【正文】 業(yè)管理 附近的飲食/娛樂(lè)配套 治安情況 總體非常滿意 11 7 7 11 8 10 7 5 8 6比較滿意 28 25 27 19 26 35 20 25 14 22一般 48 55 43 55 45 39 37 42 42 61不太滿意 16 14 25 14 15 12 25 20 30 12很不滿意 1 1 0 1 0 0 5 4 3 0經(jīng)過(guò)計(jì)算得出客戶對(duì)商鋪屬性滿意度由高到底依次為：客流量，進(jìn)出貨時(shí)的交通便利，商鋪面積，地段/位置，租金/ 售價(jià)，場(chǎng)所/檔次，附近的 飲食/娛樂(lè)配套，治安情況，統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理/ 物業(yè)管理。75 / 107選擇商鋪所在的商業(yè)形式統(tǒng)計(jì)表 6：選擇商鋪所在的商業(yè)形式統(tǒng)計(jì)大型商城行街城市場(chǎng)業(yè) 13 34 15 5 22 3 114% 37% 16% 5% 24% 3% 1%76 / 107選擇新商鋪關(guān)注因素排序表 7：關(guān)注因素排序首選 第二 第三 第四 第五1客流量 45 11 7 6 32面積 10 11 7 7 33地段 19 39 12 3 34租金 11 12 32 10 25場(chǎng)所 2 5 14 18 106交通便利 1 2 3 5 77統(tǒng)一管理 0 0 2 5 68物業(yè)管理 0 1 0 10 99娛樂(lè)配套 0 1 1 2 1010治安 0 2 2 2 911其他 0 0 0 0 0根據(jù)調(diào)查結(jié)果計(jì)算得出經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪關(guān)注點(diǎn)排序依次為：客流量，地段，租金，面積，場(chǎng)所，交通便利，物業(yè)管理，治安，統(tǒng)一管理，娛樂(lè)配套，其他。77 / 107選擇新商鋪考慮配套排序表 8：配套排序首要考慮第二因素第三因素第四因素第五因素1寫(xiě)字樓 15 11 6 4 72中式九樓 14 8 9 4 23西餐廳 11 7 6 9 54ktv 4 16 7 8 85電影院 3 5 11 2 86酒吧 1 2 6 3 37賓館酒店 6 10 11 19 28學(xué)校 18 10 8 10 89公園 9 5 5 3 1310浴場(chǎng) 0 1 0 0 211其他 0 0 0 0 0經(jīng)過(guò)計(jì)算得出：選擇新商鋪考慮配套因素依次排序?yàn)椋簩W(xué)校，寫(xiě)字樓，賓館酒店，中式九樓，ktv ，西餐廳，公園，電影院，酒吧，浴場(chǎng)78 / 107選擇本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的意向統(tǒng)計(jì)表 9：選擇本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的意向統(tǒng)計(jì)非?？赡?比較可能 不確定 完全不考 慮2 34 38 152% 38% 43% 17%79 / 107選擇鋪面面積統(tǒng)計(jì)表 10：選擇鋪面面積統(tǒng)計(jì)1020 2130 3140 4150 5160 6180 80+ 具體11 17 12 10 3 11 17 014% 21% 15% 12% 4% 14% 21% 　80 / 107要求年內(nèi)通知購(gòu)買統(tǒng)計(jì)表 12：要求年內(nèi)通知購(gòu)買統(tǒng)計(jì)需要 明年需要 兩年內(nèi)均 不需要11 10 5315% 14% 72%81 / 107要求年內(nèi)通知租鋪統(tǒng)計(jì)表 13：年內(nèi)出租通知需要 明年需要 兩年內(nèi)均 不需要13 13 5017% 17% 66%82 / 107受訪者性別統(tǒng)計(jì)表 14：受訪者性別統(tǒng)計(jì)男 女45 5246% 54%受訪者年齡統(tǒng)計(jì)表 15：受訪者年齡統(tǒng)計(jì)2030 3140 4150 5160 60+47 39 11 0 183 / 10748% 40% 11% 0% 1%受訪者學(xué)歷統(tǒng)計(jì)表 16：受訪者學(xué)歷統(tǒng)計(jì)初中以下 高中/中專/技校 大學(xué)以上12 58 1115% 72% 14%84 / 107受訪者籍貫統(tǒng)計(jì)表 17：受訪者籍貫統(tǒng)計(jì)婁底市區(qū) 其他市區(qū) 周邊縣市 浙江 福建 其他外省58 19 13 1 0 163% 21% 14% 1% 0% 1%85 / 107受訪商鋪營(yíng)業(yè)額統(tǒng)計(jì)表 18：受訪商鋪年?duì)I業(yè)額統(tǒng)計(jì)5 510 萬(wàn) 1015 萬(wàn) 1520 2030 30+66 23 3 0 1 170% 24% 3% 0% 1% 1%86 / 107了解信息渠道統(tǒng)計(jì)表 19：了解信息渠道統(tǒng)計(jì)親朋介紹 電視廣告 報(bào)紙廣告 電臺(tái)廣播 傳單 雜志 戶外 網(wǎng)絡(luò) 路過(guò) 短信 其他32 42 30 7 17 28 7 21 12 24 814% 18% 13% 3% 7% 12% 3% 9% 5% 11% 4%87 / 107三：投資者問(wèn)卷分析：（附問(wèn)卷）88 / 107調(diào)查人數(shù)：450 回收：400 有效問(wèn)卷：398 受訪者性別統(tǒng)計(jì)表 1：受訪者性別統(tǒng)計(jì)男 女67% 33%89 / 107是否擁有商鋪統(tǒng)計(jì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀滿意度統(tǒng)計(jì)表 2：是否擁有商鋪統(tǒng)計(jì)是 否13% 87%表 3：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀滿意度統(tǒng)計(jì)很滿意 較滿意 一般 不滿意13% 31% 34% 22%90 / 107再選擇的地點(diǎn)及原因統(tǒng)計(jì)幾年內(nèi)有購(gòu)買商鋪意向統(tǒng)計(jì)表 4：再選擇的地點(diǎn)及原因統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)地段好人流大租金低經(jīng)營(yíng)管理好 發(fā)展?jié)摿Υ笃渌?% 70% 7% 2% 18% 0%表 5：幾年內(nèi)有購(gòu)買商鋪意向統(tǒng)計(jì)半年內(nèi) 一年內(nèi) 二年內(nèi) 二年以后 沒(méi)有1% 1% 8% 4% 59%91 / 107購(gòu)買后商鋪用途統(tǒng)計(jì)表 6：購(gòu)買后商鋪用途統(tǒng)計(jì)自己經(jīng)營(yíng) 投資出 租 為家人購(gòu)買 其他11% 14% 1% 0%92 / 107計(jì)劃經(jīng)營(yíng)種類統(tǒng)計(jì)表 7：計(jì)劃經(jīng)營(yíng)種類統(tǒng)計(jì)服裝 飲食 美容通訊器材 便利店黃金珠寶化妝品其他43% 11% 11% 2% 11% 18% 2%93 / 10794 / 107購(gòu)買或租用商鋪意向面積統(tǒng)計(jì)購(gòu)買商鋪關(guān)注因素重要性排序統(tǒng)計(jì)購(gòu)買商鋪關(guān)注因素重要性排序依次為：人流量，地理位置，周邊商業(yè)氛圍，消費(fèi)水平，交通方便程度，生意前景及潛力，租金或購(gòu)買價(jià)格，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，管理制度及秩序，面積大小，空調(diào)，治安及其他服95 / 107務(wù)，通風(fēng)及采光，衛(wèi)生間，鋪位朝向及面積，管理費(fèi)。對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)看法項(xiàng)目片區(qū)各因素評(píng)定項(xiàng)目相關(guān)因素統(tǒng)計(jì)得出由好到差依次為：人流，周邊消費(fèi)力，生意前景，經(jīng)營(yíng)秩序，治安96 / 107預(yù)計(jì)項(xiàng)目適合檔次統(tǒng)計(jì)97 / 107購(gòu)買可能性統(tǒng)計(jì)六、萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)個(gè)案例分析 98 / 107項(xiàng)目位臵： 湖南婁底市氐星路（婁底市體育館） 項(xiàng)目總占地面積：48586㎡； 項(xiàng)目總建筑面積：約 320220㎡； 商業(yè)建筑面積：約 90000㎡ ； 住宅建筑面積：約 120220㎡； 酒店建筑面積：約 47000㎡； 項(xiàng)目定位：中南首座國(guó)際化城市綜合體，集大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、品牌街區(qū)、湖景豪宅、國(guó)際公寓為一體 萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介：99 / 107婁底三江萬(wàn)豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由大連三江集團(tuán)、湖南五江集團(tuán)、湖南清泉集團(tuán)聯(lián)合成立的項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)萬(wàn)豪城市廣 場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 大連三江集團(tuán)是大連乃至東北實(shí)力雄厚,享有盛譽(yù)的城市運(yùn)營(yíng)商,以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工、激光科技為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo),擁有一大批高素質(zhì)人才隊(duì)伍,先后完成了大連政務(wù)中心,大連外事公寓。 湖南五江集團(tuán)是我國(guó)第一大搪瓷生產(chǎn)基地和全球最大的保溫瓶生產(chǎn)基地,同時(shí)也是湖南省綜合實(shí)力排名第二的民營(yíng)企業(yè),年銷售收入達(dá) 30 億元。 湖南清泉集團(tuán)是一家成長(zhǎng)型的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán),立足城市發(fā)展需求，以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo),以商貿(mào)物流與酒店經(jīng)營(yíng)管理為兩冀，以“為城市創(chuàng)造價(jià)值，為城市打造客廳”為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。 萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)項(xiàng)目分區(qū)定位天虹百貨、蘇寧電器、左岸國(guó)際影院、萬(wàn)豪酒店、肯德基、屈臣氏、豪裝公寓、 5A 寫(xiě)字樓100 / 107 萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)項(xiàng)目所在區(qū)域： 地處婁底中心城區(qū)成熟繁華地段，東臨氐星路，正對(duì)春園商業(yè)步行街，南接鄰?qiáng)湫枪珗@，北近長(zhǎng)青街。屬于婁底中心商圈極核地段；生活、商業(yè)、市政、教育、醫(yī)療配套完善，片區(qū)成熟度乃婁底最高！ 位于婁底市101 / 107核心商圈 。 毗鄰?qiáng)湫枪珗@，坐擁怡然美景102 / 107103 / 107萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)商業(yè)部分簡(jiǎn)介： 商業(yè)建筑面積：約 90000㎡ 項(xiàng)目商業(yè)包括百貨、超市和商業(yè)內(nèi)街部分；商業(yè)昭示性較好，且商業(yè)內(nèi)街作為開(kāi)放式設(shè)計(jì),保證了良好的引入性；客戶購(gòu)物的停車需要也能保證！其規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該在婁底乃至整個(gè)湘中地區(qū)都是超前先進(jìn)的；目前進(jìn)駐商家：KFC、天虹百貨、麥當(dāng)勞、左岸電影院、屈臣氏、蘇寧電器、溫德姆斯酒店等。104 / 107總結(jié) ：商鋪價(jià)格： 萬(wàn)/平方米萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)銷售成功因素： 一、區(qū)域位臵：婁底首個(gè)城市綜合體，商業(yè)極核位置 二、物業(yè)條件：超高層、城市景觀、市政 廣場(chǎng)及市政公園、項(xiàng)目產(chǎn)品豐富 三、招商政策：尊重市場(chǎng)需求，確定“招商先行” “放水養(yǎng)魚(yú)”的指導(dǎo)思想，核心主力店入駐積極 四、品牌聯(lián)手：世邦魏理仕、天虹百貨、必勝客、萬(wàn)達(dá)影院、蘇寧電器、屈臣氏、肯德基 五、外力因素：春園步行街的成功極大的刺激了婁底人民的投資欲望，沒(méi)有買到春園步行街的投資客戶轉(zhuǎn)向與更高端的城市綜合體投資。 由于萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)尚未營(yíng)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)狀態(tài)未能呈報(bào) 105 / 107七、報(bào)告總結(jié) ： 在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市迅速擴(kuò)張的推動(dòng)下，婁底商業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的繁榮局面。多極商圈涌現(xiàn)，業(yè)態(tài)更趨豐富，輻射力不斷增強(qiáng)；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方興未艾， 專業(yè)市場(chǎng)、訂單項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)理念更趨成熟；國(guó)內(nèi)外品牌蜂擁進(jìn)駐，知名連鎖百貨、超市扎堆經(jīng)營(yíng)，婁底商業(yè)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)新的高度。 類比國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)達(dá)城市的發(fā)展歷程和婁底商業(yè)發(fā)展的實(shí)際特點(diǎn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，婁底商業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)以下演變趨勢(shì)： 一、春園商圈核心地位愈加穩(wěn)固，次級(jí)商圈特色化、專業(yè)化趨勢(shì)愈加明顯。 萬(wàn)豪等數(shù)個(gè)大型項(xiàng)目的籌備開(kāi)發(fā)將使春園商圈進(jìn)一步擴(kuò)容提質(zhì)，業(yè)態(tài)進(jìn)一步延伸，凝聚力進(jìn)一步增強(qiáng)；五江商圈專業(yè)角色凸顯，成為輻射婁底乃至湘中規(guī)模龐大的建材交易市場(chǎng)群，火車站商圈則成為婁底水果、糖酒副食品、電腦、KTV 等專業(yè)市場(chǎng)和特色街的大本營(yíng)；關(guān)家腦餐飲店面集中經(jīng)營(yíng)，發(fā)展前景看好。 106 / 107二、街鋪?zhàn)邉?shì)長(zhǎng)期看好，內(nèi)鋪及二樓以上商業(yè)價(jià)值待挖掘。 中心區(qū)可開(kāi)發(fā)用地的減少加劇了商鋪尤其是臨街旺鋪的緊缺局面，春園核心商圈可謂一鋪難求；次級(jí)商圈經(jīng)營(yíng)局面的向好帶動(dòng)了非中心區(qū)商業(yè)價(jià)值的提升，婁底市街鋪售價(jià)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)的上漲成為長(zhǎng)期趨勢(shì)。內(nèi)鋪及二樓以上商業(yè)放量大增，部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不暢更是打擊了客戶對(duì)這類產(chǎn)品的購(gòu)買信心，如何最大程度發(fā)揮內(nèi)鋪及二樓以上商業(yè)價(jià)值仍是擺在各大項(xiàng)目中的難題。三、注重業(yè)態(tài)合理定位，注重招商，注重持續(xù)經(jīng)營(yíng) 婁底商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中的同質(zhì)化和跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，步行街、百貨概念泛濫，迷戀概念炒作忽略運(yùn)營(yíng)管理，側(cè)重銷售回款忽略定位和招商，導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)艱難乃至被淘汰。差異化和特色化正成為婁底商業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)，更加注重客戶研究和業(yè)態(tài)合理定位，更加注重招商和持續(xù)運(yùn)營(yíng)，婁底商業(yè)前景依然可觀。