南陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告(參考版)
2024-08-12 16:31本頁(yè)面
【正文】 謝 謝 致業(yè)地產(chǎn) 2022 年 7 月 。目前南陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)較高，宏觀經(jīng)濟(jì)的滯后效應(yīng)必將波及南陽(yáng)。 ? 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)分析建議 ◆ 根據(jù)市政規(guī)劃，光武路改造即將實(shí)施，路面拓寬到 100米，成為城市中軸線 ◆ 梅溪河改造方案已制定，并獲市政府批準(zhǔn)，梅溪河將改造為城市水景綠化觀光帶 ◆ 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為南陽(yáng)市的支柱性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是改變城市面貌的主要?jiǎng)恿? ◆ 南陽(yáng) 商業(yè)地產(chǎn)尚有一定市場(chǎng)空間。 南陽(yáng)市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀顯示，人民路商業(yè)圈是南陽(yáng)市的商業(yè)核心，但同時(shí)也存在著商業(yè)密度飽和、過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、交通壓力大等問(wèn)題，這些已經(jīng)在一定程度上限制了南陽(yáng)市區(qū)均衡發(fā)展。 樓層 價(jià)位 售價(jià)（元 / m2） 負(fù)一層 17000 第一層 22022～ 32022 第二層 17000～ 18000 第三層 15000～ 16000 第四層 12022～ 13000 第五層 8000 新華時(shí)代廣場(chǎng)商鋪售價(jià) 新華城市廣場(chǎng)項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā) : 一期為地下一層，地上五層（部分六 層）的商業(yè)， 二期為層高 25層的 2棟小戶型公寓， 三期為層高 25層的純寫(xiě)字樓， 樓層 經(jīng)營(yíng)范圍 負(fù)一樓 箱包皮件、男女皮鞋、兒童世界、孕嬰用品、美食天地、醫(yī)藥 超市 一樓 時(shí)尚潮流服裝、中檔男女服裝、煙酒茗茶、特色精品店、西式 快餐 二樓 精品女裝、內(nèi)衣、女士單品、休閑裝、家電賣(mài)場(chǎng) 三樓 精品男女裝、男士單品、體育運(yùn)動(dòng)、 SPA、美容美發(fā)、家電賣(mài)場(chǎng)、網(wǎng)吧 四樓 床上用品、衛(wèi)生衣、家居服、羊毛衫、精品羽絨服、圖書(shū)音像、 健身廣場(chǎng)、電玩 五樓 五金交電、婚慶用品、日常雜貨、工藝禮品、 KTV、足療保健、酒吧 六樓 五星級(jí)奧斯卡電影城 新華時(shí)代廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) ◆ 淯龍?jiān)飞套^(qū)，是市中心城市中心雙景觀首席高層商住區(qū)； ◆ 項(xiàng)目位于本項(xiàng)目對(duì)面； ◆ 項(xiàng)目規(guī)劃有大型商業(yè)中心，地上地下步行街、城市休閑廣場(chǎng)、空中 休閑公園，大型地上地下停車(chē)場(chǎng)，一幢小高層，三幢高層住宅； ◆ 淯龍?jiān)范ㄎ挥诖笮蜕套』旌象w . 其區(qū)位與本項(xiàng)目區(qū)僅一街之隔，是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在調(diào)查中 我們發(fā)現(xiàn)其商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及銷(xiāo)售價(jià)格尚未公布，應(yīng)對(duì)其予以特別關(guān)注。 個(gè)案分析 /新華城市廣場(chǎng) 該項(xiàng)目位于南陽(yáng)市工業(yè)路和新華西路交匯處東南角，項(xiàng)目平面形狀為矩形，南北長(zhǎng) ，東西寬 ，總占地 ，總建筑面積128580平方米。但由于品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品線較短，經(jīng)營(yíng)狀況并不十分盡如人意。 c 流行前線 流行前線與鴻德百貨實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，以大眾化消費(fèi)為主，主要經(jīng)營(yíng)流行服飾、美食城等，店鋪面積多在 20平方米，有多大千余各商鋪（有千余多的商鋪）。 a 鴻德百貨 它位于鴻德購(gòu)物公園 A區(qū)，單層面積 12022 m2，實(shí)用率 80%；百貨一層內(nèi)鋪?zhàn)饨疠^外鋪高是由于內(nèi)鋪由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，而外鋪則由業(yè)主自行招租，且外鋪不臨街；內(nèi)部品牌較全，檔次較高。六條步行街名品薈萃，三大主題廣場(chǎng)恢宏大氣，八組雙向自動(dòng)扶梯四通八達(dá)。 二期商業(yè)體量較大，還未開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期商鋪兩層，只有 400間，一樓 2萬(wàn)元 /平方米，二樓 /平方米。商鋪面積均比較大，只有一樓有少部分80平方米產(chǎn)品，其余均在 200平方米左右。商業(yè)體量約有 3萬(wàn)平方米。目前已經(jīng)進(jìn)入招商階段。商業(yè)體量約 2萬(wàn)平方米。 個(gè)案分析 /玉龍?jiān)? 位于獨(dú)山大道北段，是商住混合的項(xiàng)目。 調(diào)查估計(jì)： 一層商鋪約 24000元 /平方米 均價(jià) 13000元 /平方米 以下 個(gè)案分析 /淯龍?jiān)飞套^(qū) ? 主要商業(yè)街分析 名稱(chēng) 長(zhǎng)度 主要經(jīng)營(yíng)種類(lèi) 與項(xiàng)目距離 人民中路 目前在營(yíng)臨街商鋪較多，服飾、百貨占多數(shù)； 與項(xiàng)目相距 ； 新華西路 約 電動(dòng)車(chē)專(zhuān)賣(mài)店較多，另有大型家電賣(mài)場(chǎng)數(shù)個(gè)； 與項(xiàng)目相距 ； 中州路 約 品牌服裝店、餐飲、雜貨鋪等； 與項(xiàng)目相距 ； 梅溪路 約 服裝為主； 與項(xiàng)目相距 ； ? 城市擴(kuò)張區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查與分析 盡管南陽(yáng)大部分商業(yè)都處于兩大核心商業(yè)區(qū)中 ， 但是隨著城市擴(kuò)張 , 商業(yè)地產(chǎn)也大量出現(xiàn)在城市新區(qū) 。是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目規(guī)劃有大型商業(yè)中心，地上地下步行街、城市休閑廣場(chǎng)、空中休閑公園，大型地上地下停車(chē)場(chǎng)，住宅由一幢小高層，三幢高層組成。經(jīng)營(yíng)狀況還算可以。相比較盛德美，其規(guī)模較小。電力大樓裙樓的商業(yè)主要有歌德咖啡、家福富僑足療城及健身中心，檔次定位較高，周邊居民消費(fèi)水平可見(jiàn)一斑。該商場(chǎng) 06年 1月建成開(kāi)業(yè)，內(nèi)部規(guī)劃布局相對(duì)當(dāng)?shù)爻衼?lái)說(shuō)要合理，層高、開(kāi)間較大，內(nèi)部裝修一般，以超市經(jīng)營(yíng)為主，超市外的柜攤較少，且很難租出去，現(xiàn)在多為自行經(jīng)營(yíng)，賣(mài)些飾品、餐飲之類(lèi)。 本商圈目前只有三色鴿量販、圣德美購(gòu)物廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，但隨著光武路的改建拓寬和本項(xiàng)目及淯龍?jiān)飞虡I(yè)項(xiàng)目的進(jìn)一步興建，本商圈將逐步完善并在南陽(yáng)商業(yè)圈中扮演重要角色。本區(qū)域不但擴(kuò)充著人民路 商圈，并可能 孕育新的商圈，這里坐落著南航大廈、電力大樓，口腔醫(yī)院等效益良好的企事業(yè)單位。而新華城市廣場(chǎng)多次改動(dòng)方案也可以看出差異化經(jīng)營(yíng)才能避免同一商圈內(nèi)的各商場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)。 由于新華商城的拆遷及新華城市廣場(chǎng)尚在建設(shè)之中，本商圈人氣受到了一定的影響，港達(dá)商貿(mào)城和裕華商城均經(jīng)營(yíng)慘淡。但其目前經(jīng)營(yíng)和管理的問(wèn)題開(kāi)始突顯。 個(gè)案分析 /新華城市廣場(chǎng) 位置： 新華路與工業(yè)路交匯處 總建筑面積： 13萬(wàn) 平方米； 業(yè)態(tài)： 服裝批發(fā)、零售＋百貨 檔次 ：高中低檔
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