：主要集中在 76100 平方米和 101125 平方米之間，需求比例分別占 %和 % 房屋結(jié)構(gòu)需求：主要集中在三室一廳和兩室一廳之間，分別占 %和 %。如下圖 26。薪金仍是城市居民收入的主體，但呈下降趨勢。 表 22 重慶市 2020 年 —2020 年城鎮(zhèn)化進(jìn)程 等 級 城鎮(zhèn)名稱 城鎮(zhèn)人口規(guī)模（萬人） 2020 年 2020 年 2020 年 1 主城區(qū)都市圈 渝中區(qū) 460 560 九龍坡區(qū) (含西彭 ) 江北區(qū) (含魚嘴 ) 南岸區(qū) (含長生 ) 沙坪壩區(qū) (含西永 ) 大渡口區(qū) 北碚 16 18 22 巴南區(qū)（漁洞） 12 15 渝北區(qū)（兩 路） 10 11 12 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 92 頁 蔡家 2 3 4 界石 2 3 一品 2 3 小計(jì) 619 2 地區(qū)中心城市(大城市 ) 略 3 縣域中心城 ~中小城市 略 4 鎮(zhèn) 略 城鎮(zhèn)人口 1617 全市總?cè)丝? 3180 3228 城鎮(zhèn)化率（ %） ——2020 年，全市城市化水平達(dá)到 50％ ， 形成長江上游地區(qū)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化城市 （ 鎮(zhèn) ） 群，各城市間由快捷通暢、各種運(yùn)輸方式有 機(jī)銜接的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)連接；城市空間布局合理有序，城市規(guī)模適度，城市環(huán)境大為改善；城市的發(fā)展為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰出更廣闊的空間，城鄉(xiāng)差別大大縮小。 為力爭在 2020 年城鎮(zhèn)化率達(dá)到 50％，重慶市建委提出：集中力量、重點(diǎn)突破，以大城市帶動(dòng)大農(nóng)村、增加對區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)輻射作用。 圖23 重慶城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)（％） 48505254565860621998 1999 2020 2020 202034363840424446農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)（％）城市居民家庭恩格爾系數(shù)（％） 由上圖，根據(jù)恩格爾系數(shù)判定標(biāo)準(zhǔn)， 2020 年重慶城市居民平均生活水平已經(jīng)達(dá)到富裕，農(nóng)村居民也已經(jīng)達(dá)到溫飽并接近小康水平。 圖22 重慶市各主要年份總?cè)丝? （單位：萬人） 0500100015002020250030001997 1998 1999 2020 2020 20203000302030403060308031003120農(nóng)業(yè)人口非農(nóng)業(yè)人口總?cè)丝?主城九區(qū)總?cè)丝? 萬人，各區(qū) 人口分布如下圖所示： 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 92 頁 表 21 2020 年重慶市主城九區(qū)人口（單位：萬人） 渝中區(qū) 九龍坡區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 沙區(qū) 大渡口區(qū) 北碚區(qū) 巴南區(qū) 渝北區(qū) 人民生活水平 人民生活水平高低可以用恩格爾系數(shù)來反映。 下圖 21 顯示重慶市 19982020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值合國內(nèi)生產(chǎn)總值指數(shù)。東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西，是長江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心、西南工商業(yè)重鎮(zhèn)和水陸交通樞紐。 1997 年 3 月，重慶被批準(zhǔn)設(shè)立為中國第四 個(gè)直轄市，由此拉開了國家開發(fā)西部的序幕。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 92 頁 第 2 章 市場 需求 分析 重慶市房 地產(chǎn)投資環(huán)境分析 重慶是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，山城以其獨(dú)特的地理位置形成了具有濃郁的地方特色的巴渝文化以及繁榮的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟(jì)。投資回收期為 年。故如果沿以上幾條城市道路周邊開發(fā)大型綜合商業(yè)住宅小區(qū)。整個(gè)市場經(jīng)營戶達(dá) 700 多戶。注冊資本 2020 萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理，為二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 92 頁 目 錄 第 1 章 總 論 ..................................................................................2 第 2 章 市場需求分析 ....................................................................6 第 3 章 ...................................................... 主要建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 41 第 4 章 項(xiàng)目建設(shè)方案 .................................................................. 45 第 5 章 公用及輔助設(shè)施設(shè)計(jì) ....................................................... 52 第 6 章 組織機(jī)構(gòu)與人員編制 ....................................................... 69 第 7 章 項(xiàng)目招投標(biāo) ........................................................................ 71 第 8 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 .......................................................... 72 第 9 章 投資估算及資金籌措 ....................................................... 76 第 10 章 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) ................................................................ 82 第 11 章 不確定性分析 ................................................................ 88 第 12 章 社會(huì)效益評價(jià)與環(huán)境影響分析 ..................................... 90 第 13 章 結(jié)論與建議 .................................................................... 91 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 92 頁 第 1 章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：“東方港灣”（二期） 項(xiàng)目地址：重慶市江北區(qū)石馬河街道石門渝江村 項(xiàng)目業(yè)主：重慶銀星經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展股份有限公司 法人代表：王真祥 注冊資金： 2020 萬元 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理 項(xiàng)目規(guī)模及內(nèi)容：項(xiàng)目占地面積 公頃；擬 建建筑面積 平方米。 業(yè)主介紹 重慶銀星經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展股份有限公司于 1998 年 12 月底經(jīng)重慶市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)審批，并在重慶市工商行政管理局登記，由原重慶銀星物業(yè)發(fā)展有限公司改制成立。商城 19 層為小商品交易區(qū)，內(nèi)設(shè)攤位 1200 余個(gè)，主要經(jīng)營玩具、文體用品、工藝品、日化用品、針織品、鞋類等小商品，成為西南地區(qū)唯一一家頗具規(guī)模的小商品批發(fā)市場。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 92 頁 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 表 11） 表 11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 指標(biāo) 名稱 單 位 指 標(biāo) 備 注 1 建設(shè)內(nèi)容 住 宅 平方米 門 面 平方米 7605 車 庫 個(gè)車位 297 步行街商鋪 平方米 7200 設(shè)備用房 平方米 農(nóng)貿(mào)市場 平方米 公用面積 平方米 2 總投資 萬元 3 經(jīng)濟(jì)效益 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 1901 內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 年 稅前投資利潤率 % % 稅后投資利潤率 % % 稅前資本金利潤率 % % 稅后資本金利潤率 % % 本報(bào)告主要結(jié)論 按照 21 世紀(jì)城市居民住宅居住郊區(qū)化的趨勢，隨著市政府對大型企業(yè)的 “退二（產(chǎn) 業(yè)）進(jìn)三（產(chǎn)業(yè)）”的戰(zhàn)略性方案的實(shí)施，結(jié)合“東方港灣”一期成功的銷售業(yè)績，可以預(yù)計(jì)：沙坪壩區(qū)域周邊住宅區(qū)的開發(fā)時(shí)機(jī)已經(jīng)到來，根據(jù)目前的調(diào)查分析情況看，沙坪壩區(qū)域周邊商業(yè)住宅開 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 92 頁 發(fā)將首先沿楊公橋、風(fēng)天路、石 小路及石門大橋附近沿江區(qū)域開始。 本項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬元，全部資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%。經(jīng)濟(jì)效益較好。加之受長江、嘉陵江之隔，這種劃分特別明顯，其交通、環(huán)境等幾大因素直接影響著樓盤的投資與收益。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 92 頁 重慶市房地產(chǎn)投資自然、經(jīng)濟(jì) 、人文背景分析 重慶地處較為發(fā)達(dá)的東部地區(qū)和資源豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部。 2020 年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，增幅高于上 年 個(gè)百分點(diǎn)，是重慶成立直轄市六年來經(jīng)濟(jì)增長較快的一年。圖 22 為重慶各主要年份總?cè)丝?。圖 23為重慶城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)。