【正文】 業(yè)管理 附近的飲食/娛樂(lè)配套 治安情況 總體非常滿(mǎn)意 11 7 7 11 8 10 7 5 8 6比較滿(mǎn)意 28 25 27 19 26 35 20 25 14 22一般 48 55 43 55 45 39 37 42 42 61不太滿(mǎn)意 16 14 25 14 15 12 25 20 30 12很不滿(mǎn)意 1 1 0 1 0 0 5 4 3 0經(jīng)過(guò)計(jì)算得出客戶(hù)對(duì)商鋪屬性滿(mǎn)意度由高到底依次為：客流量，進(jìn)出貨時(shí)的交通便利，商鋪面積，地段/位置，租金/ 售價(jià)，場(chǎng)所/檔次，附近的 飲食/娛樂(lè)配套，治安情況，統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理/ 物業(yè)管理。75 / 107選擇商鋪所在的商業(yè)形式統(tǒng)計(jì)表 6：選擇商鋪所在的商業(yè)形式統(tǒng)計(jì)大型商城行街城市場(chǎng)業(yè) 13 34 15 5 22 3 114% 37% 16% 5% 24% 3% 1%76 / 107選擇新商鋪關(guān)注因素排序表 7：關(guān)注因素排序首選 第二 第三 第四 第五1客流量 45 11 7 6 32面積 10 11 7 7 33地段 19 39 12 3 34租金 11 12 32 10 25場(chǎng)所 2 5 14 18 106交通便利 1 2 3 5 77統(tǒng)一管理 0 0 2 5 68物業(yè)管理 0 1 0 10 99娛樂(lè)配套 0 1 1 2 1010治安 0 2 2 2 911其他 0 0 0 0 0根據(jù)調(diào)查結(jié)果計(jì)算得出經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪關(guān)注點(diǎn)排序依次為：客流量，地段，租金，面積，場(chǎng)所，交通便利，物業(yè)管理，治安，統(tǒng)一管理，娛樂(lè)配套，其他。77 / 107選擇新商鋪考慮配套排序表 8：配套排序首要考慮第二因素第三因素第四因素第五因素1寫(xiě)字樓 15 11 6 4 72中式九樓 14 8 9 4 23西餐廳 11 7 6 9 54ktv 4 16 7 8 85電影院 3 5 11 2 86酒吧 1 2 6 3 37賓館酒店 6 10 11 19 28學(xué)校 18 10 8 10 89公園 9 5 5 3 1310浴場(chǎng) 0 1 0 0 211其他 0 0 0 0 0經(jīng)過(guò)計(jì)算得出：選擇新商鋪考慮配套因素依次排序?yàn)椋簩W(xué)校，寫(xiě)字樓，賓館酒店，中式九樓，ktv ，西餐廳，公園，電影院，酒吧，浴場(chǎng)78 / 107選擇本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的意向統(tǒng)計(jì)表 9：選擇本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的意向統(tǒng)計(jì)非?？赡?比較可能 不確定 完全不考 慮2 34 38 152% 38% 43% 17%79 / 107選擇鋪面面積統(tǒng)計(jì)表 10：選擇鋪面面積統(tǒng)計(jì)1020 2130 3140 4150 5160 6180 80+ 具體11 17 12 10 3 11 17 014% 21% 15% 12% 4% 14% 21% 　80 / 107要求年內(nèi)通知購(gòu)買(mǎi)統(tǒng)計(jì)表 12：要求年內(nèi)通知購(gòu)買(mǎi)統(tǒng)計(jì)需要 明年需要 兩年內(nèi)均 不需要11 10 5315% 14% 72%81 / 107要求年內(nèi)通知租鋪統(tǒng)計(jì)表 13：年內(nèi)出租通知需要 明年需要 兩年內(nèi)均 不需要13 13 5017% 17% 66%82 / 107受訪(fǎng)者性別統(tǒng)計(jì)表 14：受訪(fǎng)者性別統(tǒng)計(jì)男 女45 5246% 54%受訪(fǎng)者年齡統(tǒng)計(jì)表 15：受訪(fǎng)者年齡統(tǒng)計(jì)2030 3140 4150 5160 60+47 39 11 0 183 / 10748% 40% 11% 0% 1%受訪(fǎng)者學(xué)歷統(tǒng)計(jì)表 16：受訪(fǎng)者學(xué)歷統(tǒng)計(jì)初中以下 高中/中專(zhuān)/技校 大學(xué)以上12 58 1115% 72% 14%84 / 107受訪(fǎng)者籍貫統(tǒng)計(jì)表 17：受訪(fǎng)者籍貫統(tǒng)計(jì)婁底市區(qū) 其他市區(qū) 周邊縣市 浙江 福建 其他外省58 19 13 1 0 163% 21% 14% 1% 0% 1%85 / 107受訪(fǎng)商鋪營(yíng)業(yè)額統(tǒng)計(jì)表 18：受訪(fǎng)商鋪年?duì)I業(yè)額統(tǒng)計(jì)5 510 萬(wàn) 1015 萬(wàn) 1520 2030 30+66 23 3 0 1 170% 24% 3% 0% 1% 1%86 / 107了解信息渠道統(tǒng)計(jì)表 19：了解信息渠道統(tǒng)計(jì)親朋介紹 電視廣告 報(bào)紙廣告 電臺(tái)廣播 傳單 雜志 戶(hù)外 網(wǎng)絡(luò) 路過(guò) 短信 其他32 42 30 7 17 28 7 21 12 24 814% 18% 13% 3% 7% 12% 3% 9% 5% 11% 4%87 / 107三：投資者問(wèn)卷分析：（附問(wèn)卷）88 / 107調(diào)查人數(shù)：450 回收：400 有效問(wèn)卷：398 受訪(fǎng)者性別統(tǒng)計(jì)表 1：受訪(fǎng)者性別統(tǒng)計(jì)男 女67% 33%89 / 107是否擁有商鋪統(tǒng)計(jì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀滿(mǎn)意度統(tǒng)計(jì)表 2：是否擁有商鋪統(tǒng)計(jì)是 否13% 87%表 3：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀滿(mǎn)意度統(tǒng)計(jì)很滿(mǎn)意 較滿(mǎn)意 一般 不滿(mǎn)意13% 31% 34% 22%90 / 107再選擇的地點(diǎn)及原因統(tǒng)計(jì)幾年內(nèi)有購(gòu)買(mǎi)商鋪意向統(tǒng)計(jì)表 4：再選擇的地點(diǎn)及原因統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)地段好人流大租金低經(jīng)營(yíng)管理好 發(fā)展?jié)摿Υ笃渌?% 70% 7% 2% 18% 0%表 5：幾年內(nèi)有購(gòu)買(mǎi)商鋪意向統(tǒng)計(jì)半年內(nèi) 一年內(nèi) 二年內(nèi) 二年以后 沒(méi)有1% 1% 8% 4% 59%91 / 107購(gòu)買(mǎi)后商鋪用途統(tǒng)計(jì)表 6：購(gòu)買(mǎi)后商鋪用途統(tǒng)計(jì)自己經(jīng)營(yíng) 投資出 租 為家人購(gòu)買(mǎi) 其他11% 14% 1% 0%92 / 107計(jì)劃經(jīng)營(yíng)種類(lèi)統(tǒng)計(jì)表 7：計(jì)劃經(jīng)營(yíng)種類(lèi)統(tǒng)計(jì)服裝 飲食 美容通訊器材 便利店黃金珠寶化妝品其他43% 11% 11% 2% 11% 18% 2%93 / 10794 / 107購(gòu)買(mǎi)或租用商鋪意向面積統(tǒng)計(jì)購(gòu)買(mǎi)商鋪關(guān)注因素重要性排序統(tǒng)計(jì)購(gòu)買(mǎi)商鋪關(guān)注因素重要性排序依次為：人流量，地理位置，周邊商業(yè)氛圍，消費(fèi)水平，交通方便程度，生意前景及潛力，租金或購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，管理制度及秩序，面積大小，空調(diào)，治安及其他服95 / 107務(wù)，通風(fēng)及采光，衛(wèi)生間，鋪位朝向及面積，管理費(fèi)。對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)看法項(xiàng)目片區(qū)各因素評(píng)定項(xiàng)目相關(guān)因素統(tǒng)計(jì)得出由好到差依次為：人流，周邊消費(fèi)力，生意前景，經(jīng)營(yíng)秩序，治安96 / 107預(yù)計(jì)項(xiàng)目適合檔次統(tǒng)計(jì)97 / 107購(gòu)買(mǎi)可能性統(tǒng)計(jì)六、萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)個(gè)案例分析 98 / 107項(xiàng)目位臵： 湖南婁底市氐星路（婁底市體育館） 項(xiàng)目總占地面積：48586㎡； 項(xiàng)目總建筑面積：約 320220㎡； 商業(yè)建筑面積：約 90000㎡ ； 住宅建筑面積：約 120220㎡； 酒店建筑面積：約 47000㎡； 項(xiàng)目定位：中南首座國(guó)際化城市綜合體，集大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、品牌街區(qū)、湖景豪宅、國(guó)際公寓為一體 萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介：99 / 107婁底三江萬(wàn)豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由大連三江集團(tuán)、湖南五江集團(tuán)、湖南清泉集團(tuán)聯(lián)合成立的項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)萬(wàn)豪城市廣 場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 大連三江集團(tuán)是大連乃至東北實(shí)力雄厚,享有盛譽(yù)的城市運(yùn)營(yíng)商,以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工、激光科技為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo),擁有一大批高素質(zhì)人才隊(duì)伍,先后完成了大連政務(wù)中心,大連外事公寓。 湖南五江集團(tuán)是我國(guó)第一大搪瓷生產(chǎn)基地和全球最大的保溫瓶生產(chǎn)基地,同時(shí)也是湖南省綜合實(shí)力排名第二的民營(yíng)企業(yè),年銷(xiāo)售收入達(dá) 30 億元。 湖南清泉集團(tuán)是一家成長(zhǎng)型的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán),立足城市發(fā)展需求，以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo),以商貿(mào)物流與酒店經(jīng)營(yíng)管理為兩冀，以“為城市創(chuàng)造價(jià)值，為城市打造客廳”為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。 萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)項(xiàng)目分區(qū)定位天虹百貨、蘇寧電器、左岸國(guó)際影院、萬(wàn)豪酒店、肯德基、屈臣氏、豪裝公寓、 5A 寫(xiě)字樓100 / 107 萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)項(xiàng)目所在區(qū)域： 地處婁底中心城區(qū)成熟繁華地段，東臨氐星路，正對(duì)春園商業(yè)步行街，南接鄰?qiáng)湫枪珗@，北近長(zhǎng)青街。屬于婁底中心商圈極核地段；生活、商業(yè)、市政、教育、醫(yī)療配套完善，片區(qū)成熟度乃婁底最高！ 位于婁底市101 / 107核心商圈 。 毗鄰?qiáng)湫枪珗@，坐擁怡然美景102 / 107103 / 107萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)商業(yè)部分簡(jiǎn)介： 商業(yè)建筑面積：約 90000㎡ 項(xiàng)目商業(yè)包括百貨、超市和商業(yè)內(nèi)街部分；商業(yè)昭示性較好，且商業(yè)內(nèi)街作為開(kāi)放式設(shè)計(jì),保證了良好的引入性；客戶(hù)購(gòu)物的停車(chē)需要也能保證！其規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該在婁底乃至整個(gè)湘中地區(qū)都是超前先進(jìn)的；目前進(jìn)駐商家：KFC、天虹百貨、麥當(dāng)勞、左岸電影院、屈臣氏、蘇寧電器、溫德姆斯酒店等。104 / 107總結(jié) ：商鋪價(jià)格： 萬(wàn)/平方米萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)銷(xiāo)售成功因素： 一、區(qū)域位臵：婁底首個(gè)城市綜合體，商業(yè)極核位置 二、物業(yè)條件：超高層、城市景觀(guān)、市政 廣場(chǎng)及市政公園、項(xiàng)目產(chǎn)品豐富 三、招商政策：尊重市場(chǎng)需求，確定“招商先行” “放水養(yǎng)魚(yú)”的指導(dǎo)思想，核心主力店入駐積極 四、品牌聯(lián)手：世邦魏理仕、天虹百貨、必勝客、萬(wàn)達(dá)影院、蘇寧電器、屈臣氏、肯德基 五、外力因素：春園步行街的成功極大的刺激了婁底人民的投資欲望，沒(méi)有買(mǎi)到春園步行街的投資客戶(hù)轉(zhuǎn)向與更高端的城市綜合體投資。 由于萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)尚未營(yíng)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)狀態(tài)未能呈報(bào) 105 / 107七、報(bào)告總結(jié) ： 在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市迅速擴(kuò)張的推動(dòng)下，婁底商業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的繁榮局面。多極商圈涌現(xiàn)，業(yè)態(tài)更趨豐富，輻射力不斷增強(qiáng)；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方興未艾， 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、訂單項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)理念更趨成熟；國(guó)內(nèi)外品牌蜂擁進(jìn)駐，知名連鎖百貨、超市扎堆經(jīng)營(yíng)，婁底商業(yè)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)新的高度。 類(lèi)比國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)達(dá)城市的發(fā)展歷程和婁底商業(yè)發(fā)展的實(shí)際特點(diǎn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，婁底商業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)以下演變趨勢(shì)： 一、春園商圈核心地位愈加穩(wěn)固，次級(jí)商圈特色化、專(zhuān)業(yè)化趨勢(shì)愈加明顯。 萬(wàn)豪等數(shù)個(gè)大型項(xiàng)目的籌備開(kāi)發(fā)將使春園商圈進(jìn)一步擴(kuò)容提質(zhì)，業(yè)態(tài)進(jìn)一步延伸，凝聚力進(jìn)一步增強(qiáng)；五江商圈專(zhuān)業(yè)角色凸顯，成為輻射婁底乃至湘中規(guī)模龐大的建材交易市場(chǎng)群，火車(chē)站商圈則成為婁底水果、糖酒副食品、電腦、KTV 等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和特色街的大本營(yíng)；關(guān)家腦餐飲店面集中經(jīng)營(yíng)，發(fā)展前景看好。 106 / 107二、街鋪?zhàn)邉?shì)長(zhǎng)期看好，內(nèi)鋪及二樓以上商業(yè)價(jià)值待挖掘。 中心區(qū)可開(kāi)發(fā)用地的減少加劇了商鋪尤其是臨街旺鋪的緊缺局面，春園核心商圈可謂一鋪難求；次級(jí)商圈經(jīng)營(yíng)局面的向好帶動(dòng)了非中心區(qū)商業(yè)價(jià)值的提升，婁底市街鋪售價(jià)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)的上漲成為長(zhǎng)期趨勢(shì)。內(nèi)鋪及二樓以上商業(yè)放量大增，部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不暢更是打擊了客戶(hù)對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)信心，如何最大程度發(fā)揮內(nèi)鋪及二樓以上商業(yè)價(jià)值仍是擺在各大項(xiàng)目中的難題。三、注重業(yè)態(tài)合理定位，注重招商，注重持續(xù)經(jīng)營(yíng) 婁底商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中的同質(zhì)化和跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，步行街、百貨概念泛濫，迷戀概念炒作忽略運(yùn)營(yíng)管理，側(cè)重銷(xiāo)售回款忽略定位和招商，導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)艱難乃至被淘汰。差異化和特色化正成為婁底商業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)，更加注重客戶(hù)研究和業(yè)態(tài)合理定位，更加注重招商和持續(xù)運(yùn)營(yíng)，婁底商業(yè)前景依然可觀(guān)。