【正文】 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 92 頁 （ 12）項(xiàng)目簡評(píng) 小區(qū)利用現(xiàn)有地形高差以及石材塑造景觀，利用跌水、溪流、立石、景墻、小品等來豐富空間景觀結(jié)構(gòu)與層次。同時(shí)以梅、蘭、竹、菊相映襯。此外，青石與鵝卵石的搭配還將用于小區(qū)健身步道的鋪設(shè)。 織造廠廠區(qū)地處石門大橋北橋頭，東臨 210 國道，南臨嘉陵江，離重慶火車站 3 公里，依山傍水，交通便利。根據(jù)重慶市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 1999 年 12 月編制的石門地區(qū)規(guī)劃，該宗地用途為居住用地容積率分別為 、 、 ，建筑密度分別為 30%、 40%、 35%，建筑限高分別為 25 米、 50 米、 30 米，綠化率分別為 30%、 25%、 30%。但由于種種原因，目前整個(gè)片區(qū)存在若干問題，主要表現(xiàn)在： 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 92 頁 片區(qū)內(nèi)廠房設(shè)備陳舊，工藝落后，環(huán)境污染嚴(yán)重，已不適應(yīng)城市發(fā)展和建設(shè)的需要。整個(gè)地區(qū)的形象急需提高，通過規(guī)劃區(qū)內(nèi)的廠區(qū)用地開發(fā)，全部撤除現(xiàn)有舊房，新建住房和公共建筑，充分發(fā)揮該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益，改善城市環(huán)境；滿足本地區(qū)和周邊各階層居民權(quán)利，實(shí)現(xiàn)濱江路環(huán)境及公共設(shè)施的共享。 作為大石壩地區(qū)規(guī)劃區(qū)中占相當(dāng)大的一塊，織造廠的改造在整個(gè)片區(qū)中有著重要的意義。居住用地 公頃。 小區(qū)規(guī)劃遵循社區(qū)理念，立體化環(huán)境設(shè)計(jì)，讓家家有視野、戶戶有花園。 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：大視角、全江景；綠色植被豐富；繁華不離，喧囂不致。 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 92 頁 其他優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商 實(shí)力雄厚；加之較沙區(qū)同質(zhì)樓盤低；升值潛力大。 但就發(fā)展前景來看，各大摩托車廠的遷入，將帶動(dòng)周邊一大批摩托車配件及相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及大型盤溪水果市場的建成，都將形成房產(chǎn)消費(fèi)人群，石門大橋等橋梁收費(fèi)的取消，又為緊鄰石門大橋的 “東方港灣 ”帶來了大量的沙區(qū)等外區(qū)購房者。 消費(fèi)人群定位 “東方港灣 ”所處大石壩地區(qū)，在目前來看，普遍認(rèn)為是城鄉(xiāng)結(jié)合部，收入水平較低。 市政優(yōu)勢(shì)：橋梁收費(fèi)年票制導(dǎo)致交通成本降低；濱江路等公路的修建形成交通便捷的前景；距學(xué)府區(qū)一橋之隔；比鄰石門公園。區(qū)內(nèi)設(shè)小學(xué)、兒童游樂場一應(yīng)俱全；休閑、娛樂、健身設(shè)施配套齊全；沿江商業(yè)區(qū)既解決小區(qū)服務(wù)配套，同時(shí)兼具社會(huì)商業(yè)功能；舒適、實(shí)用的大、中、小錯(cuò)層、躍層戶型讓你的生活空間充滿選擇、充滿溫馨；高科技智能化設(shè)施配套齊全、周密細(xì)致的物業(yè)管理、車位充裕的地下 停車場，將社區(qū)生活理念延伸、升華。人口密度為 762 人 /公頃。 項(xiàng)目簡介 “東方港灣 ”小區(qū)是重慶銀星經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展股份有限公司為適應(yīng)當(dāng)前市場需求而開發(fā)的項(xiàng)目。 隨著房地產(chǎn)的發(fā)展在新一輪經(jīng)濟(jì)周期中 處于領(lǐng)先地位，以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家正在明確將住宅產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑密集，缺乏必要的綠化面積，居住區(qū)生活環(huán)境較差，建筑形式單調(diào)粗糙。 項(xiàng)目背景分析 大石壩地區(qū)與重慶市的繁華商貿(mào)及文化教育中心 ——渝中區(qū)及沙坪壩區(qū)僅一橋之隔。靠近大橋一側(cè)及臨江側(cè)以后將會(huì)有 10 余畝公共綠化帶，靠近廠區(qū)一側(cè)的沿江在 2020 年內(nèi)濱江路建成通車，并從濱江路分支穿過重慶織造廠，上至盤溪鎮(zhèn)紅石路等。 項(xiàng)目綜合分析 大石壩地區(qū)規(guī)劃情況 根據(jù)重慶市 19962020 年城市總 規(guī)制定的發(fā)展綱要：大石壩組團(tuán)由大石壩、冉家壩組成，規(guī)劃建成面積 22 平方公里，主要以無污染加工業(yè)、商業(yè)和居住為主。在時(shí)序上既考慮四季花木的時(shí)序變化，又要多配置香花類樹種，形成四季常青，有花有果，花香四溢的季相景觀，在植物種類上，充 分考慮生物的多樣性，形成第二自然的生物群落，讓人們以各種方式感受和參與到大自然中，體味回歸自然，反璞歸真的生活真諦。使景觀不至于成為 “ 僅觀 ” 。 2) 全國知名的物管公司作為小區(qū)物業(yè)顧問。 （ 7）工程進(jìn)度及銷售狀況 小區(qū)分兩期開發(fā)建設(shè)，一期工程建筑面積約 萬平米，工期 15 個(gè)月，第二期工程建筑面積約 萬平米，工期 16 個(gè)月，項(xiàng)目總投資 億元。滿足通風(fēng)采光的要求，是非常典型的健康住宅。功夫不負(fù)有心人，現(xiàn)在，準(zhǔn)客戶們都認(rèn)為百年世家是 “ 三高樓盤 ” 高品質(zhì)、高品味、高性價(jià)比。 2）有利地形地勢(shì) 3）名家設(shè)計(jì)，專門聘請(qǐng)貝聿銘先生的弟子，貝氏建筑律師事務(wù)所中國首席代表莫平先生擔(dān)綱外立面的設(shè)計(jì)咨詢工作，邀請(qǐng)國內(nèi)知名專家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行論證。自 2020 年 1 月 1 日隆重開盤以來，銷售一路飄紅，一期已售出 200余套，金額約 6000 萬。為了保留原址自然生態(tài)的坡地、谷地 優(yōu)勢(shì)，百年世家樓盤依坡地而建，溪水順勢(shì)入，植物依勢(shì)生長順應(yīng)地形地勢(shì)，依山而建，合理的利用地形高差，創(chuàng)造豐富的空間層次小花園形成庭院深深的空間次序。 另外，陽光水城周邊有西南政法大學(xué)、四川外語學(xué)院、重大等高校，濃郁的學(xué)區(qū)氛圍也吸引了不少購房者。景觀設(shè)計(jì)者提出了水的五種體驗(yàn) 潔性、智性、靈性、柔性、宏性，并落實(shí)到具體的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，在布局中通過溪流的寬窄變化，空間的一放一收，水流急緩結(jié)合，全力打造親水文化。 （ 10）項(xiàng)目特色 1) 與西政、川外、重慶大學(xué) C 區(qū)（原建專），并通過楊公橋立交、科技一條街與重慶大學(xué) A、 B 區(qū)相連，足以稱作沙區(qū)的 “ 第二學(xué)府路 ” ，文化氛圍好。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況 現(xiàn)正熱銷中。而原有河道除擔(dān)負(fù)夏季行洪的功能外，還增加一 項(xiàng)詩情畫意的智能 —— 小區(qū)的景觀軸線。渝碚路改造工程計(jì)劃于 2020年上半年開工，其中沙坪壩 — 烈士墓路段將被 改造成為一條景觀大道，道路兩邊均有20 米寬的綠化帶。因而致使江北區(qū)的住宅均價(jià)的接受程度上對(duì) 2020 元 /平方米以下的價(jià)位占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)（占被訪者的 80%），而接受 20202200 元 /平方米的占被訪者的 %，接受 2200元 /平方米以上的占被訪者的 %。 （ 3）華新分流到板塊 由于江北西部地區(qū)樓盤相對(duì)不多，而且現(xiàn)有樓盤大多數(shù)處于規(guī)劃中的華新分流道附近。除了上述幾家規(guī)模大盤，還有眾多景觀實(shí)在的中等規(guī)模樓盤也吸引了眾多購買者。 江北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 （ 1）五里店板塊 這里是目前該區(qū)域新樓盤最為集中、競爭最激烈的區(qū)域。這樣就必然導(dǎo)致商品房價(jià)格偏高，一般都在 3000 元 /平方米以上，而與其僅一江之隔的江北區(qū)房價(jià)不過在20202500 元 /平方米左右?？偟目磥恚眳^(qū)房地產(chǎn)市場前景樂觀。 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 92 頁 沙坪壩樓盤一覽表 由于沙坪壩樓盤眾多，在這里我們僅列其部分以供參考。這就迫使沙區(qū)樓盤必須加強(qiáng)對(duì)其他主城區(qū)購房者的吸收。 銷售競爭激烈，需求相對(duì)滯后 2020 年沙區(qū)商品房銷售 94 萬平方米，占主城區(qū)總銷售 面積的 21%；其中住宅銷售 萬平方米，占主城區(qū)住宅銷售總面積的 ％。 沙坪壩城區(qū)物業(yè)開發(fā)前期主要集中在沙正街、渝碚路、小龍坎正街沿線，近兩年鳳天路、項(xiàng)目所在的天星橋轉(zhuǎn)盤區(qū)域迅速崛起，成為新興的開發(fā)熱區(qū)，并且出現(xiàn)了一些品質(zhì)高、體量大、在整個(gè)重慶市房地產(chǎn)住宅市場都有一定影響的項(xiàng)目，如芳草地、天驕年華等等 品質(zhì)小區(qū)成為主流，住宅銷售單價(jià)上升 近兩年來沙區(qū)小區(qū)建設(shè)取得長足進(jìn)步，除老品牌芳草地、嘉 福苑以外，后起之秀華宇廣場、學(xué)林雅園、天驕年華、籬島等中高檔小區(qū)的出現(xiàn)，改變了以往見縫插針的單體樓占市場主流的消費(fèi)格局，使得區(qū)域規(guī) 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 92 頁 劃和城市建設(shè)更為規(guī)范科學(xué)的同時(shí)，也有效促進(jìn)了社區(qū)配套漸趨合理進(jìn)步。 商業(yè)副中心優(yōu)勢(shì)明顯 相對(duì)渝中半島的商貿(mào)金融中心而言，沙坪壩和楊家坪、南坪、觀音橋等的商業(yè)副中心已相繼形成。教育業(yè)對(duì)帶動(dòng)該區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括餐飲、教育用品、文化娛樂設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生等，起著極大的積極作用。當(dāng)重慶達(dá)到這一規(guī)模，重慶的寫字樓、酒店以及大型商場等物業(yè)的需求市場也會(huì)迅速成長起來，對(duì)重慶房地產(chǎn)業(yè)而言，這塊蛋糕將是無法估量的。對(duì)重慶而言，這個(gè)蛋糕無疑充滿著巨大的誘惑力。這意味著新增城市人口需要住宅達(dá)到 1 億平方米。這種增長意味著：到 2020 年，重慶城市化人口將達(dá)到 1600 萬人，新增城市化人口將達(dá)到 500 萬人。重慶市政府已加強(qiáng)對(duì)土地市場的監(jiān)控，以保證重慶房地產(chǎn)市場的繁榮健康。 住宅商品房相對(duì)穩(wěn)定，說明重慶住宅市場發(fā)展較為良性。 按此計(jì)算，現(xiàn)有空置中，空置一年以上的商品房僅為 萬平方 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 92 頁 米，比上年增加了 萬平方米，其占空置總量的 %。商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓空置速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住宅。 重慶市商品房空置分析 據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒資料顯示，到 2020 年底，重慶市商品空置房面積已達(dá) 萬平方米。 路橋收費(fèi)改革、土地出讓金上調(diào)、土地市場化供應(yīng)等拉動(dòng)房價(jià)上 漲的政策性滯后效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)。而支持這種良好勢(shì)頭的原因在于投資的增長勢(shì)頭，其中三分之一來自房地產(chǎn)。 建筑業(yè) 近幾年，重慶市建筑業(yè)所完成產(chǎn)值的變化如下表 25： 年份 企業(yè)數(shù) （個(gè)） 建筑施工產(chǎn)值（萬元） 建筑業(yè)增加值（萬元） 房屋建筑施工面積（萬平方米） 房屋建筑竣工面積（萬平米） 2020 1785 3486579 945158 2020 1721 4368064 1208296 2020 1778 5015839 1755200 相對(duì)于全國其他城市來說， 2020 年重慶建筑業(yè)總產(chǎn)值排行 14，房屋竣工產(chǎn)值排行 14，房屋建筑施工面積排行 8。 重慶市的房地產(chǎn)業(yè)呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)，從近幾年房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出： 表 23 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營狀況 1999 2020 2020 2020 經(jīng)營總收入（萬） 788582 936822 1233020 1797962 土地轉(zhuǎn)讓收入（萬） 18853 33104 46392 61477 商品房銷售狀況（萬） 678383 763810 1023896 1393866 房屋出租收入（萬） 15751 16518 27629 38912 其他收入（萬） 75595 123390 135103 303707 經(jīng)營稅金及其附加（萬） 33274 45803 63771 97386 利潤總額（萬） 48348 17588 234 13352 表 24 重慶市 2020 年和 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比 完成投資 施工面積 竣工面積 新開工面積 指標(biāo) 年份 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 92 頁 小計(jì) 住宅 小計(jì) 住宅 小計(jì) 住宅 小計(jì) 住宅 2020 246 131 4415 3082 1391 1034 1709 1277 2020 197 111 3654 2508 1021 738 1661 1259 增長率（％） 7 主管城市建設(shè)的副市長黃奇帆 分析重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮髸r(shí)指出：重慶成為西部國際性的大都市是西部大開發(fā)的必然。據(jù)了解，在 1996 年，重慶房地產(chǎn)年銷售面積才 166 萬平方米，銷售額 億元。 直轄以來，重慶市固 定資產(chǎn)投資額一直呈大幅上漲趨勢(shì)，具體數(shù)據(jù)見下圖 27 所示： 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 92 頁 圖2