南陽商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告(編輯修改稿)
2024-08-28 16:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 性占 60～ 70％左右 租金 /費用 一層： 220元 / m2月；扣點 22點；建筑面積租金；扣點與租金比例為 3： 7，若采用扣點的方式，保底營業(yè)額為 1200元 / m2月；實用率約 %； 樓層 業(yè)態(tài) 分布 一層 經(jīng)營品種 男裝、皮鞋、手表等 具體分割 /布局 過道 2米左右，雖然紅都過道不寬，但由于其定位高端、相對客戶量不大，因此不顯得擁擠。 四周靠 邊鋪位 呈長型分布，分居主走道兩邊，如皮爾卡丹專柜 6 7,約 42平米 正對入口手表鋪位 呈正方形分布，如天梭專柜 6 6，約 36平方米 二層 經(jīng)營品種 女裝、女鞋等 品牌 千百度、星期六、卡文、百麗、貝拉維拉、愛特愛、 VOA、 SBO、貓人； 三層 經(jīng)營品種 女裝 品牌 影兒、哥弟、娜爾斯、伊芙心悅、意賽蒙等 四層 經(jīng)營品種 女裝、羊絨衫、化妝品等 品牌 女裝 研色、繽諾詩、夏迦爾、 KAKO、愛之怡、 emn、貓人、珍貝、寶絲路、婉甸、圣媛、依夢； 羊絨衫 春竹毛衫、雪蓮羊絨； 化妝品 蘭蔻、資生堂、 SKII 五層 經(jīng)營品種 圣水麗人女子世界為皇室 SPA、美容美體及健身 整體評價 紅都百貨位于人民路和新華路的天橋是南陽的老商圈，商業(yè)氛圍成熟，位置優(yōu)越，定位高檔，布局合理，且以女性為消費主體，人氣不是非常旺但生意還算興??；存在不足：體量小，單層營業(yè)場地狹長。 小結(jié) ： 大統(tǒng)百貨定位于中高端客戶，以中青年消費者為主，而鴻德購物廣場定位于中低端且以青少年及白領(lǐng)消費者為主，兩大商場較好的覆蓋了客戶群體，隨著流行前線地下商城的建成，本商圈進一步加強了餐飲、娛樂功能，使該區(qū)域逐步成為南陽地區(qū)一站式購物的中心 。 世紀百貨集電器、超市、日用百貨于一體，定位于中低端的大眾消費群體，而對面的紅都時代廣場集名品于一身，只做高端。兩者實現(xiàn)了差異化經(jīng)營，較好的維護了本商圈的人氣，金漢豐廣場就是因為差異化不夠，被轉(zhuǎn)型成功的新世紀百貨擊敗而面臨重新整頓，相信隨著它的升級換代將會給本商圈增加新的亮點。雖然由于中心廣場商圈的崛起，天橋商圈的地位有所下降，但是其老的商業(yè)中心地位仍然不可撼動。 新華商圈 新華路及工業(yè)路商圈是南陽地區(qū)較早的商圈，這里曾是全國知名的八卦市場所在地，作為南陽市最大的服裝類批發(fā)市場，它曾經(jīng)創(chuàng)造了每日平均人流量達 3萬余人次，節(jié)假日高達 5萬余人次，年交易額 元以上的驕人成績，由此榮獲全國百強市場稱號。是南陽市具有全國影響力的老商圈，現(xiàn)分布著港達商貿(mào)城、裕華商城等以服裝批發(fā)為主的賣場。同時，在原八卦市場的原址上正規(guī)劃建設(shè)著大型綜合類購物中心新華城市廣場 。 它與鄭州銀基服裝商貿(mào)城合作，引入其管理模式跟運作策略，定位為南陽首家產(chǎn)權(quán)式室內(nèi)步行街。但該商場存在店鋪密度過大、布局不合理 ﹑ 檔次過低的問題，同時，其經(jīng)營業(yè)態(tài)較為混亂，涵蓋了服裝、手機通訊、家用電器等多個品類，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，最后導(dǎo)致幾個業(yè)態(tài)互不兼容、相互影響，因此經(jīng)營狀況差強人意。（ 1部扶梯） 個案分析 /港達商貿(mào)城 位置： 新華路與工業(yè)路交匯處 總建筑面積： 4萬平方米； 共有 500余間店鋪； 業(yè)態(tài)： 百貨 檔次 ：低檔 主力店： 無 開業(yè)時間： － 裕華商城定位為“以服裝批發(fā)為主，鞋類、百貨類經(jīng)營為輔”的大型綜合批發(fā)零售商城，經(jīng)營檔次以中、低檔為主，兼顧高檔。商城布局采用室內(nèi)步行街和大型服裝賣場相結(jié)合的方式，總建筑面積近 6萬 平方米，商鋪 3000余間。裕華商城在銷售初期采用室內(nèi)商場分割反租銷售 ,縮小投資客的首付比例一舉取得銷售成功 ,其銷售策略值得借鑒。 個案分析 /裕華商城 位置： 建設(shè)路與工業(yè)路交匯處 總建筑面積： 6萬 平方米； 商鋪 3000余間； 業(yè)態(tài)： 服裝批發(fā)、零售 檔次 ：低檔 主力店： 無 開業(yè)時間： 2022年 物業(yè) 名稱 裕華商城 市調(diào)日期 經(jīng)營狀況 人流量 30人次 /5分鐘 （ 2部扶梯 ） 年齡 分布 無明顯特征，中年人居多，三四個人一起進出 性別 比例 無明顯特征，男女較均勻 租金 /費用 樓層 租金 負一層 12元 / m2月 第一層 70～ 80元 / m2月 第二層 60元 / m2月 第三層 40～ 50元 / m2月 第四層 30元 / m2月 樓層 業(yè)態(tài) 分布 負 一層 經(jīng)營品種 鞋類 具體分割 /布局 鋪面經(jīng)營品牌較雜，一個店面中銷售多種品牌。面積劃分：面積偏小， 5～ 30平方米不等，絕大多數(shù)在 16平方米左右 一層 經(jīng)營品種 箱包皮具、童裝童玩、針織內(nèi)衣、大小百貨 具體分割 /布局 鋪面經(jīng)營品牌較雜，一個店面中銷售多種品牌。面積劃分：面積偏小， 5～ 30平方米不等，絕大多數(shù)在 16平方米左右 過道 、 2米左右均有，正對主入口縱向過道較寬，橫向過道較窄，由于過道兩邊門面是半封閉結(jié)構(gòu)，因此略顯擁擠。 品牌 品牌雜亂、高低檔均有 二層 經(jīng)營品種 貴婦裝、淑女裝、少女裝、女士單品、羊毛衫 三層 經(jīng)營品種 學(xué)生裝、運動裝、商務(wù)休閑、床上用品、男士正裝 四層 經(jīng)營品種 男裝、女裝、童裝、羽絨服、針織內(nèi)衣 整體評價 作為豫西南最大的服裝批發(fā)商城，裕華商城具有較大的商業(yè)面積。但由于其開業(yè)不久，地處非核心商圈，因此人氣不夠。其缺點有如下幾點： 招商不成功，入駐知名品牌量嚴重不足，大大影響其營業(yè)形象。 業(yè)態(tài)分布不合理，各樓層間存在重復(fù)業(yè)態(tài)。 內(nèi)部裝修較新，但布局過于擁擠，降低了其購物環(huán)境檔次。 擬建成集商業(yè)，公寓，寫字樓多業(yè)態(tài)為一體的城市綜合體。規(guī)劃由 6層商業(yè)，商業(yè)以上為 1棟寫字樓， 2棟公寓組成。先進的 CITY MALL經(jīng)營理念、 70余畝大型市政廣場、特色下沉式廣
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