【正文】 推行。 保障性住房 特點 社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特 定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。這個概 7 念正好被定格在新出爐的“租賃型經(jīng)濟適用房”。 四、政策性租賃房：指通過政府或政府委托的機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標準的租房補貼。據(jù)調(diào)查，廉租房戶型設(shè)定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積 35 平方米，兩居室套型建筑面積 45平方米，三居室套型建筑面積 55平方米。 三、廉租房：廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的使 用效果，而非建筑標準。目前情況來看，首批限價房規(guī)定：限價房的套型建筑面積全部為 90 平方米以下。 保障性住房 分類 一、兩限商品住房：即“限套型、限房價、競地價、競房價”。日本有一種保障性住房叫公營住房，類似于廉租住房，住戶是沒有任何產(chǎn)權(quán)的；還有一種是公團住房，政府提供 相當?shù)膬?yōu)惠條件，使得住房者擁有一部分產(chǎn)權(quán)。 世界各國將住房大多分為公屋或私屋。這是廉租住房和經(jīng)濟適用住房最本質(zhì)的區(qū)別。經(jīng)濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政 策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。廉租住房是政府或機構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。從今年開始，黨中央、國務(wù)院提出了要擴大農(nóng)村危房改造的試點工作，所以我們把解決城市低收入住房困難的廉租房、經(jīng)濟適用住房，解決林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)的改造問題、游牧民定居工程和擴大農(nóng)村危房改造試點工作統(tǒng)稱為保障性安居工程。 保 障 性 住 房 市 場 調(diào) 研 報 告 姜振華 聯(lián)系郵箱： 二 零一零年五月二十六日 3 目 錄 一、保障性住房項目的概念及前景 .................. 5 保障性住房概念 ................................................................................................... 5 保障性住房分類 ................................................................................................... 6 保障性住房特點 ................................................................................................... 7 保障性住房現(xiàn)狀 ................................................................................................... 7 保障性住房前景 ................................................................................................... 7 二、中國現(xiàn)有保障性住房建設(shè)政策 .................. 8 1 、關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知 .............................................................. 8 2 、關(guān)于中央投資支持 國有工礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知 .................................... 11 20xx 國家對經(jīng)濟適用房的新政 ......................................................................... 14 三 、發(fā)達國家的住房保障制度 ................... 14 （一） .發(fā) 達國家住房保障制度建設(shè)的基本實踐 ........................................................ 15 美國情況 .................................................................................................... 15 瑞典情況 .................................................................................................... 15 英國情況 .................................................................................................... 16 澳大利亞情況 ............................................................................................. 16 日本情況 .................................................................................................... 17 新加坡情況 ................................................................................................. 17 （二）、對發(fā)達國家住房保障制度建設(shè)情況的基本評價 ............................................ 18 （三）、對我國住房保障制度建設(shè)的啟示 ................................................................. 18 四 、湖南省住房保障責任及工作規(guī)劃 .............. 23 1 、 20xx 湖南省住房保障責任狀內(nèi)容及相關(guān)信息 .................................................... 23 20xx20xx 湖南省廉租住房保障規(guī)劃 ................................................................. 24 五 、湖南省地州市目前工作開展情況 .............. 28 1 、 20xx 年長沙市住房保障局工作情況 .................................................................. 28 已出臺的長沙市城市住房保障制度實施細則（ 20xx 版） ..................................... 30 4 20xx 年衡陽市住房保障工作規(guī)劃 ....................................................................... 39 六、國內(nèi)從事保障房開發(fā)的相關(guān)公司工作情況 ........ 40 1 、北京金泰地產(chǎn) ................................................................................................... 40 2 、北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 .......................................................................... 42 3 、天津房地產(chǎn)開發(fā)龍頭 — 天房發(fā)展（ ） ................................................ 42 4 、長沙高新技術(shù)開發(fā)區(qū)麓谷保障房開發(fā)有限公司 .................................................. 43 七、 政府保障性住房開發(fā)管理機構(gòu)、辦事流程、相關(guān) 政策............................................ 44 架構(gòu)圖 ............................................................................................................... 44 辦事流程 ........................................................................................................... 45 相關(guān)政策 ........................................................................................................... 45 八 、媒體對保障性住房開發(fā)的相關(guān)評論 ............ 45 房地產(chǎn)商如何看待保障房開發(fā) .......................................................................... 45 2 、上海保障房“國企主導”建設(shè)經(jīng)驗 ................................................................... 47 3 、保障性住房發(fā)展防“雙刃”之傷 ....................................................................... 49 4 、鼓勵和引導民間資本進入政策性住房建設(shè)領(lǐng)域 .................................................. 53 九 、市場進入的指導原則與建議 .................. 54 ！、 SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）分析 ........................................................... 54 項目進入指導原則及建議 ................................................................................... 56 十 、初步調(diào)研得出的結(jié)論 ....................... 57 十一、 調(diào)研情況說明及附注 ..................... 58 5 一、 保障性住房項目的概念 及前景 保障性住房 概念 保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質(zhì)的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的經(jīng)濟適用住房，也包括在一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)（危舊房）改造、游牧 民定居工程。 6 不同情況的低收入家庭，對保障性住房有租賃與買賣的不同需求。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預(yù)期的支付能力，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。通過保障制度的完善，不論是哪一類住房，最終目的都是盡快地解決低收入家庭住房困難，實現(xiàn)“住有所居”的目標，這是最根本的。公屋是由政府買單的保障性住房，而私屋則是私人擁有不享受政府買單優(yōu)惠的自建或市場化的商品房。新加坡的保障性住房叫“組屋”，既有租，也有售。為降低房價，解決本地居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。 二、經(jīng)濟適用房：指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。 經(jīng)濟適用住房面積需要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在 80 平方米左右，小套住房面積控制在 60平方米左右。在房價瘋漲，經(jīng)濟適用房走入困境，百姓居住難的背景下，廉租房成為了社會關(guān)注的焦點，能成為了低收入家庭的住房“救命草”。三個項目中的三居都不高于 55 平方米，名副其實的“袖珍” 小戶型。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭的住房困難。經(jīng)濟適用房以租代售，可以說是將經(jīng)濟適用房變成“擴大版的廉租房”。社會保障性住房制度也就是在社會保障性住房建設(shè)、分配、流通等具體實踐中形成的制度。 保障性住房成為“雞肋”的現(xiàn)象，主要是由于保障性住房無法像商品房那樣有高額的“賣地”款可得，反而要政府倒貼配套資金。要從根本上解決保障性住房的建設(shè)問題，一是要從財 政層面解決多年以來地方政府依賴的“賣地財政”，同時還要看看保障性住房的供應(yīng)是否落到實處，