【正文】 。三、注重業(yè)態(tài)合理定位，注重招商，注重持續(xù)經(jīng)營(yíng) 婁底商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)中的同質(zhì)化和跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，步行街、百貨概念泛濫，迷戀概念炒作忽略運(yùn)營(yíng)管理，側(cè)重銷售回款忽略定位和招商，導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)艱難乃至被淘汰。 中心區(qū)可開發(fā)用地的減少加劇了商鋪尤其是臨街旺鋪的緊缺局面，春園核心商圈可謂一鋪難求；次級(jí)商圈經(jīng)營(yíng)局面的向好帶動(dòng)了非中心區(qū)商業(yè)價(jià)值的提升，婁底市街鋪售價(jià)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)的上漲成為長(zhǎng)期趨勢(shì)。 萬豪等數(shù)個(gè)大型項(xiàng)目的籌備開發(fā)將使春園商圈進(jìn)一步擴(kuò)容提質(zhì)，業(yè)態(tài)進(jìn)一步延伸，凝聚力進(jìn)一步增強(qiáng)；五江商圈專業(yè)角色凸顯，成為輻射婁底乃至湘中規(guī)模龐大的建材交易市場(chǎng)群，火車站商圈則成為婁底水果、糖酒副食品、電腦、KTV 等專業(yè)市場(chǎng)和特色街的大本營(yíng)；關(guān)家腦餐飲店面集中經(jīng)營(yíng)，發(fā)展前景看好。多極商圈涌現(xiàn)，業(yè)態(tài)更趨豐富，輻射力不斷增強(qiáng)；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方興未艾， 專業(yè)市場(chǎng)、訂單項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，開發(fā)理念更趨成熟；國(guó)內(nèi)外品牌蜂擁進(jìn)駐，知名連鎖百貨、超市扎堆經(jīng)營(yíng)，婁底商業(yè)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)新的高度。104 / 107總結(jié) ：商鋪價(jià)格： 萬/平方米萬豪城市廣場(chǎng)銷售成功因素： 一、區(qū)域位臵：婁底首個(gè)城市綜合體，商業(yè)極核位置 二、物業(yè)條件：超高層、城市景觀、市政 廣場(chǎng)及市政公園、項(xiàng)目產(chǎn)品豐富 三、招商政策：尊重市場(chǎng)需求，確定“招商先行” “放水養(yǎng)魚”的指導(dǎo)思想，核心主力店入駐積極 四、品牌聯(lián)手：世邦魏理仕、天虹百貨、必勝客、萬達(dá)影院、蘇寧電器、屈臣氏、肯德基 五、外力因素：春園步行街的成功極大的刺激了婁底人民的投資欲望，沒有買到春園步行街的投資客戶轉(zhuǎn)向與更高端的城市綜合體投資。屬于婁底中心商圈極核地段；生活、商業(yè)、市政、教育、醫(yī)療配套完善，片區(qū)成熟度乃婁底最高！ 位于婁底市101 / 107核心商圈 。 湖南清泉集團(tuán)是一家成長(zhǎng)型的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán),立足城市發(fā)展需求，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo),以商貿(mào)物流與酒店經(jīng)營(yíng)管理為兩冀，以“為城市創(chuàng)造價(jià)值，為城市打造客廳”為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。 大連三江集團(tuán)是大連乃至東北實(shí)力雄厚,享有盛譽(yù)的城市運(yùn)營(yíng)商,以房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、激光科技為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo),擁有一大批高素質(zhì)人才隊(duì)伍,先后完成了大連政務(wù)中心,大連外事公寓。77 / 107選擇新商鋪考慮配套排序表 8：配套排序首要考慮第二因素第三因素第四因素第五因素1寫字樓 15 11 6 4 72中式九樓 14 8 9 4 23西餐廳 11 7 6 9 54ktv 4 16 7 8 85電影院 3 5 11 2 86酒吧 1 2 6 3 37賓館酒店 6 10 11 19 28學(xué)校 18 10 8 10 89公園 9 5 5 3 1310浴場(chǎng) 0 1 0 0 211其他 0 0 0 0 0經(jīng)過計(jì)算得出：選擇新商鋪考慮配套因素依次排序?yàn)椋簩W(xué)校，寫字樓，賓館酒店，中式九樓，ktv ，西餐廳，公園，電影院，酒吧，浴場(chǎng)78 / 107選擇本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的意向統(tǒng)計(jì)表 9：選擇本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的意向統(tǒng)計(jì)非?？赡?比較可能 不確定 完全不考 慮2 34 38 152% 38% 43% 17%79 / 107選擇鋪面面積統(tǒng)計(jì)表 10：選擇鋪面面積統(tǒng)計(jì)1020 2130 3140 4150 5160 6180 80+ 具體11 17 12 10 3 11 17 014% 21% 15% 12% 4% 14% 21% 　80 / 107要求年內(nèi)通知購(gòu)買統(tǒng)計(jì)表 12：要求年內(nèi)通知購(gòu)買統(tǒng)計(jì)需要 明年需要 兩年內(nèi)均 不需要11 10 5315% 14% 72%81 / 107要求年內(nèi)通知租鋪統(tǒng)計(jì)表 13：年內(nèi)出租通知需要 明年需要 兩年內(nèi)均 不需要13 13 5017% 17% 66%82 / 107受訪者性別統(tǒng)計(jì)表 14：受訪者性別統(tǒng)計(jì)男 女45 5246% 54%受訪者年齡統(tǒng)計(jì)表 15：受訪者年齡統(tǒng)計(jì)2030 3140 4150 5160 60+47 39 11 0 183 / 10748% 40% 11% 0% 1%受訪者學(xué)歷統(tǒng)計(jì)表 16：受訪者學(xué)歷統(tǒng)計(jì)初中以下 高中/中專/技校 大學(xué)以上12 58 1115% 72% 14%84 / 107受訪者籍貫統(tǒng)計(jì)表 17：受訪者籍貫統(tǒng)計(jì)婁底市區(qū) 其他市區(qū) 周邊縣市 浙江 福建 其他外省58 19 13 1 0 163% 21% 14% 1% 0% 1%85 / 107受訪商鋪營(yíng)業(yè)額統(tǒng)計(jì)表 18：受訪商鋪年?duì)I業(yè)額統(tǒng)計(jì)5 510 萬 1015 萬 1520 2030 30+66 23 3 0 1 170% 24% 3% 0% 1% 1%86 / 107了解信息渠道統(tǒng)計(jì)表 19：了解信息渠道統(tǒng)計(jì)親朋介紹 電視廣告 報(bào)紙廣告 電臺(tái)廣播 傳單 雜志 戶外 網(wǎng)絡(luò) 路過 短信 其他32 42 30 7 17 28 7 21 12 24 814% 18% 13% 3% 7% 12% 3% 9% 5% 11% 4%87 / 107三：投資者問卷分析：（附問卷）88 / 107調(diào)查人數(shù)：450 回收：400 有效問卷：398 受訪者性別統(tǒng)計(jì)表 1：受訪者性別統(tǒng)計(jì)男 女67% 33%89 / 107是否擁有商鋪統(tǒng)計(jì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀滿意度統(tǒng)計(jì)表 2：是否擁有商鋪統(tǒng)計(jì)是 否13% 87%表 3：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀滿意度統(tǒng)計(jì)很滿意 較滿意 一般 不滿意13% 31% 34% 22%90 / 107再選擇的地點(diǎn)及原因統(tǒng)計(jì)幾年內(nèi)有購(gòu)買商鋪意向統(tǒng)計(jì)表 4：再選擇的地點(diǎn)及原因統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)地段好人流大租金低經(jīng)營(yíng)管理好 發(fā)展?jié)摿Υ笃渌?% 70% 7% 2% 18% 0%表 5：幾年內(nèi)有購(gòu)買商鋪意向統(tǒng)計(jì)半年內(nèi) 一年內(nèi) 二年內(nèi) 二年以后 沒有1% 1% 8% 4% 59%91 / 107購(gòu)買后商鋪用途統(tǒng)計(jì)表 6：購(gòu)買后商鋪用途統(tǒng)計(jì)自己經(jīng)營(yíng) 投資出 租 為家人購(gòu)買 其他11% 14% 1% 0%92 / 107計(jì)劃經(jīng)營(yíng)種類統(tǒng)計(jì)表 7：計(jì)劃經(jīng)營(yíng)種類統(tǒng)計(jì)服裝 飲食 美容通訊器材 便利店黃金珠寶化妝品其他43% 11% 11% 2% 11% 18% 2%93 / 10794 / 107購(gòu)買或租用商鋪意向面積統(tǒng)計(jì)購(gòu)買商鋪關(guān)注因素重要性排序統(tǒng)計(jì)購(gòu)買商鋪關(guān)注因素重要性排序依次為：人流量，地理位置，周邊商業(yè)氛圍，消費(fèi)水平，交通方便程度，生意前景及潛力，租金或購(gòu)買價(jià)格，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，管理制度及秩序，面積大小，空調(diào)，治安及其他服95 / 107務(wù)，通風(fēng)及采光，衛(wèi)生間，鋪位朝向及面積，管理費(fèi)。一：消費(fèi)者問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析：（附調(diào)查表）調(diào)查人數(shù)：1000 人 回收問卷：1000 份 有效問卷：948 份 . 調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：消費(fèi)者性別統(tǒng)計(jì)表 0：性別54 / 107. 消費(fèi)者職業(yè)統(tǒng)計(jì)表 1：職業(yè)學(xué)生 公務(wù)員 個(gè)體老板 私人企業(yè)主 公司職員 醫(yī)生 律師 金融從業(yè)者 企事業(yè)單位人員 其他123 17 371 56 130 13 0 12 33 21613% 2% 38% 6% 13% 1% 0% 1% 3% 22%男 女382 56623% 44%55 / 107. 消費(fèi)者住址統(tǒng)計(jì)表 2：住址春園步行街附近婁星廣場(chǎng)附近人文科技學(xué)院附近城南新市場(chǎng)附近漣鋼開發(fā)區(qū)火車站附近石馬公園步步高附近新體育館附近珠山公園附近華天酒店附近漣鋼開發(fā)區(qū)冷水江漣源雙峰新化省內(nèi)省外77 121 69 19 72 69 65 51 47 20 91 23 10 57 48 19 96 358% 12% 7% 2% 7% 7% 7% 5% 5% 2% 9% 2% 1% 6% 5% 2% 10% 4%56 / 107. 消費(fèi)者年齡統(tǒng)計(jì)表 3：年齡1825 2635 3645 4655 55+387 308 202 65 1540% 32% 21% 7% 2%. 消費(fèi)者收入統(tǒng)計(jì)表 4：收入57 / 1071 千 1 千2 千 2 千3 千 3 千5 千 5 千+158 332 251 135 7117% 35% 27% 14% 7%. 消費(fèi)者學(xué)歷統(tǒng)計(jì)表 5：學(xué)歷初中以下 高中/中專 大專 本科 碩士/以 上 其他179 478 177 124 4 858 / 10718% 49% 18% 13% 0% 1%. 購(gòu)物產(chǎn)所統(tǒng)計(jì)表 6：購(gòu)物場(chǎng)所春園步行街九億步行街九龍商業(yè)街九億城top 商都環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)洞新市場(chǎng)明珠商業(yè)廣場(chǎng)其他商業(yè)街沃爾瑪漣鋼步步高新一佳步步高康星百貨特邦鞋業(yè)其他超市563 166 145 20 18 30 113 15 55 559 28 84 162 49 47 5127% 8% 7% 1% 1% 1% 5% 1% 3% 27% 1% 4% 8% 2% 2% 2%59 / 107. 選擇購(gòu)物場(chǎng)所的因素統(tǒng)計(jì)表 7：選擇購(gòu)物場(chǎng)所的因素環(huán)境舒適質(zhì)量有保證 商品豐富交通方便習(xí)慣性商品品牌好離家或單位近 價(jià)格便宜售后服務(wù)好 其他305 563 274 260 97 140 95 192 180 1814% 27% 13% 12% 5% 7% 4% 9% 8% 1%60 / 107. 每月服飾消費(fèi)統(tǒng)計(jì)表 8：每月平均服飾消費(fèi)1 百 1 百2 百 2 百3 百 3 百5 百 5 百8 百 8 百+93 188 239 253 116 8410% 19% 25% 26% 12% 9%61 / 107. 每月娛樂消費(fèi)統(tǒng)計(jì)表 9：每月平均娛樂消費(fèi)1 百 1 百2 百 2 百3 百 3 百5百 5 百8 百 8 百+302 205 198 137 79 5631% 21% 20% 14% 8% 6%62 / 107. 每月在外用餐消費(fèi)統(tǒng)計(jì)表 10：每月平均在外用餐消費(fèi)1 百 1 百2 百 2 百3 百 3 百5 百 5 百8 百 8 百+312 195 166 153 82 5632% 20% 17% 16% 9% 6%63 / 107. 出行工具統(tǒng)計(jì)表 11：出行工具公共汽車 步行 自行車 的士 自駕車 商場(chǎng)免費(fèi)班車 其他347 265 39 251 228 6 3430% 23% 3% 21% 19% 1% 3%64 / 107. 選擇購(gòu)買商品因素統(tǒng)計(jì)表 12：覺得購(gòu)買產(chǎn)品的因素價(jià)格 品牌 時(shí)尚 品質(zhì) 服務(wù) 其他389 295 255 448 206 4524% 18% 16% 27% 13% 3%65 / 107. 獲取信息渠道