【文章內(nèi)容簡介】 政府出面對符合條件的中低收入家庭購房進行擔保 ,如果居民無力償還銀行貸款 ,政府可為其安排廉租房 ,并將原來的住房出售 ,歸還貸款 ,以避免銀行出現(xiàn)貸款風險。 (3)對購買自有住房 實行稅收減免。對使用抵押貸款購買公共住房的中等收入者 ,按照每月歸還貸款的數(shù)額 ,核減一定比例的稅款 ,并免繳財產(chǎn)增值稅 ,以鼓勵私人購房。 (4)住房租金補貼。家庭收入為居住地的中等收入 80%以下者均可申請住房租金補貼 ,享受補貼的家庭拿出總收入的 25%支付租金 ,其余由政府發(fā)放的住房券支付。 (5)老人住宅。老人住宅分公立老人公寓和私立老人公寓 ,公立老人公寓由老人退休金支付外 ,不足部分由政府承擔 。私立老人公寓由慈善團體、政府和個人三者共同承擔住宅費用。 (6)多管齊下的立法保障。美國政府先后通過了《住房法》、《城市重建法 》、《國民住宅法》等 ,對住房保障中包括擴大房屋抵押貸款保險、提供較低租金公房、提供低息貸款建房、提供房租補貼和幫助低收入者家庭獲得房屋所有權等方面作了明確規(guī)定。 瑞典情況 瑞典是經(jīng)濟發(fā)達國家 ,也是高福利國家的代表 ,這一點充分體現(xiàn)在住房保障制度的建設舉措上 :(1)政府投資建設公有住房。由公房公司組成的協(xié)會 (SABD)建設和管理全國的公有住房 ,公房公司不以贏利為目的 ,地方政府以無息或低息貸款提供全部建設投資。 (2)住房補貼。瑞典實行兩種住房補貼 :一種是給退休人員補貼 ,金額有時達到全部住宅費用 (全國大約有 30%的退休人員從住房補貼中受益 )。一種是對低收入、多子女家庭的補貼 ,以住房費用為基礎 ,再根據(jù)家庭收入和子女數(shù)量來調節(jié)。 (3)合作建房。瑞典全國住房合作聯(lián)盟 (HSB)為約 l/10 的瑞 16 典人提供了住宅 ,HSB 有自己的儲蓄銀行 ,為社員提供高于一般銀行存款利率 1%的利率 ,但其支出僅限于與住房有關 ,合作社按會員入會時間和儲蓄金額決定提供住房的次序 ,一般 8～ 10年可獲得住房。 英國情況 英國的居住水平在歐洲名列前茅 ,其公共住房政策和住房保障舉措的實施效果明顯。英國政府在住房保障方面的積極 探索有 :(1)實行住房補助。住房補助無全國的統(tǒng)一標準 ,由地方政府自行組織。住房補助分為租房補助和買房補助兩大類。管理部門對申請人的收入水平、存款、家庭成員和住房條件等進行全面審查 ,只有獲得批準的公民才可享受政府提供的優(yōu)惠條件和住房補助。 (2)房屋互助協(xié)會。英國房屋互助協(xié)會是一個將儲蓄存款投資于以私人自住住宅為擔保的長期貸款的非盈利性互助機構 ,協(xié)會的資金大部分來自個人儲蓄 ,約 80%的資產(chǎn)是為購買新住房或舊住房的抵押放款 ,償還期長達 20 年或 20 年以上 。資產(chǎn)的另一部分投資于中央和地方政府的債券。澳大利亞是充分利用 住房發(fā)展計劃實行住房保障的典型國家。住房資助是澳大利亞聯(lián)邦住房保障制度的重要內(nèi)容 ,其目的是幫助住戶解決在獲得和維護住房方面遇到的困難 ,并提供足夠的靈活性以滿足他們的需要。針對不同的需求群體 ,澳大利亞政府制定了一系列住房資助計劃 ,包括 :公共住房計劃、社區(qū)住房計劃、土著住房計劃、私人市場資助計劃等 ,涉及到私人部門、公共部門和社區(qū)部門。 澳大利亞情況 澳大利亞住房資助用于滿足長期、中期和臨時需要以及緊急收容需要 ,其中 ,公共住房計劃是政府住房資助的主要方式 ,用于向無力在私人市場購買住房的中低收入 者及其家庭或其他需要住房的人士提供適宜的、他們負擔得起的居所 。社區(qū)住宅計劃是給那些低收入者和有特殊需要的住戶提供出租住宅 。土著住房計劃是對澳大利亞土著人和托雷斯海峽島民通過多種途徑提供住房資助。所有的州政府及澳北區(qū)政府為包括無家可歸者及在私人出租市場受歧視的居民在內(nèi)的各類住戶提供資助 ,只是由于各州的發(fā)展情況不同 ,各州資助計劃的構成和范圍也不同 . 17 日本情況 日本作為后起的市場經(jīng)濟國家 ,社會保障起步晚而發(fā)展快 ,保障水平已不亞于其他發(fā)達國家 ,其社會保障是一種社會全體的互助制度 ,住房保障在社會保 障中占有突出地位。戰(zhàn)后日本地價飛漲 ,人口過度集中 ,住房問題日趨突出 ,政府通過立法來推行住宅建設 ,先后制定了《住宅金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》 ,制定了公營住房計劃和住房建設計劃 ,建立了住房金融公庫和日本住房公團等機構。日本政府通過財政撥款、貸款 ,采取了重點支持公營住房的建設和資助各種住房機構、團體建造和供應出租住房的政策。進入 20 世紀 80年代中期以后 ,日本住房政策的重點從支持住房直接投資向住房直接投資和間接投資并重的方向發(fā)展 ,政府既對公庫、公團、公社的住房建設投資給予資助 ,同時又大力支持住 房信貸 ,促進居民個人自建、自購住房。日本政府在住房保障制度方面的具體做法有 :(1)以低息貸款促進企業(yè)從事民間住宅建設。 (2)政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進私人住宅的興建與購置。 (3)發(fā)揮地方群眾團體的作用 ,吸收社會資金發(fā)展住宅建設。 新加坡情況 新加坡是新興工業(yè)國家 ,在解決住房問題方面成績突出 ,其住房保障制度有許多特色 :(1)實行住房公積金制度。允許動用公積金存款的一部分作為購房的首期付款 ,不足部份由每月交納的公積金分期支付。 (2)分級提供公有住宅補貼。嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障的水 平 ,住房短缺時期只有月收入不超過 800 新元的家庭才有資格租住公有住宅。購買一室一套的公有住宅 ,政府補貼 13。購買三室一套的公有住宅 ,政府只補貼 5%。購買四室以上一套的公有住宅 ,不僅無補貼 ,而且按本價加 5%上交政府。 (3)公有住房的合理配售。公有住宅計劃推出初期供小于求 ,只能采取“登記 ——— 搖號”的辦法處理 ,從 1989 年開始登記制改為訂購制 ,每季度公布今后 3 個月新建公有住房計劃 ,購買人提出申請。如果某地區(qū)供小于求 ,則抽簽決定。 (4)建設具有活力的社區(qū)。新加坡住房發(fā)展局非常重視各個社會階層的融合。住房發(fā)展局要求 居住區(qū)內(nèi)混合不同戶型 ,既設出租房又設商品房 ,使每個小區(qū)都匯集了不同民族不同社會階層的居民。同時 ,政府采取現(xiàn)金補助和優(yōu)先分房的激勵機制 ,鼓勵復合家庭和已婚子女申請鄰近父母的住所以方便相互照應 . 18 （二）、對發(fā)達國家住房保障制度建設情況的基本評價 發(fā)達國家住房保障制度在具體設計上存在差異 ,但在住房保障體系建立和完善的過程中 ,存在共同點 :一是住房保障動因和目標的相似性。發(fā)達國家均以“政治、安定、公平”作為建立住房保障制度的基本動因 ,以“滿足城市居民的基本居住需求 ,保障居民的基本生活需 要”作為建立住房保障制度的出發(fā)點。二是住房保障政策演進的相似性。各國最初的住房保障制度是由政府在金融和住房供應上進行大規(guī)模國家干預 ,政府直接投資或補貼建設公共住房。隨著全國性住房短缺的緩解以至消失 ,轉而鼓勵運用市場機制解決大量的住房供應 ,政府住房保障制度只面對地區(qū)性和特殊階層的居民。三是住房保障責任和保障功能的相似性。各國住房保障重在建立公平社會 ,縮減貧富之間的差距。 同時 ,各國的住房保障制度也具有諸多不同點 :一是住房保障模式的不同。以英國為代表的住房保障模式倡導公民普遍地享受住房福利 ,國 家擔負保障公民住房福利的職責 。以美國為代表的住房保障模式重視權利與義務的密切聯(lián)系 ,提出對公平的維護不應以效率的損失為代價 。以新加坡為代表的住房保障模式重視以政府強制儲蓄 ,建立以中央公積金為核心的社會保障體系 。等等。二是住房保障方式的不同。比如 ,在住房供應支持方式上 ,英國、新加坡政府設立專門機構、提供營運資金、直接建造公房 ,法國、瑞典、德國、日本則主要依靠政府提供長期和優(yōu)惠利率貸款 (或貸款利息補償 )等財政優(yōu)惠措施 ,鼓勵非盈利機構建房。三是公共住房供應模式的不同。英國等國公共住房所占比例較高 ,是以大量公共住房供 應模式為主的歐美工業(yè)化國家的代表 。美國則是補充型公共住房供應模式的代表 ,除了 20 世紀 30年代的特殊情況外 ,大都采用以私有住房為主體、公共住房只起補充作用的補充型公共住房供應模式。四是住房補貼模式的不同。各國政府的住房補貼方式包括面向住房供應方的補貼和面向住房需求方的補貼兩大類 ,二戰(zhàn)以后 ,各國政府住房補貼政策經(jīng)歷了從供給方增量住宅的建設補貼向需求方存量住宅的房租補貼的轉移。 （三）、對我國住房保障制度建設的啟示 19 由于住房所 具有的特性及住房市場所存在的缺陷 ,以低收入者為主體的特殊階層難以僅僅只依賴市場機制來解決自身的住房問題。發(fā)達國家解決低收入家庭住房問題的實踐證明 ,政府必須介入居民的住房問題 ,并作為公共住房供應的主體。發(fā)達國家雖然主張自由競爭、市場調節(jié) ,但在公共住房供應上 ,政府卻采用各種方法進行干預。住房保障制度是一項重要的社會政策 ,政府作為一國經(jīng)濟的宏觀調控者和管理者 ,擔負著促進社會全面發(fā)展和保障全體居民基本權利實現(xiàn)的職責 ,理應成為構建住房保障體制的主體。伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展 ,目前我國低收入居民的住房問題正在成為一個日益突 出的社會問題 ,而各級政府在思想認識、機構準備與資金準備上都還顯不足。必須借鑒發(fā)達國家的先進經(jīng)驗 ,在推動住房制度商品化、社會化的同時 ,政府應義不容辭地承擔起構建住房保障體系的重任 ,努力成為構建公共住房供應體系的主體 ,與其他參與者如房地產(chǎn)公司、房屋中介公司、房屋租賃公司和其他民營力量等合作 ,采取靈活的、適宜的手段 ,發(fā)動全社會的力量 ,加大公共住房供應 ,加快建立住房保障體系 ,以維護廣大居民的切身利益 ,保持社會穩(wěn)定。 政府成為構建住房保障體制的主體 ,并不意味著政府要完全取代市場機制 ,更不是破壞市場機制 ,而是在市場機制無法發(fā)揮作用或無法充分發(fā)揮作用的情況下引導市場 ,是對市場機制的補充和修正。住房保障制度的構建 ,必須建立在充分發(fā)揮市場機制作用的基礎上。發(fā)達國家在進行住房保障體制的設計時 ,政府一般是以雙重身份干預住房市場 :其一 ,以管理監(jiān)督者的身份代表全社會管理和監(jiān)督住宅市場 ,從而成為影響住宅市場的外在因素 。其二 ,政府以直接參與者的身份 ,作為住宅市場的內(nèi)在因素直接參與交易 ,影響住宅市場的供求關系、供求價格和資金循環(huán) ,調節(jié)市場內(nèi)部 的諸種關系以及市場內(nèi)外之間的關系。因此 ,我國在住房保障體制構建過程中 ,一定要正確認識政府與市場的關系 ,注意處理好兩者的關系 ,注意住房保障方式選擇對市場機制的影響 ,要在維護市場機制的基礎上干預住房市場 ,僅僅對市場失靈的領域進行彌補和修正。 20 住房保障制度作為一項重要的社會政策 ,需要有效的法律支持。發(fā)達國家政府的住房保障制度基本上是以法律形式存在的 ,反映在不同時期的住房法規(guī)中 ,不同形式的法律法規(guī)在建設住房保障制度方面起了不可替代的作用 ,為公共住房政策的實施提供了法律依據(jù)和保障。目前 ,我國還缺乏專門的住房保障法律法規(guī) ,應制定出符合我國國情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī) ,從法律上規(guī)定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源以及建立專門管理的機構。 發(fā)達國家住房保障制度目標群的范圍經(jīng)歷了由大到小的轉變。在住房短缺時期 ,其住房保障制度的目標群范圍幾乎包括高、中、低收入階層 。隨著住房短缺問題的逐步解決 ,住房保障制度目標群的范圍逐漸轉向中、低收入階層 。而隨著住房條件的進一步改善和住房發(fā) 展階段的進一步升級 ,目前 ,發(fā)達國家政府住房保障制度的目標群完全鎖定在低收入階層。我國目前存在政府財力不足、低收入階層的人數(shù)較多等實際情況 ,住房保障制度應鎖定低收入家庭 ,首先滿足貧困家庭等特殊群體在居住方面的基本需要。同時 ,在發(fā)達國家住房保障制度的實踐中 ,曾經(jīng)出現(xiàn)過貧民窟現(xiàn)象 ,即提供給低收入者的公共住房往往集中在城市的某些區(qū)域 ,形成了低收入、低教育水平、低就業(yè)率、低社會服務質量和高犯罪率的社區(qū)。為此 ,在住房保障對象鎖定為低收入家庭的同時 ,必須采取積極的措施 ,盡量避免采用直接投資建房的公共住房政策手段 ,而應采取 房租補貼手段 ,讓低收入家庭自由地、分散地到市場上去租房住 ,從而使其自然融入其他社會階層 ,促使社會各階層相互融合。同時 ,住房保障作為社會保障的一個方面 ,其建立、完善離不開其它保障制度的支持和配合。醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老等保障制度的建立健全 ,可以對住房保障制度的構建起到保駕護航的作用 ,可以穩(wěn)定居民的心理預期、促進消費觀念的轉變 ,有效解決低收入階層的生存和發(fā)展問題 ,促進社會各階層相互融合。因此 ,在構建住房保障體系的同時 ,還應該健全、完善其它住房保障制度。 住房發(fā)展階段決定了住房保障體制的覆蓋范圍和程度 ,影響了住房保障方式的選擇以及各種具體方式之間的關系。不同的住房發(fā)展階段 ,住房的供求關系狀況有很大的差別 ,住房保障的需求程度和發(fā)生作用的范圍也會相應產(chǎn)生很大的差別。在住房嚴重短缺時期 ,住房供應 21 不能滿足住房需求 ,住房價格與城鎮(zhèn)居民家庭平均的住房支付能力差距較大 ,需要政府保障的范圍相對較大 ,需要保障的程度也較高。而在住房供求關系相對緩和時期 ,需要政府保障的范圍較小、保障程度的要求較低。同時 ,不同的住房發(fā)展階段也會深刻影響住房保障具體方式