【文章內容簡介】 中心 ,其特色性的業(yè)態(tài)定位而產生的廣域性價值有效地彌補了區(qū)域需求的不足 ,而且還承擔起社區(qū)商業(yè)中心的功能。各區(qū) 11月份成交套數及比例 各區(qū) 11月份成交面積及比例 06年 11月合肥市商業(yè)類商品房成交數據分析結論 :截至 2023年 11月，合肥市商業(yè)類商品房在售面積 94。 54萬平米（ 10382套）， 11月份當月成交面積為 （ 490套），其中新站區(qū)獨占螯頭，高新區(qū)市場份額最低；新站區(qū)的商業(yè)地產繁榮和區(qū)域交通物流的便捷緊密關聯(lián)，另外，新站區(qū)以元一時代廣場為代表的新興區(qū)級商業(yè)中心也是目前規(guī)劃中的 8個區(qū)級商業(yè)中心中發(fā)展最好的，而高新區(qū)作為合肥的高端純住宅版塊，商業(yè)氛圍欠缺也是必然。排名 項目名稱 區(qū)屬 面積（平米） 金額（萬）1 安徽國際商務中心 包河區(qū) 2 金星商業(yè)城 經濟區(qū) 3 安徽白馬服裝城二期 新站區(qū) 4 安徽白馬服裝城 新站區(qū) 5 頤和花園 蜀山區(qū) 　6 旺城大廈 蜀山區(qū) 7 信旺 華府駿苑 蜀山區(qū) 　8 楓林大廈擴建工程 廬陽區(qū) 9 安徽國際購物廣場 蜀山區(qū) 10 綠地國際花都 玫瑰苑 政務區(qū) 06年 111月合肥市商業(yè)類商品房銷售前十名分析結論 :因合肥市商業(yè)類商品房的統(tǒng)計數據中也包含了辦公用房的數據，除去老城區(qū)的少量高檔商業(yè)，實際主要的商業(yè)用房成交區(qū)域仍然集中在新站區(qū)和經濟開發(fā)區(qū)，新站區(qū)作為合肥商貿物流最發(fā)達的區(qū)域，也是合肥大市場建設最繁榮的區(qū)域，其商業(yè)獲利能力已經越來越被投資者和經營者所看好。經濟開發(fā)區(qū)的金星商貿城在區(qū)域商業(yè)尚未成氣候的大環(huán)境下能生地飄紅，主要以低價及市場前景取勝；另一方面，目前成交的很大一部分商業(yè)類商品房以社區(qū)商業(yè)用房為主，說明規(guī)劃先進并具備贏利能力的社區(qū)商業(yè)正逐步被看好。 商業(yè)篇1產品部分 （綠城桂花園三期商業(yè)）城調論址規(guī)劃組合商業(yè)地產異軍突起自 2023年起，合肥房地產市場的最大變化莫過于商業(yè)地產的異軍突起，由于商業(yè)地產投資回報率、社會反響度均高于住宅，再加上合肥城市化進程的全面提速，整個合肥無論是商業(yè)格局、還是商業(yè)業(yè)態(tài)都發(fā)生了革命性的變化，雖然目前合肥整體的大商業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，但是傳統(tǒng)的一個中心的商業(yè)格局已經基本打破，城市副中心迅速崛起，商業(yè)地產的發(fā)展在合肥存在著巨大的商機；新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)商業(yè)地產在合肥經過近幾年的快速發(fā)展，隨商業(yè)市場的不斷細分，新興業(yè)態(tài)也不斷涌現(xiàn)，專業(yè)市場、經營品牌、連鎖的飲食、超市、服裝、娛樂等的出現(xiàn)極大地豐富了商業(yè)地產的專業(yè)化程度，同時也促成了更多的傳統(tǒng)商業(yè)類型轉型；如火車站附近服裝大市場集群和元一時代 SHOPPING MALL餐飲業(yè)和休閑娛樂業(yè)成為合肥城市商業(yè)格局中零售業(yè)態(tài)的領軍者近幾年，特別是今年餐飲業(yè) 19%和休閑娛樂業(yè) %的高速增長勢頭有目共睹，也是合肥城市發(fā)展和繁榮的一個有力見證；如金滿樓、香格里拉、蜀王等大型餐飲連鎖的快速擴張。城市化進程不斷創(chuàng)造商業(yè)機會隨著合肥城市化進程的提速和城市規(guī)模的迅速擴容，以此帶來的商業(yè)機會也不斷出現(xiàn)，甚至陌生地段的商業(yè)奇跡都在不斷涌現(xiàn)。如北二環(huán)外的綠水雅客及高新區(qū)的銀灘綠洲會所。城調城市和商業(yè)共同發(fā)展，相互促進■本項目規(guī)劃集中商業(yè)的可行性論證從住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)的利弊比較來分析：對于綠城桂花園的三期規(guī)劃而言，其實只有兩種選擇，要么全部規(guī)劃為住宅，要么是底商與住宅結合，底商規(guī)劃成集中商業(yè)。對于純住宅的規(guī)劃而言，三期因為基本全部臨近黃山路，物業(yè)品質和居住的舒適度本身就大打折扣，而且投資回收也是一次性的；但是如果在住宅下部規(guī)劃一部分底商，從現(xiàn)有的市場規(guī)律來看，底商將至少是住宅價值的 23倍以上，如果是租售結合的話，出租部分的收益將是永續(xù)的，而且隨著商業(yè)的成熟度，其利潤回報往往是逐年倍增。所以僅針對本項目的投入產出比而言，適當性地規(guī)劃一部分集中商業(yè)實際上是不二選擇；但相對來說，規(guī)劃成集中商業(yè)也將面臨投資回收期較長、市場需要培育成長期等弊端，而且商業(yè)操作過程對開發(fā)商也具備一定挑戰(zhàn)性。論址集中商業(yè)是本案實現(xiàn)利潤最大化的選擇稀缺業(yè)態(tài)是實現(xiàn)商業(yè)價值最大化的選擇從商業(yè)物業(yè)選址的四大原則來分析：接近購買力原則 最短時間原則 ，這就要求本項目更多地考慮到達本項目所花費的最短行車時間，本項目位于市級主干道黃山路，到達環(huán)城路內老城區(qū)及政務區(qū)、經開區(qū)的車行距離均小于 20分鐘，基本符合最短時間原則； 交通的易達性 ，這一點對項目的交通便捷程度很高，本項目周邊目前的交通狀況應屬良好，無論是自駕車還是公交車都比較方便，加上高新區(qū)車流量和人流量都較少，不易發(fā)生堵車情況，所以交通的易達性原則也基本滿足； 靠購買力最近 ，也就是指項目的選址應以最靠近目標客為最優(yōu)，本項目周邊的居民區(qū)均是合肥較高檔次的住宅區(qū)，和本項目的高端定位相符，再加上開發(fā)區(qū)內的優(yōu)質企業(yè)客戶及政務區(qū)的政府人員，均離本項目車程不超過 15分鐘，完全符合靠購買力最近原則；4 、 聚集原則， 商業(yè)物業(yè)的選址對人流易集中和容易產生輻射要求很高，這也是本項目所需要通過規(guī)模經營和特色經營來創(chuàng)造的一個條件，如果建成的商業(yè)物業(yè)不能產生聚集效應，那么本項目的成功也就不可能 .最短時間原則交通易達性原則聚集原則商業(yè)建筑選址的四大原則從市場需求層面來分析：從合肥目前的高端消費市場的趨勢來看，之所以高端的服務業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，而且大有向郊區(qū)化擴展之勢，其主要原因，是因為合肥現(xiàn)有的集中在老城區(qū)高端消費場所已經不能滿足市場的需求，再加上中心城區(qū)硬件設施老化、堵車、停車難等問題突出，這種需求向城市外圍分流其實是一種必然。而本項目地處合肥高檔住宅區(qū)聚居的腹地，近水樓臺的優(yōu)勢其實是其他區(qū)域所不可比擬的，高端消費需求就近消化的剛性需求其本身就自然存在，所以無論從廣域還是區(qū)域市場，高端消費的市場需求是存在的；從宏觀商業(yè)發(fā)展的大環(huán)境來分析：從目前合肥規(guī)劃的商業(yè)網點布局來看，高新區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃政府已經率先提出，在高新區(qū)發(fā)展適當體量的商業(yè)中心也完全符合政府的長遠規(guī)劃；從目前區(qū)域的商業(yè)小環(huán)境來分析：目前項目所在的區(qū)域周邊大部分都屬于新開發(fā)小區(qū)，居民素質和人均收入水平均領先于合肥市平均水平，但是商業(yè)設施和布局卻處于較低水平，主要商業(yè)業(yè)態(tài)集中在銀行、通信、攝影、照相、超市、茶館、餐飲、醫(yī)療、美發(fā)美容、娛樂、洗浴、煙酒、五金摩配等行業(yè)，普遍規(guī)模都不大，一般都集中在 30－ 200平米范圍內的一至二層臨街商鋪，規(guī)劃先進的集中商業(yè)有一定的領先優(yōu)勢和市場空間；從項目的商業(yè)體量規(guī)劃來分析：如果按照一個地區(qū)的集中商業(yè)規(guī)模來劃分這個地區(qū)的商業(yè)等級，一般可以分為市級商業(yè)中心、副市級商業(yè)中心和社區(qū)級商業(yè)中心三個檔次，一個副市級的輻射人群一般要達到周邊 3公里范圍內 20萬人口的總量，目前本項目周邊綠城 桂花園、夢園小區(qū)、電建小區(qū)、園景天下、新加坡花園城、維多利亞別墅、城市風景、蜀山名筑、瀾溪鎮(zhèn)等以及大蜀山腳下的部分居民合計長住人口約 3萬人，雖然入住率和硬件設施的改善還在迅速提高，但是構建一個副市級商業(yè)中心在硬件條件上還存在很大差距，如果按照目前人均商業(yè)面積 （美國在 ），本項目目前的社區(qū)商業(yè)規(guī)模在 2萬平米應屬合理，但如果考慮區(qū)域的后期發(fā)展和廣域輻射功能，本項目 該尚屬合理；結論 :所以，針對本項目而言，適度地規(guī)劃一些集中商業(yè)不僅是可行的，而且是本項目實現(xiàn)利潤最大化的最佳選擇?！鲆陨虡I(yè)功能判別商業(yè)價值打造具備輻射功能的廣域商業(yè)是實現(xiàn)本項目商業(yè)價值的前提由于目前高新區(qū)的商業(yè)環(huán)境尚不成熟，本項目定位于區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)則顯然承載不了項目的規(guī)劃商業(yè)體量，而從目前合肥市成功定位的中心城區(qū)外大型商業(yè)項目來看，無一例外地是面向全市輻射，所以，對于本項目而言，廣域的商業(yè)定位不僅是一個前提，而且是一種必須。打造具備差異化功能的特色商業(yè)是實現(xiàn)本項目商業(yè)價值的市場出口■以供求關系判別稀缺性業(yè)態(tài)對于本項目商業(yè)價值的實現(xiàn)來看，實際上第一步就是尋找稀缺性業(yè)態(tài)，找到合適的稀缺性業(yè)態(tài)，整個商業(yè)中心的定位就成功了一半。稀缺性商業(yè)業(yè)態(tài) ＝ 項目所在區(qū)域急需產品 ＝ 未來項目所在區(qū)域需求產品商機 ＝ 項目均衡點 ＝ 商機規(guī)劃（ 8大原則）216。 戰(zhàn)略前瞻化216。 布局人性化216。 標志可視化216。 功能多元化216。 賣場社會化216。 消費娛樂化216。 指標保守化216。 技術先進化戰(zhàn)略前瞻化：本項目首先要重視的規(guī)劃原則就是戰(zhàn)略前瞻化 ,這種前瞻性要求開發(fā)商和建筑規(guī)劃師善于運用本項目所處的有發(fā)展?jié)摿Φ囟?,通過戰(zhàn)略的投資和科學的規(guī)劃 ,使項目的商業(yè)價值在未來數年內得以倍數增長。因為在快速發(fā)展的合肥 ,商業(yè)地產項目絕大多數是一種戰(zhàn)略投資 ,因此前瞻化的戰(zhàn)略規(guī)劃就顯得尤為重要 . 成功案例 廣州天河城廣場 第六屆全國運動會在廣州天河召開之前，天河城所處區(qū)域還是一片菜田，商業(yè)價值基本為零，但隨著六運會在廣州天河城的成功啟動，政府在此建成了天河體育中心和六運小區(qū)，天河城的開發(fā)商敏銳地感受到這一區(qū)域的商業(yè)潛力，于是前瞻性地在此規(guī)劃建成了總面積達 16萬平米的綜合商業(yè)，天河城的開發(fā)商能在一片菜地上建成當時中國規(guī)模最大的商業(yè)，并且在開業(yè)運營十年后仍然以其良好的商業(yè)規(guī)劃成為跟進者的標桿，這與開發(fā)商高瞻遠矚的戰(zhàn)略眼光是分不開的；1996年建成開業(yè)的廣州天河城目前已經成為全世界人流最旺的 MALL，日均客流量達到 30萬人以上，僅 2023年 5月 1日，天河城的日客流量就達到 81萬人次；同樣是 2023年 5月 1日，天河城的日客留量再次達到 83萬人次，黃金周七天，客流量總共突破 400萬人次；在開業(yè)后至今的 10年時間里，天河城的客流總量已經突破 10億人次，堪稱全世界人流最旺的購物中心。 廣州天河城廣場布局人性化：本項目的規(guī)劃應當力求簡單、人性化，以滿足人的細節(jié)需要為第一要旨?，F(xiàn)代商業(yè)競爭日趨激烈，眾多的商業(yè)地產項目為形成差異化，無不在規(guī)劃上進行精心的構思、大膽的策劃，以使項目在規(guī)劃在規(guī)劃上能區(qū)別于競爭對手，形成特色，但是另外人性化的布局需要也不容忽視 . 反面案例 廣東省茂名市威威步行街 廣東省茂名市的威威步行街是在一個橫貫商業(yè)中心的河涌旁建成的一條長度達 1000米的商業(yè)街區(qū)，而且僅一頭一尾兩個出口，街道兩側只有店鋪，當消費者進入街區(qū)的范圍后，就要從頭走到尾，這樣顧客走完全程后普遍感到極為疲憊，無多少樂趣可言，休閑化的逛街購物變成了疲于奔命的趕路，這樣的設計完全忽略了人性化，久而久之，消費者就失去了來此逛街的興趣，最后步行街只能面臨重新改造的結果。 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪 店鋪牌坊入口牌坊入口威　威　步　行　街長度距離大于 1000米標志可視化：商業(yè)地產項目的標志應當充分滿足可視化原則，良好的可視化標志設計能讓人在遠處、近處都能感受到項目的吸引力，讓看到的人、路過的人，在不自覺中被吸引，商業(yè)地產項目作為商業(yè)交流和商品交易的場所，標志的可視化是必須的要求；好的標志應是建筑的一部分，商業(yè)地產項目的圖像設計應當屬于建筑設計的范疇，如果建筑設計師不考慮到標志的應用和審美要求，對建筑的理解僅限于對建筑力學和建筑材料學的理解，缺乏商業(yè)理解和藝術思維，這類建筑規(guī)劃就不是一種成功的規(guī)劃 . 成功案例 廣州正佳廣場 任何商業(yè)地產項目都會追求標志的可視化，只是應用的程度有所不同。如廣州正佳廣場，其代表財富匯聚的標志不僅應用在各種平面媒體上，還在廣場主入口處設計了一尊標志雕塑，具有很強的可視性，給人留下深刻的印象。但同時，也有很多商業(yè)地產項目在標志的可視化方面缺乏應用經驗，致使建筑標志不能形成良好的品牌認知度，造成了項目最重要的無形資產缺失。 廣州正佳廣場功能多元化：商業(yè)地產項目應滿足顧客多元化的消費需求，可以讓顧客在消費場所內獲得全身心的享受。現(xiàn)代購物中心的規(guī)劃設計，倡導集購物、休閑、餐飲、娛樂等多種功能于一體，讓顧客在消費時獲得一站式消費滿足，這也是和本項目規(guī)模類似的集中商業(yè)規(guī)劃的一大趨勢 . 成功案例 合肥元一時代廣場 元一時代廣場作為安徽省首家復合體驗式時代歡樂主題購物公園，其中純商業(yè)經營面積達到了 萬平米，百貨公司、量販超市、科技廣場、頂級名店、精致書城、風味小吃、電影院、游戲場、KTV等在元一時代廣場一應俱全，一站式多功能的消費體驗給顧客帶來一種全新的購物體驗。開業(yè)一年來，除服裝百貨業(yè)的經營因定位問題尚未形成氣候外，其它業(yè)態(tài)功能區(qū)的經營狀況都運行良好，給合肥大型綜合性商業(yè)的發(fā)展起到了很好的標桿作用 。 時代百貨肯德基歡樂谷游藝場環(huán)球影城翼飛文化北京華聯(lián)超市國美電器大賣場招商銀行時代春天精品店歡樂頻道KTV城市花園咖啡店味來世界餐飲區(qū)音樂皇庭音響專賣元一時代廣場各業(yè)態(tài)各品牌的功能多元化例舉賣場社會化：現(xiàn)代商業(yè)地產項目公共空間應當社會化，而不是僅僅是一個消費場所，消費只是它所提供的一種主要功能，也是本項目所需要特別注重的一個方面。世界上眾多成功的商業(yè)地產項目都會努力形成自身的社會化功能，如香港 IFC MALL和柏林火車總站等成功的購物中心，充分實現(xiàn)了商業(yè)與交通樞紐功能的完美融合，建于中國烏魯木齊的新疆國際大巴扎，更是在商業(yè)建筑組團中建有一所清真寺，將宗教與商業(yè)進行融合，在提高商業(yè)魅力的同時，進一步增強了商場的聚客能力。本項目融合社會化功能的方向也同樣可以與旅游等進行融合。 成功案例 烏魯木齊國際大巴扎 烏魯木齊國際大巴扎總建面積 9萬平米，由 3大商業(yè)建筑、 1個露天巴扎和 1座清真寺組成，標志性建筑為 1座 70余米