?？谑猩唐贩渴袌稣{查報告(doc12)-市場調研(編輯修改稿)
2024-09-17 05:01 本頁面
【文章內容簡介】 的 79%。在上述三個區(qū)域中，樓盤分布的特點又不盡相同：海甸島樓盤較為分散，各路段基本都有分布；濱海一線主要集中于萬綠園至秀英港之間；國貿 80%分布在區(qū)域西部即金貿西路周邊一帶。 從本次調查整體來看，樓盤分布不均，集中于少數區(qū)域。 分析樓盤分布的成因，總結歸納以下幾 點： 1）海甸島是傳統(tǒng)的居住區(qū)，雖不屬于?？诒静海嚓P居住生活配套卻并不缺乏，同時又兩面環(huán)海，居住生活環(huán)境較為優(yōu)越。 2）隨著人們生活水平的不斷提高，人們的生活消費觀念、方式也逐漸發(fā)生相應的變化。收入水平相對較高的階層開始有意識地選擇市中心以外的區(qū)域做為自己的居所，以避開市中心的擁擠、灰塵與噪音。由于這一階層有相應的能力來擁有自己所需要的便捷的交通工具，因此城市邊緣地帶、城市近郊乃至遠郊都能成為他們的選擇。濱海一線北臨瓊州海峽，分布有濱海公園、萬綠園、西海岸帶狀公園等大面積公共綠地；加之屬于城市新區(qū)，各項規(guī)劃 指標控制得較好，建筑密度、容積率相對較低，綠地率則相對較高；此外，海口市主干道濱海大道橫貫區(qū)域東西，同時其南側緊靠各項配套相對完善的國貿區(qū)域。因此，濱海一線正成為高收入者住所的重點選擇區(qū)域，形成海口市的高檔居住區(qū)。 3） 上世紀海南房地產泡沫給海口遺留下的半拉子工程在國貿占有相當比例，是該區(qū)域新樓盤開發(fā)較為集中的重要原因之一。大量的停緩建工程在政府處置政策及市場開發(fā)熱潮的雙重推動下紛紛復工建設，成為房地產開發(fā)的一個重要分支力量。另一方面，國貿區(qū)域雖然作為海口市乃至整個海南省的金融貿易中心的功能定位未能最終實現， 但“金貿區(qū)”概念已深入人心，提到?？诘母邩谴髲B，人們仍然會自然地想到國貿，而事實上這里依然是海口市高層建筑最為集中的區(qū)域。歷經多年發(fā)展變海甸島36%秀英7%濱海19%國貿24%其他區(qū)域14%國貿濱海海甸島秀英其他區(qū)域新樓盤分布狀況圖 遷，國貿的中高檔居住、辦公產業(yè)逐漸形成一定的規(guī)模，成為?？谛屡d的商住區(qū)之一。這里交通方便，各類配套設施完善，尤為重要的是這里集聚著數量眾多的企業(yè)，其中不乏海口市的精英企業(yè)，以及相應的城市白領階層。由于工作的需要，他們選擇近地而居的意向較為明顯。在以上兩方面因素的作用下，國貿區(qū)域占有較大的樓盤開發(fā)量似乎是水到渠成的事。 4）相對于上述三區(qū)，老城區(qū)由于歷經多年建設，開發(fā)空間已相當 有限，秀英等其他區(qū)域因位置相對偏僻，交通及其他配套條件相對滯后，目前尚不屬于熱點地段。 關于樓盤類型問題 在調查對象中，居住、商住物業(yè)占總數的 93%，寫字樓、辦公樓僅占 7%，且均位于國貿區(qū)域，其他區(qū)域無新建寫字樓。居住、商住物業(yè)中，大部分為帶電梯的高層建筑，占到97%左右（其中高檔公寓約占 27%）。別墅等其他房屋雖未列入本次調查范圍，但其所占比例也較為有限。 從樣點顯示現象基本可見，當前?？谑械男聵潜P開發(fā)以居住、商住占主導地位，同時，由以往的經濟適用房、多層住宅占主要地位向高層住宅、高檔公寓占主要 地位轉變的趨勢逐漸凸現。 從樣點商品房的類型分布來看，以住宅為主流產品基本可反映出海口市房地產產品類型的整體格局。即使是在房地產泡沫中所遺留的大量未竣工的寫字樓，在近幾年處置積壓房地產的過程中，也有相當部分改建成了住宅公寓，開發(fā)商對投資寫字樓普遍存在猶豫心理，缺乏足夠的信心，因此新建的寫字樓項目數量較為有限。國貿作為原規(guī)劃的 CBD，雖然未能如愿，但這里交通方便，辦公產業(yè)相關配套較為齊全，同時分布有數量眾多的中小企業(yè)，最具有?？谑邢鄬Τ墒斓霓k公商貿氛圍，因此仍是開發(fā)商開發(fā)建設寫字樓的首選區(qū)域。 近年來，隨著社 會的發(fā)展，?？谑械拿駹I經濟發(fā)展迅速，大量的民營企業(yè)通過租賃或購買寫字樓作為自己的辦公場所。該類企業(yè)大多為成長中的中小型企業(yè)，以各類咨詢、代理企業(yè)為主，包括 IT、 房產、廣告、設計等產業(yè)。企業(yè)規(guī)模不大，人員不多，資金實力相對有限，他們對辦公場所的要求不需要豪華，而是實用，所以交通方便、價位中等、戶型適中的寫字樓顯然最符合他們的要求。 關于停緩建復工工程問題 開發(fā)樓盤中由停緩建工程復工的約占 31%，新建樓盤所占比例約為 69%，兩者比例接近 3:7。各區(qū)域停緩建復工工程比重見下表： 區(qū)域 國貿 海甸島 濱海 秀英 其他 合計 總樓盤數（個） 10 15 8 3 6 42 停緩建復工工程數（個） 3 6 1 1 2 13 占區(qū)域樓 盤的比例 30% 40% % % % 占總停緩建工 23% % % % % 程的比例 % % 上表顯示，各個區(qū)域中均有停緩建工程復工，但近 7 成集中于國貿和海甸島兩個區(qū)域。5 個區(qū)域中，停緩建復工工程占區(qū)域樓盤總數 30%以上的有 4個?？梢?，停緩建復工工程除濱海一線外在各區(qū)域中均占有一定的 比例，但無論從數量和規(guī)模上講顯然已不是建設的主流，這也從側面反映出政府處置政策已有較好的成效，行政手段等主觀因素在房地產市場中仍能發(fā)揮其應有的作用，然而更深層次的原因主要還是
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