南陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-01 16:31本頁(yè)面
【正文】 B區(qū) ，為臨人民路雙層街鋪，實(shí)用率 90%；商家入住兩年內(nèi)免水電管理費(fèi)；鴻德商業(yè)街很好的將南陽(yáng)文化保護(hù)建筑南陽(yáng)府衙與商業(yè)文化結(jié)合起來(lái)，在建筑風(fēng)格上采用青磚、綠瓦的古樸風(fēng)格，在風(fēng)格上與府衙保持了一致，先基本形成了以專賣(mài)店為主的臨街商業(yè)街與以財(cái)神廟為中心的美食一條街，吸引了較多的人氣。 c 流行前線 流行前線與鴻德百貨實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，以大眾化消費(fèi)為主，主要經(jīng)營(yíng)流行服飾、美食城等，店鋪面積多在 20平方米，有多大千余各商鋪（有千余多的商鋪）。其通路四通八達(dá)，與丹尼斯百貨相連通，形成了連通效應(yīng)。但由于品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品線較短，經(jīng)營(yíng)狀況并不十分盡如人意。 鴻德購(gòu)物公園租金售價(jià) 樓層 A區(qū) B區(qū) 租金（元 / m2月） 售價(jià)（元 / m2） 租金（元 / m2月） 售價(jià)（元 / m2） 負(fù)一層 引進(jìn)丹尼斯 22022 第一層 內(nèi)鋪 245～ 260 外鋪 185～ 215 22800～ 25800 180～ 190 20220～ 21000 第二層 90～ 110 15400 65～ 80 11000 第三層 未定 無(wú)三層 注：銷售優(yōu)惠政策 : 1萬(wàn)抵 3萬(wàn) 一次付清每平方米優(yōu)惠 2%。 個(gè)案分析 /新華城市廣場(chǎng) 該項(xiàng)目位于南陽(yáng)市工業(yè)路和新華西路交匯處東南角，項(xiàng)目平面形狀為矩形，南北長(zhǎng) ，東西寬 ，總占地 ，總建筑面積128580平方米。購(gòu)買(mǎi)人群多為原新華商城老客戶；是一個(gè)商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅、公寓四位一體的商業(yè)綜合樓盤(pán)，因位臨火車(chē)站，交通便利，又承繼前新華商城的商業(yè)氛圍，其獨(dú)有的地段優(yōu)勢(shì)，是南陽(yáng)市目前最大的商業(yè)樓盤(pán)，本項(xiàng)目最有競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手之一。 樓層 價(jià)位 售價(jià)（元 / m2） 負(fù)一層 17000 第一層 22022～ 32022 第二層 17000～ 18000 第三層 15000～ 16000 第四層 12022～ 13000 第五層 8000 新華時(shí)代廣場(chǎng)商鋪售價(jià) 新華城市廣場(chǎng)項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā) : 一期為地下一層，地上五層（部分六 層）的商業(yè)， 二期為層高 25層的 2棟小戶型公寓， 三期為層高 25層的純寫(xiě)字樓， 樓層 經(jīng)營(yíng)范圍 負(fù)一樓 箱包皮件、男女皮鞋、兒童世界、孕嬰用品、美食天地、醫(yī)藥 超市 一樓 時(shí)尚潮流服裝、中檔男女服裝、煙酒茗茶、特色精品店、西式 快餐 二樓 精品女裝、內(nèi)衣、女士單品、休閑裝、家電賣(mài)場(chǎng) 三樓 精品男女裝、男士單品、體育運(yùn)動(dòng)、 SPA、美容美發(fā)、家電賣(mài)場(chǎng)、網(wǎng)吧 四樓 床上用品、衛(wèi)生衣、家居服、羊毛衫、精品羽絨服、圖書(shū)音像、 健身廣場(chǎng)、電玩 五樓 五金交電、婚慶用品、日常雜貨、工藝禮品、 KTV、足療保健、酒吧 六樓 五星級(jí)奧斯卡電影城 新華時(shí)代廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) ◆ 淯龍?jiān)飞套^(qū)，是市中心城市中心雙景觀首席高層商住區(qū)； ◆ 項(xiàng)目位于本項(xiàng)目對(duì)面； ◆ 項(xiàng)目規(guī)劃有大型商業(yè)中心，地上地下步行街、城市休閑廣場(chǎng)、空中 休閑公園，大型地上地下停車(chē)場(chǎng)，一幢小高層，三幢高層住宅； ◆ 淯龍?jiān)范ㄎ挥诖笮蜕套』旌象w . 其區(qū)位與本項(xiàng)目區(qū)僅一街之隔，是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在調(diào)查中 我們發(fā)現(xiàn)其商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及銷售價(jià)格尚未公布，應(yīng)對(duì)其予以特別關(guān)注。 估 計(jì)其一樓商業(yè)價(jià)格為 /平方米 ,均價(jià) /平方米 以下 個(gè)案分析 /淯龍?jiān)? 綜合分析 南陽(yáng)城區(qū)是典型的網(wǎng)格式空間布局，南北朝向的人民路、東西朝向的新華路、中州路形成了舊有的城市核心區(qū)域－－－人民路商圈以及新華商圈。 南陽(yáng)市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀顯示，人民路商業(yè)圈是南陽(yáng)市的商業(yè)核心，但同時(shí)也存在著商業(yè)密度飽和、過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、交通壓力大等問(wèn)題，這些已經(jīng)在一定程度上限制了南陽(yáng)市區(qū)均衡發(fā)展。 南陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查總結(jié) ◆ 南陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量較大，整體商業(yè)地產(chǎn)體應(yīng)量已經(jīng)觸及臨界點(diǎn)； ◆ 南陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格正處于高位運(yùn)行； ◆ 經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的洗禮，人民路商圈已經(jīng)成為目前南陽(yáng)的主流商圈之一， 同時(shí)也沿人民路向北擴(kuò)張； ◆ 從在售的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，承諾穩(wěn)定的投資回報(bào)、品牌商家的進(jìn)駐 將會(huì)大大增加投資者的信心，同時(shí)體驗(yàn)式的營(yíng)銷方式也增強(qiáng)了投資 者對(duì)項(xiàng)目的理解和認(rèn)同，從而帶來(lái)較佳的銷售業(yè)績(jī)； ◆ 南陽(yáng)現(xiàn)有商業(yè)與目前國(guó)內(nèi)外主流商業(yè)模式存在較大差距，商圈中 仍舊是單純的貨物買(mǎi)賣(mài)，而缺少體驗(yàn)、互動(dòng)等服務(wù)性和娛樂(lè)性商業(yè) 形式 . 南陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)綜述和項(xiàng)目建議 3 Part ? 南陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)綜述 ◆ 商業(yè)已經(jīng)在高位運(yùn)行 ◆ 商業(yè)地產(chǎn)租售比不符合商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)規(guī)律 ◆ 商住剝離模式顯化 ◆ 城市基礎(chǔ)市政設(shè)施與城市快速發(fā)展的矛盾已越來(lái)越突出 ◆ 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和招商經(jīng)營(yíng)水平相對(duì)落后 ◆ 商業(yè)地產(chǎn)主要是靠投機(jī)性及外緣性需求拉動(dòng)，而投資性不足。 ? 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)分析建議 ◆ 根據(jù)市政規(guī)劃，光武路改造即將實(shí)施，路面拓寬到 100米，成為城市中軸線 ◆ 梅溪河改造方案已制定，并獲市政府批準(zhǔn)，梅溪河將改造為城市水景綠化觀光帶 ◆ 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為南陽(yáng)市的支柱性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是改變城市面貌的主要?jiǎng)恿? ◆ 南陽(yáng) 商業(yè)地產(chǎn)尚有一定市場(chǎng)空間。 現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，對(duì)于二三線城市的影響還沒(méi)有完全顯現(xiàn)，但并不意味著在今后一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)影響到南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前南陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)較高，宏觀經(jīng)濟(jì)的滯后效應(yīng)必將波及南陽(yáng)。 所以本項(xiàng)目應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)，盡早入市。 謝 謝 致業(yè)地產(chǎn) 2022 年 7 月
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