金陵市房地產(chǎn)-世紀(jì)花園4期房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃方案(ppt43)-地產(chǎn)策劃-資料下載頁
2025-08-03 12:17本頁面
【導(dǎo)讀】PART6營銷成本與收益。區(qū)之一，同時(shí)將形成具備一定規(guī)模的城鎮(zhèn)中心；躍的中檔住宅租賃市場(chǎng)，同時(shí)導(dǎo)致周邊社區(qū)性消費(fèi)極為活躍；躍的產(chǎn)業(yè)化商圈，將對(duì)周邊的居住環(huán)境、商業(yè)環(huán)境產(chǎn)生重要的影響；價(jià)格特征還將導(dǎo)致本區(qū)域住宅的換手率較高；制，難以在前3期的住宅產(chǎn)品基礎(chǔ)上有明顯提升；商業(yè)：大型整商幾乎是所有開發(fā)商面臨的難題，本案的商業(yè)面積近7000平方米，的方面來看，該商業(yè)的規(guī)模較為尷尬，作為配套商業(yè)面積過大且難以分割，質(zhì)傷害極大，容易對(duì)住宅類產(chǎn)品的銷售形成抗性；針對(duì)性的交通組織設(shè)計(jì)和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，該商業(yè)物業(yè)將無法順利銷售，
【正文】 PART 5 商業(yè)管理 ? 招商方向 本案涉及到的業(yè)種包括 ：家裝及相關(guān)配套行業(yè) 餐飲業(yè) 居民區(qū)需要的各種行業(yè) —————————————————————————————————— 在招商中需要嚴(yán)格控制業(yè)態(tài)與業(yè)種，才能確保后期經(jīng)營管理的質(zhì)量 由于建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，建議的步驟為 通過預(yù)招商調(diào)整規(guī)劃與商管方案（包括回租方案） 產(chǎn)權(quán)銷售 正式招商與開業(yè)準(zhǔn)備 開業(yè) 階段性規(guī)劃調(diào)整 階段性回購 PART5 商業(yè)管理 ?租金管理 本案的預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)租金為 1。 8元左右（每平方米每天），在實(shí)際商業(yè)管 理執(zhí)行中商業(yè)管理公司將利用租金杠桿對(duì)總體經(jīng)營品質(zhì)進(jìn)行調(diào)控，實(shí)際 租金預(yù)計(jì)在 1。 21。 5元左右，按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，如采用回租管理的方式， 商業(yè)管理公司在 3年內(nèi)面臨虧損，因此在撥備 3年的情況下，租金漲幅應(yīng) 穩(wěn)步控制在 5%以上； PART 5 商業(yè)管理 ?業(yè)態(tài)管理 為確保商業(yè)的長(zhǎng)續(xù)經(jīng)營質(zhì)量與穩(wěn)定的租金管理，本案的商業(yè)管理必須強(qiáng) 調(diào)業(yè)態(tài)與經(jīng)營范圍的嚴(yán)格控制， US聯(lián)合生活中心內(nèi)規(guī)定絕大部分商鋪的 經(jīng)營范圍并保證長(zhǎng)期的穩(wěn)定開業(yè)率，對(duì)租賃型客戶采用統(tǒng)一租金的方式， 對(duì)產(chǎn)權(quán)型客戶采用統(tǒng)一代租的方式（固定租金回報(bào)），對(duì)自購自營的客 戶采用雙向管理 （支付租金與收取租金分離操作）；但在家居中心與餐 飲中心內(nèi)，可采取相對(duì)簡(jiǎn)單的商業(yè)管理方式，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行基本管理，可 提供一定范圍的自由度 PART 5 商業(yè)管理 ?帶租約銷售 對(duì)于進(jìn)深過大的整體商業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃與管理是唯一的方法，在采用整體 管理的同時(shí)，必須采取帶租約銷售（回租）的銷售手段，在銷售商鋪產(chǎn) 權(quán)的同時(shí)，與業(yè)主簽定一定年限的租金協(xié)議；在物業(yè)交付前進(jìn)行統(tǒng)一對(duì) 外招商，但一般情況下，凡采用回租銷售的物業(yè)，應(yīng)在售價(jià)中包含至少 2年的租金（加價(jià) 15%左右），以彌補(bǔ)前期商管的虧損； 本案可采用全回租銷的方式，但由于聯(lián)合餐飲中心和家居中心的定位清 晰，也可以只在聯(lián)合生活中心采用回租，其他商業(yè)正常銷售的方式，但 在實(shí)際銷售執(zhí)行中，可能面臨難以達(dá)到 100%銷售率的困難，特別是在 3 4F的銷售中難度極大。 PART 6 營銷成本與收益 ?總銷金額 PART 6 營銷成本與收益 ? 營銷費(fèi)用 由于涉及較大面積的商鋪推廣，預(yù)計(jì)本案的營銷費(fèi)用為總銷金額 的 2%左右，費(fèi)用總額約為 350萬元（不包含招商費(fèi)用與售樓處、 樣板房裝修等） PART 6 營銷成本與收益 ?招商費(fèi)用 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃的質(zhì)量與租金標(biāo)準(zhǔn)，招商費(fèi)用有較大彈性，如按本方案的商業(yè)規(guī)劃方向，預(yù)計(jì)招商難度較小，招商費(fèi)用可控制在 30 40萬元左右； PART 6 營銷成本與收益 ?商管撥備與租金補(bǔ)差 如采用帶租約銷售的方式，應(yīng)考慮到對(duì)前 3年的商管虧損進(jìn)行預(yù)撥備， 撥備幅度約為帶租約銷售部分銷售總額的 15%左右（可彌補(bǔ)前 3年左右的 回租虧損）， 3年以后的租金由商管公司獨(dú)立承擔(dān)；撥備部分可以通過 售價(jià)消化的方式對(duì)沖（在目標(biāo)售價(jià)的基礎(chǔ)上加價(jià)銷售） PART 7 附件 ? 代理費(fèi)報(bào)價(jià) 2。 0% （不含推廣費(fèi)用） 3。 6%（含推廣費(fèi)用） 溢價(jià)分成 25% ? 商業(yè)規(guī)劃與商管費(fèi)報(bào)價(jià) 商業(yè)規(guī)劃費(fèi) 30萬元（包含建筑設(shè)計(jì)調(diào)整 /商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì) /室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)） 商管費(fèi)通過預(yù)虧撥備忘消化 /不單獨(dú)計(jì)費(fèi) ? 服務(wù)范疇 全程策劃 /銷售代理 /市場(chǎng)推廣執(zhí)行 /招商管理 ? 銷售底價(jià) 7018元 /平方米（住宅 /商業(yè)全程均價(jià) /毛坯 /不含回租撥備） 本方案中的報(bào)價(jià)可以視為我司可以接受的合同條款。在未簽署有關(guān)正式協(xié)議之前，南京智谷置業(yè)顧問有限公司保留此方案所有的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，請(qǐng)勿外傳，謝謝。 Vconsulting
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