【文章內(nèi)容簡介】 方米的單位。 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　由于海珠區(qū)是老工業(yè)區(qū)，雖然現(xiàn)時大部分工業(yè)廠房已遷出，但原有的住宅多以房改房為主。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為海珠經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，每年都有數(shù)量不蜚的樓盤建成，吸引了大量的外來移民置業(yè)海珠。房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展同時也加劇了市政管理的壓力，目前海珠區(qū)政府已經(jīng)采取措施放緩房地產(chǎn)開發(fā)的速度。受其影響，海珠區(qū)的預(yù)售房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度會有所減慢；同時，去年廣州房地產(chǎn)市場漲價，海珠的增長速度較快，在一定程度上也制約了預(yù)售房市場的發(fā)展速度。以上因素導(dǎo)致海珠的二手住宅市場對于購房者的吸引力增加，二手住宅市場的增長速度必定加快，比重也會進(jìn)一步增加，但由于商品房市場所占比例依然較大，至少在未來的兩三年內(nèi)整個海珠住宅市場商品房和房改房的交易比例還會保持大致平衡，甚至商品房所占比例會有所上升，與房改房的比重會保持在6∶4左右。 房價是影響買家心理的首要因素 　　從2005年第一季度的情況來看，總價30萬以下的單位占了70%以上，其中20萬以下的占了36%，20～30萬的單位占了34%，總價50萬以上的只有10%。由此看來即使樓價不斷上漲，但購房者對于市場的接受能力畢竟有限，由于絕大部分的購房者選擇銀行按揭作為付款方式，首期、每月的供樓款、支付利息等對購房者的經(jīng)濟產(chǎn)生較大壓力，一般情況下，30萬可以看作一個臨界點，高于此價會對購房者的心理造成較大壓力。 　　20萬以下的住宅中商品房和房改房二者的比例約為3∶7，二者共同特點是單價較低，樓齡長，面積多在45～65平方米之間。其中，房改房較為集中的地區(qū)是同福路、荔福路、江南大道、赤崗和工業(yè)大道等地，樓齡都在12年以上，單價在2300～3000元/平方米以下的單位；商品房則主要集中在南洲板塊，如南洲花園、曉港灣等幾個開發(fā)較早的樓盤，一般都是上世紀(jì)90年代中期所建，單價在3300元/平方米以下的單位。 　　20～30萬元/套的住宅中商品房和房改房的比例已經(jīng)基本持平，商品房略高一點。其中房改房較為集中的地域是赤崗、江南大道和前進(jìn)路等區(qū)域，這些地段的住宅樓齡多在10年左右，單價在3000～3800元/平方米之間，超過4000元/平方米的單位很少，但由于單位面積較大，多在70～90平方米之間，導(dǎo)致總價較高。商品房則主要集中在工業(yè)大道的金碧花園、新港西附近的中小型樓盤、南洲板塊的南洲名苑、曉港灣等較新的樓盤。這些單位樓齡在5～8年不等，以60～80平方米的單位為主，單價在2800～4000元/平方米之間。值得注意的是，在總價20～30萬元的單位中，有部分45平方米以下的小面積單位的由于單價較高，造成總價超過20萬，甚至有的單位只有32平方米，總價卻高達(dá)26萬，單價超過8100元/平方米。 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　總價30～40萬元的住宅中商品房和房改房的比例已經(jīng)發(fā)生了很大變化，商品房已經(jīng)占了8成以上的份額，房改房的成交已經(jīng)很少，單價一般都在4000元/平方米以下。只有極少數(shù)的單位由于樓齡短、間隔好，以及室內(nèi)裝修等原因價格較高，大部分因面積較大而造成的，這些單位的面積一般在90平方米以上。這些商品房集中在新港西沿線、江燕路、工業(yè)大道，成交較為活躍的有保利花園、海富花園、南景園、海外花園、順景花園等，這些單位的價格都在3500元/平方米以上，集中在4000～5000元/平方米之間，面積多在70～85平方米之間。 　　總價大于40萬元的住宅基本是商品房，樓齡小于5年，都是近年來新建起來的中大型樓盤，特別是知名發(fā)展商名下的樓盤占據(jù)了絕大部分的市場，如中海名都、保利花園、保利百合花園、逸景翠園、愉景雅苑、富力千禧花園、光大花園等，大部分是80平方米以上的中大面積為主，特別以超過100平方米的單位居多，單價和面積共同作用使得總價較高，有的已經(jīng)接近100萬，可以稱之為“豪宅”了。 租賃市場分析 　　海珠的租賃市場十分繁榮，以價格適中，選擇多樣聞名。在住宅的租賃市場上，房改房和商品房幾乎平分市場，最受市場歡迎的區(qū)域有赤崗、南洲、廣州大道南、新港西、工業(yè)大道南、昌崗中、海聯(lián)路、江南大道南、前進(jìn)路等。2005年第1季度的租賃均價是21元/平方米月，其中商品房的單價是26元/平方米月，月。 　　從單價來看，所占市場的比例隨著價格上升而降低，從市場份額的多少來看，依次為15元/平方米月以下，占34%；15～20元/平方米月，占27%；20～25元/平方米月，占17%；25元/平方米月以上總計只占24%。 　　15元/平方米月以下的單位大部分建成時間較長，房改房和部分地理位置比較偏遠(yuǎn)的商品房，如南洲花園、瑞寶花園、萬華花園等，租賃的熱點區(qū)域集中在赤崗、工業(yè)大道、江燕路等地域。其中45～70平方米的兩房單位最多，占54%。 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　15～20元/平方米/%，商品房所占比例增多。房改房大多在江南大道、新港西、赤崗等區(qū)域；商品房集中在5～10年樓齡的樓盤中，或者交通不是很便利，或是樓齡較長，外觀稍嫌陳舊，如金玫瑰園、金豐花園、華樂苑、保利紅棉花園等。依舊是45～70平方米的兩房單位最多，占40%，45平方米以下的單位占了28%。 　　20～25元/平方米/月的單位中商品房已經(jīng)占了7成的市場，分布也較為廣泛，如寶崗大道的宏宇廣場，工業(yè)大道的光大花園、金碧花園、金玫瑰苑，新港西的華樂苑、富景花園等。依舊是45～70平方米的兩房單位最多，占65%，但90平方米以上的單位份額擴大，占了27%。 25元/平方米月以上的物業(yè)包括中海錦苑、富景花園、雙子星城、朗晴居、光大花園、祈樂苑、中海名都、海琴灣等。其中小面積單位的成交價格非常高，如富景花園、雙子星城等，租金大部分高于40元/平方米月，且很受市場歡迎。 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　海珠租賃市場的面積分布較為均勻，沒有明顯的地理特征。價格方面，除了45平方米以下的小面積單位以外，價格區(qū)分并不是十分明顯，值得注意的是110平方米以上的單位由于大部分是商品房，單價顯得較高，從14～38元/平方米月都有，主要取決于樓宇的素質(zhì)，如位置、外立面、樓齡、規(guī)劃、景觀等。 　　滿堂紅地產(chǎn)研究部 　　聯(lián)系電話：02061004580 　　本期撰寫：周峰、胡艷萍、肖文曉 　　電子版網(wǎng)址： 2005年廣州二手房市場季度研究報告之芳村篇芳村區(qū)：利好太少 樓價難升 創(chuàng)建時間：2005426 15:44:52 來源：滿堂紅地產(chǎn)網(wǎng) 作者：周峰、胡艷萍、肖文曉 　　作為廣州最西端的花卉市場集中地，芳村區(qū)給市民的印象還是廣州的“近郊”，盡管“荔灣、芳村兩區(qū)合并”的消息傳來傳去，但真正令該區(qū)房地產(chǎn)市場啟動的是幾個大盤的開售，新世界逸彩庭園處于一手盤中的銷售頭位，而南海與芳村交界處的雅居樂雍景豪園則有效帶動芳村東漖、穗鹽路一帶的商業(yè)發(fā)展。 　　今年第一季度，芳村區(qū)的二手住宅單價為2095元/平方米，%。滿堂紅研究部透露，芳村區(qū)二手住宅中，低價物業(yè)所占的比例相當(dāng)大，并有逐漸擴大的趨勢，即使是商品房小區(qū)入市，也較難改變此局面。 面積分類 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　芳村原居民與荔灣區(qū)居民有很多相似之處，兩房物業(yè)占市場供應(yīng)量的比例最大，故而成交也最多，達(dá)到3成。芳村的住戶不太喜歡居住在狹小的空間內(nèi)，因而40平方米的物業(yè)出現(xiàn)的機會小，成交機率更小。就未來趨勢而言，60～70平方米和70～80平方米兩個區(qū)間的物業(yè)成交份額還會有所提升。 單價分類 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　芳村樓價偏低是眾所周知的，在滿堂紅成交的個案中，2500元/平方米以下的成交宗數(shù)占了55%的比例，這是一個絕對高的比例，再加上2500～3000元/平方米的2成份額，當(dāng)?shù)爻^7成半的物業(yè)是在3000元/平方米以下的價位可以交易的。 總價分類 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　在芳村，10～15萬元/套的物業(yè)成交達(dá)到4成份額，也就是說，只要有5至6年的積蓄，購房者便可以在芳村一次性付款買一套二手房了?，F(xiàn)時在芳村置業(yè)的人群，包括芳村本地人和荔灣人，成交量不大，預(yù)計今年全年也難以有效放量。 租賃市場分析 　　從滿堂紅第一季度的成交數(shù)據(jù)看，皆