?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)調(diào)查報(bào)告(doc12)-市場(chǎng)調(diào)研(編輯修改稿)
2024-09-17 05:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的 79%。在上述三個(gè)區(qū)域中，樓盤(pán)分布的特點(diǎn)又不盡相同：海甸島樓盤(pán)較為分散，各路段基本都有分布；濱海一線主要集中于萬(wàn)綠園至秀英港之間；國(guó)貿(mào) 80%分布在區(qū)域西部即金貿(mào)西路周邊一帶。 從本次調(diào)查整體來(lái)看，樓盤(pán)分布不均，集中于少數(shù)區(qū)域。 分析樓盤(pán)分布的成因，總結(jié)歸納以下幾 點(diǎn)： 1）海甸島是傳統(tǒng)的居住區(qū)，雖不屬于?？诒静?，但相關(guān)居住生活配套卻并不缺乏，同時(shí)又兩面環(huán)海，居住生活環(huán)境較為優(yōu)越。 2）隨著人們生活水平的不斷提高，人們的生活消費(fèi)觀念、方式也逐漸發(fā)生相應(yīng)的變化。收入水平相對(duì)較高的階層開(kāi)始有意識(shí)地選擇市中心以外的區(qū)域做為自己的居所，以避開(kāi)市中心的擁擠、灰塵與噪音。由于這一階層有相應(yīng)的能力來(lái)?yè)碛凶约核枰谋憬莸慕煌üぞ?，因此城市邊緣地帶、城市近郊乃至遠(yuǎn)郊都能成為他們的選擇。濱海一線北臨瓊州海峽，分布有濱海公園、萬(wàn)綠園、西海岸帶狀公園等大面積公共綠地；加之屬于城市新區(qū)，各項(xiàng)規(guī)劃 指標(biāo)控制得較好，建筑密度、容積率相對(duì)較低，綠地率則相對(duì)較高；此外，?？谑兄鞲傻罏I海大道橫貫區(qū)域東西，同時(shí)其南側(cè)緊靠各項(xiàng)配套相對(duì)完善的國(guó)貿(mào)區(qū)域。因此，濱海一線正成為高收入者住所的重點(diǎn)選擇區(qū)域，形成?？谑械母邫n居住區(qū)。 3） 上世紀(jì)海南房地產(chǎn)泡沫給?？谶z留下的半拉子工程在國(guó)貿(mào)占有相當(dāng)比例，是該區(qū)域新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)較為集中的重要原因之一。大量的停緩建工程在政府處置政策及市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱潮的雙重推動(dòng)下紛紛復(fù)工建設(shè)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要分支力量。另一方面，國(guó)貿(mào)區(qū)域雖然作為海口市乃至整個(gè)海南省的金融貿(mào)易中心的功能定位未能最終實(shí)現(xiàn)， 但“金貿(mào)區(qū)”概念已深入人心，提到?？诘母邩谴髲B，人們?nèi)匀粫?huì)自然地想到國(guó)貿(mào)，而事實(shí)上這里依然是海口市高層建筑最為集中的區(qū)域。歷經(jīng)多年發(fā)展變海甸島36%秀英7%濱海19%國(guó)貿(mào)24%其他區(qū)域14%國(guó)貿(mào)濱海海甸島秀英其他區(qū)域新樓盤(pán)分布狀況圖 遷，國(guó)貿(mào)的中高檔居住、辦公產(chǎn)業(yè)逐漸形成一定的規(guī)模，成為?？谛屡d的商住區(qū)之一。這里交通方便，各類(lèi)配套設(shè)施完善，尤為重要的是這里集聚著數(shù)量眾多的企業(yè)，其中不乏?？谑械木⑵髽I(yè)，以及相應(yīng)的城市白領(lǐng)階層。由于工作的需要，他們選擇近地而居的意向較為明顯。在以上兩方面因素的作用下，國(guó)貿(mào)區(qū)域占有較大的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量似乎是水到渠成的事。 4）相對(duì)于上述三區(qū)，老城區(qū)由于歷經(jīng)多年建設(shè)，開(kāi)發(fā)空間已相當(dāng) 有限，秀英等其他區(qū)域因位置相對(duì)偏僻，交通及其他配套條件相對(duì)滯后，目前尚不屬于熱點(diǎn)地段。 關(guān)于樓盤(pán)類(lèi)型問(wèn)題 在調(diào)查對(duì)象中，居住、商住物業(yè)占總數(shù)的 93%，寫(xiě)字樓、辦公樓僅占 7%，且均位于國(guó)貿(mào)區(qū)域，其他區(qū)域無(wú)新建寫(xiě)字樓。居住、商住物業(yè)中，大部分為帶電梯的高層建筑，占到97%左右（其中高檔公寓約占 27%）。別墅等其他房屋雖未列入本次調(diào)查范圍，但其所占比例也較為有限。 從樣點(diǎn)顯示現(xiàn)象基本可見(jiàn)，當(dāng)前?？谑械男聵潜P(pán)開(kāi)發(fā)以居住、商住占主導(dǎo)地位，同時(shí)，由以往的經(jīng)濟(jì)適用房、多層住宅占主要地位向高層住宅、高檔公寓占主要 地位轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)逐漸凸現(xiàn)。 從樣點(diǎn)商品房的類(lèi)型分布來(lái)看，以住宅為主流產(chǎn)品基本可反映出?？谑蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型的整體格局。即使是在房地產(chǎn)泡沫中所遺留的大量未竣工的寫(xiě)字樓，在近幾年處置積壓房地產(chǎn)的過(guò)程中，也有相當(dāng)部分改建成了住宅公寓，開(kāi)發(fā)商對(duì)投資寫(xiě)字樓普遍存在猶豫心理，缺乏足夠的信心，因此新建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目數(shù)量較為有限。國(guó)貿(mào)作為原規(guī)劃的 CBD，雖然未能如愿，但這里交通方便，辦公產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套較為齊全，同時(shí)分布有數(shù)量眾多的中小企業(yè)，最具有?？谑邢鄬?duì)成熟的辦公商貿(mào)氛圍，因此仍是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓的首選區(qū)域。 近年來(lái)，隨著社 會(huì)的發(fā)展，海口市的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，大量的民營(yíng)企業(yè)通過(guò)租賃或購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓作為自己的辦公場(chǎng)所。該類(lèi)企業(yè)大多為成長(zhǎng)中的中小型企業(yè)，以各類(lèi)咨詢(xún)、代理企業(yè)為主，包括 IT、 房產(chǎn)、廣告、設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)。企業(yè)規(guī)模不大，人員不多，資金實(shí)力相對(duì)有限，他們對(duì)辦公場(chǎng)所的要求不需要豪華，而是實(shí)用，所以交通方便、價(jià)位中等、戶型適中的寫(xiě)字樓顯然最符合他們的要求。 關(guān)于停緩建復(fù)工工程問(wèn)題 開(kāi)發(fā)樓盤(pán)中由停緩建工程復(fù)工的約占 31%，新建樓盤(pán)所占比例約為 69%，兩者比例接近 3:7。各區(qū)域停緩建復(fù)工工程比重見(jiàn)下表： 區(qū)域 國(guó)貿(mào) 海甸島 濱海 秀英 其他 合計(jì) 總樓盤(pán)數(shù)（個(gè)） 10 15 8 3 6 42 停緩建復(fù)工工程數(shù)（個(gè)） 3 6 1 1 2 13 占區(qū)域樓 盤(pán)的比例 30% 40% % % % 占總停緩建工 23% % % % % 程的比例 % % 上表顯示，各個(gè)區(qū)域中均有停緩建工程復(fù)工，但近 7 成集中于國(guó)貿(mào)和海甸島兩個(gè)區(qū)域。5 個(gè)區(qū)域中，停緩建復(fù)工工程占區(qū)域樓盤(pán)總數(shù) 30%以上的有 4個(gè)。可見(jiàn)，停緩建復(fù)工工程除濱海一線外在各區(qū)域中均占有一定的 比例，但無(wú)論從數(shù)量和規(guī)模上講顯然已不是建設(shè)的主流，這也從側(cè)面反映出政府處置政策已有較好的成效，行政手段等主觀因素在房地產(chǎn)市場(chǎng)中仍能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，然而更深層次的原因主要還是
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1