【文章內容簡介】 場效果，改善型需求與投資性需求家少明顯，首次置業(yè)的年輕群體成為 3 季度市場購買主力。 普通住宅分面積段銷售情況 西安市 2020 年 3 季度 普通住宅各面積段銷售套數(shù) 分段單位：平方米 50 以下 50－ 70 70－ 90 90－ 110 110－ 130 130－ 144 144－ 180 180— 220 220— 260 260 以上 2210 3056 6109 8008 3883 2252 2298 418 121 134 本季度 普通住宅銷售總套數(shù)為 28489 套，環(huán)比 下滑 %。從各面積銷售套數(shù)分布情況來看， 90110 平方米仍是本月主要成交面積段， 占總成交套數(shù)的 %，該比例較上季度上漲 %； 7090 平方米以及 110130 平方米面積段環(huán)比上季度也出現(xiàn)不同程度漲幅，上漲幅度分別為 %和 %；除 此之外其他各面積段比例表現(xiàn)出下滑趨勢 。 從成交結構來看，新政調控后 3 季度西安樓市首次置業(yè)的剛需人群比例加重，也促使緊湊型房源受到市場歡迎。 西安市 2020 年 3 季度 普通住宅各面積段銷售面積 單位：平方米 50 以下 50－ 70 70－ 90 90－ 110 110－ 130 130－ 144 144－ 180 180— 220 220— 260 260 以上 18 普通住宅分戶型銷售情況 對成交量前六位的戶型進行分析，其面積區(qū)間分布情況如下： 分段單位：平方米 19 普通住宅分價格段銷售情況 2020 年 3 季度 全市普通住宅各價格段銷售套數(shù) 20 分段單位：元 小于3500 35004000 40004500 45005000 50005500 55006000 60006500 65007000 70007500 7500 8000 8000 10000 大于10000 1977 1659 2017 3174 4231 3918 3304 2261 1729 1080 2082 1057 從全市普通住宅各價格段銷售套數(shù)分布圖上來看， 50006500 元 /平方米 價格段 成交套數(shù)為 11453 套，占全市普通住宅成交總套數(shù)的 %， 為 3 季度全市成交的主要價格區(qū)間，而8000 元 /平方米以上價格段成交比例明顯加重，主要由曲江高端項目拉動引起，特別是 8 月萬科金域曲江的入市， 明顯 拉高高價房源成交比重 。 普通住宅購買人群來源情況 西安市 2020 年 3 季度 普通 住宅 購買 人群來源情況 單位： 套 本市 本省其他地區(qū) 外省市 境外 26713 1077 689 10 從購買者來源比例圖來看，本市仍然是西安普通住宅市場最主要的購買人群，這部分購買力占總成交套數(shù)的 %，該比例較上季度上漲 5 個百分點 ， 在 2季度新政中明確指出 21 “ 對不能提供 1 年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 ” ，該政策的出臺，直接影響外地人群在西安的購房比例 ，政策在 3 季度體現(xiàn)出的市場效應十分明顯 。 商服用房 市場供應 2020 年 3 季度西安商品 房中用于商服用房的投資額為 64855 萬元，較去年同比增長%，占同期商品房投資總額的 %。 2020 年 3 季度西安商服用房施工面積為 247197 平方米，較去年同比 增長 %， 環(huán)比增長 %， 占同期商品房施工面積的 %；本季度西安商服用房竣工面積為 147106平方米，與去年同比 增長 %，占同期商品房竣工面積總量的 %；新開工面積為 157127平方米，與去年同期相比 下滑 %，占同期商品房新開工面積的 %。 2020年 3 季度 西安商服用房空置面積累計為 萬平方米，較 上季度下滑 %，同比 也呈現(xiàn) %的下滑幅度 。 占同期商品房空置面積的 %。 市場銷售 銷量走勢 2020年 3季度商服用房銷售面積為 193835平方米，較去年同期銷售量相比增長 %，環(huán)比增長 %，占本期商品房銷售總量的 %；本期商服用房銷售額為 233848萬元，較去年同比增幅達 %，環(huán)比上季增幅為 %，占同期商品房銷售額的 %。 由于西安商業(yè)地產發(fā)展較為緩慢，多數(shù)以住宅項目底商為主，因此各季度 商服 用房類物業(yè)成交量變動較為明顯， 進入 2020年以來 商服用房類物業(yè)呈明顯的上升階段 ， 隨著樓市調 22 控政策威力漸顯， 住宅物業(yè)其投資價值在目前國家的政策影響下已大打折扣，而作為本身就以投資功能為主的商業(yè)地產無論在銀行的資金支持包括國家的稅收等政策方面與住宅幾乎相當，而商業(yè)的利潤率顯然高住宅物業(yè)，盡管投資風險相對更高，但在目前的環(huán)境下運作空間更大，由此新政以來全國以及西安的商業(yè)地產均呈風生水起之勢，目前萬科、金地等大牌房企已有加大商業(yè)物業(yè)市場運作的動向，作為西安市場也早在新政出臺之后顯露這一端倪，預計未來幾年西安商業(yè)物業(yè) 將迎來新一輪放量。 價格表現(xiàn) 從商服用房成交均價及變動比率走勢圖上看，本季度 全市商服用房類物業(yè)成交價格為12064 元 /平方米，環(huán)比上漲 %；本季度 商服用房類物業(yè)成交量為 萬平方米，較上月成交量 增加 %。 本季度 銷售排行 本 季度 全市 商服用房類物業(yè) 銷售面積排行前 5 名的項目 為 ： 名次 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商名稱 銷售金額 （元） 銷售面積 （㎡） 1 西高新 愛博苑小區(qū) 西安愛博房地產開發(fā)有限公司 60000000 2 城北 文景小區(qū) 西安曲江大明宮置業(yè)有限公司 72098510 3 城內 紅星七賢府 陜西鵬信建設開發(fā)有限公司 101255195 4 城南 曲江 .芙蓉坊 陜西大豐置業(yè)有限責任公司 74116309 5 城南 南方星座 西安市宏峰實業(yè)有限公司 50197040 本 季度 全市 商服用房類物業(yè) 銷售面積排行前 5 名的項目 為 ： 名次 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商名稱 銷售面積 （㎡） 銷售金額 （元） 1 城南 萬眾廣場 陜西萬眾地產有限公司 153048000 2 城北 鳳凰大廈 陜西鳳凰房地產開發(fā)有限公司 150975400 3 城內 紅星七賢府 陜西鵬信建設開發(fā)有限公司 101255195 23 4 城內 民樂園萬達廣場 陜西銀豐民樂置業(yè)有限公司 91481086 5 城南 曲江通善坊 陜西新龍房地產開發(fā)有限責任公司 82787347 寫字樓 市場供應 2020年 2季度西安商品房中用于寫字樓項目的投資額為 34680萬元，較去年同比 增長%，占同期 商品房投資總額的 %。 2020年 3季度西安寫字樓施工面積為 157441平方米，較去年同比增長 %，占同期商品房施工面積的 %；竣工面積為 154426平方米，與去年同期相比 增長 %，占同期商品房竣工面積總量的 %；新開工面積為 194118平方米，同比上年增長 %，占同期商品房新開工面積的 %。 2020年 3季度西安寫字樓空置面積累計為 ，較上期空置面積 下滑 %，其占同期商品房空置面積的 %。 市場銷售 銷量走勢 本季度寫字樓銷售面積為 174983 平方米， 同比上年同期增長 %，環(huán)比上季 增長%，占同期商品房銷售總量的 %；銷售額為 126325 萬元，較去年同期相比增長%，環(huán)比 增長 %，占同期商品房銷售額的 %。 寫字樓物業(yè)的冷暖受國家產業(yè)政策及經濟發(fā)展影響最為明顯。 1999 年西部大開發(fā)概念提出時，西安寫字樓迎來開發(fā)及銷售熱潮，但后續(xù)受政策的吸引力陸續(xù)的回落，寫字樓市場逐步降溫，同時由于西安寫字樓在 05 年前仍大量開發(fā)，使得寫字樓物業(yè)大量空置，市場發(fā)展的死水一片。 作為西 部大開發(fā)的第二輪崛進， 09年關天經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃的出臺，西安作為國際化大都 24 市的發(fā)展定位得以明確，加之近年來西安在城市發(fā)展、經濟建設方面所取得的明顯成就，作為中心城市的定位越發(fā)明朗，使得外來企業(yè)進入西安的意愿更得以拉升，推動西安寫字樓物業(yè)市場的再度走高。 價格表現(xiàn) 本季度寫字樓成交均價及變動比率走勢圖上看，本季度 寫字樓成交價格為 7219 元 /平方米，與上季度 相比 上漲 %，市場占有率為 個百分點 ，與上季度相比增長 個百分點 ；本季度 西安寫字樓類仍然是以高新區(qū) 成交 為主 ，從以下排行榜中 就有所體現(xiàn) 。 本季度銷售排行 本 季度 全市 寫字樓類物業(yè) 銷售面積排行前 5 名的項目 為 ： 名次 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商名稱 銷售金額 （元） 銷售面積 （㎡） 1 西高新 都市之門 西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)園發(fā)展中心 341646812 2 西高新 匯鑫 IBC 西安匯鑫置業(yè)集團有限公司 111781991 3 西高新 逸翠園 西安 和記黃埔地產（西安）有限公司 93732869 13262 4 城南 環(huán)保大廈 陜西花旗實業(yè)有限公司 58895010 5 西高新 尚品國際 西安仁和房地產開發(fā)有限責任公司 68270558 本 季度 全市 寫字樓類物業(yè) 銷售面積排行前 5 名的項目 為 ： 名次 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商名稱 銷售面積 （㎡） 銷售金額 （元） 1 西高新 都市之門 西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)園發(fā)展中心 341646812 2 西高新 CLASS 國際公館 陜西東大置業(yè)有限公司 117590020 3 西高新 匯鑫 IBC 西安匯鑫置業(yè)集團有限公司 111781991 4 西高新 逸翠園 西安 和記黃埔地產（西安）有限公司 13262 93732869 25 5 西高新 新長安廣場 西安箭虹科技有限公司 68580881 別墅 市場供應 2020年 3季度西安商品房別墅類物業(yè)投資 額 為 28331萬元，較去年同比減少 %，占同期商品房投資的 %。 3季度西安別墅類商品房施工面積 97849平方米，與去年同比 增長 %，占本期商品房施工面積的 %；本期別墅類商品房竣工面積 138042平方米，與去年同比上升 %， 占同期商品房竣工面積的 %；新開工面積為 82127平方米，與去年同比減少 %，占同期商品房新開工面積的 %。 2020年 3季度西安別墅物業(yè)空置面積為 ，較上季度增長 %，占同期商品房空置面積總量的 %。 市場銷售 .1 銷量走勢 2020年 3季度西安別墅銷售面積 87172平方米，較去年同比 下滑 %，銷售額 165968萬元，同比增 下滑 %，本季度別墅銷售面積占同期商品房銷售的比例為 %，銷售額所占比例為 %。 本季 度綠地國際生態(tài)城的快速入市，推動別墅物業(yè)成交量大漲。 價格表現(xiàn) 26 從本季度別墅成交均價及變動比率走勢圖可以看出，本季度 西安別墅類物業(yè)成交均價為19039 元 /平方米。 本季度銷售排行 本 季度 全市 別墅類物業(yè) 銷售面積 排行前 3 名的項目 為 ： 名次 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商名稱 銷售金額 （元） 銷售面積 （㎡） 1 城東 綠地國際生態(tài)城 上海綠地集團浐灞實業(yè)有限公司 426908282 2 西高新 海域﹒諾丁山 上海綠地集團西安置業(yè)有限公司 313429682 3 城南 金地湖城大境 陜西金地佳和置業(yè)有限公司 431259574 本月全市 別墅類物業(yè) 銷售 金額 排行前 3 名的項目 為 ： 名次 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商名稱 銷售面積 （㎡） 銷售金額 （元） 1 城南 金地湖城大境 陜西金地佳和置業(yè)有限公司 431259574 2 城東 綠地國際生態(tài)城 上海綠地集團浐灞實業(yè)有限公司 426908282 3 西高新 海域﹒諾丁山 上海綠地集團西安置業(yè)有限公司 313429682 五 、 分城區(qū)商品房市場 27 城南區(qū) 2020年 3季度城南區(qū)共有在售項目 101個，占全市總項目數(shù)的 21%，在售個案數(shù)量 較上季度有所增加 ，在售個案數(shù)量居全市各城區(qū)第二位。 本期該城區(qū)施工面積為 969660平方米，較去年同期相比 下滑 %，占全市施工面積總量的 %；竣工面積為 918540平方米，與去年同期相比增長 %，占全市 竣工面積總量的 %；新開工面積為 934956平方米，較去年同比 下滑 %，占到新開工面積總量的%。 本季度城南區(qū)商品房銷售面積 943791平 方米，較 2季度增長 %，較 2020年 3季度相比下滑 %，占本期商品房總銷售面積的 %；銷售額為 718294萬元，較上季度 增長 %，同比增長 %，占本期商品房總銷售額的 32%。 本季度城南商品房成交價格為 7611元 /平方米，同比上升 %，環(huán)比 上漲 %。 各物業(yè)價格表現(xiàn) 2020年 3季度 城南區(qū)各物業(yè)成交價格依次為：普通住宅類 6575元 /平方米；商服用房 12564元 /平方米；寫字樓 5737元 /平方米；別墅類 24977元 /平方米 。