【導讀】中國最大管理資源中心。表一、寫字樓基本情況。項目名稱大都會商廈半島國際商務大廈重賓商務大廈。地理位置解放碑五一路解放碑五一路解放碑民生路。開發(fā)商和記黃埔弘基房地產(chǎn)重慶賓館。建筑面積300套，288套,5萬。規(guī)劃形態(tài)37F/B2-8F裙樓32F/B1-9F裙樓29F/B1-6F裙樓。廣場、9F和26F為避難層、中區(qū)，28-37F為高區(qū)。B1車庫、1-9F裙樓，10-11F. 設備房、12-29F寫字間。B1車庫，1F-4F蘇寧電器。商場、5F-6F開敞式寫字。間、7F-29F公寓式寫字間。位于解放碑步行街，地段。好，人流量每日達百萬人。次，周邊酒店、金融、購。物場所及休閑場所分布密。街交接處，與大都會、海。所分布密集，配套完善。位于重慶賓館旁邊，原陽。光百貨的裙樓部分和塔。樓，距離解放碑中心約5. 分鐘路程，交通便利，周。層高凈高凈高公寓式：凈高；開敞式：凈高3米。40M2酒店式候梯廳，公共。公共過道寬約2米，鋪設。2部消防梯，400車位地下。不到50位的地下停車庫。8F酒店管理公司，9F會議?，F(xiàn)入住約150家企業(yè)，逾40

　　

【正文】 / （二）、江北寫字樓市場特征描述： ? 整個北部寫字樓的供給以公寓式為主，因為公寓式寫字樓以其“面積適中、公攤小、使用費低、售價及相關稅費不高、按揭付款輕松、易手方便”等優(yōu)勢，而成為市場的主流，代表物業(yè)為金島商務大廈和中信銀行大廈。 ? 其分布狀況，已從以前的觀音橋中心，向北部 新城的發(fā)展腹地挺進，由建新南路、北路，幅射到了紅黃路、花卉園，以及 210 國道的新牌坊一帶。它們臨靠著新城的要塞 —— 或在四通八達的樞紐位置，或在規(guī)劃的新興行政商務要地，或在人氣漸旺的高尚住宅社區(qū)旁，或在大型專業(yè)市場邊。在傳統(tǒng)中心地段的寫字樓，雖占有交通便利之優(yōu)，但因其開發(fā)年代較久、配置陳舊、格局不合理，而風光不再。金崗大廈、陽光城即為實例。 ? 就產(chǎn)品的推廣及其效果而言，以金島商務大廈為最好：開發(fā)公司在 98年初此產(chǎn)品已成現(xiàn)房，以 1750 的均價強力推廣一年多也幾無進展的情況下，邀專業(yè)代理公司介入，由于對產(chǎn)品的挖潛工 作做得深入，對目標客戶的需求細分清晰、準確，加之強大的營銷整合執(zhí)行力的推動，終于在短短兩個多月的時間內(nèi)完成了 100%銷售，且房屋售價高出當初均價350 元，為金島公司更快更多地實現(xiàn)了贏利目標。 ? 就目前在售或在租的寫字樓看，多數(shù)定位偏、品質低的寫字樓因銷售不利，從而采取租售并舉的經(jīng)營方式，且價格偏低，如銷售價格主要在20203600 元 /平方米，遠低于解放碑和上清寺，出租價格主要在 2030元 /平方米月，與兩路口基本持平。 ? 去年由龍湖集團開發(fā)的北岸星座公寓式寫字樓 8 小時實現(xiàn)銷售的業(yè)績不 中國最大管理資源中心 僅引爆重慶市投資性房地產(chǎn) 的開發(fā)。繼其之后，由皇冠東和開發(fā)的東和銀都以純酒店式公寓推出，以商務辦公的標準作配置；海怡花園將其 B座以酒店式辦公公寓在今年 3 月正式推出，但銷售均顯低彌，從而表明區(qū)內(nèi)長期惡劣的商務環(huán)境對商務性物業(yè)的運作產(chǎn)生較大的抗性，即使北岸星座出現(xiàn)盛況一世的熱銷場面，仍不能引發(fā)區(qū)內(nèi)寫字樓的新革命。 五、沙坪壩區(qū)代表性寫字樓調查 表一、寫字樓基本情況 項目名稱 融信大廈 華宇 世紀銀河 嘉多利廣場 地理位置 沙坪壩步行街 沙坪壩步行街 沙坪壩正街 開發(fā)商 融信大廈建筑開發(fā)有限公司 華宇集團 嘉多利房地產(chǎn) 建筑面積（ M2） 6萬多方， 152戶 近 4萬方 32020多方 規(guī)劃形態(tài) 31F/B28F裙樓。 30F/B16F裙樓。 26F/B26F裙樓 規(guī)劃功能 負一層為新世紀超市， 1— 8層為商場， 9— 27 層為商住樓 裙樓 1— 6 層為賽博數(shù)碼廣場， 7— 29 層為商務公寓，30層為屋頂餐廳 其中負三層為設備層，負 2層為停車場，負 1層交通銀行， 1層 — 6層為商場， 3— 4F層為證券公司， 56F餐飲娛樂， 810F 商務寫字間， 11層以上為住宅，每層 8戶 周邊情況 位于步行街和渝碚路的黃金節(jié)點上，周遍商家云集，商業(yè)氛圍相當濃 厚。 位于沙區(qū)步行街，周邊就是重慶市的第二大商圈，商業(yè)配套成熟，交通便利 位于沙區(qū)中心地帶，扼守交通樞紐，周邊名校云集，商務氛圍濃厚 層高 3米 3米 單位面積（ M2） 裙樓單層面積 4000 多平米；商 住樓分 平米和（建面） 一層 22 戶，分為一居室和一室一廳兩種戶型，面積在— 平米之間 — 215平米 產(chǎn)品設置 外墻：豪華玻璃幕墻、花崗石及面 市政供水供電，有線電視入戶、因 雙回路電路、二次加壓供水、智能 中國最大管理資源中心 磚；裝飾燈光照明、背景音樂； 3臺合資三菱電梯；市政供水供電，火災自動報警、自動噴淋系統(tǒng)；電子防盜報警對講監(jiān)控系統(tǒng)；車庫：電腦管理系統(tǒng)，停車位 140個 特網(wǎng)，消防設置聯(lián)動系統(tǒng)、電話系統(tǒng)，自備柴油發(fā)電機組，進口 OTIS電梯 4部。 電表； 3部上海永大電梯，市政供水供電，有線電視入戶、因特網(wǎng)，火災自動報警、自動噴淋系統(tǒng)、電子防盜對講監(jiān)控系統(tǒng)。 商務配置 購物廣場、豪華大堂 商務服務 普通保安、清潔、維修 物業(yè)管理服務 物業(yè)管理服務 車位數(shù)（個） 售價（萬 /個） 月租（元 /個） 車位數(shù)： 140，現(xiàn)尚未使用 售價： / 月租：室外臨 時停車免費 車位數(shù)： / 售價： / 月租： / 車位數(shù)： / 售價： / 月租：業(yè)主 500，對外 600 續(xù)表一、寫字樓基本情況 項目名稱 銀貿(mào)大廈 地理位置 沙坪壩 開 發(fā) 商 重慶慶泰物業(yè)發(fā)展有限公司 建筑面積（ M2） 約 2萬平米 規(guī)劃形態(tài) 27F單體樓 規(guī)劃功能 B1B2 層為車庫（臨時、包租）， 24 層面街為沙百、中國銀行， 1215 層為銀山賓館， 822層為商務公寓， 2 26層為中行沙區(qū)支行，頂層觀景餐廳 周邊情況 周邊是四周為綠色廣場、名人廣場、三峽廣場所圍繞，區(qū)位優(yōu)勢突出；交通便利，商 務氛圍濃厚 層 高 （凈高） 單位面積（ M2） 400（半層發(fā)售） 產(chǎn)品配置 中央空調、中控消防、中央監(jiān)控，無線寬帶連網(wǎng)，自備 500千瓦發(fā)電組，直水與800立方米蓄水池結合， 5部三菱電梯 商務配置 17層設大小會議室供出租 商務服務 物業(yè)管理 中國最大管理資源中心 車位數(shù)（個） 售價萬 /個） 月租元 /個） 車位數(shù)： 70 售價： / 月租： 300400 表二、寫字樓租售情況 項目名稱 融信大廈 華宇 — 世紀銀河 嘉多利廣場 經(jīng)營形式 銷售 銷售 銷售 銷售價格（元/M2/建面） 2500— 3300元 /平米 4070— 4580元 /平米 一次性付款 2150 元 /平米（建面價），按揭 2450 元 /平米，可議價。 付款方式 一次性付款 ，中行提供 7成 20年按揭。 8成 30年按揭。 5成 10年按揭。 租賃（元 /M2/建面） 1015（清水房） 2025（裝修房） / / 銷售（租賃）情況 目前商務公寓僅剩 7套，銷售率超過 96% 剩 22— 26層 14套，銷售率超過 98% 現(xiàn)在剩 22— 26層 14套，銷售率超過 98%。其中 27— 29層為集團購買 物管及費用 （元 /M2/建面 /月） 物管： 大正物業(yè)管理 費用： /平米（含電梯費） 物管：華宇物業(yè)管理 費用： /平米 物管：嘉多利物業(yè)管理 費用： 3元 /平米 公攤 % 25% 25% 發(fā)售時間 2020年 6月 3日 2020年 2020年前 交房時間 2020年 10月 2020． 30 現(xiàn)房 入住情況 入駐客戶以律師行、咨詢、 科技、置業(yè)等中小公司為主 尚未入駐，購買客戶以投資 為主，有部分為購買自用 目前入住約 25 家，負二層有福建興業(yè)銀行、交通銀行入駐，商場部分入駐有科有通信、誠泰通信等大型商店，人氣相當旺。從而帶動了商務公寓的銷 售。從入住公司來看，多為律師行、科技公司、培訓中心和裝飾公司等行業(yè) 續(xù)表二、寫字樓租售情況 項目名稱 銀貿(mào)大廈 經(jīng)營形式 以租為主 銷售價（元 /M2/建面） 清水房： 3450 中國最大管理資源中心 裝修房： 3800 付款方式 / 租賃（元 /M2/建面） 3840（含物管、電梯費） 租售情況 30% 公 攤 20% 物管及費用 （元 /M2/建面 /月） 物管： 費用： 其他費用 /元 5（空調費） 發(fā)售時間 1999年前 交房時間 現(xiàn)房 入駐情況 大廈集金融、科技、賓館、保健、娛樂、辦 公為一體。中國銀行、沙百集團、新世紀電器、重大科技園“科技商務發(fā)展中心”等一批知名企業(yè)、研究機構如入駐其內(nèi) 沙區(qū)寫字樓市場特征描述： ? 由于與其他區(qū)域距離太遠，業(yè)務往來諸多不便，因此對企業(yè)進駐辦公的吸引力不強，長期以來形成區(qū)域內(nèi)商務氛圍不濃、純粹的商務寫字樓極其缺乏的市場特征。 ? 近年來寫字樓開發(fā)總量不大，以商住樓居多，并且以辦公和居住混雜居多，主要分布在步行街、渝碚路、小龍坎新街及天陳路等商業(yè)氛圍較濃地帶。 ? 由于純寫字樓開發(fā)少，因此許多在區(qū)內(nèi)辦公的企業(yè)主要靠租賃住宅進行辦公，價格便宜，配套不完善、商務設施 缺乏，辦公環(huán)境較差，例如中心地段的銀貿(mào)大廈、恒鑫大廈、融信大廈、嘉多利廣場等商住樓上集中了近 200 家公司。 ? 隨著重慶大學科技園區(qū)的建設，以及日漸出現(xiàn)的大學生畢業(yè)便自建公司 中國最大管理資源中心 等現(xiàn)象，區(qū)內(nèi)商務氛圍漸濃，因此近兩年開發(fā)的諸如 華宇 — 世紀銀河、學林 E 墅等項目以創(chuàng)業(yè)型公司為目標客戶的小戶型公寓吸引了投資客戶的搶購， ? 但從整體而言，沙區(qū)缺乏對高檔寫字樓的開發(fā)，對高品質辦公環(huán)境的需求有所體現(xiàn)。