【導(dǎo)讀】專業(yè)寫字樓市場(chǎng)供需基本平衡。市場(chǎng)未出現(xiàn)辦公物業(yè)的認(rèn)購(gòu)熱潮，也沒有出現(xiàn)銷售嚴(yán)重受。由于政策上，商住樓、寫字樓的性質(zhì)界定存在一定漏洞，目前長(zhǎng)沙不少發(fā)展商，用商住樓地塊，甚至住宅地。塊，在建筑設(shè)計(jì)功按寫字樓的功能進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)，目前市場(chǎng)上不少中小企業(yè)仍然在購(gòu)買商住樓、甚至住宅樓進(jìn)行辦。以上綜合構(gòu)成了長(zhǎng)沙市寫字樓真正的供需，但同時(shí)也造成了真正供需數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上的困難。僅是以寫字樓性質(zhì)報(bào)建樓盤的市場(chǎng)供需情況，存在一定的不合理性。長(zhǎng)沙的寫字樓市場(chǎng)有待進(jìn)一步的規(guī)范。非專業(yè)寫字樓濫竽充數(shù)，掩蓋實(shí)際需求。根據(jù)國(guó)際通用計(jì)算法：城市每個(gè)就業(yè)人口平均占有的寫字樓面積為平方米，目前長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)居住人口萬人，則總需求量為：萬平方米的建筑面積寫字樓，但目前，長(zhǎng)沙2021年至今純寫字樓預(yù)售面積為：萬平方米，目前成為中高檔寫字樓代表的華僑大廈、華聯(lián)大廈等就是當(dāng)。該樓盤還榮獲建設(shè)部頒。表，它創(chuàng)下了2021年上半年樓市的多項(xiàng)記錄。

　　

【正文】 越長(zhǎng)。 從上表可見佳天國(guó)際新城、湘域中央、惟一星城國(guó)際項(xiàng)目里單個(gè)電梯服務(wù)的辦公面積都比較小，因此在這些樓盤使用電梯時(shí)需要等待的時(shí)間會(huì)比較短。而新世紀(jì) V、亞大時(shí)代 \聯(lián)合商廈、的單個(gè)電梯服務(wù)的辦公面積較大，因此在這些樓盤使用電梯時(shí)需要等待的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。 電梯使用比較緊張的例子在聯(lián) 合商廈顯得比較突出、作為一個(gè)寫字樓，電梯的配置與電梯的等待時(shí)間，是企業(yè)入駐考慮的重點(diǎn)因素，事關(guān)辦公效率，因此電梯配置應(yīng)當(dāng)放到非常重要戰(zhàn)略位置來考慮。它甚至可以決定一個(gè)寫字樓的生死存亡。 八、標(biāo)準(zhǔn)層的設(shè)計(jì)方案對(duì)比 以下為長(zhǎng)沙市場(chǎng)中的幾個(gè)著名寫字樓設(shè)計(jì)方案： 順天財(cái)富中心標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)方案 湖南文化大廈標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)方案 順天國(guó)際財(cái)富中心和 文化大廈平層布局存在不合理， 順天國(guó)際財(cái)富中心平層?xùn)|邊的過道影響到兩個(gè) 單位的采光面， 文化大廈中間有三間暗房，如果將電梯廳和消防樓梯安排到平層中間的位置，可減少或完全避免暗房的出現(xiàn)。 因此在設(shè)計(jì)上應(yīng)當(dāng)慎重，盡量規(guī)避出現(xiàn)暗房。 暗房 暗房 第一大道標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)方案 亞大時(shí)代設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層 這兩個(gè)方案比較好的利用了地形，設(shè)計(jì)比較精巧。沒有太多設(shè)計(jì)缺陷。 恒隆國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)方案 佳天國(guó)際新城寫字樓設(shè)計(jì)方案 佳天國(guó)際新城 、恒隆國(guó)際大廈，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層未有公共衛(wèi)生間，各個(gè)最小間隔單位里都自帶有洗手間。 標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)方案是寫字樓的靈魂，設(shè)計(jì)方案的影響到以下幾個(gè)方面： 單間面積的大小，影響到銷售總價(jià)，總價(jià)的高低，影響到銷售速度的快慢。從目前情況來看，最小分割單間面積在 90平方米左右。單間分割面積區(qū)間大多數(shù)在 85250 平方米之間。 單價(jià)面積的大小、結(jié)構(gòu)的能否方便合并拆分，影響到辦公的實(shí)用性，與出租的方便。 設(shè)計(jì)方案還直接影響到建筑的實(shí)用性與分?jǐn)偮省? 寫字樓應(yīng)預(yù)留“可改造空間”。由于新建筑技術(shù)和開發(fā)理念層出不窮，也許在今天還是很先 進(jìn)的產(chǎn)品過十年之后便成了落后產(chǎn)品。因此為將來預(yù)留出足夠的“可改造空間”，這樣的寫字樓才稱得上是“成長(zhǎng)型建筑”。 十、停車位比較 建設(shè)年份 樓盤名稱 物業(yè)類型 建筑面積 容積率 停車位數(shù) 建 /面車位比 備注 98年 平和堂 寫字樓 89000 400 223 ： 1 與商場(chǎng)共用 02年 聯(lián)合商廈 商住樓 30561 11 150（地下三層車庫(kù)） 204 ： 1 03年 亞大時(shí)代 寫字樓 96（ 三層地下車庫(kù)及地面停車位 ） 339 ： 1 03年 新世紀(jì)大廈 S樓 寫字 樓 約 35000 1000（ 地下一層車庫(kù)） 35 ： 1 與住宅小 區(qū)共用停車位 03年 建鴻達(dá)現(xiàn)代城 商住樓 46000 150（ 地下二層車庫(kù)） 307 ： 1 03年 順天財(cái)富中心 寫字樓 78568 240 327 ： 1 04年 第一大道 寫字樓 39202 180 218 ： 1 04年 恒隆國(guó)際大廈 寫字樓 50000 200（地下三層車庫(kù)） 250 ： 1 04年 維一星城國(guó)際 寫字樓 約 48000 240 200 ： 1 04年 湖南文化大廈 寫字樓 45800 260（地下三層車庫(kù)） 176 ： 1 05年 湘域中央 寫字樓 45000 1000 45 ： 1 與后期住 宅共用停車位 05年 凱旋國(guó)際 寫字樓 59725 270 221 ： 1 1棟寫字樓， 1棟商住樓 05年 運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 寫字樓 106188 9 502 212 ： 1 1棟寫字樓， 1棟酒店 05年 新世紀(jì)大廈 V樓 寫字樓 約 42021 1000 42 ： 1 與住宅小 區(qū)共用停車位 05年 佳天國(guó)際新城 寫字樓 59906 300 217 ： 1 1棟寫字樓、 1棟商住樓 小結(jié)： 1. 經(jīng)統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)沙寫字樓平均每 240 平方米辦公面積配一個(gè)車位，寫字樓車位配比在國(guó)際流行的標(biāo)準(zhǔn)為平均每 200 平方米至少有一個(gè)停車位，目前長(zhǎng)沙平均車位配比還未達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。 2. 從上表可見亞大時(shí)代、順天財(cái)富中心、建鴻達(dá)現(xiàn)代城的車位是最緊張的。運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)、佳天國(guó)際新城、維一星城國(guó)際、第一大道等高檔寫字樓的車位配置相對(duì)比較合理。 十一、空中花園 樓盤名稱 樓盤性質(zhì) 空中花園 亞大時(shí)代 專業(yè)寫字樓 有，每隔 6層一個(gè)， 恒隆國(guó)際大廈 專業(yè)寫字樓 有，每隔 3層一個(gè)，及 群樓樓頂帶空中花園 第一大道 專業(yè)寫字樓 —— 平和堂商務(wù)大廈 專業(yè)寫字樓 —— 名匯達(dá)商務(wù)樓 專業(yè)寫字樓 —— 聯(lián)合商廈 商住樓 —— 建鴻達(dá)現(xiàn)代城 商住樓 —— 金源大酒店 酒店 —— 新世紀(jì)大廈 S樓 專業(yè)寫字樓 —— 通程國(guó)際大酒店 酒店 —— 維一星城國(guó)際 商住樓 有，每隔 4層一個(gè) 湖南文化大廈 專業(yè)寫字樓 —— 順天國(guó)際財(cái)富中心 專業(yè)寫字樓 有，樓頂帶空中花園 凱旋國(guó)際 專業(yè)寫字樓 有，每隔 4層一個(gè)，及樓頂帶空中花園 恒隆商務(wù)大廈 亞大時(shí)代 維一星城國(guó)際 亞大時(shí)代在 02年推出市場(chǎng)時(shí)提出 長(zhǎng)沙首座 5A生態(tài)型國(guó)際商務(wù)樓 的概念。 維一星城國(guó)際 03年推出市場(chǎng)時(shí)提出 國(guó)際生態(tài)商務(wù)港 的概念。 生態(tài)辦公是寫字樓的一個(gè)小亮點(diǎn)。部分商住樓也有設(shè)置空中花園的。 如： 凱旋國(guó)際大廈的空中花園 十二、停機(jī)坪： 樓盤名稱 樓盤性質(zhì) 停機(jī)坪 亞大時(shí)代 專業(yè)寫字樓 / 恒隆商務(wù)大廈 專業(yè)寫字樓 / 第一大道 專業(yè)寫字樓 / 平和堂商務(wù)大廈 專業(yè)寫字樓 / 名匯達(dá)商務(wù)樓 專業(yè)寫 字樓 / 聯(lián)合商廈 商住樓 / 建鴻達(dá)現(xiàn)代城 商住樓 / 金源大酒店 酒店 / 新世紀(jì)大廈 S樓 專業(yè)寫字樓 / 通程國(guó)際大酒店 酒店 / 維一星城國(guó)際 商住樓 / 湖南文化大廈 專業(yè)寫字樓 / 順天國(guó)際財(cái)富中心 專業(yè)寫字樓 有 上述表格中顯示，順天財(cái)富中心具有頂層直升機(jī)停機(jī)坪。 十三、 5A化、智能化 5A 是指： 辦公智能化（ OA）：預(yù)留電力負(fù)荷每平方米 50VA以上，辦公室布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽。 樓宇智能化（ BA）：主要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)管路的自動(dòng)控制。 通信傳輸智能化（ CA）：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語(yǔ)音及數(shù)據(jù)通信條件。 消防智能化（ FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置。 安保智能化（ SA）：保安重點(diǎn)部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動(dòng)巡更。 目前長(zhǎng)沙已經(jīng)提出 5A寫字樓概念的有： 樓盤名稱 樓盤性質(zhì) 智能化水平 亞大時(shí)代 專業(yè)寫字樓 5A CTA財(cái)富中心 專業(yè)寫字樓 5A 定王大廈 專業(yè)寫字樓 5A 恒隆商務(wù)大廈 專業(yè)寫字樓 5A 第一大道 專業(yè)寫字樓 / 平和堂商務(wù)大廈 專業(yè) 寫字樓 / 名匯達(dá)商務(wù)樓 專業(yè)寫字樓 / 聯(lián)合商廈 商住樓 / 建鴻達(dá)現(xiàn)代城 商住樓 / 金源大酒店 酒店 / 佳天國(guó)際新城 專業(yè)寫字樓 準(zhǔn) 5A 通程國(guó)際大酒店 酒店 5A 維一星城國(guó)際 商住樓 / 湖南文化大廈 專業(yè)寫字樓 5A 順天國(guó)際財(cái)富中心 專業(yè)寫字樓 可以看出，長(zhǎng)沙市場(chǎng)上 5A概念寫字樓已經(jīng)不是新鮮事物。 總結(jié)：通過這次調(diào)研，合富輝煌房地產(chǎn)認(rèn)為以下十點(diǎn)是一個(gè)成功寫字樓應(yīng)該具備的一些因素： 占據(jù)極佳的商務(wù)核心地段； 提供能達(dá)到滿足世界 500 強(qiáng)辦公需求標(biāo)準(zhǔn)的便捷大商務(wù)平臺(tái)； 精巧的規(guī)劃設(shè)計(jì)的個(gè)性化、國(guó)際化、現(xiàn)代化地標(biāo)性建筑； 全面升級(jí)的綜合配套； 真正意義上的 5A 智能中樞系統(tǒng)； 極具時(shí)代感的生態(tài)景觀相匹配； 開合有度適合現(xiàn)代化辦公要求的彈性空間； 彰顯身份與地位的著名酒店全程星級(jí)物管服務(wù)； 人性化關(guān)懷的職業(yè)經(jīng)理人商務(wù)休閑會(huì)所； 物超所值升值無限的多重價(jià)值物業(yè)。